财讯：北京房价真的降了吗？真的“跌了一套首付”了吗

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资管云

2019年12月27日，社会科学院发表了《中国住宅市场快速发展每月解体报告( 201912 )》，核心观点如下

2019年7月以来，一线城市房价趋势分化，深圳房价继续单独上涨，北京、上海、广州等城市继续调整。 其中，北京房价下降的速度比其他一线城市快。 与去年4月的最高点相比，2019年11月北京的房价下跌了约18.5%，北京的房价真的下降了。

北京的房价真的下降了吗？

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北京房价的真相

北京大楼市的实际情况怎么样？ 据媒体报道，北京朝阳区的两个居室挂牌两个月间，业主原来估计在760万左右，这几个月下降到590万，累计下降170万。 但是，即使报价中减价，也不能正确知道市场的真正价格。

我们将以二手房的成交量、住宅的平均价格分解2019年北京的二手房市场。

年前，北京二手房每月成交2.6万套，政策控制后每月成交1.3万套。 2019年全市二手房成交量为16.2万套，同比下降4.5%。 控制后3年北京市整体二手房成交量维持在16万套左右的低位，比每年31万套高峰下降了近一半。 房价在控制前的房价上涨，控制后的成交平均价格与成交量一起开始下跌，之后小幅上涨，下跌，持续变动趋势。 2019年的年平均价格和去年持平。 2019年11月北京二手房成交平均价格为8.4万元/平，比控制年历史高峰下跌7.4%。

所以，从数据上看，现在的北京二手房市场确实是过去三年悲惨的时候，但还不如媒体说的“掉了一套首付”。

另外，北京的楼市真的那么“悲惨”吗？ 所有的房子都掉了吗？

北京市统计局网站公布的房地产数据显示，1-11月，北京市商品房销售面积730万平方米，同比增长36.3%。 其中，住宅销售面积为610.9万平方米，增加了51.5%。 二手房价格比上个月下跌0.4%，为今年6月上月持平以来的“5连下跌”，但11月北京新建商品住宅销售价格比上个月增加1.7%。 也就是说，与去年相比，商品房的销售面积和新建商品住宅的销售价格还在增加。

2北京二手房价格下跌的原因

(一)严格管制政策效果显着

年317新政以来，北京市在很多管理下，采用多种控制手段使房价趋于平稳，使住宅恢复了居住功能。

限购不断追加代码，外国人纳税5年的购买条件，变更为连续纳税60个月以上，同时继商业住宅、平房的限购之后，法律摄影室也加入了限购的行列。

贷款持续升级，房贷发放时，认房，认房，不管有没有房贷，只要有贷款记录，两套房就可以应对。 北京市贷款政策根据不同住房的指控采取差异化政策。 关于最初的商业住宅贷款，普通住宅的首付比例为35%，普通以外的商品的首付比例为40%； 第二套普通住宅首付需要60%的首付。 普通商品房以外的首付比例是80%。 贷款期限也从30年下降到25年。

(2)只限竞争室大量入场，打击炒面行为

北京的二手房持续低温，与近年来竞争室的大量入场限制也有密切的关系。 数据显示，最近两年，竞争室占北京市场供应的70%。 大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应点。

限价手段的运用直接起着限制房价上涨幅度，稳定房价的作用。 北京市从拥有土地的环节采取了“房价限制、地价限制、竞争自我保持”的方法，锁定了房价。 然后，北京市发布了《关于加强房价限制项目销售管理的通知》，用“房价限制、地价抑制”方法竞争土地房价限制项目，将其售价限制与市场判断价格之比在85%以下的转换为共享产权房。 85%以上比例的仍然是商品房，但必须在取得分户不动产登记证明书或契税纳税证明书5年以上后上市交易。 这个政策考虑到价格限制条件下新房和二手房房价下跌的情况，即房价下跌比例低于15%的房价限制项目，依然是商品房，但增加了5年不得上市的规定。 5年内无法兑换，减少了住宅的流动性，最大限度地打击了炒面行为。

(3)人口持续流失，购房减少

除了政策外，影响房价走势的非常重要的因素是供求。 在常住人口问题上，北京年达到高峰的2173万人，年下降到2171万人，年下降到2154万人。 2019年的数据尚未公布，但流失仍在继续。 2019年上半年在北京申请积分入户的人数比上年减少了2万人。 近年来，考虑到北京每年有18万左右的婴儿出生，实际上越来越多的青壮人口从北京转移过来了。

北京连续三年出现人口外流。 这意味着北京购买住房的指控越来越少。 现在，在这样的楼市几乎没有炒房机会的背景下，购房的诉讼减少了，房价下跌是必然的。

(四)疏远非首都职能公司，城市利润减少

北京作为全国政治、文化、科学创和国际交流中心，将来致力于改善北京环境。 年，北京开始疏散有点高污染的产业，同年退出了288家公司。 年，继续退出重工业，高能源消费公司约为300家，在2019年，北京市政府搬到了通州。 从年到年，仅普通制造业公司，退出累计达2648家。

其次，近年来，为了确保租户的居住安全，年，地下室全面拆除，禁止居民。 连租公寓都拆除隔开，很好地改善了租户的居住环境。

疏离首都以外功能公司的一系列政策使北京留下的利润急剧下降。 2019年1-10月，北京规模以上工业公司利润总额为1131亿，比上年同期下降1326亿，下跌14.7%。 北京规模以上新闻软件服务业今年1-10月的利润总额为1613亿，比去年同期的2828亿急剧减少43.0%。 规模以上住宿餐饮业今年1-10月的利润总额为37亿，比去年同期的46亿减少了19.6%。

产业和资金外流，利润减少，最先冲走的是房地产的金融属性。 整个金融属性也可能被剥离，直接回到居住的本质属性。 从这个立场来看，北京的房地产市场已经不允许下跌了。

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环京市的缓和定居是大楼市的松绑信号吗？

2019年底，河北省廊坊市固安县人民政府网站发布了缓解人才定居的政策，具有意义。 关于固安，长期在北京生活的人可能不知道。 固安位于京南，离首都天安门只有50公里，因此被称为“环京四小龙”之一。 在北京房价居高不下的今天，固安由于较低的房价和较好的地理位置，受到了很多买家的关注和支持。

政策规定是:“过去毕业生就业创业，年龄不满50岁的，可以用相关学历证明、劳动合同和社会保障说明(包括京津冀地区)或者营业执照和纳税说明、户口本、身份证办理我县城市常住户口。 ”。 也就是说，在京津冀地区活动的高中、大学毕业生都可以定居固定。

这是环京城市首次发布，正式落地领取北京溢出住宅的诉讼文件。 换句话说，控制人口的方法已经开始变化了。 从严格的人口管理变成了缓和住宅的诉讼。

不久前，在10月下旬2019年全球财富管理论坛上，通州副中心发表的《关于加快北京市副中心高精尖产业快速发展的几项措施》(以下简称“通八条”)是为了吸引公司、吸引人才的

在此之前，各地也陆续出台了缓和定居和人才引进的政策。 这次环京城市放宽定居政策的实施，在一定程度上会对房地产市场产生积极的影响吧。 哪个幻想借机炒房，过度解读北京楼市管制宽松的情况，政府早就发出了声音:放宽定居不等于放宽房地产管制。

无论户籍制度如何变化，“房子是用来住的，不是用来炒菜的”的定位都是不可动摇的。

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