“楼市传来重磅消息，共和国迎来最后一波炒房客”

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国庆节假期，为了避免荒废的游客，我决定再次去烟台海阳这样的小城市度假。 从青岛到海阳100公里以上，开车一个半小时。 海阳的楼盘纷纷跑到青岛做广告，以轻轨通往海阳为幌子。

国庆节当天下午4点来到离海阳海边很近的新区，空摇摇晃晃的海岸线，除了几只有点冷的海风和还没回巢的海鸟，只有很少的游人，很冷淡。

但是离开青岛去海阳，映入眼帘的依然是吊塔，房地产依然是很多地区的经济支柱。 看到这个情景，想起年下半年疯狂的抢劫潮，可以用冰火双天来形容。

到目前为止，磐石心的网民希望我能解读现在的房地产趋势，预测房价。 但是，即使写本文也不是为了预测房价，各地没有退出限制销售行政政策，在“长期机制”没有正式发表之前预测房价的动向是没有意义的。

年的租房者中，60-70%为房者

从年下半年开始，中国80个大中城市的房地产陷入疯狂，许多楼盘出现了连夜排队的强盗。

各城市的房价也在短短三个月内翻了一番。 这种疯狂以决定者的一句话“房子是用来住的，不是用来炒菜的”结束。 接着，全国各大城市轮流实行限购、限贷，为了防止炒作卖掉房子、股市这样的踩踏式暴跌，大部分限购城市又追加了“限购政策”，限购时间为2~8年。

青岛一家银行信用部表示，这位疯狂购房者中有60-70%是房主，多数是外国投资者。

我相信不是青岛特有的现象。 这应该是大部分二三线城市这个买家的同样特征。

涨价完成库存和保证汇率。

众所周知，-年上半年全国各地房地产库存达20个月，是多个地区zf债台高企，这都是因为地方zf疯狂进行了基础设施建设投资。 在这个阶段，由于实体经济衰退，地方zf为了装饰大门，偿还银行债务，不得不疯狂地出售。

结果，开发者产生了巨大的库存，开发者也依赖银行贷款生存，地方zf是被绳子拴着的蝗虫，因此有必要把借款转移到有钱人身上。

在中国，房地产“买不买都下跌”，二胎政策开放，3月大会发出“暂时不征收房产税”等政策信号，各地的中介、开发商、房地产媒体在舆论中呼吁房价高涨

这一疯狂涨潮是新中国成立以来房地产市场最疯狂的时期，三个月内创下了两倍惊人的记录。 角落里的房间也成了香饕餮，哪个“鬼城”有买主？

据上海易居研究院提供的报告，截至去年7月底，全国80个大中城市新建分户住宅的销售比“脱化周期”下降到10.5个月，库存水平相当于去年9月的水平。 另外，地方债券的评级也从垃圾水平变为中等风险甚至优势水平。

在这个过程中，还有一集。 年的股票灾害结束后，人民币兑美元持续贬值，流出了大量资金。 房地产巨头基金会通过在海外购买资产的方法转移资金。 普通民众纷纷开设海外账户，外汇储备迅速报告。

在很多管理下，从去年3月开始，人民币连续几个月上涨疯狂升值，至今上涨了5%。 这也减缓了美元缩短表的步伐，中国经济改革赢得了时间。

重新定义“房子住着，不是炒房”的不动产

90年代住宅修改以来，从来没有认真定义不动产的决定者。 从20年前万科把不动产从居住属性变成金融属性开始，一直持续到现在。 规模城市化的过程为房地产不下跌的神话提供了极强的证据支持。

这也是很多人相信任志强的“房价永远上涨论”的理由，实际上也是如此。 钢筋混凝土之家成为金融资产后，其上升不仅有供求，还有资产保值等心理因素。 所以，任志强的发言战胜了决定者，让他获得了信徒。

年房地产暴涨是中介、开发商和媒体共谋的，决定者借助这个机会去库存，保证汇率，收拾20多年留下的烂摊子。

20年来铺设在房地产上的“地雷”，安全拆除后，必须对房地产的长期计划进行新的设计，定位为“房子住着，不是炒房”。 并且，要求国土资源部、住持部、税务、中央银行等多个部委共同制定“不动产的长期机制”，通过新的土地政策、财税政策、金融手段将不动产全面恢复为“居住属性”。

接下来，各地相继出台了支持“租赁同权”的政策。 上海、广州、深圳等地陆续以低价供应公租房土地。 住院部颁布政策，支持集体用地入市建设租赁住宅。 限制资金进入楼市，仔细检查开发商的违规贷款……。

年9月28日，国土资源部媒体在武汉召开了集体用地建设租赁住宅试点会议，以租赁并行的方式构建了新的住宅体系，构建了城乡统一的建设用地市场，名为“房子是用来居住的，不是用来炒房的”

这意味着大量的集体用地进入市场，处理以规范廉价的租赁住宅让大学生等年轻人在城市生活的指控。 并且通过低价的集体土地入市，租赁住宅的供给将逐渐解决现在的高房价。

这是“房地产长期机制”中的“土地政策”，房地产实名登记政策继续推行，如果掌握居民的房地产状况，很有可能产生房地产税。 接下来，“土地财政”这一持续了20多年的政策也将发生根本变化。

再看一组人口数据，年中国常住人口城镇化率达到57.4%。 根据年末市区的户籍人口，500万以上人口的城市达到了13个城市，数量有稳定的趋势，只比去年增加了1个。 100万-300万人口规模的城市数量增长最快，同期增加15个，现在为121个。

这证明了500万以上的大城市因为高房价难以使外来人口长时间定居，城市化达到60%以上时城市人口的增加会减缓。 现在，一点大中城市周边新区的房价已经被炒鱿鱼，这些地区本来是吸引新市民的缓冲区，但现在这些城市不能提供大规模的就业机会，极差的基础设施、医疗教育等成为了“鬼城”。

而且，这个疯狂租房人的“炒房客”已经被“限制销售政策”扼住了，必须拿到房产证在2年到8年内销售，新房的建设周期通常是2~3年，这意味着销售期限将延长到4-11年。

截至2005年3月，中央银行数据显示，住房贷款馀额大幅减少，这表明目前全国房地产处于“无有价证券交易”的状态。 为了防止高杠杆炒作引起金融风险，决定者提高了住房贷款的利率，严格调查购买次贷。 这意味着这个炒房的房客定位很好。

房地产重新定位后未来的六个新趋势

“房子住着，不是炒房”的定位出现后，释放了20多年的新房地产信号，意味着风向的彻底转换。 而且，在官方口径中首次将不动产作为“虚拟经济”，连人民日报都表现为“吸血鬼”。

但是，很多人的认识还停留在年前，决定者的这个新定位依然是“口号”，看不到现在的政策、人口、金融、土地等出现的新动向，依然疯狂地为资产增值炒房，其结果是自己

其次，对当前房地产市场进行几个方面的预测和总结。

首先，政府逐渐放弃以房地产为支柱的畸形经济。 因为疯狂的房价阻碍了经济的迅速发展，是影响社会稳定的最大原因。 如果依靠房地产继续推进gdp的增长，中国就会错过科技创新的爆炸性大风口，影响今后10年、20年经济的迅速发展。

其次，依赖炒作获得的收益率低于其他金融投资，共和国将迎来最后的炒作客。 20年来，不断高涨的房价，做了多个炒作，拆毁房子疯了。 所以，炒作赚钱是基于房价高涨，实际买家的诉求高涨。

80%的新房全部被炒房者购买时，国家增加公租房建设，年轻人不再求家时，政府不再为房价上涨提供政策支持时，炒房的利润将低于资产管理、股票买卖，与股票投资进行比较

现在，几十万亿的赢利盘在不动产这一固定资产上，绝对不可能轻易集体出售现金。 因为会导致崩溃，踏入式会暴跌。 这也是“限定销售”政策出台的真正原因。

但是，年下半年开始的这个炒客确实为稳定人民币汇率、拆除库存地雷和决策者重新制定房地产规则提供了很大的帮助。 这个炒客可能是共和国最后的炒客，是共和国最伟大的“炒客”。 因为他们用生命为国家接盘子。

在大城市周边100公里的小城市再次出现大量的鬼城。 30公里是城市经济圈，100公里是鬼城。 大城市有越来越多的就业机会，更好的教育医疗条件，因此吸引了更多的年轻人就业和生活。

随着通往轻轨、高铁等100公里外的小镇，这不是带大城市内的人去小城市生活，而是把小城市的人一个接一个地送到大城市，这就是大城市的马太效应。 而且，像青岛100公里外的海阳，某个大城市周边有100公里轻轨的房子将成为鬼城。

农村和三五线的小镇再次逐渐消失。 城市居民占57%，实际上农村没有青年劳动力。 年轻人回到田园生活，甚至回到四五线的小镇也是不现实的。 农村、四五线城市落后的经济，除了政府机关、医院、学校，几乎没有像样的公司。

再加上落后的管理制度、腐败官僚主义、未开化、文明、不遵守规则的生活习惯。 现在，50%的人口超过37岁，留在农村和小镇的老人去世后，农村和小城市逐渐消失。 (完)

第五，住在公租房里在大城市生活成为普遍的现象。 在出现“房子是用来居住的”的定位后，出租人与购买者拥有同样的教育、社会保障权利。 除此之外，大量集体土地入市建设公租房，规定租金价格和费用，意味着政府将成为最大的出租人。

从小城镇和农村来到城市生活的年轻人可以租公租房住和生活，而不是买房子。 这样就可以实现，居住者有那所房子。

至今为止的所谓“刚性必要”，在动则200万、300万、500万套普通住宅面前已经不是“刚性必要”了。 因为对房子的态度改变了，不能用以前的想法继续定义现在和将来的房子。 把握“房子是住的”的定位，调整心情，是每个人应该改变的想法。

最后，在“分层固化”的时代，农村的孩子们应该更兴奋地读书。 到70年代、80年代、90年代、2000年，上大学可以改变命运。 到了现在，全国都在喊“阶层固化”，农民们喊“读书没用”。

80年代中期，有3成以上的北大学子来自寒门。 这很好理解。 中国人后退了三代几乎都是农民。 90年代中期，农家子弟从上北大开始下跌的2000年以后，考上北大农村生活的人只有一成。 这是城市化进程的结果，也是“分层固化”的象征。

寒门很难再次出贵子，所以农民的儿子今后很可能还是农民。 因为教育资源向城市倾斜。 农村生活者最多的是“城市住宅价格高，看书也没用”。 我也目睹了农村小学、中学破败、农村父母对孩子教育的忽视。

这是“认识到缺陷”产生的结果。 所以，今天农村的父母必须彻底放弃“读书浪费”的观点，比起城市的父母，投资孩子的教育越来越多。 教育条件比城市差一点，如果不听孩子的教育迅速发展，最后就没有进入城市的机会了。

如果能读大学，即使是二类本科，这些农村孩子也有在城市生活的资本。 国家也通过公租房制度，使年轻人可以留在城市生活。 这样，这些年轻人的下一代就能接受比农村更好的教育。

不走几千公里，从农村去城市就像登山。 可能是90年代，2000年，我通过上大学成为了都市生活的人。 这就像坐缆车上山。 到目前为止需要楼梯和楼梯。 如果你不爬，只能永远留在山脚下。

副本来源:微信公共平台磐石之心