【领域洗牌从中小房企开始 274家地产商宣告破产】

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即使是盛夏的酷暑，很多中国地产商在2019年夏天还是感到寒冷。

7月末星期天晚上，内地四线小城的地产商张明(化名)预约了一群银行、政府朋友吃饭，虽然在他心里也知道银行融资几乎不可能，但有时需要联系感情。

“几年前，我们很容易就从银行获得了几亿美元的贷款，但现在企业贷款的馀额只剩下几千万美元了。 银行在这几年收回贷款后不再释放，质押企业的资产也无法得到银行的资金。 ”。 张明吃饭时没办法向这位老朋友们投诉。 张明自己也知道自己的房地产项目太少，不能进入银行融资名单。

一年前，张明还可以通过其他通道获得银行的非标准业务资金，但按照现在的监管政策，张明几乎不能“喘息”。

摆在张明面前的选择只有几个，要么试图大规模，要么与大型住宅企业合作，更有项目特征互补，选择渡过难关。

在全国中小地产商大军中，这种现象不是个案，而是与张明命运相同的中小地产商的故事，在中国许多三四线城市上演。 无法从金融机构获得资金是使他们走上最后道路的根源。

据人民法院公告网报道，截至2019年7月24日，全国共有274家地产代理宣布破产。 根据国家统计局的数据，年全国房地产开发公司数为97938家。

这只是冰山的一角，越来越多的微型地产商的死，其实是安静的。

中小地产代理的末路

领域洗牌的第一步是淘汰很多市场的小玩家。

今年以来，近300家地产商破产意味着市场缺乏小规模地产商空。 这些破产的地产商基本分布在中国的三四线城市，资产规模普遍在5亿到30亿之间，破产原因是债务高的企业、融资困难等原因。

地产商的生存有多难？

由于融资困难，张明一直在寻找主流地产商合作维持企业运营的方法。

“我们在很多三线城市和当地的地产商合作开发，实际上依赖于自己的规模特征，正在侵蚀这些小规模地产商的市场。 ”一家上市公司的副总裁说。

作为资金密集领域，中国大部分地产商依赖资金驱动，融资环境降至冰点后，高融资价格，吞噬了领域利益。

“现在百强以外的地产商的前杠杆融资价格最高为30%，我们也只是对接长三角小规模地产商的资金，如果是太远的地产商，担心市场不好，最终项目会中断”一位资金中介对记者说

主流住宅企业融资很难

但是，即使是主流的地产商，由于至今为止的高负债，现在的融资也成为课题。

7月11日，泰禾集团( 000732.sz )宣布，海外全资子企业完成发行4亿美元债券，票面价格为15%，中国地产商公开融资利率几乎最高。 这家福建省系住宅企业今年第一季度净利润率为13.37%，这个净利润率水平已经很高了，但依然很难涵盖高融资价格。

泰国融资价格高的企业是领域的缩影，包括中国恒大( 03333.hk )、景瑞控股( 01862.hk )、正荣房地产( 06158.hk )等地产业者进行了超过10%利率的海外融资。

在融资难的背景下，很多主流地产业者也不得不选择“断臂求生”。

今年以来，华侨城( 000069.sz )、阳光100中国( 02608.hk )、上置集团( 01207.hk )、粤泰股份( 600393.sh )、泰禾集团等地产商均出售项目所有权，恢复血液

东方证券房地产领域首席分析师竺强认为，中型住宅企业有比较大规模的扩张需求，土地动态强，而且相对自身资金不足，如果受到融资整顿的冲击，将面临很大的挑战。 许多中小住宅企业本来就很难获得融资资源，随着市场的下行，几乎很难渡过周期。

领域排名之争

中小地产商生存危机的背后实际上有提高领域集中度的必然结果。

根据领域咨询机构克克克瑞发表的2019年上半年的销售数据，top100的各阶梯室企业之间的规模分化持续，领域竞争正在加剧。

其中，top3房企业权益金额集中度达到10.5%，比上年上升0.7个百分点，龙头房企业继续保持稳健、质量高的快速发展。 top4-10、top11-20、top21-30各梯间企业的权益金额集中度也比去年有一定幅度的提高，市场份额稳定上升，规模房企业的竞争特征进一步深化。 随着许多城市成交的回归，销售难度增加，top31-50强后住宅企业竞争特征开始放缓，权益金额集中度为8%，下降了0.2个百分点。

旭辉控股( 00884.hk )的林峰总裁明确表示:“规模不是万能的，没有规模绝对做不到。”

能够应对的是融资能力的显着差异。

7月8日，中国境外快速发展( 00688.hk )在公开市场进行债券融资，利率最低达到2.9%。

7月9日，旭辉控股宣布，2024年将发行到期本金总额为3亿美元的6.55%的追加优先票据。

7月10日，龙光地产( 03380.hk )宣布，企业将发行4亿美元2023年到期年利6.5%的优先票据。

如此巨大的融资价格差异凸显了住宅企业冰火双天的生存现状。 接受低价格融资的地产业者都有千亿规模，因此在受到银行、金融机构偏爱、流动性紧张的房地产领域，谁有资金，可以说是有发言权的。

“top30有各自的优势，也有各自的无力，但只有在有规模的前提下，才能获得融资和土地谈判权，即领域竞争的基本筹码”top20房企业cfo告诉记者。

“我们的白名单基本上是在top30选择住宅企业。 如果不到达规模边界，就会影响我们的信用规模。 ”。 一家银行的贷款者告诉记者。

众所周知，对地产商来说最重要的是钱，其次是土地，更是人。 规模特征不仅降低了融资价格，在很多土地谈判中也占有特征，进一步提高了地产代理的竞争力。

比如绿地控股( 600606.sh )，由于大规模和产业特征，年平均楼价为1890元/平方米，创下了头部住宅企业拥有地价格的最低记录。

纵观近几年，只有达到一定规模的地产商才能获得一级开发和一点政府战术项目，然后成为自己补充商品价值的重要手段。

增速减缓。

面对严峻的政策环境，许多地产商逐渐开始调整自己快速发展的期望，然后逐渐瓦解了以前的许多泡沫。

“我们上半年很少拿土地，业主也继续关注市场。 ”。 一位福建省住宅企业的干部告诉记者。

与此相对应，上半年市场交易的降温。

“我认为6月份的数据真的不乐观。 6月份的土地交易比去年同月、上个月都有所下降。 主要城市的二手房交易和环比均下降，5月部分城市的二手房开始调整。 ”。 易居公司控股( 02048.hk )首席执行官丁祖昱说。

根据国家统计局的数据，2019年6月，销售面积为20268万平方米，销售金额为18925亿元。 其中，2019年1月~6月的销售面积累计比去年同期减少了1.8%，这是因为上半年全国各线城市购买力不足，新房销售无力。 另外，从6月单月来看，销售面积也比去年同期减少了2.2%。

“我们的销售情况不太好。 顾客的展望气氛很严重，成交无能为力。 》一位华东地产营销人员告诉记者。

另一位top20房地产高管说，自己企业上半年销售良好的项目都在二线城市，迄今部署在三四线城市的项目销售非常困难。

迄今为止，迅速发展的福建类地产代理在这种迅速发展中，销售逐渐滞后。

根据金融中国( 03301.hk )的公告，到2019年的6个月间，金融中国及其相关企业及其联营企业的总合同销售额约为566.8亿元，比去年同期增加4%。 去年中期，信贷销售增速同比增长约75.7%。

从单月的数据来看，融信中国的销售和市场环境的降温几乎一样。 2019年6月，融信中国总合同销售额约为100.3亿元，同比减少9.54%。 2019年5月，融信中国总合同销售额约为110.88亿元，同比减少9.18%。

同样没有增速能力的是正荣地产，到2019年的6个月间，正荣地产和合营企业的累计合同销售额约为586.07亿元，比上年增加0.82%。 去年中期，正荣的销售增速比去年同期增加了170%。

很明显，曾经100%增长率的时代已经过去，之后对很多房地产公司来说，面临着削减债务和维持增长的双重课题。

“房地产销售有规模，有规模就必须投资，如果用自己的滚动资金迅速发展，就有可能维持20%到40%的增长，但超过这个增长幅度需要杠杆，今后几年全领域都会有杠杆作用。