【广州楼市限价松动背后的央地博弈】

本篇文章3060字，读完约8分钟

广州郊外的松动价格具有试探性意义，赌的是中央能否放松空之间。 结果，没有财政压力的地方政府很少，各地都有束缚楼市的动力。 这是因为我在等广州的这个结果。

《财经》记者董文艳王博/文马克/

股票持有者、买家、卖方和兄弟城市正在等待广州价格限制放松的进一步消息。

10月19日，广州市增城区、南沙区、花都区“开放价格限制”的消息在社会交流媒体上广泛传播，广州市居住建设委员会19日晚应对，表明了两种态度。

1、为了优化新商品住宅预售和网签的价格指导机制，严禁开发公司分割价格报告书。

2、继续对新商品住宅严格开展价格指导，保持控制的连续性和稳定性。

这个回应不是取消价格限制的语言而是被优化了，但是作为价格限制的缓和，以及楼市限制的缓和的信号被迅速解读。

新闻四起。 10月20日，受价格限制的其他三个一线城市北京、上海、深圳以及全国许多热点二线城市的楼市陷入了奇怪的气氛。 对开发者来说，焦急地等待着开奖，但混杂着不说话的心情。 投资者们傻了，认为这是各地放松管制的前奏。

事实上，这个广州限价宽松的风波只是中央地游戏下的小尝试，发酵着。 那确实是信号，但也是抑制上升的信号。

这两年，一线和热点二线城市的房价在价格限制、限购、限销、信贷限制等一系列控制措施下，终于停止了快速上涨的势头。 广州突然放宽了限价，这意味着要小心翼翼失去平衡吗？

广州有什么不同

《财经》记者发现与广州的财政逻辑有关。

本轮的控制，一线城市的力量最大。 在四个一线城市中，广州的财政压力最大。 广州是省级政府和中央政府都需要纳税的唯一一线城市。 两边交税，财力转移越来越多，广州就像一线阵营的“二线城市”，其城市建设水平和力量也明显弱于其他三个一线城市。

在这种局面下，广州对土地财政的依赖度要超过其他3个城市，当地政府要在出售地充实地方财政。 在市场冷却、限制严格的情况下，开发者在广州的土地热情也受到影响，对广州楼市放松限制的诉讼远远超过了其他3个城市。

这次价格限制宽松的城区，都是广州的郊区。

广州原来的市区不大。 增城、南沙、从化等这些地方本来就不是广州的直属地区，属于县级市，城市化水平不高，这些远郊的房价和中心城区也无法比较，房价差距一直很大。 年以前，广州远郊这几个地区不是房地产市场迅速发展的热点，土地供应量也有限。

年，新的房地产热潮到来，广州市区大量楼盘迅速化，政府在市区征集的难度也越来越大，广州市随后迅速发展了周边郊区。 与市区相比，郊外的土地多，拆迁量小，容易创建新产业。

面对年3月以后迅速上涨的房价，中央再次严格管制楼市，各地方政府也要跟进。 但是，广州跟进控制的动作是一个循序渐进的过程，其他一线城市一来就不像全市限购、限价一样。

广州起初没有购买增城、从化、南沙等周边区。 这些控制安全带迅速吸引珠江三角洲的投资者，暂时炒作热度上升，开发商们也把土地带到了这些地区，地板价格不断创新，使广州郊外的房价明显上涨，提高了广州整体商品房的平均价格 广州也据此出台了进一步的限制政策，周边地区也进入价格限制，限制购买，不再享受无限制红利。 这个政策一直延续到现在。

开发者的对策是有名的“双合同”，购买合同上的房价即合同备案价格不高，但与所有者签订装修合同等，将剩余房款转移到装修等明目张胆。 业主支付的还是很高的房价，但名义房价在限价令的区间内。 市场好时，“双合同”符合各方面利益:开发商回避限价令，业主要求不宣言购买房子，政府也很可能乐意睁开眼睛，闭上眼睛。 “双重合同”的结果不会违反中央控制大计，不会扫开发者的兴，不会影响政府的销售地。

现在，《财经》记者发现广州“双合同”模式中存在的土壤逐渐流失。 由于这个新变量，严密的楼市控制最初在广州漏了缝隙。

“双重合同”的基础已经没有了

最近广州的房价在控制重拳下出现了下跌曲线。 房价一下降，限价令就失去了原意，形状相似。 曾经大喜的“双合同”也失去了默认的基础，反而成为激化矛盾的源泉，使广州沸腾的“房骚”中。

开发商的“双合同”本身不符合规则，房价下跌后，业主们抱怨开发商所谓的“精装”商品错了，没那么值钱。 这是因为选择“双合同”的业主承担越来越多的贷款价格，房价下跌时业主的痛苦指数会上升。

例如，我要在广州买一所100平方米的房子。 如果真正的单价是3万1千平方米，合计金额是300万美元，有3成的首付，7成的贷款，你可以借210万美元。 但是由于价格限制，你签了“双合同”。 合同单价1.5万，网签总额150万，七成贷款只能贷105万。 你还没有钱应该依靠105万本贷款。

有点买家选择小额贷款或贷款，覆盖了这笔钱，但贷款的价格明显高于银行贷款，房价下跌期业主的不满爆发。 另一方面，监管层打击金融泡沫，禁止首付贷款等资金进入房地产行业，弥补贷款不足的资金渠道被切断，如果继续“双重合同”，就无法给潜在的买家买房子了。 开发者在难以偿还的情况下，不得不降价销售，但由于损害了购买集团的好处，发生了“住宅骚动”。 住宅越多，投资环境越差，也不利于广州郊外的继续销售。

因此，维持“双重合同”的基础动摇了，本来符合各方面利益的东西变得不符合各方面利益了。 在此背景下，广州应释放价格限制的放松，避免实际发生新的“双重合同”，避免进一步的大规模群诉。

广州市住建委的表现也是向“双合同”分期价格而来。 “优化新商品住宅预售和网上签字的价格指导机制，严禁开发公司报告分期价格。 ”。

因此，这看起来像是拆雷的行动。

中央地游戏加剧

这次广州郊外的松动价格，有探讨中央反应的意思，赌中央能否给点松动空之间。 结果，没有财政压力的地方政府很少，各地都有取消价格限制的动力，等待着广州的结果。

在中国，许多二线城市依靠土地财政。 据《中国年度财政预算执行报告》显示，对土地财政依赖程度较高的前5个省为浙江、重庆、江苏、山东、江西，其中浙江达到113.5%。

楼市下来后，土地流转的照片明显增加。 中国指数研究院的数据显示，年1-7月流动摄影地块的总计划建筑面积为1663万平方米，约是年流动摄影地块总计划建筑面积的1.2倍。

一个城市考虑在户籍上制作复印件，通过增加人口来提起诉讼。 年上半年，全国40多个城市发布各类政策引起人才落户，发放购买优惠补贴，踏上限购政策的边界。

如果广州破局成功，中央给予控制空之间，珠三角、其他二线城市有可能跟进开放价格限制，开放限制。

一家国内百强房企业的上海地区经理在接受《财经》记者采访时表示，上海还没有听到取消限价的传闻，但监管的大方向还是应该稳定房价，不会出现大幅度上涨。 但是，我相信如果购买者的自信见底的话，政府的限制政策也会改变。

某大型住宅企业厦门企业负责人对《财经》记者说，厦门没有听说取消限价政策，而且厦门楼市的关键是限购，限价的影响远远小于限购。

据《财经》记者介绍，厦门政府考虑在下半年放宽限购等限制政策，但在7月31日中央政治局表示“坚决抑制房价上涨”后，上述调整因病结束。

现在，中央地区关于楼市管制的游戏又进入了重要阶段。

不仅是地方政府，银行也在探索监管层的界限。 钱江晚报报道，本周杭州多家银行降低了房贷利率，第一笔房贷利率比基准利率上浮15%-20%，降至上浮10%。 贷款速度也在加快，表示多家银行只要手续齐全，7个工作日就能贷款。

据网络金融服务企业金融360发布的《年9月中国住房贷款市场报告》显示，9月份全国首次套房贷款的平均利率为5.7%，创年内最高，但增长率连续4个月下降。