【保利地产董事长宋广菊称：保利是个P 引轩然大波】

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“保利是p！” 保利地产理事长宋广菊的本微博推文掀起了轩然大波。 这是基于互联网的自黑型营销还是引起狂澜的公司危机公关？

cfp供给图

时代周报特约记者杨静从上海发送

“保利是p！” 保利房地产(集团)股份有限公司董事长宋广菊的本微博推文引起了轩然大波。

这个4月15日上午11点08分发送的微博瞬间引起了10000多件转发和推测。 保利地产的官方微博和微信也被“寻求答案”的热心网民“轰炸”。 随之，保利地产股票与大盘一起下跌。 大约三小时后，这个微博被删除了。

第二天10点30分，宋广菊微博和保利地产官方微信发表了说明性的推送新闻:保利地产正式发表了“5p战术”，即peiban (合作伙伴)的养老地产，代表了promise (承诺)的全生命周期绿色建筑，

这是基于互联网的自黑型营销还是引起狂澜的公司危机公关？

军人出身，一贯安静的宋广菊，一共推送了40人的微博，进行了很多转发，这次为什么这么高调？ 作为巨大中央企业的中国保利集团企业的子公司掌门人，不怕把外界的眼球导向集团层面吗？

另外，这次微博事件的深层原因是什么？ 消除压力？ 保利地产为了实现变革而谋求与保利置业整合的压力？

妹妹的“霸蛮”

宋广菊的微博引起如此大的反响，与她个人的处理风格和保利地产以前的传销风格极不相同有关。

过去二十多年来，宋广菊从未出现在公开场合，从未见过过激的语言。 “她就像神坛的女神，巍峨”有保利地产的内幕，比喻成时代周报。

5年前的6月1日，50岁的宋广菊从原会长李炳海那里收到了“帅印”，正式荣升为中央企业的大姐姐。 军人出身的她立了“军令状”:今后3~5年，重建新的保利。

他们的交替看起来很波澜，但把宋广菊推上了用雄性激素膨胀的房地产圈为数不多的女高管的圈子。 后来的那天，她和保利地产一起把安静神秘的标签贴在了外部。

与她的同行相比，多年排名第一的万科经常通过王石攀登珠峰，郁亮纷纷跑“巡演”切断标题。 “上天入海”绿地上张玉良露露出招牌微笑。 万达不仅做电商在电影业旅行，国民的儿子和国民的丈夫也做微博受到欢迎……。

“霸蛮”，湖南人性格中比较重要的特征。 翻开湖南各地的地方志，从湖广士兵的抗倭到湘西半个世纪的匪徒，从近代史上的红色维新运动到抗战迎敌的血杀战场，湖南人的精神基因包括刚性、顽固、独立等。 四大书院的龙头岳麓书院的大门上方也贴着“惟楚有才，于斯为盛”的对联。

宋广菊身上也有同样的气质。 中身高，轻型汽车简经常穿着朴素的黑色西装。 从百度搜索的照片来看，自称“打工”的宋广菊更像是亲切的邻居阿姨。 但这不会削弱她天生的气势，也不会妨碍她用军人的铁腕严格要求部下。 保利地产的一名内部员工说:“宋总训训练人的时候，你必须有坚强的心脏。”

1977年参加工作，宋广菊担任国防科工委31训练基地司令部推进处干事、广州军区技术局参谋等职。 1993年，在广州保利房地产开发企业，她从办公室主任开始，经历了建筑设计企业、会所管理企业、代理销售企业、开发企业等不同职位。

根据公开资料，保利地产的前身是广州保利房地产开发企业，成立于1992年8月，原全部资金属于中国保利集团。 2002年改革成功，成为保利集团控股的股份有限公司。

在中国出生三年自然灾害最严重的一年，岁月的淘洗让宋广菊珍惜了人生的各种机会，从军队转籍的她是保利地产企业建设时第七个报告的人，据她的话，“我对房地产一无所知”，但是保利地产的建立吗？ 事实上，她对自己有接近“变态”的纪律:每天早上7点半必须在办公室内开始读文件，不请假，每周六和节假日都要去工地，出差回来后马上去工地检查工作。

宋广菊对球队的要求是精力充沛，反应速度快，雷快，执行力强。 军队一样的速度和专业化的队伍成为保利地产以全国化扩张、价格管理、反应速度胜利的法宝。

2006年保利地产上市，是宋广菊口职业生涯中最擅长的。 当然，当时她是保利地产的二把手，但保利地产在之后的时间里，表现出这位女性高层那样的“蛮横”气质，反复让很多同事不安。

2008年的销售业绩突破200亿后，仅5年就跻身千亿家企业行列。

2009年和年，保利地产曾经成为市场上最大的地王制造者。 当时参与土摄的竞争对手感叹:“北京六环内已经被中央企业垄断了，我们只有六环外的土地。”

保利地产的野心在各大新闻媒体的报道中很明显。 企业主张处于成长时间，不打算停止扩大规模的步伐。 巨大的房地产王国正在崛起，想建立中国的房地产长城。

年，宋广菊在接受时代周报采访时表示:“保利地产自2006年以来，每年的复合增长率超过60%，接下来如果保利地产的复合增长率维持在20%-30%的水平，就不难再生保利地产。”

兰德咨询总裁宋延庆毫不掩饰对保利地产这几年复合增长率的赞叹，在媒体采访中感叹:“曲线这么美，想问一下设计好不好。”

“高级”保利从黑玩吗？

毫无疑问保利地产依然在高速公路上。

但是，从市场状况好的一年开始，保利房地产业绩的增长速度已经放缓。 根据公布的年报，年销售额从去年的39%下降到26.3%，降至每年的9.09%。

相对于近四年的复合增长率，保利地产随着几年的强劲而逐渐减弱。 根据宋延庆解体分析，以前“万保招金”流传的过去10年间销售额的增加情况是，金地和招商房地产的销售业绩增长率明显低于万科和保利，保利销售业绩增加的鲁棒性低于万科(万科08年销售额的负8.6% )

据时代周报报道，-年保利地产的复合增长率约为19.88%，与宋广菊决定的重建“保利地产”的20-30%的数值还略有差异。

不仅如此，年保利地产必须面对潜在的高库存压力。 根据当年的年报，企业有245个计划建设项目，计划总建筑面积12458万平方米，其中计划开发面积5069万平方米，一、二线城市约占73.2%。 4月10日公布的保利地产第一季度合同面积同比减少27.35%。

用新政推高商品，成为保利地产的一大任务。 “难怪在销售脱化压力下，保利地产选择了这样的营销。 更多的开发者面对市场变化，调整固定词的思考，改变营销的想法，我们还是很高兴的。 ”。 激励拓营销渠道营销经理王瑜对时代周报记者说。

保利地产企业水平目前对外口径一致。

发表保利5p战术的第一天，保利地产企业品牌管理中心社长何智表示，这次活动也想整合集团和各都市企业营销企业品牌部门的力量，为接近“五一”的销售热点进行动员。 宋广菊微博的“p”与保利的英文名“poly”的首字母一致。

保利地产企业品牌管理中心的何智韬社长也大力支持宋广菊提出的方案，“网上你们年轻人比我更了解，具体怎么执行你们的操作？”

很多人赞同保利地产营销战略。 美国地行总裁刘群对时代周报记者说，这样的炒作是正常的，自嘲的味道很强是现在传达的优势。 房地产企业的形象多少有些负面，所以“不怕”。 精粹广告顾客总监潘子佳也认为“虽然低俗，但意外有效”。

上海领意文化传达有限企业创始人兼企业品牌顾问肖华东以保利地产5p中代表peiban的养老地产和成为业主良好的partner (合作伙伴)的社区o2o为解读口，说:“看看他们未来想挖掘的客户群 但是，他们也有共同的特征。 随着网络的发展，我对亲民的、接地的东西更感兴趣。 如果你有，他们会变得麻木。 ”。

作为佐证，保利地产市场炒作也有先例。 年3月28日，在“大陆人不能吃茶叶蛋”继续引起网络恶搞的时候，保利地产广东企业理事长余英策划了“茶叶蛋营销”。 据参加当时活动的人透露，珠江新城地铁站、花城广场、保利中心、保利克洛维4个地方共计分发了10万个茶叶蛋。 “扫描二维码送茶叶蛋”的推进画报保利地产不仅扩大了旗下项目的认知度，还吸引了很多意向顾客。

但从保利地产营销战略的历史来看，宋广菊的微博被视为5p战术造势，依然有点格格不入。

中国媒体大学媒体评议和舆论引导研究中心主任唐远清表示，“高管宋广菊发表《保利为p》的微博有点随意，不合适。 如果真的是话题营销，就不需要删除发布的微博。 ”。

在20多年的历史增长中，保利地产已经成为文化地产精品代名词。

保利地产从1999年开始提倡“和谐、自然、舒适”的理念，2002年确定了“和谐生活、自然舒适”的企业品牌主张。 在此基础上，保利地产奉行“和谐”的追求，以回报社会、继承文化、推进领域进步为己任，领导中国和谐人居。

“和谐”一词是伴随保利地产成长的关键词。 年，保利地产又提出了“和者筑善”企业品牌的新理念，为此投入了很高的营销收入。 “和人筑善”四个字也意味着“和谐创造的精彩”，体现了保利地产“以和为道”的文化基础，并传播了“以善为达”的价值标准。

那么，从再三强调国家感情到突然说粗话，这到底是怎样巨大的落差呢？

养老产业上的风险

市场营销上突破的是宋广菊先生喜欢的事情。 这也是这几年苦心培养能打硬仗的营销团队的理由。 但是，这些团队必须在领域下行的大背景下面对越来越多的悬案和枝蔓茂盛的课题。

今年，除了库存压力之外，首先摆在保利地产面前的是高额的资金回收任务。 据靠近保利地产高层的人说，保利地产今年可能有近2000亿美元的资金回收任务，很困难。

根据时代周报记者的调查保利地产年报，年保利地产库存规模达到2672亿元，相当于其年销售收入的两倍，而且年末保利地产有利债务总额达到1262亿元，相当于其年销售额的旗鼓，负债率为77.89%。 尽管从往年的3位数下降到了2位数，但这个数值依然处于领域的高水平。 年4月10日公布的保利第一季度合同面积比去年同期减少了27.35%。

库存可能难以变动，高负债可能难以偿还，指可能存在的紧张资金流。 广发证券分析师赵强指出，“保利地产的投资战略过于激进，财务杠杆也被最大限度地利用”。

李鹏海掌管保利房地产后发现，保利房地产近年来以高效的融资手段在市场上被称为著。 然后，那个央企的身份在融资价格方面帮助了更多。 华远地产理事长任志强说，央企的贷款利率大约只有3%，但华远地产这样的企业利率几乎翻倍，3年开发时间积累的资金价格出现了几亿元差距。

但是宋广菊的评论说，保利地产的未来出在商业、养老、金融甚至海洋里。

年，保利地产选择了资金回流周期慢的途径——养老地产的开发。 那一年，保利地产正式推出了“以全产业链的方式进入养老产业，构建机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老系统”的养老产业战术。

宋广菊说:“将来的住宅开发可能没有好处，但养老专业的增值服务可以支撑微利的迅速发展。” 她提供了养老地产的利益途径:短期、投入阶段，通过适老住宅销售反哺乳适老产品的研发建设及适老配套改造。 中期、3~5年的时间进入稳健的运营阶段，实现损益平衡。 长期来说，8-10年将达到发达国家的利益水平，通过金融渠道，实现reits的发售。

现在两年过去了。 在北京、上海、广州、成都、三亚等城市，保利布局有6个养老地产试验项目。 北京西山和熹会、浙江嘉兴西塘越、广州保利心语等项目陆续正式运营。 但和宋广菊想要的还很远。 马拉松式的投入尝试着包括保利在内的养老地产公司的耐力。

中国高龄产业协会理事乌丹星说:“在各路线资本疯狂涌来的今天，养老房地产的运营、利润模式还没有找到合适的出口。”国内很多养老产业存在问题，同质化有缺陷，现在房地产被推到养老产业面前。

在现在的利润模式不明的情况下，国内公司进入养老产业时不由得选择了“高端”，月平均支出数以万计。 一家投资机构进行了调查，中国家庭年收入超过150万的老年人人口为1020万人，也就是说只有5.1%的老年人能“满足”这个高端定位。

落入微处，宋广菊承认养老地产这种长时间投入、运营型房地产模式与传统住宅企业的短期利益生存模式不天然一致，存在一些前期前景不足，导致投资风险的可能性。 短期内，保利对养老房地产的投资都属于自己的资金。

两兄弟的竞争

现在知道天命的宋广菊进入了60耳顺的年龄。 “在她退休之前，可能看不到保利地产和保利置业的合并”一位业界相关人士为时代周报记者叹了口气。

作为保利集团的两个上市平台，保利地产和保利置业的项目在全国各城市的配置没有明显的区别，因此受到“同行竞争”的质疑。 据相关人士透露，在上海土摄现场，两家企业达成了天然的“默契”，一方参加竞争，另一方就自动退出。

在近年来的迅速发展中，保利置业具有后发特征明显的海外融资平台。 在保利地产方面具有良好的运营能力和专业能力。 年4月1日，在保利地产举行的网上投资者业绩证明会上，保利地产理事长宋广菊在面对“保利地产有无合并保利置业的可能性”的问题时，说出了罕见的“有可能”一词。

时隔一年，两家企业依然是两家企业，保利房地产最重要的变革还没有开始。

业界预言，如果两家公司完成合并，合并后的保利类房地产业务的销售将成为领域前三。 对“保利系”来说，整合意味着应对很多复杂的人员结构调整的不整合有可能在规模上被万科和绿地等地陆续甩掉。

易居集团执行总裁丁祖昱说:“更多的试水比最终的整合更微不足道，对央企来说，没有什么比组织结构更重要的了。 这个保利一天不能完成合并，所以变革一天也谈不上”。

但是，他从整合这件事本身的立场分析说，最好的时机已经过去了。 当前两年的市场稳定提高时，整合比较有利，即使在整合过程中影响了一些效率，也由市场因素来补充。 在当前市场发生转变后，再次进行整合，内外的双重作用可能会使公司在转型过程中产生一定的振动，“当然，不整合，两家企业继续也是一个方向，从当前市场状况来看，不整合也可能是一个好的选择。

现在，宋广菊对保利地产和保利置业有无整合的态度不得而知，但她的扩大保利地产的梦想已经部分说明，剩下的需要向未来说明。