＂万达复星保利领衔 房企扎堆旅游地产＂

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旅游地作为新兴产业在过去两年中迅速发展，这一势头比今年更“激进”。

万达集团投资300亿元建设青岛东方影都后不久，日前复星集团宣布在3年内投资100亿元建设迪拜特兰蒂斯酒店中国三亚版，未来增加旅游商业行业投资，投资规模达到千亿元水平 而保利地产、佳兆业集团等示范住宅企业分别是浙江慈溪、辽宁等地大兴旅游综合体项目，投资手笔均超过百亿元。

这些只是旅游地投资行业的“雾雨”。 这一行有规模最大、成分多、杂乱无章的开发军团，但根据凯尔利的数据，截至年末，中国旅游房地产投资总额超过万亿元，超过1/3的百强住宅企业与旅游房地产开发有关。

但是，在遭遇了蜂拥而至的投资热潮之后，观光地开始面临消化的课题。 大部分旅游地投资者的年收益率只有3%-4%徘徊的情况下，市场必须重新考虑旅游地是否出现泡沫及其救济途径。

旅游地的激进开发正在进行

经过两年多的准备和待机，雅居乐计划投资200亿元建设的“西双版纳傣族自治州雅居乐旅游度假项目”，终于决定了最初土地的几个事项。

10月10日，雅居乐对外发布软文资料，已以2.4亿元人民币总成本取得西双版纳傣族自治州13块连续住宅区的采用权，其总占地面积52.9万平方米，约793.5亩。

雅居乐没有透露这次土地的拥有方法。 但是，这些最初土地的获得只是一个开始，根据西双版纳傣族自治州当地的官方资料，“西双版纳傣族自治州雅居乐旅游度假项目”的计划管理面积达1700多公顷，约1.75万亩。

如此亲切地进入西双版纳傣族自治州的，不仅仅是雅居乐一家。 实际上，近两年大规模的房地产资金蜂拥而至，这个云南边远的小镇上有和三亚并肩的“热度”。 根据西双版纳州招商局的资料，西双版纳傣族自治州旅游房地产投资额的平均增长率在云南省16个地州市中居第一位，开发热潮已经远远超过大理、丽江和腾冲等地州，开发已经上升到“百亿投资，万亩规模”的阶段，

根据时代周报记者的调查，以云南当地富民、玉溪、普马为代表的新地区也开始接近西双版纳傣族自治州、丽江、大理等云南成熟旅行的热点地区。 万达、雅居乐、龙湖、华侨城、世纪金源、中坤、方兴地产、中弘股份等数十家一线住宅企业携大款前来，据不完全统计，截至去年6月，新一轮云南旅游房地产开发总投资达到万亿元，总占地面积超过20万亩

同样，海南国际旅游岛各资本的投资热情更高。 根据凯尔利的数据，截至去年年底，全国上市的2259个旅游胜地项目分布在85个城市和地区，其中海南占一半的江山。 现在，尽管在当地的道路沿线已经淹没在五花八门的大楼广告中，但依然迎来了各行业的巨头。

10月10日，复星国际宣布，将在3年内投资100亿元以上，在海南三亚海彰湾国家海岸建设顶级的7星级酒店和海洋公园亚特兰蒂斯，其最高客房价格一晚达到37500美元。

住宅企业疯狂地投入旅游房地产的例子，在广东惠州等很多地方都有类似的版本。 惠州东南沿岸170公里的延绵海岸线上聚集了碧桂园、合法、富力、世茂、中信、万科、粤华、华侨城、金融街等巨头。 在这些项目中，最小的1000多亩，多为2000-5000亩，最大的金融街金湾占地面积达29平方公里。

“现在全国都有满山的旅游胜地。 》一位开发商代表这样说明了今年旅游房地产的布局。 不可忽视的是，今年显然是旅游胜地激进的一年。 但是，现在国内旅游胜地的开发规模到底有多大，一直是个谜。

海南的旅游胜地按价格兑换

大规模投资带来了许多房地产市场的天量供给。

在拉客能力方面，后发的表演云南现在远远不及海南。 近年来，如此大规模的上马许多旅游房地产项目，其前景令人担忧。 以西双版纳为例，根据第三方机构的不完全统计数据，目前只有西双版纳景洪地区销售的项目总建筑面积已经超过1000万平方米，但过去三年西版纳的年均楼市消化量在100万平方米左右。

在天量供应的背后，西双版纳傣族自治州的大部分开发者必须面对的不自然是项目依然困难。 迄今为止，7月引用西双版纳傣族自治州景洪房地产新闻网数据的媒体显示，除万达和世纪金源等几个大项目外，许多项目几天没有成交记录。

大理、去化难的问题也困扰着很多开发者。

对大规模集聚云南省的住宅企业来说，兆资本是推进堆积在雪山洱海畔的金矿还是制造另一个巨大的房地产泡沫？ 我现在不能解释。

“这两年的旅游胜地大规模开发，供求关系明显不平衡。 》综合开发研究院旅行和房地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，“这主要表现在结构不平衡和销售产品不平衡两个方面。 像海景房一样，对于1万个诉说量，可能有3万个供应量。 ”。

海南旅游胜地的先驱海南也没能幸免“幸运”，旅游胜地的投资曾经呈井喷态势，但出现了过度投资和市场消化能力不足等弊端，高库存成为楼市的“伤痕”。 海南到处都可以看到的现象是，高级住宅区林立，居民出入少，大量的商店被长时间放置空，成为沉默的资产。

时代周报记者说，三亚、海口等多个项目在巨大供应量的泥沼中爬行。

“海南旅游地竞争白热化的重要表现是，价格竞争从局部降价变成全面降价，北上拉客。 ”。 根据克尔瑞对海南五个主要城市的监测，在供应量比上年同期增加63.11%的背景下，海南楼市是价格交换量，价格下跌量的上升趋势明显。

珠江三角洲地区惠州寮湾地区，即大亚湾地区是深圳投资者最集中的地区，据不完全统计，该地区新房的总供应量相当于现在深圳年度总供应量的4倍，而且房屋空的配置率达到9成，仅一年

难以抵抗的低价冲动

旅游胜地的恶性竞争是开发商大规模包围土地的结果。 很多行业的人都承认，整个旅游房地产行业受益的例子至今还很可怜，但很多公司都挤进了旅游房地产，无法逃避低价的冲动。

“住宅企业转型旅游地的动因很简单。 低地价和高优惠政策，低价格和高利润。 ”。 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在接受采访时用一句话概括。 据他说，这种所谓变革都是权益的计划。

申银万国的研究报告显示，北京某旅游项目收取地价约为100万元/亩，当时周边商品房用地价格为200万元/亩。 另外，去年4月12日开工的西双版纳傣族自治州国际旅行度假项目，总投资额达到150亿元，持有地为20万元/亩左右，西双版纳傣族自治州的许多土地价格为50万元/亩左右。

该对策咨询研究部的张宏伟总监也对时代周报记者说，对热衷于“圈地”的公司来说，由于土地自身资源的稀缺性、价值附加功能、旅游资源的稀缺性，在新的市场机会面前，各种投资主体当然利用旅游房地产名称开展“圈地运动”

中房信旅游房地产事业部社长胡晓莺坦白说:“很多开发商进入旅游房地产行业时，只是因为旅游房地产的土地取得价格相对较低，其实不知道该怎么办。”

对开发者来说，具有巨大的土地资源，可以成为资本市场融资的强心针，如恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力等上市住宅企业的报告中都存在大量的旅游房地产项目储备。

“单纯以旅行为概念的土地出售模式很难持续下去”兰德咨询总裁宋延庆表示，尽管开发者可以进入旅游胜地，绕过招商地，但土地便宜，房价也不高，当地市场能否支持圈内土地的天量规模？

以西双版纳傣族自治州为例，当地迄今为止土地无序开发被相关媒体报道后，引起了监管部门的问责，之后土地批准明显收紧。 年6月，云南省暂停西双版纳州农用地转用和土地征收批准，西双版纳州政府对云南省政府进行了书面检查。

在此背景下，管制面积在1万亩以上的西双版纳傣族自治州雅居乐旅游度假项目能否在后期顺利获得快速发展用地，仍然需要很大的智慧。

宋延庆认为，只有建立度假旅游模式，才能找到旅游房地产真正的蓝海利益模式。

世联地产华东顾问事业部社长杨文斌写道，旅游房地产的“低效率招聘”和“低流动性”无法再次实现房地产资产的价值和交易。 在新的市场形势下，旅游地开发模式的转变是不可避免的，未来的“资产化”开发趋势是必然的。