“写字楼“大降温”： 空置率攀升与降租双面夹击 业主谨慎对待金融顾客”

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空上升率租金下跌的主要原因是办公楼的新供应大幅上升。 近年来，中西部二线城市短期集中了大量的新供应，整体空的设置率上升。

“市场比以前好多了。 ”负责金长安大楼租赁业务的经纪人蒋先生的语气表现出一点无力感。 他在这一行已经做了六年，许多写字楼目睹了人来人往空的变化。 年金融业迅速发展，写字楼出现了许多金融企业的租户。 但是，随着去年网络金融领域的完善，监管变得严格，公司有点倒闭了。 另一方面，受网络贷款平台雷击等影响，写字楼老板方面也变得更加谨慎了。

中国社会科学院城市所和社会科学文献出版社共同发表的《房地产蓝皮书:中国房地产快速发展报告》显示，经济增长速度减缓导致写字楼的诉求下降和持续增加供给的叠加，到2019年底为17座城市的写字楼平均/ [ / 武汉、长沙、青岛将迎来历史空的设置率高峰，成都将在2019-2021年迎来新办公楼的供给率高峰，空的设置率将回到上升通道。

根据高力国际提供的数据，受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，2019年上半年北京甲级写字楼空的安装率达到11.5%，为8年以来的最高值。 小幅度下调，平均净有效租金为每月398.8元/平方米，比年末环比下降0.6%。 新供给了16万平方米，总库存达到了832万平方米。

“在过去的8年里，北京写字楼市场不均衡，呈现一边倒的业主市场状态，随着申诉钝化，供给增加，现在正在向租户市场转移。 ”。 高力国际华北区理事长严区海表示。

空安装率增高，房租下降

年下半年以来，北京写字楼市场低迷。 虽然现在2019年已经过了一半，但这种现象依然持续着。 上述金长安大楼从年下半年开始空一片，现在空的安装率在20%左右，交易价格约为每平方米7元/天，低于迄今为止最低租金的7.5元/天。 同样的情况也发生在北京其他商圈办公楼。

“空为了更迅速地租赁办公大楼，开发者提供免租月等政策来吸引租户。 ”。 北京金泰国际大厦租赁部的李先生说。

离金泰国际大厦不远的cbd商圈是北京远房租赁人郭主要负责的区域。 从今年3月开始，cbd商圈空的设置率逐渐上升，现在达到了20%左右。 比起房地产中介，我更渴望出租放在手边空的房地产。 这是为了以更低的价格提供更好的价格。 “有些业主只要有客户，价格就容易谈，不要太低就同意。 ”。 郭先生告诉记者，租户协助降价，顺利成交了几张。 他还注意到由于通州和亦庄新增加的办公楼价格更便宜，多个租户被分流了。 “现在空的房子很多，客人选择的馀地很大，我想先租便宜的。 ”。 郭说。

戴德梁行的数据显示，2019年第二季度，位于北京中央商务区的中国人寿( 601628 )金融中心作为中服分区的第一个项目正式启用，随着新项目入市和部分公司租赁和面积缩小的影响，全市和 其中，金融街( 000402 )、中关村( 000931 )等核心商圈，空的设置率依然维持在较低水平。 其中，中关村空的设置率为1.2%，比第一季度上升了0.8%。

北京甲级写字楼空安装率的上升，给租金的增加施加了压力，降低了租金的收益率。

6月28日，潘石屹公布了预计销售总额约78亿的自营不动产。 他向21世纪的经济新闻记者坦白，办公楼租金收益率不高是销售不动产的原因之一。 “我们的房地产收益率是3%，但银行贷款的利息是4分，租金收益率赶不上银行贷款的利息。 另外，soho中国现在资产太单一了，第一是办公室产品，销售后最好储备其他的东西。 ”。 潘石岩说。

我们知道，目前国内商业房地产租金的收益率只有2%-3%，要达到欧美发达国家5%的平均资产收益率水平并不容易。 世邦魏理市提供的数据显示，一线城市写字楼的租赁收益率基本在3.8%到4%左右。

新供给大幅度提高

一般来说，写字楼市场的正常空设置率水平在10%左右，有些变动是正常的现象。 但是，受经济下行和持续丰富的新供给等因素的影响，一点城市写字楼市场出现了明显的交易。

一位分析人士对21世纪的经济报道记者指出，空安装率上升租金下降的主要原因是办公楼的新供应大幅上升。 据世魏理市中国区研究部谢晨主管介绍，近几年，中西部二线城市短期内集中了大量的新供应，整体空配置率上升。

据该分解者称，全国平均空的设置率为20%左右。 一点中西部城市，个别华北城市空的设置率在30%以上。 一线城市空配置率相对健康，北京、广州空配置率在10%左右以下，上海相对较高，空配置率在15%以上。 因为上海写字楼的供应这几年，今后几年包含了比较丰富的东西。 根据世邦魏理市的最新数据，预计在今后6个月内，77万平方米以上的新供应将进入市场，空的配置率将进一步上升，租金也将受到压力下降。

办公楼的供应达到了最高，但申诉人低迷。

年以来，北京网络金融中心的公司结构发生了很大变化，多个网络金融企业从写字楼中转移了，因此多个写字楼突然变成了大面积的空布局。 根据高力国际的数据，2019年上半年甲级写字楼的净吸收量约为9.6万平方米，半年环比减少69.3%，同比减少69.6%。 关于诉求下降的理由，高力国际认为，去年互联网公司的大量投资带动了写字楼的诉求，呼吁井喷式的增长，今年的投资量大幅减少。 另一个主要推动者是联合办公室，去年的联合办公室整个市场吸收量惊人，但今年的联合办公室几乎停止了扩张行为。 在21世纪经济新闻记者的调查过程中，许多甲级写字楼租赁人员平均向21世纪的经济新闻记者表示了对网络金融顾客的谨慎态度，交流首先从哪个领域询问了顾客。 金长安大厦出租人小蒋进一步确定，大楼对金融投资、基金类企业管理比较严格，如果企业素质不足，没有国企和中央企业的背景，基本上不说话。 相比之下，科技类的公司更受欢迎。

另外，当前的经济形势也是影响因素之一。 核心地区的办公楼租金在下降，也在一定程度上反映了现在的经济形势。

大宗交易仍然很活跃

迄今为止，国内写字楼市场表现出比较感兴趣的局面:一方面，经济下行，租金下跌，写字楼空的配置现象恶化。 另一方面，商务市场、大宗交易特别是外资购买非常活跃。

据世邦魏理市统计，2019年第一季度，全国商务市场大宗交易金额超过人民币530亿元，其中外资所占比例更大幅度上升到50%，为年以来单季最高。

据北京市报道，第二季度，北京共创下6宗大宗交易记录，交易总额达70.3亿元，环比下跌，但上半年累计交易额仍达230.9亿元，同比增长30.1%。 办公楼的大宗交易额也超过了250亿元。

对此，大力国际华北区资本市场及投资服务部副理事闪寒表示了他的意见。 他认为外资流入中国商业房地产越来越多，还是看北上广深等城市资产的价值附加能力。 “你会发现海外资本还是对中国的经济有信心。 ”。

另外，受贸易形势的影响，海外投资者认为现在人民币的汇率被低估了。 对他们来说，现在是进入中国市场的合适时期。

高力国际预测，2019-2022年办公楼的新供应共计约168万平方米。 其中，2019年写字楼的新供应共计约81万平方米，是近10年来最高的。 今年下半年的供应高峰将进一步提高平均空的安装率，预计降低平均租金，市场趋势有助于公司继续降低办公楼的租赁价格。

“我们建议有租赁诉求的承租人抓住这个有利时机，在优惠的租赁条件下享受高质量的写字楼空之间，写字楼老板也预见到市场的变化，尽快调整租赁战略，以确保租赁的 ”。 严区海说。