【东莞高厂租之困:二房东坐地起价 公司到哪炒房到哪】

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三来一补、世界工厂、智能制造之都、东莞这些城市的“标签”变化可以说是中国制造业升级的典范。

东莞产业集群正在进化，以工业园区为代表的工业地产是作为制造业扎根的土壤，在当地成为比商用住宅更“吸钱”的投资行业，是资本和热钱流入的重要方向。

但是热钱的流入给当地的一点公司带来了很多烦恼。 近十年来，东莞的工业地产从无序走向规范，但逃避监管的地下“工厂租赁江湖”和“房东”坐在土地上价格上涨的现象很难根除。 第一财经记者最近在东莞下辖特色产业强镇长安镇访问当地，由于当地环境保护政策收入严格、公司价格高涨、深圳公司大量流动等因素，工厂租赁节上升，潜规则横行，当地制造业公司大

写着姓和电话的租赁广告无处不在。 打电话会中介吴俊捷/摄影。

制造公司老板租赁工厂的困境

从五金模具厂的流水线工人到开办10人规模的五金模具加工厂，黄志军夫妇奋斗了13年。 但是近两年，水涨船高的现场租金困扰着他们，现在5年的租赁期届满，价格适中的现场不太好找。

“在莞深边界的长安镇、虎门镇，想找到手上的现场像大海一样捞针”黄志军对第一财经记者叹了口气，说节节上升的工厂租赁在企业营业价格中所占的比例在近两年里翻了一番。

这是东莞制造公司老板目前面临的集体困境之一。

电子新闻、五金模具是长安镇的两个特色产业集群，当地现场租金比5年前上涨了2~3倍，从8元/平方米上升到26元/平方米。 而且，东莞现场5年前的摊位面积只有10%左右，即使是零摊位，现在现场的摊位面积达到40%也不奇怪，30%是常态。

随着工厂租赁节的上升，租赁合同从以前的5年或3年签到现在的1年或2年，每年租金增加5%到15%。

不仅租金水涨船高，房东难找也是很多制造公司租赁现场时的共同经验。

在长安镇沙头工业区经营模具厂的湖南人李明请第一财经记者此前向当地村委会的熟人找到香港业主的现场，虚增面积达到35%，经过深思熟虑后，计划以20元/平方米的月租协议，提交存款 但是，在做出决策的当天下午，他被告知，一家专门租赁当地工业房地产的房地产企业以21元/平方米的单价在这个现场签名。

就像这样每次的时间都是偶然的，而且加上一元报价的事件一样，李明在寻找现场的过程中遇到了好几次。 他和数码告诉在东莞有租赁现场的人们，第一财经记者，当地大约有100家大小的现场租赁企业很活跃。 “虎门镇、长安镇等现场大部分由江西省和湖南省的人承包。 他们信息沟通很好，有团队，基本上有空现场就涨价承包。 很多人在这里包围现场停下脚步后，也会带来家乡和同学。 ”。

从事东莞房地产中介10年以上的公司负责人也说:“东莞现在做工业房地产租赁的人很多，设置90%以上的空工厂被‘房东’吃了。 其中长安町是“严重的受灾地”，几乎找不到房东。

“房东”进入地下

据当地人说，年是东莞工厂租金的“分水岭”。 到目前为止，现场租金稳定，房主严格遵守规则，工厂租金多使用每3年增加10%的收益模型，现场租金面积按不动产证明面积计算“不缩小”。

东莞长安镇、虎门镇、厚街镇等地介于广深之间，由于地域特点，近十年受到广东省“腾笼交换鸟”等产业升级政策的间接刺激，成为广深公司移动的大本营之一。 年，《深圳市人民政府发表了优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》等7份文件，吸引空间资源升级为产业转型的要点方向、要点行业、要点领域和要点会 这使深圳制鞋、模具、塑料等以前传来的产业公司因租金上涨而转移到东莞。

另外，根据制造业绿色转型的要求，深圳对生产型公司的污染展开了假日和夜间突击检查，沙井等工业区的许多公司从年开始大量转移到东莞、惠州等珠江三角洲价格洼地。

“年下半年，我接手的顾客最多，几乎是从深圳转移的公司。 ”。 据长安镇锦厦河南工业园区龙姓经纪人介绍，园区一带八成新的带透明落地窗的新现场，是响应深圳公司在那个时间段前后大量搬迁而来的申诉而制作的简单装修。

年，商品房限购政策扩展到二三四线城市，东莞也开始转战万科、碧桂园等大型地产行业。 东莞当地有一定实力的“二大家”由专业投资类企业租赁现场，成立物业管理企业处理。 而且，“房东”除了赚房租溢价外，还开辟了增收金用、虚增面积等新的玩法。

当地人告诉记者，迄今为止写着“租现场寻找巨峰”的租赁招牌于去年年末变成了现在这样没有企业名的广告吴俊捷/拍摄。

不管是写村委会现场招聘的广告，还是打电话过去咨询，都要中介吴俊捷/拍摄

工厂租节上涨及其带来的系列问题引起了东莞市政府的观察。 年末，东莞市发表了“关于稳定工业现场租赁市场秩序的指导意见”(以下称为“指导意见”)，镇村现场房地产一律进入镇级交易平台进行交易，确定以公开竞价方法进行交易的，由个人和房地产中介代理。

但是，很多当地人告诉第一财经记者，“指导意见”发表后，2019年住宅租赁价格比去年每平方米下降了3~5元，但问题没有根除。 很多当地人熟悉的房地产企业和工业房地产公司几乎一夜之间就拆除了企业名称、联系方式、打电话的招牌，变更为只有联系方式和电话号码的租赁广告，“房东”转移到了“地下”。

第一财经记者实地访问长安镇、虎门镇等工业园区时，在现场的墙壁、树木上、路边的橱窗上可以看到只显示联系方式和电话号码的租赁广告，显示为单手现场的直接租赁广告，电话联系对方后也是房地产企业和房地产中介。

据第一财经记者介绍，“二房东”也通过房地产中介寻找房源和出租人，房地产中介在给房东寻找“二房东”和“二房东”的出租人的过程中，可以分别领取两次佣金，这样的产业链客观上也帮助了一手房源的紧张

长安镇锦厦工业园区到处都是写着姓和电话的租赁广告吴俊捷/拍摄。

长安镇宵边工业区墙上随处可见现场分租整租广告吴俊捷/拍摄

“工厂租赁江湖”潜规则横行

“在莞深穗附近找现场很辛苦，越来越无力。 “房东”直接跟我说，我们不能在村委会和社区租现场。 他们与村委会、社区有合作关系，有利于共享。 ”。 利用周末工人的休息时间，在东莞市周边镇区寻找现场塑料厂主姚飞告诉第一财经记者。

除姚飞外，许多制造业公司的人、经纪人对记者说，东莞的工厂有很多“领域潜规则”。

“长安镇等几个城镇的现场有7成以上属于村委会，必须在集体资产交易中心的申请制度下投标。 村委会的现场和楼层都是正牌，价格高的人得到，看起来没有制度不完备，但几次投标后，租金已经上涨了五成以上。 ”。 一家公司和经纪人向第一财经记者宣布，年长安镇现场投标价格达到26元~27元/平方米，每年每平方米的投标价格下降了3~5元。

多次参加投标的黄先生对记者说:“投标价每平方米20元以下的时代再也不会回来了。 这个以前没有出现过”。

黄先生还说，集体全部和各级政府机关管辖的工业园区都进入平台投标，各公司竞价上涨，东莞的投标价格近两年曾经站在38元/平方米左右的高位，资金实力很强或者后台很硬 当地的个人现场比集体现场干净整洁，房租上涨也很高兴。 另外，村民参与集体现场的红利，不打算阻止围标等现象。

多个租户也对第一财经记者说，当地的“租王”管理了一半以上的工业园区现场，将18元/平方米左右的一楼现场涨到了26元/平方米左右。 “租王”的摊位面积至少是实用面积的40%，电梯费、保安费、卫生管理费、公共水电费、厂长费、保护费等“隐形费”紧随其后。

另外，“借王”从公司收到“茶钱”，也被称为“厂长代”，所谓的“厂长”多由村委会相关人员担任。 “这样公司进入园区后，有消防、环境保护等方面的需求，‘厂长’有助于沟通关系，搞好工作。 ”长安镇乌沙工业区多家租户制造公司的人最初对向房地产企业收取这笔费用表示不满，这几乎是公开的秘密。

但是中介企业和房地产企业的人不这么认为。 理由大多是地价和房价高涨，现场租金也上涨，这是市场规律。 另外，中小企业大多不能使用大面积的现场，房东也没有租赁和管理现场的能力，“二房东”的出现处理了园区的管理课题，使用现代的管理手段，帮助租赁公司间接提高经营管理水平和企业形象。

很多租户公司提到的虚增的摊位面积、租金三押一租、七八项“看不见”费用等问题，由房地产企业的人来处理。 这应该由“二房东”承担房东租赁现场六付的资金价格、租赁现场空的设置或发生事故等一系列经营风险，获得与风险相应的回报。

升级的公司的烦恼

东莞分租市场的迅速发展从某种意义上说是产业梯度的转移，东莞是不断寻求产业转型升级和商品房控制常态化综合作用的产物。

受全球电子加工业转移的影响，东莞各地政府在20世纪90年代通过租赁土地迅速向台湾地区、香港地区等电子产业资本聚集财富。

完成资本原始积累后，东莞开始逐步调整产业结构，2000年提出建设以国际制造业名城为特色的现代化中心城市，以手机、彩电等为代表的第二产业占有率稳步提高。

2007年，东莞成功揭下了“三来一补”的低端产业标签，形成了以电子报纸制造为首的比较完善的工业系统。 另外，东莞也认识到资源环境瓶颈的制约在加剧，开始寻求变革的升级和质量提高的插件。 年，东莞市每年有1122家材料加工公司转移到法人公司，累计转型公司超过3500家，全市规模的材料加工公司基本实现了停产转型。

而且东莞二三产业的占有率越来越平衡。 另一方面，一方面依赖电子报纸制造业的工业公司凝聚在一起，另一方面，交通运输、批发和零售、金融、酒店、旅游等现代服务业进入了快速发展的高速公路，东莞去年首次进入第三产业所占比例超过50%，达到52.7%。

在这期间，很多地方用政策补助金的方法大力推进旧现场的改造等也是很大的“催化剂”。 在广东“双重转移战术”政策的推动下，珠三角主要城市在2007年前后不同程度地开展了“工改工”。 已经有规模的中小企业也开始寻求向更规范化、规模化现场转移。

而且，2008年金融危机后，在“三来一补”加工厂土地租赁期届满、市场萧条、东莞门类完善的工业体系构建等多因素综合作用下，珠江三角洲一带许多台湾资本香港资本公司转移到东南亚等地，空 但是，能租赁这样大面积现场的公司不多，所以“房东”将其包装成工业园区，租给中小企业。 公司的租赁对象也逐渐变成了向房东租借整个工厂的“房东”。

长安镇锦厦工业园一家成立了招聘所吴俊捷/摄影

另外，除了工厂租赁、人力、原材料等要素的价格上涨外，还给制造公司带来了一定的压力。 近年来，珠三角工人结构从工业技能第二代工人向知识技能第三代工人逐步进步，摩擦性失业与招工难现象并存。 无论是选择分让的小公司，还是选择拥有数万平方米独立工厂院的中型公司，还是选择地方龙头公司，大部分情况下都存在使用者价格高涨，难以招募的问题。

“普通工人的月薪已经达到4500元左右。 技术工人的月薪不一定会达到78000元。 ”。 长安镇沙头工业园区五金模具厂的老板冯大庆夫妇对记者说，他们为了应对技术工人短缺的问题，有必要选择更高的时薪制雇佣技术工人抢救紧急情况。

工厂门口招聘时间工人的广告吴俊捷/摄影

虎门镇从事玩具生产的厂主陈兵提供了近几年来职工保底工资比较数据，2004年普工保底工资为800元，年为1600元，十年上涨了一倍。 到了年，留存工资上升到3500元，4年上升了1倍以上，公司不堪重负。

“这几年，铜、钢等原材料的价格还在上涨。 特别是这一年多国内经济增长放缓，受到外部不明确因素的影响，下游顾客的订单越来越保守，商品期限越来越长。 公司到达了非常困难的阶段。 ”。 陈兵说，他身边的多家中小企业主这两年经常萌生了择机退出实业的想法，但找不到“接盘侠”。

长安镇多个五金厂的企业广告主对第一财经记者说，现在五金结构物、模具等产品本来就有产品同质化、价格战争猖獗等情况，中小企业多利润困难，吃旧书，由历史资金积累支撑的情况下，工厂

长安镇橱窗招聘广告吴俊捷/摄影

但是很多回答者告诉第一财经记者，莞深穗一带无法逃避高工厂租的“魔咒”。 炒现场者往往从热点城市开始，炒高工厂租赁后，有些高工厂租赁无法承受的中小企业马上移动，然后炒现场者沿着公司的移动路径溢出，诉说在哪里被炒。

如果工厂租赁、人力等要素价格上升的速度超过了企业品牌、技术、管理等方面公司变革附加值的速度，政府减税下降费等一系列政策不是会成为空的中楼吗？

对此，一些回答者认为，这家工厂租赁的上升会自动淘汰竞争力弱或风险弱的公司。 这是市场自动洗牌的过程，有助于推进东莞产业的持续转型升级。

一些受访者认为合理合规的要素价格上升会推动产业的提高和优化，但在各个房地产企业不规范经营的情况下，会促进领域潜在规则等要素的价格上升，如果使公司价格上升，则会直接伤害实体经济

长安镇锦厦工业园区的外出打工工人减少，附近的移动摊贩告诉记者，傍晚的人流减少了三分之一左右，摊主的生意很清淡/拍摄

东莞市住宅城乡建设局租赁科负责人在接受第一财经记者采访时表示，将围绕“指导意见”研究发表规范的集体现场招标公告、投标邀请函、资格预审公告、资格预审文件、招标文件、招标实践操作等文件 他还指出，现场分让市场存在逃避监督管理的地下灰色经济现象，与设置集体现场分让等指导价格等系列细分文件相比，政府相关管理部门也一直在考虑。

“如何平衡集体现场分让的村民红利与租户现场中小企业的合法好处的关系，不是简单的事件。 ”。 据该负责人介绍，东莞市主管部门也进行了专业研究，促进了工业地产市场的太阳能化、透明化、法治化的迅速发展。