“荣万家(02146)走出第二增长曲线，“内生外延”凸显长时间投资价值”

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众所周知，年公共卫生事件这一“黑天鹅”给各行业带来了一定的打击，但对物质管理领域来说也间接引起了物质管理领域的大时代。 物业管理服务不仅被外部认可为承担防疫堡垒，还强调了迄今为止保持沉默的物业增值服务的价值。

据智通财经app报道，在公共卫生事件期间，一些新的社区增值服务，如代购、代跑腿、与蔬菜产地联系等“最后公里”的访问服务都飞进了普通大众的家中。 另外，面部识别、车辆识别、网购等智能房地产也有社区增值服务的概念。

此时，荣万家( 02146 )作为年中最后合格的房地产股票，能否在社区增值服务的日益增长的风气中找到新的增长曲线？

(从左到右，财务负责人许斌、副社长孟庆斌、执行董事兼社长刘勇羡、副社长赖鸿飞、执行董事、董事会秘书肖天驰)

“内生外延”二轮驱动，业绩稳步增长

2000年成立的荣万家是新晋“千亿房企业”的荣盛迅速发展( 002146，应该是股票吧)，扎根于环渤海经济圈，服务范围涵盖长三角地区和大湾区等重点区域的综合物业管理服务提供者。 分割其业务后，发现荣万家的业务结构与其他房地产结构几乎相似。

股东招聘书指出，荣万家的业务结构主要包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大部分。 其中，管理物业类型包括住宅物业和非住宅物业，非住宅物业涵盖购物中心、写字楼和酒店式公寓、产业园、学校、工厂和公园等多种行业。

虽说业务结构相似，但实践的战术各不相同。 荣万家在非常重视的“内生外延”战术的推动下，近年来也具备了弯道超车的潜力。

从内在因素看，荣万家依靠环渤海经济圈的领先市场地位、战术服务互联网以及企业品牌的良好声誉和知名度，进一步扩大了业务规模和市场份额，实现了内生式的增长。 据招商引资报告，近年来，其管面积和合同面积强劲增长:管面积从每年的3621万平方米增加到2019年的5031万平方米，复合增速达到17.9%。 合同面积从去年的5684万平方米增加到2019年的7744万平方米，复合增速达到16.7%。

(资料来源:荣万家招股书)

然后，母公司的繁荣相继发挥了迅速发展“大树”的作用，奠定了稳步增长的基础。 具体来说，计划通过深化与荣盛快速发展集团的合作，扩大现在经营的城市的市场份额，将管理布局扩大到新的地区。 截至年上半年，荣万家98.6%的在管面积和95.4%的合同面积来自荣盛集团开发的房地产，其中荣万家参与荣盛房地产快速发展的房地产项目中标率为100.0%。

从外拓的角度来看，荣万家的综合实力多年居于领域前列，服务质量和服务企业品牌都得到市场的赞同，在这一系列特征下得到支持，该企业在外拓也更容易，特别是在公共卫生事件的刺激下，荣万家在外拓迅速发展

招股书指出，荣万家通过自身积累的丰富领域经验和市场知名度，第三者的业务开展能力迅速提高。 到最后实际可行日期，荣万家取得的独立第三方房地产开发商开发的项目管理权的总在管面积约为91.71万平方米，总合同建筑面积约为430万平方米。 另外，计划在约5020万平方米的框架合同和战术合作合同下交付管理房地产建筑面积。

基于上述“内生外延”战术的二轮驱动，荣万家的经营业绩也呈现出强劲的增长趋势。

到2019年，荣万家收入从7.32亿元增加到12.82亿元，复合年增长率为32.3%，根据中指院的数据，期间内房地产服务百强公司的平均收入复合增长率为17.8%，该企业的增长率在领域平均水平以上 而且，利润增速加快了收入增速，从去年的3833万元增加到1.13亿元，复合增长率达到了71.8%。

(图片来源:荣万家招股书)

另外，今年上半年荣万家的实现收益为7.65亿元，比上年同期增加37.4%，净利润增加1.05亿元，比上年同期增加98.1%，受公共卫生事件的影响，依然表现出较强的经营韧性，保持着快速增长的势头。

技术为社区带来附加值，进入“第二增长曲线”

确实，现在的物管领域依然是具备成长性、广阔空之间等优势的朝阳路线。 但是，在水和鱼多的情况下，也有竞争激烈的情况。

中指院的数据显示，目前房地产库存市场(基础业务)规模达到8103亿元，未来3年的新市场规模为2000亿元，加上增值业务市场规模，预计2022年的房地产管理市场规模将进入万亿级规模。 但是，由于物质管理领域的入局门槛低，“抢劫者”非常多，出现了高度分散的竞争格局: 2019年末，中国百强物业管理企业的市场份额为43.6%，十大物业管理企业管理面积的市场份额还不到10%。

在此背景下，通过差异化竞争战略找到新的增长曲线是摆在所有房地产企业面前的课题。 有趣的是，从荣万家现在的布局来看，这家企业似乎已经找到了自己的成长动能。

据说从明年开始，荣万家将开拓智能化服务模式，凝聚共同的诉求，推出智能化社区管理平台“米饭公社”。 “米饭公社”包括业主方app和职工方作业app“米家”，涵盖“呼叫、服务、生活、活动、费用、人员作业管理”等多方面功能。

在公共卫生事件期间，其“米饭公社”从原来的智能服务、智能管理、社会活动等服务复印件访问网上商城、社区团购、网上医疗，真正处理业主需要的东西，一站式全渠道 从“米饭公社”的会员运营、数据观察到“米家”最后100米的概念，荣万家完善了社区增值服务的“矩阵”。

截至2005年6月30日，荣万家在管理社区共有35家线下便利店，该线下便利店促进了约321，580家交易，总销售额约1400万元。 同期，“米饭商业街”27，000多件交易和总销售额约为690万元。

可见科学技术提供社区增值服务，荣万家不仅比较有效地拓宽了增值服务的边界，而且形成了更丰富多样的快速发展模式。 特别是，近年来荣万家的社区增值服务为总收入做出了贡献，由此可见，该业务将该企业导向“第二增长曲线”。

征信显示，物业管理服务依然是主要业务，期间收入超过5成，但近年来这种业务收入呈减少趋势，社区增值服务对总收入的贡献在增加。 从年到2019年，社区增值服务的实现收入分别为0.75亿元、0.82亿元、1.47亿元，复合增长率为40.2%，其中社区增值服务的收入为收入

维持快速增长状态的社区增值服务的收入占有率对该企业毛利率水平的提高也起着很大的促进作用:根据招商书，年、年、2019年及年上半年，荣万家的毛利率分别为16.0%、16.7%、18.7 %

《现代创新理论》的提交人熊彼得说:“无论连续加多少辆马车，都得不到一辆列车。 只有从马车上跳上列车时，才能获得10倍速的增长。 所以，第二曲线被称为成长的圣经。 ”。 由此可知，具有第二增长曲线对某企业的业绩增长有多重要。

因此，通过社区增值服务找到第二增长曲线的荣万家，有望利用增值服务这一风口概念重建该企业的投资价值，积累业绩迅速增加的利润，该企业上市后或增加一定的评价溢价