财讯：中国新兴城市50强 点爆未来十年地产市场

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最近，仲量联行在最新的研究报告《中国新兴城市50强》中发表了在中国内筛选的50个大量商业地产具有快速发展机会的二、三线城市。 仲量联行表示，这50个新兴城市是2.9万亿美元的巨大市场，是相当于德国规模的经济体。 如果看作单一实体，50个城市将成为世界第五大经济体，在今后10年中将占世界经济增长的12%。 仲量联行大中华区理事长冯建强说:“我相信这些城市将在接下来的十年成为引人注目的焦点。”

□战胜周刊记者韦常春

新兴城市50强有无限的商机

“中国新兴城市50强”占世界上发展最快的城市前十位，其中尤为突出的是重庆、天津、成都。 这是规模达到2.9兆美元( gdp购买力平价)的经济体，相当于德国现在的水平。 如果把这50个城市视为单一实体，它将成为世界第五大经济体。 仲量联合中国研究部总监柯志谦指出:“特别值得注意的是，预计在今后10年间，这50个新兴城市的经济增长合计将占世界整体经济增长的12%。” 到2005年，中国新兴城市50强预计将成为6.7万亿美元规模的经济体，超过日本现在的经济规模。

冯建强表示，机构投资者在“中国新兴城市50强”商业房地产市场投资的乐趣将增加。 他们关注的是零售房地产的细分市场，这将是最大的房地产市场商机。 其第一推动力是这些城市中产阶级人口的强劲增长。 预计今后5年这些城市的中产阶级人数将增加一倍，达到1亿2500万人以上。 ”。

中国新兴城市50强总城市人口达到2.6亿，其辐射城市人口达到3.7亿。 这些城市的中产阶级增长很快。 有6600万人口的家庭年收入超过5000美元。

九个“1.5线城市”潜力很大

北京、上海、广州、深圳的惯用表现是一线城市，其他城市只能配置在二线、三线。 仲量联行在新发布的“中国新兴城市50强”报告中增加了“1.5线过渡型城市”类型，包括成都、重庆、沈阳、杭州、天津、大连、武汉、苏州和南京等9个城市。 仲量联行指出，这些城市正在迅速走向成熟。 都得益于中央政府政策的大力支持，出现了大量的基础设施投资和外商直接投资。 “在过去三年里，这九个城市在经济和房地产方面的得分显著提高，开始与其他中国新兴城市50强拉开距离。 所有这些城市都受益于大规模的基础设施建设投资，预计商业地产的总量在今后2~3年内将大幅增加。 ”。

西安、青岛、宁波和无锡等二线增长型城市具有大量财富和/或密切的国际商务往来，以及推动其强大零售市场人口结构和多元化的领域基础。 这些城市的商业地产开发增长很快。 经济和房地产市场的一些行业往往有特点。

昆明、哈尔滨、南宁等三线新兴城市已经进入“起飞”阶段，开始了大规模的商业地产开发。 零售商和酒店运营商积极进入这些城市。

贵阳、太原、乌鲁木齐等三线起步型城市，这些城市的商业地产市场开始成功地受到国内公司和想抢占先机的外资公司的诉求。 这些城市的市场透明度远低于上述四类城市，为“起飞”创造了条件。 仲量联行的报告中，年城市的迅速发展曲线中增加了10个城市---海口、呼和浩特、吉林、洛阳、泉州、汕头、唐山、潍坊、襄阳和中山。

在这些三线城市中，东北地区的哈尔滨和长春、西南地区的昆明、南宁和贵阳值得特别关注。

成都的房地产市场居首位

仲量联行表示，成都已经跃居中国房地产市场新兴城市50强之首。 随着中国经济活动向西部转移，作为中国西南地区的经济中心成都正在经历高速增长。 这个城市具备多元化的经济基础，而且政府大力支持快速的商业发展，所以人民的生活质量很高，成都已经成为跨国公司特别欢迎的城市。 成都已经拥有中国新兴城市50强中最大的写字楼市场，第二大的零售房地产市场，引起了更多国际投资者的关注。

重庆、沈阳、天津的迅速发展势头最强。 重庆和沈阳在过去三年积累了相当惊人的房地产增长动力但天津在经济快速发展方面最受关注。 这三个城市将继续保持强劲的增长---直辖市天津和重庆分别有作为国家级“增长极”计划的天津滨海新区和重庆两江新区。 沈阳是中国振兴东北战术的重要增长极。

天平从沿海向内陆倾斜

中国国内市场的重要性日益增加，中产阶级队伍迅速增长，经济活动的天平从沿海地区向内陆地区倾斜。 冯建强说:“但是，对二三线城市来说，这些惊人的变化中的一些离不开过去几年大量基础设施投资的积极推进。 我们正在经历前所未有的城市建设和现代化时期，这也对商业地产市场产生了巨大的影响。 仅过去三年，中国主要的二线城市就建成了近1000万平方米的零售房地产和250万平方米的甲级写字楼，未来十年将建成亿平方米的商用房地产。 ”。

过去三年，内陆城市的表现优于沿海城市。 加上中西部开发和东北地方振兴的政策目标，沿岸城市劳动力价格上涨带来的市场本身的强大推动力，经济活动的天平倒向内陆。 这一趋势不仅出现在成都、重庆和沈阳等城市的突出表现，也出现在长沙、郑州和合肥等部分中部城市的崛起中，从2009年的三线起步型城市陆续跃进到现在的二线城市。 低价黄金制造业向内陆转移形成了对现代物流设施的新诉求。

与此相对，位于沿海城市特别是珠江三角洲的城市，由于经历了经济结构的重组和产业链的升级，因此发展速度迅速下降(但在世界上依然非常强)。 。 一线城市深圳的增长动力似乎已经丧失，但仲量联行的分解表明处于领先地位的1.5线城市正在接近深圳。 东莞和珠海等珠江三角洲其他城市的快速发展速度也非常有限。 但仲量联行认为这只是暂时的现象。 深圳及其周边城市是国内最外向、创新勇敢探索的城市，受益于与香港的进一步联系和深入合作。 随着产业链的提高，国际商务活动的进展，透明度的增加，这个地区将成为新增长的动力。 随着公司顾客诉讼的转变这个地区的转变会带来新的房地产投资机会。

零售业房地产迎来了黄金时代

50强中，未来10年超过1亿平方米的商业房地产开发将为市场带来必要的高质量房地产供给。 随着房地产开发商进入二三线城市，这也为国内外公司、零售商和酒店运营者进入这些城市提供了方便，充分利用了这些地区有利的人口结构，从而获得了市场的先机。

为了满足经济快速增长的诉求，预计在这十年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000万平方米以上的现代零售房地产和近3000万平方米的甲级写字楼，为市场带来快速的商业房地产供应。

2008年，中国新兴城市50个主要城市的高质量零售房地产总量约为1500万平方米。 年，这个数字大幅上升到2500万平方米，同时预计每年翻一番到4600万平方米，那时中国零售房地产总量的三分之二在一线城市之外。 有些项目是由知名开发商建设的，因此房地产质量有望大幅提高，为零售商在二三线城市的进一步扩张提供契机。 但是，在部分细分市场，特别是商业气氛不成熟的地区，可能短期存在供给过剩的现象。 沈阳、武汉、成都、郑州、西安等大型内陆中心城市高质量零售房地产总量预计增长最快。

一、随着二线城市竞争的加剧，为了抢占先机，又被廉价地价和热情的当地政府所吸引，国际零售商以前所未有的速度迅速推进，更加深入三线城市，哈尔滨、长春、昆明、南宁和石家庄等三线新兴型城市

关于零售市场未来的增长，仲量联行指出，在规模较大的零售中心城市中，天津、南京、西安、长沙之所以卓越，是因为这些城市有大量中产阶级的人，支配性收入高。 济南、温州、常州和合肥形成具有巨大潜力的第二梯队。 再下一层，贵阳，

呼和浩特、烟台、绍兴、南通等三线城市具备进一步快速发展零售市场的条件，成为国际零售商进入的目标城市。 另外，珠江三角洲的卫星城市东莞，

佛山、珠海和中山——同样有迅速的发展潜力，这是由于该区域内有高支配收入的人口，数量多。

物流仓库的市场库存很少

仲量联行预测，零售房地产给中国新兴城市50强带来了最大的房地产市场商机，物流仓库细分市场也有很大的商机。

现在中国具有国际标准的物流仓库设施供应严重不足，总库存相当于美国波士顿一个城市的物流仓库空之间。 但是，交通基础设施的改善、零售业的强劲增长、中国制造业基地向内陆地区的转移，这些因素充分牵引了物流仓库细分市场未来的迅速发展。

到2000年，符合国际标准的仓库总量预计将上升到2000万平方米，但这些增长来自现在的主要物流中心城市。 中国新兴城市50强中的多个城市(特别是华北、华南、西部城市)依然处于缺乏高质量设施的供给状态。 由于未来10年物流市场活动将开始向中国中西部城市转移，仲量联合预计成都将迅速成为最大的内陆物流中心。

另外，在包括新一代新闻技术、生物技术、清洁能源等在内的“十二五”计划战术新兴领域的诉求下，产业园区将大力扩大。

仲量联行指出，下一波上传产业园区的公司将重建未来产业园区快速发展的蓝图和竞争格局。 目前成都、大连和苏州等先进地位的城市依然繁荣迅速发展，但增长最快的城市是产业园区选择的下一级市场，如重庆、西安、武汉、沈阳、郑州和无锡。 这些城市有坚实的制造业基础、强大的地方政府支持和高质量的人才。

国内公司成为写字楼市场的动力

在写字楼市场，写字楼总量预计在未来三年内将迅速增加，年前将竣工800万平方米的写字楼。 办公楼市场的迅速扩大可能会给一些城市带来短期供应过剩的局面。

在中国新兴城市50强中，成都甲级写字楼总量最大，在这些城市中牢牢占据着最重要的写字楼市场地位。 甲级写字楼目前仍集中在沿海城市，但未来5年市场快速发展的天平倾向于内陆和东北地区，仅成都、重庆和沈阳三个城市，就占中国新兴城市50强中写字楼增长总量的一半以上。

跨国公司迄今为止是1.5线城市甲级写字楼市场的主导力量，但国内企业逐渐占有重要位置，重构未来1.5线城市写字楼市场的结构。 由于业务扩大和办公环境升级的双重诉求，国内公司期待将来成为甲级写字楼空之间的生力军，他们越来越重视甲级写字楼的价值，即改善办公环境，节能环保，优秀 国内公司倾向于用租赁、零散购买、收购等方法上传甲级写字楼，购买写字楼的自用。

值得注意的是，迅速扩张的金融服务业将成为办公楼的重要顾客，如北京银行、哈尔滨银行、大连银行、上海银行、宁波银行、上海浦东快速发展银行等，扩展到该区域外的城市商业银行和地区银行。 另外，平安保险和中国人寿保险企业在成都和重庆大幅度收购了办公楼。