【业绩会实录丨SOHO中国(00410)潘石屹：说我卖掉项目要跑是造谣，下一步要点快

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“如果说过去20多年来我们为城市建造了房子，那么从现在开始就必须最大限度地利用我们建造的房子。 ”。 最近，soho 3q项目带着频繁出现在公共视野中的潘石屹，在soho中国半年的业绩会议上，谈论最多的依然是这个共享办公室空之间的企业品牌。

8月22日，soho中国( 00410 )在香港举办了中期业绩报告会。 期间，该集团的销售额约为10.7亿人民币(如果没有标记，单位以下相同)，比上年上升了47%。 净利润约为39.82亿，比上年同期增加565%。 每股支付0.346元的特别股息。

受业绩的带动，下午走近，soho中国的股价直线上升。 截止到8月22日回收，该股报为4.45港元，比上年上涨6.21%。

据智通财经报道，这次soho中国分发特别红利，第一与6月24日以35.73亿元的资产价格出售虹口soho有关。 这个售价高达53%，实现了利润，给这个集团带来了丰厚的现金流。

被问到出售资产后所得资金的录用情况时，潘石屹说:“我们卖项目是跑，这是谣言。 除了分红外，出售不动产所得的资金还用于偿还，降低企业的负债率。 我们的下一步将聚焦soho 3q的迅速发展，将来能把共享办公室这个事件做好，我很伟大，不想做其他事件。 ”。

期间，soho中国租赁收入约8.18亿元，同比上涨17%。 除了新开始租赁的soho天山广场，平均租赁率约为97%，租赁毛利率达到80%。 该集团着力的共享办公室空间企业品牌soho 3q现在在北京和上海有19个中心，约有17000个工作站，平均租赁率为80%。

但是，soho中国在业绩会议上没有公开soho 3q项目的具体利益数据。 该集团财务总裁唐正茂说，soho 3q现在的面积和租赁收入在集团中不太占，所以现在不分别披露。

潘石岩表示，下一步，soho 3q项目将在深圳、广州等越来越多的城市全面展开，扩展选址将聚焦城市的核心地区，面积超过4000平方米，设立至少800个工作站，“

以下是智通财经app整理的业绩会现场问答的实录。

问:销售光华路soho2和上海凌空soho的理由是不看房地产市场还是不看重资产模式？ soho中国这几年一直有销售项目，资金回流大致超过300亿多亿，但现在账本上的现金只有37亿。 这几年销售项目的资金利用情况怎么样

答:确实，我们现在有些项目的租赁收益率相对较低，资产价格可能较高。 企业也利用这个市场机会，销售一点资产。 这样的目的是使企业更轻。 因为现在重资产的收益率也不是特别高。 每年我们的房地产都很好，管理着有价值的增长，但这种增长相当有限。 另外，soho 3q业务是轻资产，但其市场巨大，价值可能会变高。 所以，企业在商业方面也持续着重要的结合。

回流现金偿还了相应的债务，大部分用于向企业的流动资金补充、分红和与股东共享。 首先，我认为现在的市场资产价值高，是出售的时机，不是购买的时机。 而且现在我们做的soho 3q是比较轻的资产业务，不需要投入太多资金。 在这些基础上，我们花了大量现金和股东分享。

问:上半年投资者的不动产附加值是62亿，但实际上投资不动产被部分出售了。 为什么投资房地产附加值这么大？

因为市场环境是这样的。 我认为账面价值比真正实现的市值低很多。 我希望今年在账本上投资房地产的价值能反映市场现实。 有些不动产本来就放在销售不动产上，但现在不准备销售，所以转移到投资不动产上，有再分类的问题，也会增加投资不动产的附加值。

q :上半年整体毛利率是69%，能帮我分析一下毛利的构成吗？

单纯租赁业务的毛利率稳定在80%，随着我们整个房地产达到成熟状态，毛利率进一步提高。 因为租金价格最大的是物业税，物业税基本上是租金的12%。 将来的目标是使不动产租赁的毛利率达到85%。 我们今年的毛利率略低于80%。 因为今年上半年我们还在零散地销售原来的尾房。 我们有些销售不动产的利润率是毛利率5，60 %。

问:出售不动产的回流资金除了红利以外，将来的钱还怎么用？ 轻资产的变革除了soho 3q以外，还在考虑其他新项目吗？ soho 3q的利益怎么样？

a :媒体对我们有点误解。 最大的误解出现在各种标题中，说我们和李嘉诚，王健林跑步，这是误解。 钱的问题是，第一用途是归还贷款，降低负债率，特别是海外贷款。 我们不想承担过多的汇率风险。 你会发现我们企业的财务指标很健康。 我们soho中国的融资价格只有4.4%，可能是中国房地产中最低的。

如果说我们换项目跑是谣言，我们就把项目从再资产模型换成轻资产模型，迅速发展成平台化、共享经济这个模型，这是对的。 所以我们的下一点将放在3q的迅速发展上。 说到过去二十多年，我们正在为城市盖房子。 从现在开始，我们必须最大限度地利用我们建的房子。

这是我们的理想。 刚才听说，除了3q，我们还在做什么，我想在未来还能工作的那一年，和我的同事们一起，把3q这个事件做好就很伟大了，不想再做别的事件了。

问: 3q的租金收入占总收入的比例是多少？

a:3q的面积约占soho中国持有总面积的10%，租赁收入所占比例应该会更高。 现在，3q的收入和面积在soho中国的业务中还不是特别大的一张，所以我们现在还没有分别公开，但我相信随着3q的规模迅速扩大，下一份财务报告中会进行这个单独公开。

过去两年，soho 3q已经完整。 最重要的是看什么样的产品能赚钱，什么样的产品不能赚钱。 我们的19个项目中，大部分4个项目永远赚不到钱。

第一个理由是规模太小。 所以，我们下一步要开拓3q，800个座位，4000平方米的招聘面积是我们的底线，不能低于它。 二是地下室的面积不能用。 因为我们19个3q中只有1/3的面积是soho中国本来租不到的面积，用地下室的面积做3q。 我们发现这个效果不好。

所以从现在开始，我想理解我们宣传的产品、商业模式、利润模式都。 下一步是我们在开拓的过程中，在城市的繁华街道上，需要4000平方米以上的招聘面积。 如果有这样的条件，下一步开拓的所有3q应该都能受益。

问:你怎么看待中国房地产这20年的变化，为什么突然选择了现在的动作，即从重资产向轻资产的转换？

a :中国在过去的20年里，社会发生了很大的变化。 中国房地产开发商在这个过程中发挥了很大的作用，在变化的过程中发挥了很大的作用。 我们过去感到，随着技术的进步，人们盖房子的速度非常快。 过去二十多年来，房地产开发商建了很多房子。 我想到今天为止，每个城市都没有家。 完全利用这些房子是我们的使命。 我认为企业的利益、赚钱是衍生品。 最重要的是这个市场需要什么，我们应该做什么对这个社会有意义。 所以我们这时积极地从再资产方法向轻资产平衡化的方向迅速发展。

问:去年中期，soho中国说将出售一些包括虹口soho在内的核心以外的资产。 但是据说今年3月虹口soho当时就销售了，但最终否定了这个计划。 但是7月份卖了虹口soho，为什么中间会有这样的重复呢？

a :当时考虑到人民币、外汇技术环节的影响，所以我们的销售暂时推迟了。 事实上，这个项目的销售一直在计划中，但中间因政策变化而有点落后。 企业资产的处置按计划进行。