【吴亚军发家史：从女记者到女首富】

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注:本文为网易财经重新发行《南方周末》年复印件，供网民娱乐。

“房地产商们每天过年的情况不能持续”今年4月12日，龙湖地产理事长吴亚军出现在香港时，是这么说的。

这是龙湖地产的年报发布会。 素衣，有点胖，圆脸的吴亚军总是保持着脸上有品位的笑容。 做过记者，她知道如何面对媒体。

地产界有两个超女富豪做过记者。 一个是人和商业戴丽(后来英国丈夫的名字改了秀丽好肯)，在《哈尔滨日报》和《珠海特区报》做过记者。 另一位是龙湖地产的吴亚军，1988年至1993年间在《中国市容报》担任记者。 这是1982年创立的。

相比之下，46岁的吴亚军富裕，在当地产业也备受关注。 从1994年的上海计算，吴亚军16年财富积累速度惊人——现在是39亿美元(约270亿人民币)的身家，福布斯将今年3月发表的“世界富豪排行榜”列为“中国大陆女性首富”。

除非不得已，吴亚军很少接受媒体采访。 也许正是因为她故意安静，龙湖的不动产以黑马的姿态从重庆的一角被冲到全国，名声高涨的时候，外部对这个神秘的女性普遍感到好奇。 杭州绿城的老板宋卫平带领高管团队飞往重庆传授秘诀。

另一个业内众所周知的故事是深圳万科高层林少洲参观龙湖样板房，脱鞋换拖鞋进屋，他离家穿自己的鞋时发现自己的鞋改变了方向:先走向房间，现在有人鞋 林少洲叹息说:“龙湖这家公司很可怕。”

但是，就像中国很多出身低微却突然富裕起来的人物一样，很多人不相信吴亚军这个以前的女记者，在16年里，可以依靠着创造这么大的家业。

来源不明的第一桶金

创业仅一年，吴亚军和蔡奎就可以拿出750万元的真金白银。 我不知道这笔资金是从哪里来的。

吴亚军至少出身没有突出的背景。 1964年出生于距重庆50公里以上的合川县( 2002年成为重庆合川区)。 这里以古代战场的“钓鱼岛”而闻名。 就像电影《岁月神盗》中的场景一样，住在合川军营街大院的吴家不富裕，大院十多户人家常年共用厨房。

1980年，她考入西安工业大学，学习航海工程专家，对鱼雷控制系统进行了非常深入的研究。 她的丈夫蔡奎，当时在南京航空航天大学读的是通信专业，精通导弹制导，重庆机场建设企业的副总裁工程师说:“企业里开了他们夫妇的玩笑，说‘一个是正确的，一个被炸得很厉害’。” 龙湖集团执行董事秦力洪说。

20岁大学毕业后，吴亚军进入国营仪表厂当技术人员，干了就四年了。 直到1988年进入《中国市容报》当记者。 1990年前后和吴亚军在同一家报社待过的人对南方周末的记者说，吴在记者和期间表现不太好，没有引起同事们的关注。

但是也许是因为在媒体上练习，吴亚军的嘴非常好，喜欢读书。 龙湖没有扩展到全国时，龙湖企业手册和墙上的《警言名文》几乎都来自她手中。 一位朋友对南方周末的记者说，吴亚军从小就喜欢读书，“中学时被拖着在课上偷偷看小说，但由于成绩优异，老师不得不睁开眼睛闭上眼睛”。

直到1994年，她利用报社的平台成立了重庆佳辰经济文化促进有限企业，正式出海做生意。 企业注册资本200万元，当时有4名股东，中国市容报社、蔡奎、吴亚军母亲在高度上重庆亚泰工贸迅速发展，各出资50万元，各出资25%。 亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。

根据招商引资书，第二年，这家企业的注册资本增加到1000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，他们俩的持股率达到了85%，中国市容新闻社的持股量被大幅稀释，几年后被两人收购

创业仅一年，吴亚军和蔡奎就可以拿出750万元的真金白银。 我不知道这笔资金是从哪里来的。 “当时大约有10人装修，销售进口建材”，吴亚军在接受重庆当地媒体记者的采访时，说:“我在想为什么要创建这家企业。” 一开始活着，接下来赚钱，赚钱就有钱，我有钱了大家就有钱……”

龙湖是租壳出生的

没有人知道创建科为什么投资的房地产企业成名时开始转让股票。 重庆地产圈的人们惊愕不已，很多人惊叹于吴亚军的“租船海术”。

吴亚军真正插手房地产业是在1995年。 实际上，当时经济形势不好，国家进行宏观调控，当地房地产巨头国企重庆市房地产开发股份有限企业(现渝开发，000514.sz )今年竣工面积只有5万多平方米。

那一年，重庆佳辰企业在增加注册资本的同时，非常有前途，与一家叫中建科产业有限企业(以下简称中建科)的国企合资成立了重庆中建科置业有限企业。 从企业成立之初就把房地产业作为将来的本职工作。 合资设立的重庆中建科置业有限企业注册资本1000万元，其中中建科占55%，吴亚军夫妇重庆佳辰企业出资450万元占45%。

科来头可以不小。 隶属于建设部和国家科学委员会，成立于1994年3月26日。 和重庆佳辰成立时间相差只有一个月。 注册资本6000万元，注册地北京，股东分别是中国建筑工程总企业、宁波鄞州新华投资有限企业、大鹏证券有限企业和重庆天河保险代理有限企业、重庆朝阳科技有限企业等。

有趣的是，这五大股东中有两个后来被关张了。 大鹏证券于2005年破产清算，经纪业务托管在长江证券。 但是，朝华科技股至今已停止了近3年，“大鹏系”徐卫国和“朝华系”张良宾均被关押。

重庆中科置业有限企业成立不久就更名为重庆龙湖房地产快速发展有限企业。 然后吴亚军开始计划1997年4月动土的龙湖花园南苑这个第一个项目。 这个建筑面积超过20万平方米的住宅项目打了一场漂亮的仗，项目的质量、绿化和补助等得到了很高的评价，1998年11月被选为重庆市“十佳住宅小区”的第一名。

值得注意的是，这时大股东中科开始逐步退出，1999年7月以每股1元的价格将11.25%的龙湖股份转让给吴亚军夫妇重庆佳辰企业，后者成为控股公司50%以上的大股东。 2003年10月，多次转让后，中建科转让给龙湖最后5%股份的自然人吴亚军。 到2008年，中建科几乎成了空的壳，营业收入不足600万元，损失接近160万元。

没有人知道创建科为什么投资的房地产企业成名时开始转让股票。 重庆地产圈的人们惊愕不已，很多人惊叹于吴亚军的“租船海术”。 更奇怪的是，这些股票转让在龙湖招股书《企业历史，重组》一栏中消失了。 只有重庆佳辰企业于2005年改名为“重庆龙湖公司拓展有限企业”等。

从在第一战中取得胜利的龙湖南苑，到两年后的南苑，再到“北城天街”进入商业地产行业，龙湖地产仅5年就成为重庆地产界的标杆公司之一。 在此期间，约20名中央、部委及外省(市)的重要官员在当地领导的引导下视察过龙湖项目。

龙湖简直成了当地政府的宠儿。 最典型的实例是2008年世界金融危机期间，除上市计划延期外，没有受到太大冲击，在重庆的市场份额从去年的6%上升到9%，销售收入也增加了16%。

“金融危机使我们震惊”吴亚军在接受重庆当地媒体记者的采访时表示:“说100多年的企业倒闭了，我很担心我们什么时候也倒闭了。 我很紧张。 我们手头还有钱，负债在允许范围内……。

龙湖那时最初的应对措施是在一个月内完成所有项目的预算调整。 但是，吴亚军也表示，当地银行愿意“雨天收伞”。

龙湖在渡过金融危机后依然蒸蒸日上。 今年4月12日，龙湖地产在香港发表的年报显示，2009年，龙湖的平均售价从去年的不到5000元上升到9000元以上，销售收入超过110亿元，增长率超过150%，土地储备超过2500万平方米，主要城市

重庆地产界对龙湖的看法两极化，有点“外来者”被私人称为“拆除龙湖”，但当地房地产公司在当地媒体上发布了半版广告，突然被称为“向龙湖地产学习”。

把人抢过来

在2008年金融危机期间，中国农业银行总店和中国建设银行总店的领导人来安慰她，表示“支持龙湖”。

龙湖当地产业迅速崛起后，很多人想知道吴亚军的秘诀。

南方周末记者问龙湖的“诀窍”时，吴亚军举出了两点。 一个是“进入目标城市快”，另一个是“兼顾集中投资、商业，得到当地政府的支持”。

重庆“北城天街”是吴亚军的重要加分项目。 据重庆另一家地产商透露，2001年占领重庆观音桥这块地块时，市场普遍不看好，没想到几年后成为重庆的重要商圈。 2009年全年租金收入超过1.2亿元。

龙湖也因此成为了受当地政府欢迎的对象。 引人注目的是龙湖的保有地价非常低，2009年的平均价格是每平方米1869元。

这种低价的金地战略被吴亚军复制到其他二三线城市。 龙湖去年年底投资35.7亿元占领了杭州的四块土地。 滨江集团理事长俞金兴对南方周末记者说，这些地位于杭州下沙区，相对偏远地区，杭州的地价和房价几乎不能上涨。 杭州去年吸引销售地900多亿元，“老板”绿城集团和“次子”滨江集团的土地价格分别约为90亿元和67亿元。

龙湖密集投资的典型城市是常州。 去年下半年龙湖分三次在常州保有地总共花了45亿元。 去年年末常州一次共计4个土地拍卖，“外来者”龙湖一个人得到2张，剩下的2张分别是当地公司得到的。 参与竞争的常州房地产商说，龙湖进入常州是当地政府重要的招商引资，“你知道是谁打招呼的吗？ ”。

但是，这样做必须避免和同行发生冲突。 2009年初，龙湖和中央企业保利地产在广东发生了争吵。 导火线是保利地产副社长余英在博客上写的“龙湖地产不受业界尊重的理由”，强烈谴责龙湖在广东省阳江市保利和被剥夺的“不道德”，保利地产宋广菊在电话中给吴亚军，给阳江市委市政府保利的承诺，“龙湖地产

这场水战争无意中暴露了房地产领袖们与地方政府交换资源领域的潜在规律。 吴亚军从头到尾都沉默着，最后选择离开阳江，安静下来。 但是，龙湖的干部们很懊悔，私下向记者主张“龙湖进入阳江比保利早一年半”。

不仅是争论地，抢夺人也是吴亚军的一大特色。 龙湖扩大到全国，无论走到哪里，一定会引起“方旋风”，市场份额超过15%的常州地产的龙头新城地产也呼吸冷空气。 新城地产常州企业总经理助理阚东岳对南方周末记者说:“去年龙湖进入常州后，通过猎头企业和高薪的魅力饵料，从我们企业中挖掘出了很多优秀人才。”

吴亚军经常叫熟悉的朋友，把她邀请的高级管理层称为“兄弟”或“兄弟”，有人认为很亲切，也有人认为江湖气太大了。 龙湖重庆企业负责人周德康等老部下在龙湖扩张到全国之前被吴亚军编入麾下。 龙湖总部(北京)四个主要部门的领导是吴这几年百货公司的朋友或合作伙伴。 “我从安徽飞北京和吴亚军谈了三个小时，我告诉他我决定加盟了，但我不擅长房地产。 ”。 企业品牌部的秦力洪负责人说:“最后她当场拍照同意了。”

除了地方政府的支援，银行和吴亚军的关系也很少见。 吴亚军接受重庆当地媒体记者采访时表示，在2008年金融危机期间，中国农业银行总行和中国建设银行总行的主要领导人来安慰她，“支持龙湖”。 龙湖上市前后，农行和建设分别给予龙湖170亿元和180亿元的信用。

上市的诱惑

“2006年有人来了《谎言》。 我也没想到企业会这么快上市”

长大后龙湖什么时候上市也引起了重庆当地政府的关注。 吴亚军最初预言成为“女首富”的是重庆市市长黄奇帆。

据《重庆日报》报道，2007年4月，重庆市副市长黄奇帆会见花旗银行中国CEO施瑞德时，龙湖地产预计年内在香港上市。 他预测，如果这次龙湖成功上市，中国内第一笔财富的位置可能会再次为主。

但是黄奇帆的话当时没有实现，龙湖这次的发售最终在金融危机中搁浅了。 2009年龙湖再次冲刺成功上市时，推荐人的行列中增加了花旗银行(另外两个是摩根士丹利和UBS )。

在吴亚军的棋盘上，龙湖最好在年上市。 实际上市时间是2009年11月。 “2006年有人来了《谎言》。 我也没想到企业会这么快上市”吴亚军说。

发售前夕，重庆当地媒体记者问吴亚军，龙湖上市了，失去了什么？ 吴的回答是:失去了不迅速发展的自由。 记者问:“你对现在的人生满意吗？ ”。 “追求仁德时很满意”吴亚军是孔子的一句话，“反而不满意”。

吴亚军开始拖着伤病的身体出售建材，最初尝到当地产业的甜头获得荣誉时也有“小富即安”的想法，但后来龙湖的加速扩张特别上市后，她说的话是“快速发展是使命”。 在交往过程中给她留下深刻印象的日本最大的房地产商森信托( moritrust )社长，像八十多岁的森章那样，吴亚军也是足够的员工，最初两年平均每年单程200次以上的机会，虽然不太关注企业的股价，但与投资者的饮食

那一年与吴亚军一起打天下丈夫蔡奎，让前任执行董事、副理事长在龙湖上市。 后来辞去了这些工作，说“他现在很帅”。 吴亚军说:“我和他有私人企业。 他现在在做一点一级的土地开发整理、高尔夫球等项目。 ”。

许多民营企业淡化家族色彩的方法可以得到业界的赞同，但蔡奎辞去龙湖职务也不太引人注目。 也许是因为吴亚军夫妇有意安静下来，人们从头到尾都在关注，也许是因为吴亚军背后有其他“神秘人物”和权力的家人。 这种不自然使吴亚军非常烦恼。

南方周末的记者在重庆采访时，大部分出租车每次经过“北城天街”，司机都指向林立的高楼，留下了“这家企业的女老板背景很深”的话。 重庆另一个身家数十亿民营公司的房子也轻声对记者说:“她只是代言人。” 但是，没有人能为此提供证据。

今年3月，龙湖的一位干部被吴亚军委托与南方周末记者聊天时表示:“吴亚军一定没有很大的背景。 否则，我们也不用这么累”。 这位干部开山说:“龙湖进入北京和上海的第一个项目都是拥有的当时的地王，谁想要当地的国王，地王都是先烈，利润率不到5%。” 但在北京一点同行看来，这只是龙湖的“长线钓大鱼”战略。

(南方周末)