【热门】金地集团董事长凌克

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凌克，1959年出生，浙江大学管理工程硕士，高级经济师，1992年加入金地，担任金地集团常务副社长、总经理、第四届董事会理事、理事长，现任金地集团第五届董事会理事长。
【采访所有副本实录】

凌克:张总，赵总和我是金地的重要创始人，大家在金地工作时间非常长，工作非常好，做出了非常大的贡献。 金地企业是整个管理团队，由10多名高级管理团队成员和100多名中级管理团队成员组成，所以有些辞职对企业管理团队没有很大影响。

凌克:现在中国房地产产业达到了应该迅速发展，迅速发展商业房地产的阶段，金地在做商业房地产方面应该比中国很多房地产企业更有经验。 我们早期在北京开发了金地大楼。 这是一个非常高级的项目，在全国各地开发了很多商业房地产。

凌克:每个城市都不一样。 一线城市我们以深圳为例，深圳的二手房价格已经调整了一点，下一个时间，单手房间也可能会继续调整一点。 新房销售稍作调整后，可能会拉动二手房的第二次降价。 这样的过程应该在未来三个月后的时间到来。

凌克:张总，赵总和我是金地的重要创始人，大家在金地工作时间非常长，工作非常好，做出了非常大的贡献。 由于金地企业由10多名高级管理团队成员和100多名中级管理团队成员组成，因此有些辞职对企业管理团队没有很大影响。

凌克:黄总年丰富，很有感染力，一定能和大家合作。 另外，黄总经验非常丰富，他负责企业的工程、设计、运营、财务、房地产基金，各方面的专业能力非常丰富。 另外，他从普通工程师到高级副总裁，锻炼得很好。

凌克:第一是两个方面，一方面迅速发展城市综合体，最近在深圳岗厦进行老村庄改造，有100万平方米的建筑，只有50万平方米是住宅，其他是商业，这50万平方米的商业中25万平方米关闭

凌克:每个城市都不一样。 一线城市我们以深圳为例，深圳的二手房价格已经调整了一点，下一个时间，单手房间也可能会继续调整一点。 新房销售稍作调整后，可能会拉动二手房的第二次降价。 这样的过程应该会在今后三个月里到来。

凌克:我们可能会选择随行去市里。 在陪同下，市里可能也会降低价格，或者价格会稍微调整一下。 但是，依靠单一的折扣，调整价格进行销售的话，我觉得看起来有点片面。 我认为重要的问题还是要做好产品，增强你们公司的产品竞争力，性价比高。 我认为这是最重要的。 另一方面让顾客有价值也是销售的一个方面。

凌克:首先要做好房地产金融业务，然后创造更大规模的房地产基金管理企业。 第二个目标是企业迅速发展到一定规模后再进行这项投资。 第一是住宅房地产的投资，第二是商业房地产的投资，第三是新工业园区开发，新城市开发的投资，此时是一级二级，这个开发都是联动的。

网易财经信年7月，金地集团理事长凌克客网易财经客厅。 关于最近三位高管相继退休，凌克说，每个身体在一点过程中做出不同的选择，与业绩压力无关，是非常正常的。

以前的“三辆马车”现在只剩下凌克一个人了，对金地有什么影响？ 凌克说，金地管理团队由10多个高级成员和100多个中级成员组成，几个高管的辞职不会对企业管理团队产生很大影响，因此金地也很快就能找到合适的社长候选人黄灿俊。 对这个继承人，凌克的评价是:年的丰富。 管理经验非常丰富，领导能力突出。

网易财经:我知道金地最近发生了一系列人事变动，这一系列人事变动的背后到底有什么原因呢？

凌克:我们所有的身体在所有的过程中都会做出不同的选择。 我们有些同事一直做职业经理，有些自己创业。 有各种选择和变动。 非常正常。 我们的几个同事因为个人发展迅速，他们离开了金地。 我们也感谢他为金地做出了贡献。 我们也希望他们的人生变得更好，事业更繁荣。

网络财经:他们的离职与业绩压力有关吗？ 因为有这样的说法？

凌克:没什么关系

网易财经:我有个比喻，把你和张华纲，还有赵汉忠比作金地的“三辆马车”。 这两个核心干部的离职对金地有什么影响？

凌克:张总，赵总和我是金地的重要创始人，大家在金地工作时间非常长，工作非常好，做出了非常大的贡献。 金地企业是整个管理团队，由10个高级管理团队成员和100个中级管理团队成员组成，所以几个辞职不会对企业管理团队产生很大影响，所以金地也很快找到了非常合适的社长候选人，让上海企业的理事长候选人

网易财经: 7月5日，金地宣布了总裁的新人候选人。 接班人黄俊灿的特点在哪里？

凌克:黄总是我们管理团队中年轻的一个。 黄总年丰富，我觉得很有感染力。 一定能和大家合作。 另外，黄总经验非常丰富，他负责企业工程、设计、运营、财务、房地产基金，各方面专业能力非常丰富。 另外，他从普通工程师到高级副总裁，锻炼得很好。 所以他的强项是，第一是年龄的丰富。 第二个管理经验非常丰富。第三个领导人的能力也很突出。

网易财经:黄总和上海陈总上任后，金地在战略上会有一些变化吗？

凌克:金地企业的经营战略变化不大。

网易财经:前几天这个身体的变动也引起了投资者的关注，也出现在股价上。 当时，金地企业采取了高管增资股票的方法，今后也会采取同样的手段吗？

凌克:我们曾建议大家购买企业股票，最后进行这项投资的钱最终他们有权自己决定。 我们希望金地的高级管理层、中级管理层在股票、股票方面与企业建立比较多的纽带关系。 所以，我们本来鼓励了很久，分期付款，我们今年开始的计划是股票激励计划。

网易财经:说到这个股票期权激励计划，年初金地提出这个计划也提出了比较高的标准，你觉得在今年楼市的大环境中，很难满足这个实施计划的条件吗？

凌克:我觉得没有问题。 可以满足股票期权权利的这个标准。 这家金地企业比去年增长非常大，可以保证30%以上的增长。

网易财经:但是上半年金地的销售还没有达到一半，下半年有可能完成吗？ 下半年的房地产政策调整也不太确定，但金地有很多项目位于受控制最影响的一线城市。 你认为有什么措施来保证实现这个目标？

凌克:经历了这种控制，房地产业对房地产企业有很大的影响，所以今年很多房地产企业的表现可能比去年略有调整或略有下降。 但是，我们昨天金地企业召开了计划委员会，从整体上看，无论是销售还是利润，我们都比去年表现得好一点。

网易财经:你有什么自信？ 你说能表现得更好吗？

凌克:上半年销售额比较少，第一个理由是上半年项目比较少。 下半年将有200万平方米的新产品上市。 产业投入市场后，以下销售也变好。 另外，我们下半年推出这种产品，市场也不断控制增长，金地企业的产品竞争特征非常强，无论是设计方面的创新，还是产品质量方面的把握，这方面金地企业在我们城市都非常有竞争力。 所以，其他企业的房子不一定能卖，但我觉得金地企业的房子能卖。

网易财经:前几天和开发者说话时，下半年有人表示要采取降价战略，也有人陪同市，金地战略怎么样？

凌克:我们可能会选择随行去市里。 在陪同下，市里可能也会降低价格，或者价格会稍微调整一下。 但是，依靠单一的折扣，调整价格进行销售的话，我觉得看起来有点片面。 重要的问题还是做产品，我觉得你们公司的产品竞争力强，性价比高。 我认为这是最重要的。 所以，我们现在最重要的是制作我们宣传的产品。 另一方面使顾客物有价值也是销售的一个方面。 三是随行去市里，可以大幅度调整价格，随行去市里做一点。 这是金地的策略。

第四季度是买房子的契机

网易财经:你觉得下半年有可能出台一些其他或更严格的管制政策吗？ 比如房地产税，以前上海有很多这样的传闻，上海对金地来说也很重要。 你不这么认为吗？

凌克:从现在来看，我觉得这个迹象比较小。 最近欧洲和世界的经济恢复还很慢，中国的经济结构也在调整。 我们的经济增长速度有点慢，中国经济也在进行这种调整。 现在制定这些政策的可能性非常有限。

网络财经:你如何评价下半年楼市的趋势？ 如果有人想买房子，你觉得什么时机好？

凌克:每个城市都不一样。 一线城市我们以深圳为例，深圳的二手房价格已经调整了一点，下一个时间，单手房间也可能会继续调整一点。 新房销售稍作调整后，可能会拉动二手房的第二次降价。 这样的过程应该会在今后三个月里到来。

网易财经:国庆节黄金周的时候，那个时候买房子合适吗？

凌克:第四季。 所以，这个时候，如果大家有买房的申诉，最好提前一两个月去看看，多看看大楼的房子，在那个时候之前作出决定。

网络财经:你在房地产业经历了很多年，你在记忆中经历过几次宏观调控？

凌克:我的记忆不深，记不住。

网易财经:有什么地方深，对金地有很大的影响吗？

凌克:一切调整对我的记忆都不深，不太强。

网易财经:金地每次管制都有什么应对措施？ 或者，这个规定变成常态的时候，金地怎么办？

凌克:金地企业面临的这些困难记忆，可以说不是房地产的管制，而是自身快速发展中间的一点困难。

网络财经:举个例子吧？

凌克:比如早期的1998年，金地企业遇到了一点困难，给我留下了深刻的印象。 那时，我们的资金不到3亿左右。 但是，我们投资的金湾这个住宅区，当时的投资规模在15亿左右，资金压力很大，一进企业就没钱，那时给我留下了非常深刻的印象。 之后，我们实行投资和融资的比例、开流和销售、财务各指标的高低等比较谨慎的资产管理政策，平时加强这些管理。 无法控制的对我们来说，只影响快速发展的速度和速度。 另一个是给你提供机会。 你是否掌握了，控制宁可是机会。 你掌握了吗？

商业地产是行业的迅速发展趋势

网易财经:我今年看各企业年报的时候，其实对金地年报印象很深。 你对金地未来的刻画。 金地必须进入商业地产这个蓝色的海洋。 这个战术出现的背景是什么呢？

凌克:现在中国房地产产业迅速发展，到了商业房地产迅速发展的阶段，房地产的迅速发展有三个阶段。 第一阶段是快速发展住宅物业，第二阶段是快速发展商业物业，第三阶段是快速发展物业服务领域。 关于中国现在建设的房子，商业地产的诉求也非常大，因此金地企业遵循了这一大迅速的发展形势和趋势。

网易财经:今年好像是保利，万科，其实他们也开始增加商业房地产的投资了。 你意识到这个地区，大家开始投资商业房地产这个行业，所以你觉得金地的特征在哪里？

凌克:金地还有非常明显的特征。 金地在做商业房地产方面应该比中国很多房地产企业有经验。 我们早期在北京开发了金地大楼。 这是一个非常高级的项目，我们在全国各地开发了很多商业房地产。

网络财经:金地在将来的商业地产中迅速发展的方向是什么？

凌克:第一是两个方面，一方面迅速发展城市综合体，最近在深圳岗厦进行老村庄改造，有100万平方米的建筑，只有50万平方米是住宅，其他是商业，这50万平方米的商业中25万平方米关闭

网易财经:在这样的综合体中，持有和销售的比例大致是怎样的呢？

凌克:关于住宅区我们都有卖的。 关于商业地是我们所有的方法，不是我们的金地企业所有。 专门拥有这些商业的基金企业，或商业这一部分的房地产打包上市。

五年内设立二百亿房地产基金

网络财经:以前我说过商业地产一定需要reits平台，没有reits平台商业地产就没有迅速发展，现在中国没有reits平台。 我们怎么应对这个课题？

凌克:现在没有这个reits平台之前，商业的投资规模不容易再扩大。 因为商业房地产占了专用资金。 我相信在这样的阶段，大家都能做一点商业投资，但我怀疑商业投资的规模能有多大。 我觉得短期内不太会。 另一方面，也许这些商业地产也可以通过基金的方法持有，但今后应该与基金和保险企业合作，持有这些商业地产。 另外，必须分割商业地产的这一部分上市。

网易财经:在现在的金地资源上，现在占什么比例？

凌克: 10%左右。

网易财经:将来能增加这个部分的比例吗？

凌克:一定会加大这个比例。 我想可以扩大到20%左右。

网络财经: 20%对公司来说有点风险吗？ 这个信托是因为利率很高。

凌克:我们所有信托的产品都有两个部分。 一是所有权的性质，我们有点信托购买者的风险和负担，今后风险不太大。 但另一个是债权的性质，有一定的风险，但我们最近的合作利率还很低，利率过高就有风险。

网络财经:金地可以接受的利率是多少？

凌克:我不太清楚有多少，我想是5%-6%。

网易财经:我以前也关注过金地资金渠道的问题，金地在金融创新方面做了很多尝试。 我2004年参与过银行不良资产的解决。 为什么想在这方面先试试呢？

凌克:当时开始努力理财，不良资产的解决也是理财之一，第一是这个理由。

网络财经:金地说是“金融加房地产”，为了打造产业链上游，产业链上游的金地目标是什么？

凌克:首先要做好房地产金融业务，然后创造更大规模的房地产基金管理企业。 第二个目标是企业迅速发展到一定规模后再进行这项投资。

网易财经:金地说过要设立自己的人民币基金，将来的规模会怎么样？

凌克: 3年到5年的时间是200亿。

网易财经:主要投入那些部分吗？

凌克:第一投资住宅房地产，第二投资商业房地产，第三投资新工业园区的开发，新城区的开发，此时是一级二级，这个开发都是联动的。

网易财经:主要投入金地自己的项目吗？

凌克:不一定。

网易财经:这个比例清楚吗？ 比如，你对我自己的项目投多少票，对其他企业的一点项目投多少票？

凌克:我想在金地投资更多。 如果这个规模达到200亿的话，60%应该扔在金地，40%应该扔在外面。

网络财经:在你画的这张蓝图中，商业地产和金融地产这一部分，这两者的关系是什么，哪个是快速发展的点，或者两者是如何共同促进的？

凌克:首先是金融房地产。 金融房地产金地企业有一点基础，所以以前与ubs合作开始的美元基金，也有可能发行二期第三期。 我们长期以来和国内有点好的伙伴在国内开始了一个有点大的基金。 我想我也能成功。 另外，我觉得大也可以。 商业地产的迅速发展可能需要更长期、需要商业地产运用的管理团队。 这需要很长时间，但对我们来说反而需要一点时间。

网易财经:我现在关注的是，你这个战术出台后，国家发表了一系列的控制措施，市场也发生了变化，而且金地最近有点高管退休，这些不能对金地的变革产生一定的影响吗？ 金地还在足够大的空之间实施战术吗？

凌克:这没有影响。 第一我们企业的快速发展战术是高管达成的共识，因为一些个别同志的辞职不会影响我们企业整体的战术。 我不能做这个。 其次，我们本来应该做什么，今天也应该做什么，我们的关键是顺应中国经济整体的快速发展，房地产领域的快速发展趋势，现在这个市场的大趋势就是这样。 不管遇到多么大的困难，我们都要这样走好几次。

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