“恒大物业今日香港上市：市值946亿港元，为年内最大的物业股IPO”

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21家基础投资者共计购买8.1868亿股，约达50.49%。

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作者苍穹

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根据ipo，恒大房地产集团有限企业(以下简称“恒大房地产”)今天( 12月2日)正式在香港证券交易所上市，股票代码为06666.hk，华泰国际、ubs、农银国际、建银国际、中信证券( 600030、。

9:55目前恒大房地产每股股价8.75港元，发行价比8.80港元下跌0.57%，市值达到946亿港元，仅次于碧桂园服务1269亿港元，港股房地产股票市场值居第二位。

这次恒大房地产在全世界发售1，621，622，000股，其中162，163，000股约10%在香港公开发售，剩下1，459，459，000股约90%在国际销售每股发行价格为8.80港元 从招聘区间的8.5港元中扣除9.75港元位于低端的全球销售的包销费用和佣金及估计支出后，全球销售收入净额约为69.18亿港元，成为房地产股票史上名副其实的募捐王。

恒大房地产的投资者阵容可谓豪华，这次ipo引进了深圳凯尔、sensepower management limited、江西兴美等21家基础投资者，共计预约股票8.1868亿股，是超额配股未使用前发售股票总数的50. 今年8月，恒大房地产开始了pre-ipo轮融资。 华泰国际大湾区有限企业、华人置业创始人刘锋雄的妻子陈凯韵、云锋基金、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国、周大福等14家战术投资者共计235亿港元，其估值超过750亿港元。

基础投资者的预约情况(来源:推出定价公告)

恒大房地产表示，ipo募集资金约65%用于战术收购和投资，约15%用于开发增值服务，约8%用于升级消息系统和设备，约2%用于招募和培养人才，另10%用于运气

迄今为止，每年有13家房地产企业在港口敲钟，其中恒大房地产在64天发表完成了到上市的全过程，刷新了物管企业在香港上市的最短时间记录。 在众多房地产新股中，除了最近推出的世茂服务、金科服务、融创服务外，恒大房地产的四个最亮的眼睛，它们都被top20至top10房地产企业分割，与其他三家企业对立，或恒大房地产的实力

在体量上，恒大房地产无愧于第一。 截至年6月30日，恒大房地产签约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╂或社区增值服务，复盖22个省、5个自治区、4个直辖市及香港280个城市，总管面积约2

同时，金科服务、融创服务、世茂服务的驻管面积分别为1.30亿平、1.05亿平及8570万平，合同面积分别为2.56亿平、2.32亿平及1.26亿平。 无论是合同还是管理，恒大不动产都接近第二名的两倍，在规模上表现出碾压的趋势。

对四个规模的(来源:整理征文)

实际上，2019年恒大房地产在中国房地产服务百强公司的项目中位居城市第二，在合同面积中排名第三和管理面积第四。 按一张面积计算，项目数多的恒大房地产的规模效果不那么明显，因此这个数值为18.76万平方米/个，仅领先融创服务的15.97万平/个，金科服务的26.63万平/个和世茂服务的29.6万平/个

在收入利益方面，由于管面积有特点，恒大房地产也要强压，-2019年和上半年收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元和45.64亿元，同期净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.313

反观其他三家公司，2019年的年收入都是20亿元以上的量化等级，净利润最高的只有4亿元，很难形成强大的对抗。 就比率而言，恒大房地产的特征不明显，毛利率和纯利率分别从年的9.8%、2.4%增加到2019年的23.9%和12.7%。 仅从2019年的数据来看，恒大房地产的毛利率4者最低，纯利率略高于融通服务的9.6%。

四个相关收益率(来源:整理征集书)

但是，上半年，恒大房地产迎来业绩的大爆发，毛利率一举上升到38.1%，同期的纯利率上升到25.1%，相关数值都属于4人之首，能否维持傲慢的业绩还有待时间验证。

物管领域特别关注房地产企业第三方的开展能力，纵观4家公司，恒大房地产对母公司的依赖度确实是最深的。 年6月末，恒大房地产在管理项目中只有13个项目约102.4万平方米来自独立的第三者。 也就是说，管面积的99%以上是承担母公司及其联营和合营的项目，这意味着物业管理服务的收入几乎来自100%相关人员。

四家外拓情况(来源:征集书整理)

相比之下，金科服务的外拓能力最好，上半年的第三方项目面积达到了48.5%，贡献了物业管理服务业务收入的36%。 鉴于收入比和面积比明显不平衡，金科服务实际上采取了低价的外拓模式，但就恒大房地产的收款而言，第三方房地产的平均月收入达到了2.28元/平方米，住宅房地产的平均收款为2.14元/平方米

目前物业管理的角色正在扩大，社区增值服务被用作物质管理高度化的衡量指标。 恒大房地产的社区增值服务收入比例从年的5.7%上升到2019年的7.8%，上升到上半年的11.1%，稳步走向高级化。

与此相对，融创服务略落后，社区增值服务贡献率仅为3.4%，金科服务与恒大房地产持平，世茂服务达到26.7%。

综合分析，在最近上市的房地产头部房地产企业中，恒大房地产的规模、收入都很优秀，收益能力还需要注意，在相关人员严重依赖的情况下要避免。 (在后台回答“恒大不动产”取得该企业最新的招商引资书)

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