“6部委督阵落实“国11条” 资金调控成博弈核心”

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1月13日，住宅和城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部、人民银行、银监会、国土资源部等6部委负责人又一次前来执行《国家11条》，联合在国内召开了新闻发布会。

建部副部长齐骏说，2009年以来，一线城市信贷资金流入房地产市场，炒房等投资投机买家抬头，部分城市房价有暴涨的趋势。 年，根据《国家11条》，即《促进房地产市场平稳健康快速发展的通知》(国办发〔〕4号)的精神，抑制投资投机购买的诉求。

齐骏再次确认了稳定地方政府房价的责任。 这是国家第11条规定的。 六个部门的负责人很着急，发布会只持续了一个小时，但对限制投资机会购买的意义很明显。

在中央部门巨大的阵容面前，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌对本报记者说，由于多部门政策频发、银行信用紧缩等因素，年投资投机购买的诉求将大幅下降。 总体来看，房价稳定。

但是，大部分房地产开发商的负责人在接受本报记者的电话采访时表示了乐观的态度。 不透露北京名字的房地产开发商向记者坦白说:“如果住宅供应不足，土地供应不足，银行的坏账管理也是阶段性的。”

一增一减

顾云昌表示，年房地产调控情况与2008年和2009年不同。 2008年初的房地产调控主要向下调整，在严格管理房价的2009年初，受经济低迷等影响，整个调控主调都花在了向上扶植房地产上。

年的形势变得更加复杂，政府的管制是“一增一减”:增加的是政策性住宅，减少的是高价格的商品房。

建部副部长齐骏也说，2009年，各类政策性住房和城市小屋区改造工程可提供600万套住房，超过2009年的300多万套政策性住房。

顾云昌表示，住宅建设部等6个部门1月13日的发布会的重点是将来迅速发展廉租房、经济适用房、限价房、政策租房等政策性住宅，保障城市低收入家庭和三明治层的住宅问题。 这是年房地产调控中的“一增”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也对记者说，今年国务院建议在3年内处理1540万户低收入家庭住房难。 迄今为止的《2009-廉租房建设计划》中规定了处理747万户家庭住房问题。 短短一年内指标翻了一番。 由此可知，今后的政策性住宅提供能力在空前会变大。

关于住建部副部长齐骏在新闻发布会上表示的抑制投资投机购买的诉讼，顾云昌表示，这是一年房地产管制的“一减”。 而且，从1月以来各部门出台的政策来看，力量非常大。

市场首先痛感的是银监会全面加强“两套住房贷款”的管理。 据相关频道报道，相关部门仍在研究“两套住房贷款”的细则问题，迄今为止的“家庭人均住房面积低于城市平均住房面积”的改善诉讼认定标准被认为难以执行。

银监会副主席王兆星在《国家11条》中没有提出改善购买住房的诉讼，提出根据风险规定住房贷款利率的问题是有历史的。 2005年，银监会宣布银行自己根据风险控制利率，但必须定义低于基准利率0.9倍的风险的利率机制。

“两套住房贷款”的风险定义利率到底是多少，王兆星尚未明确，但提出风险定义利率是“下限管理”的机制。 也就是商业银行在“两套住房贷款”的利率操作中，不得低于应该设定的利率标准的限定规则。

然后王兆星说银监会要求商业银行进一步批准房贷，必须在房价、位置等充分条件下进行抵押判断和签字。 而且王兆星说银行贷款不支持投资投机购买。

资金控制

杨红旭指出，年房地产调控的游戏核心依然是资金调控，能否实现房地产市场的稳步发展，在资金上抑制开发商也很重要。

顾云昌表示，现在的开发商手里不缺钱，房地产市场又呈现出供不应求的状况。 如果是2008年，开发商受到信用紧缩的影响，因缺钱而降价，现在开发商受到2009年销售情况的很大影响，资金丰富。

如何使用开发者手中的钱，以及如何抑制信用等资金过度流入房地产商手中，是现在房地产调控的课题。

但是，有关部门已经工作了。

1月12日，人民银行宣布将存款准备金率提高0.5个百分点，并敲响了收紧信用的第一枪。 另外，《国家11条》提出了加强开发商项目资本金的要求，提出了商业银行重视开发贷款的风险。

而且，受“两套住房贷款”政策未定的影响，一些省的商业银行已经暂停了“两套住房贷款”，等待细则出台。 根据《国家11条》的政策取向，“两套住房贷款”已经进入了受限的行列，由此减少的购买住房的诉求，给诉求带来很大压力。

北京一位开发商负责人1月13日向记者表示，证监会对房地产公司的上市和再融资提出了“共同批准”的新规定，开发商直接融资的道路被堵住了。 表面上只不过是“共同批准”，实际上除了各部门对房价控制的压力之外，其他部门以前没有负责这种批准的专业机构，所以开发者推进过程需要几天还不清楚。

“以现在的政策气候，是不可能得到共同承认的。 ”。 据上述开发者负责人介绍，该公司本来于2009年12月提交了ipo申请书，但受此政策调整的影响，放弃了上市计划。

“除了公司借款，不可能定向增发”上述开发商负责人表示，这项政策的杀伤力直接对一点上市的龙头住宅企业构成威胁。 到目前为止，临时上市房地产企业由于直接融资规模大，所以大规模、高价拥有土地。 如果限制他们的直接融资渠道，年下半年开发商会为钱发愁。

但是，上述开发者负责人也表示，证监会对房地产公司融资实施“共同承认”的制度将持续多久，并且不知道该制度什么时候能顺利运作。 因为下半年是否再次开门还不确定。

杨红旭等专家对记者说，现在开发者资金充裕，但如果切断银行贷款和直接融资，第一季度开发者必然资金紧张。 即使是最富有的开发者，在2009年的高地价的土地购买活动中，也有大量的资金沉淀在土地上。 开发者手中的现金流不太充裕。

国土资源部副部长拥小苏也对本报记者说，到2009年末全国有1万公顷的不动产闲置土地，其中46%，即4600公顷是公司的原因。 国土部要求必须在去年1月末之前解决这些土地。