“大众怎么介入商业地产投资”

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普通大众介入商业地产投资, 这好像是一个遥远的梦想。在现阶段，大多数老百姓(603883,股吧)仍然属于居住诉求，也就是说，不是刚需诉求就是改善性诉求，那么除了住房以外的商业地产，只有像王健林这样的所谓大亨，才能够拥有和运营商业地产。招保万金这类地产企业可以开发商业物业，但是在中国现阶段，他们还是以开发居住地产为主。然而在中国，有一批 “温州人炒房团” 类似的群体，他们的财富状况高于通常的普通大众，他们手中有很多现金闲钱，那么他们会在现货市场上从事居住地产的炒卖炒卖活动，其资金量恐怕也不可能跟王健林这样的业内资金雄厚的这种地产开发商，相提并论，那么他们就可以所谓房地产信托基金的这个框架下介入商业地产投资。

中国资本市场的产品革新之一是房地产信托基金(reits)，总体来讲，就是基金的运营者可以从事收购商业物业，管理增值，同时产生稳定现金流收入回报给股东。类似一家公募基金的管理人，受基金持有人(可以称为股东)的委托，从事收购商业物业，管理增值，同时产生稳定现金流收入回报。一般在新加坡，台湾地区还有香港地区，基本上可以说是物业企业的业务模型，这种物业企业当然不能够从事开发业务，类似一家巨大的从事物业管理的企业，收购拥有，然后经过自己管理，它的价值有所增值，带来稳定的租金收益。在特殊的情况下，企业也可以从事开发，一般是指翻修重建甚至销售，新加坡台湾地区香港地区，甚至更早的90年代的发达国家，这样的物业管理企业是二级市场一道亮丽的风景线，给中产阶级提供了一个良好的投资工具，或者说，介入商业物业投资机会；也给不少人提供了一个重要的利得免税的平台，因为这种企业的净收益是不用上税的，成为了比较受青睐的一类股票。在发达国家，早期其地位确实不如所谓的公用事业股，比如说，电力企业这类的股票，但是90年代以后特别是2000年以前，网络泡沫之前那段时间，就非常受青睐，除了有稳定的现金流，就是利得免税，更重要的是给市场提供了一个估值的坐标系，换句话说，是一个估值的标准，度量衡和平衡器，成为某一种形式的价值中枢，与蓝筹股并驾齐驱，在90年代末期20世纪初，在发达国家和地区起到了非常好的稳定器的作用。

现在中国那正在一个中产阶级逐渐形成，刚需和改善性住房诉求开始逐渐淡化，投资性诉求日益突出的大背景下，证券二级市场又缺乏估值度量衡和平衡稳定器的情况下，地产信托基金产品的推出就变成重要诉求。中信证券(600030,股吧)的地产部在中国也开发出类reits产品，跟西方发达国家不一样的地方就是没有得到税收的优惠，只能设计多而杂的交易机构，尽可能减少税收负担。

房产信托基金还有一个优势就是对通胀率跟利率不太敏感，比较迟钝，共振的可能性概率也比较低。房产信托基金还有一个优势就是它跟其他的股票的关联性比较低，换句话说，与其他的股票包括公用事业类股票关联性比较低，那么在这种情况下，机构投资者将其作为组合中的配置。

在中国为什么房产信托基金快速发展不起来，其中有两个首要原因第一就是税收，如果不给予税收优惠支持的话，那么获得很高的收益，才能弥补价钱；记得当年我在上海参加关联会议的时候，大略是在2002年左右，当时政府试图用房产信托基金，快速发展廉租房这项业务，但是我们发现收益率比较低，那么覆盖不了价钱，如何能够采用好这个工具，那么无非就是在两个方面努力：税收的优惠，甚至是零税收，再一个降低各方面的价钱，包括用地价钱，还有就是自己拥有管理能力，如果自己没有能力，还需要再雇佣外部的企业，那么价钱肯定上去了，收益比较低，投资人也不会介入。ppp模式之下，也就是说在新的公私合营的框架下运作，也就换句话说，可以把一点具备这种基础能力的物业企业也好，开发商也罢，把它整合到房产信托基金里来，关键是它的交易结构和管理架构。我个体觉得，政府可以运营好廉租房地产信托基金，土地价钱极低，然后是免税，保证收益，才能让民间资金愿意跟国家一起来做这件事，弥补政府资金不足的问题。这个法子总比余永定老先生建议的用重修地铁的办法靠谱一点，用政府投资拉动经济的话，廉租房更合适。因为重修地铁可能涉及到资源浪费，虽有拉动经济的作用，更核心的是没比较有效率。

盘点商业地产信托基金的发挥作用可以宣传到很多方面，除了我们所说的首要几种商业物业，例如所谓的公寓楼，包括综合购物中心，直销店联排（奥特莱斯），还有写字楼，工业地产，酒店等等，这类设施以外，还可以利用这种交易结构运营一点公用设施，例如，医院，养老地产等等。由国家拥有的一点资源也拿出来进行这样的试验，先试点再宣传的这么一个过程，不断的摸索经验，不断的进行调整，一来政府投资刺激经济，并且让民间资本得到应有收益，或者说稳定收益；二来也更关键的是给中国的资本市场提供一个可参照的估值坐标系，三来让普通大众也来分享资产证券化的果实，通过购买reits份额，获得商业地产的收益，并延伸到养老地产甚至是工业地产的收益。我觉得这个是一石多鸟的多重作用，值得一试。显而易见，国家十三五规划中提出：提高产业集中度,开展房地产投资信托基金试点。快速发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化,提升住宅综合品质。年3月9日，越秀集团董事长张招兴说,鉴于当前reits(房地产投资信托基金)的快速发展面临诸多困境,建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》。或许在当前炒房市场滚滚红尘之时，无人理睬张先生的建议，但是喧嚣之后，总要有人打扫 “一地鸡毛”，低房价的拐点迟早将会到来，reits可以较低价钱大举扫货的时代到来之时，那么其大快速发展的时机就距离不远了。

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