财讯：深圳房租罕见下调20% 租房市场要凉凉？长租公寓还好吗？

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记者邓雅蔓深圳报道

经过4个月和19天的“暂停”，6月23日，连接香港和深圳的第一口岸罗湖口岸终于恢复正常通关。

听到那个消息，深圳房东周进感到压在心里的“石头”轻了一点。 “我以为降价，最晚4月份可以租，结果推迟到了7月份”他告诉《中国经济周刊》的记者，现在房租的价格比年前下降了近900元，但不足者问津。 最近两个月连租房子的人都没有了，自己心里有点不安。

今年1月，周进将罗湖口岸的房子以约5400元/月的价格出租给中介所，试图用借出的收入抵消部分房贷和装修费用。 去年年底，为了提高租金，他消费了几万元重新装修了房子。

从平时来看，周进的家不仅是罗湖口岸，也是“地铁房间”。 这样的房子通常很受深圳和香港往返的工人和在香港学习的学生群体欢迎。 “几年前很容易租，不到一周就由下一位租客接手了。 ”周进说，但今年房租价格下降近20%还是第一次。 另外，不仅是自己的房子，由于口岸关闭、香港防疫措施等的影响，整个区域的租赁价格都受到了影响。

从2月4日凌晨开始，由于新型冠肺炎疫情的影响，罗湖口岸暂时关闭。 由于深圳和香港的防疫措施、实施标准和环境等不同，往返于两地的员工和学生什么时候再就业、再校成为不明的事件。

“离开100米，往返28天。 ”往返深港上班的司机这样向记者讲述了自己的隔离经验，地理上深圳和香港相距不到100米，但要在4月中旬从香港到深圳工作，先在香港注意隔离14天，然后到达深圳。

租赁市场“凉凉”？ 不一定是这样

除影响较大的罗湖区外，记者作为租客相继咨询了南山区、福田区、宝安区和龙华区的房东和中介机构，位于租金上位的南山区和福田区的自住式租赁公寓(区别于公租房和廉租房)，一般为空。

宝安区和龙华区的租金幅度相对稳定，有些价格在2500元以下的公寓租金还有点上涨。 “能说是一种租房降级吗？ 由于失业和收入锐减，他们请我找了更便宜的房子。 》一位租赁经纪人告诉记者，宝安区和龙华区的租金价格不到2000元的居室，因此成为了租客的热门候选人。

在深圳，租赁市场的“凉”和购买市场的“热”似乎成为了目标。 根据诸葛钓房数据研究中心发布的《5月百城二手房平均价格报告》和《5月全国租赁报告》，今年5月，一线城市5月二手房市场平均价格为61279元/平方米，环比上涨1.19%，其中深圳环比上涨幅度 但深圳租价环比减少幅度比较明显，达到2.45%，仅次于海南三亚。

“我认为今后一年，深圳中低端市场这一房租将持续变暖。 ”。 6月12日，合同不动产数量接近30万平方米的前海租赁放心社长任海洋成为外来人口占第一人口的城市，深圳租金下降是现在的供给过剩造成的，现在深圳提供的就业机会二三线城市无法替代，依然大量流动

从全国成交量来看，租赁市场不冷。 根据贝壳研究院发表的《5月份重点城市租赁市场数据报告书》，5月份住宅租赁市场整体成交量稳步上升，比上个月上升2.1%，比上年同月上升52%。 受疫情影响租赁请求延迟，3月开始集中释放，到5月为止前期积累的租赁请求逐渐释放。

但是，从整体租金来看，租赁市场确实有普遍下降的趋势。 6月16日，中国社会科学院财经战术研究院宣布，除福建厦门外，全国核心城市5月份租金下降。

租赁公寓的暴雷问题已经很突出了

租金下跌、租金利润下跌的冲击不仅仅是房东，还在尝试长期租赁公寓的整个领域。 作为穿梭于房东和承租人之间的“二房东们”，长期租用租赁公寓的资金风险更大。

今年3月以来，国内媒体多次暴露了长租公寓公司资金链断裂、房东拖欠房租、租金上涨等信息。 6月1日，合肥蜀山区市场监督管理局在合肥市市长热线电话平台上宣布，经过现场验证，长租公寓公司的合肥匠寓有意向一方收取租金，另一方不支付房东租金，注销企业。

6月18日，舆论浪潮前端的蛋壳公寓宣布，由于企业ceo高靖被调查，任命企业联盟创始人、董事兼社长崔岩为临时ceo，立即生效。

蛋壳公寓在公告中强调，ceo被调查是因为以前的商业投资有问题，但股价马上下跌，引起熔断，换算成8.76美元，总市值约16亿美元。 这与去年1月17日发售的市场价格相比，减少了近11亿美元。

蛋壳公寓是中国长租公寓领域唯一的两家上市公司之一。 另一个是青客公寓。 5月29日，微信朋圈广泛报道了“青客公寓倒闭，售后服务退款”的相关信息，这一天，青客公寓紧急表明企业还在正常运营，但现在的资金很困难。

“在租赁公寓领域，有必要探索新的商业模式，走企业的品牌化和规模化之路。 》广东省公寓管理协会会长刘昕在第三届“寓言未来”住宅租赁产业峰会(以下称“论坛”)上，部分公司加紧发展“高速”，有比较严重的“高收入低出”、“长收入短付”等行为，已经是整个领域的优势

现在，租赁公寓的商业操作通常通过与房东签订3~5年的租赁合同，在装修房子、整合房源后出租给出租人。 其利润主要来自承租人和房东租金之间的差额，不仅收入来源单一，公寓量越多，租赁公寓公司面临的资金风险也越大。

租赁生意在这一年内没事吧？ 看房租

“在这次疫情的黑天鹅中，入住率不是最大的影响，最核心的影响是单价的下降。 ”。 据任海洋称，从10年、20年的长线来看，租金可能会上升，但并没有急剧上升，今后1年很可能会慢慢上升。

“与广东租赁市场相比，我认为近一年房租会略有下降。 今后2、3年通货膨胀加剧等，房租有可能上升。 ”运输东长租赁人蔡鹏在论坛上表示，现在长租公寓的同行几乎都急于租房，所以在累积之前会有签约的房子，空的设置率在很短的时间内不会下降。 现在，运东长在珠江三角洲一带的租赁体量超过了3万户。

上海曼舍副总裁俞鼎也提出了同样的意见。 “未来一年，房租可能会下降”他在该论坛上说，如果租金的供应方不断供应，得不到消化，租金的下降是必然的，因此应该尽快发放空房租。

他还说，长期租赁公寓与房地产买卖不同，其时间是不可逆的，不能搁置一段时间后再出售。 没有在规定的时间段出租，吃亏是吃亏的。

长租公寓运营商三彩家共同创始人费欣伟在论坛上提出了反对意见。 “无论有没有瘟疫，房租一定会上涨”他说，因为国内租赁比真的相差太大，也就是说房子太贵，租金太便宜，随着房价高的企业，人们对房子的租赁周期越来越长，租金也会上升。

房地产咨询企业克利瑞租赁事业部社长王伟评价说，今年的租金摸底时间是6月，反弹是7月。 “到7月为止，一方面呼吁增长，另一方面出货完成了。 特别是热点城市的热点地区，包括核心19个城市的房价中位数以上和具备产业基础的城市，这两类城市的租金将率先上涨。 ”。 他说。

截止到6月上旬，国内积分城市的房租下降趋势没有停止。 根据贝壳找房数据，6月第一周，点18城市租赁市场租赁水平为41.7元/平方米，环比比5月下降4.3%，同比下降5.2%。

(应采访者的要求，文中的“周进”是假名)

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