【房企三季报窥视:营收下滑亏损扩大 中小房企何去何从】

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年，中小住宅企业在房地产领域的关注度提高了。 根据人民法院网公布的数据，今年上半年发表破产文件或进入破产清算程序的住宅企业有200多家，三四线城市中小开发商占比高，破产原因往往是负债过高，资金链破裂。 中小住宅企业的生活看起来很艰苦。

a股第三季度营业收入在600亿元以下的79家中小住宅企业为解体样本，收入状况、收益能力、稳健性、周转率等为解体维度，中小住宅企业面临的生存压力越来越大，损失成为普遍问题，部分中小住宅

据百亿级住宅企业员工透露，那家公司自去年下半年以来融资紧张，已经没有土地了。 疫情发生后，销售受到了很大的影响。 但是，这家住宅企业至今仍能勉强生存。 上海聚集了许多百亿销售规模的小住宅企业，在规模扩大和领域控制中不稳定地前进:某半年更换一组职业经理，不断出错。 有些人积极寻求与其他住宅企业的项目合作机会。

收益下降，损失扩大

从年第三季度的营业收入来看，79家样品公司中有41家住宅企业的营业收入比去年同期下降，但该数据在2019年只有32家，其中业绩下降30%以上的住宅企业有17家，市场因素给住宅公司的业绩带来了影响

从工作成绩下降的理由来看，疫情的影响是一个因素，但企业自身的问题在增加。 利润方面，第三季度样品公司利润下降的有45家，比去年同期增加5家，其中损失的有12家。

从公司来看，泰禾集团第三季度亏损19亿元，是样品公司中亏损最大的住宅企业，同比下跌185.9%。 泰禾只是特例，比较而言，小房企业亏损的下降趋势更明显。 缺损可能会扩大到嘉凯城( 000918.sz )、新华联( 000620.sz )等。 新华联前三季度的赤字额是近十年来最多的。 据第三季度报告，年前第三季度，新华联实现营业收入35.56亿元，同比减少36.79%。 期间净亏损6.80亿元，比上年减少516.94%。 这是近十年来第一次重大损失，扣除后的损失额将扩大到7.46亿元。 今年以来，2019年收益刚刚超过100亿的这家小住宅企业“黑天鹅事件”不断，债务不履行成为疫情下第一家住宅企业的违约例子。

与去年同期相比，中小住宅企业的盈利能力下降了。 2019年样品公司的平均销售毛利率为37.8%，比今年高3.3个百分点。 2019年的样品公司中销售额毛利率下降的住宅企业有42家，今年同期比毛利率下降的公司达到50家。

从企业广告的主要营业行业来看，具有产业、园区租赁经营等业务的房企的销售毛利率较高，如陆家口等公司的表现比较突出。 从企业品牌房企业来看，中南建设、金地集团、阳光城、招商龙头、华侨城等都出现了一定程度的下跌。

由于价格因素的影响，领域的盈利能力逐渐下降。 另外，市场和公司结转的主要原因也导致公司利润规模的下降，导致销售额毛利率的下降。 这些中小房企业roe的表现也显示出同样的倾向。 总体来看，今年第三季度样品房企业roe比去年同期减少，2019年样品公司roe平均为6.05%，今年平均减少1.97。 2019年同期roe下降的公司有45家，今年同期下降的公司达到51家。

该对策研究院研究部长肖云祥指出，中小房企业目前面临困境的原因有三个:企业品牌影响大，号召力不强，直接销售力不足。 运营能力低，不利于效率低的钱。

许多中小住宅企业存在资金周转效率低的问题。 例如，几万平方米的小项目，小住宅企业的开发周期长，项目周转速度慢，直接资金周转率下降了。 运营能力低下带来的结果不仅加大了领域差距，还增加了住宅企业自身的压力。 运营效率低，直接影响资金的利用效率，资金压力升高，费用价格增加，利润空之间下降。

另外，中小企业融资困难，这些住宅企业的土地市场竞争力下降，失去了迅速的发展机会，逐渐被洗牌出局。 资金是血液，中小住宅企业运营效率低，资金链更紧张。 但是中小住宅企业融资太难，太贵，这个问题存在很久了。 金融机构在住宅企业贷款业务中，审查公司素质时，住宅企业的销售规模是重要的参考指标，这使得中小企业的融资渠道变窄，只能寻找“影子银行”融资。 这提出了另一个问题:融资价格高，持续侵蚀中小住宅企业的利益，但为了继续生存必须牺牲利益。

分化进行

根据该对策研究院提供的数据，与“三道红线”的指标相比，除去应收账款的负债率，今年第三季度中小住宅企业的平均为62.3%，比去年同期增加了0.6个百分点。 从公司数来看，指标增加的公司数比2019年同期少2家，但增加幅度相对较高，其中超过70%的公司有34家。 关于净负债率，样品公司平均为111.3%，比2019年同期增加13个百分点，其中同期增加的家庭数为40家，比2019年同期增加2家，其中超过100%的公司为30家。 现金短债比方面，除了14家公司的部分指标异常以外，每年65家样品公司的现金短债比的平均值为126，比去年同期下降了5个百分点。

通过分析三个指标，总体上与去年同期相比样品公司的鲁棒性有下降的趋势。 但是，也有公司证明部分公司的现金流状况变好，中小住宅企业的分化正在进行。 现金方面，第三季度上述79家中小住宅企业的货币资金平均为93.8亿元，比去年同期增加10.6亿元。 从单一公司来看，华发股份的货币资金增加最多，达到206亿元。 其次，大悦城、初开等住宅企业，现金的增加规模和幅度都显示出良好的水平。

第三季度中小住宅企业库存周转率的平均值为0.1545，比上年同期增加0.0038。 从公司的变化情况来看，样品公司在2019年同期有41家住宅企业比去年同期增加，今年有45家。 平均增加主要是因为亚太、合肥城市建设、大名城等公司的增加很大。 在总资产周转率方面，今年第三季度平均为0.1073，比去年同期下降0.0049。 49家公司比上年下降，但2019年只有42家公司比上年下降。 总体来看，许多公司的库存周转率正在下降。 这是在疫情发生期间，开工、脱化受到影响，运营效率下降的情况。

肖云祥认为，如果初期大家走同一条路，在同一起跑线上，那么，不同的快速发展思路决定了中小住宅企业和大住宅企业之间十年后的差距有多大。 中小住宅企业在市场最好的时代浪费了最好的机会，缺乏危机意识和战术视角。 迅速发展的住宅企业抓住当时难得的市场机会，走规模化扩张的道路，增加开发项目的数量，扩大进城人数。

经过两年的调整，楼市已经转向买方市场，市场的一些变化在领域重视产品质量，重视企业品牌的形成，加强管理能力建设、价格管理，用创新的方法提高融资能力等。 中小房企业的出局也是市场资源比较有效的配置之一。 肖云祥喜欢吃老本或被收购时小房企业自身的调整变革能力，认为“优胜劣汰、适者生存”。

正如万科理事会主席郁亮在年度上海万科媒体招待会上所说，“活下去”这个词翻译成另一种语言是时代公司。 现在的领域和政策正在迅速变化，所谓时代公司是为了应对变化和变化的维度。 “现在，房地产领域面临着巨大的变化，另一方面，如果不适应变化，就会被淘汰。 另一方面，变化也是新的机会，谁适应这个变化，谁有新的机会？ ”。