【千亿独角兽贝壳找房赴美IPO: GTV突破2万亿】

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很多人远远低估了贝壳对整个居住产业链的深刻影响，“后贝壳时代”的序幕才刚刚开始。

以前有世界上最大评价值的1兆级独角兽蚂蚁的金服选择a+h发售，作为不动产领域每年有460亿的最大独角兽，为什么要找贝壳房间多次发售在美股呢？

这恐怕是业界寻找贝壳最大的好奇心。

翻贝壳找了457页的书，我们发现了它多次赴美的一些可能性。 但是，概括起来，贝壳寻找房间的从0到1的事件，国内没有同类企业。

港股即使是房地产公司最多的市场，开发商和房地产企业多的沪深也非常欢迎新经济公司，但acn对mls的故事需要非常高的市场教育价格。 只有美股容纳了包括redfin、zillow在内的同类公司，贝壳找房的故事交易所的投资者们不用费力就能理解。

找贝壳房间完全可以标记mls吗？

红杉资本中国基金合作伙伴刘星对投中网-proptech学习社表示:“贝壳在其他国家没有直接的目标，确实是中国在数字重建之前传达给服务领域的创新代表。 左晖和他领导的团队在链家18年刷了剑，聚焦于“真房源”领域的痛点，反复刷了独创的acn互联网，大幅度提高了中介服务的质量和效率。 年成功升级到贝壳平台，这一快速发展过程是教科书式的“第二曲线”创新。 如果你在寻找贝壳和美国房地产交易领域的共同点，贝壳中的大量大楼词典就相当于美国的mls。 ”。

担任贝壳研究院院长的杨现领博士评论说:“很多人远远低估了贝壳对整个居住产业链的深刻影响，《后贝壳时代》的序幕才刚刚开始。”

但这是一个比较垂直和创新的行业，还有不少人不擅长。 寻找贝壳的股东本公开后，业界迫不及待地展开了讨论:寻找贝壳的房间上市了，你是看还是唱得越来越衰？

站在redfin、zillow和路线投资者的角度来看，贝壳寻找室的背后是中国房地产从增量改变库存的巨大蓝色大海。

库存市场、所有服务和创新离不开基础数据，mls数据基础不足的中国市场需要“打井者”。 贝壳用2年的时间根据中国市场的特征重建了中国特色的mls，涵盖了2.26亿以上的楼盘数据。 这背后当然不可缺少贝壳，寻找房间创始人左晖，可以在链家这个职业生涯中花18年奠定基础。

这0到1的故事吸引了腾讯、红杉中国、高甫、软银、百度、鼎晖、华兴、经纬中国、复星锐正、源代码、碧桂园创投等头部机构的重仓加持。

成立仅几年，估值就上升到赴美中的概股第一，年收入超过了460亿元……贝壳找房的背后隐藏着那些秘密吗？

花了一天时间，投网-proptech研习社认真阅读了贝壳找房子第457页37万字的招商引资书，发现隐藏了越来越多的秘密。

主要提要:

谁最看贝壳？ 腾讯马化腾！ 持股率12.3%仅次于创始人左晖

贝壳寻找ipo、左晖将18年创业资产打包在all in中。

二手房依然是寻找贝壳的基本盘，但新房业务迅速增加，q2增加了128.6%。

贝壳寻找的命门:《大楼词典》涵盖2.26亿套。

70%以上的二手房是在acn十字店合作完成的

中国人度过了美好的一天: 220万套交易，每户平均价格为95万面积102平。

贝壳寻找7名核心高管2019年领先500万美元，平均年龄46%。

01

谁最看贝壳？ 腾讯马化腾！

持股率12.3%仅次于创始人左晖

根据股东征集书，寻找贝壳的高管团队共计持有51%的股份，其中寻找贝壳的创始人左晖是寻找贝壳的第一股东，propitiousglobalholdingslimited持有28.9%的股份，但46.8%

另外，贝壳寻找执行董事兼首席执行董事彭永东持有3.6%的股份，执行董事单位持有1.6%的股份，执行董事兼联合首席执行官( co-coo )徐万刚持有1.8%的股份，贝壳寻找非执行董事持有3.8%的股份。

寻找贝壳的主要股东

(资料来源:股东招募书)

在机构类股东中，不是软银而是高甫，腾讯以12.3%的持股比例位居第一，软银10.2%，高甫5.3%。 软银还是老样子的重仓地产科学技术课程，高甫按照产业网络的投资逻辑在课程头上豪赌。

但是，谁也比不上马化腾对左晖的亲近感。

腾讯公司董事会主席马化腾和贝壳找房理事长左晖

故事硬核说，年两会期间，马化腾困扰to b战术期间，他访问了链家ceo的左晖，在一条线下不仅以前中介机构没有入侵网络公司，还攻击了网上，逆袭成功，“最终被老板 之后，腾讯开始陆续下注链家和贝壳。

2019年3月，贝壳d轮融资开始，腾讯投资了8亿美元。 当时，投中网-proptech研习社知道腾讯这8亿美元其实定在年上半年。 腾讯贝壳，对链家的态度非常坚定，不仅是大金投资，贝壳寻找室也开通了微信九宫格的重要流量入口。

这次招聘书出来了，我们才要偷看。 腾讯到底给了贝壳什么？

贝壳寻找室于去年12月与腾讯签订了业务合作协定，腾讯向贝壳寻找室提供广告资源、市场营销、云服务，作为等价报酬，贝壳寻找室向腾讯发行5亿美元的d级优先股票。

据股东募集书称，去年12月28日，腾讯用现金和实物等价物购买了贝壳寻找d类优先股。

之后在2019年11月29日，腾讯在贝壳上寻找d+回合追加了1亿14，000万美元。

根据股东征集书，年和2019年贝壳找房子分别向腾讯控股公司预付了约27.45亿元和1.46亿元的广告费，累计近30亿元，这里包括部分股票置换。

在这样深度的束缚下，2019年2月，贝壳寻找腾讯的另一个亲生儿子58上传微信《九宫格》，获得了重要流量的入口。

02

寻找贝壳房间的ipo

左晖18年将创业资产打包在all in

200亿美元估值的贝壳找房这一上市主体中，具体有什么资产呢？

为了支持千亿级的评价，贝壳寻找室包括贝壳寻找室平台本身、链家、德佑、贝壳金服、装修等资产。 左晖没有纳入董事长的另一个独角兽长租公寓企业的品牌自由，明确了与贝壳主体的关联交易。

寻找贝壳房间的公司框架

(资料来源:股东招募书)

从股东募集书公开的vie架构的正反可以将贝壳国内的分子企业分为3类:第一类是进入贝壳找房子的平台，技术型资产第二类是以连锁店业务为中心的中介服务资产第三类是泰和名义的贝壳金服

也就是说，这次上市，左晖自创业18年以来，几乎打包了自由、愿景明德以外的核心资产。

寻找贝壳最重要的资产“链家”于2001年9月成立。 在寻找贝壳房间正式发售之前，直到年底，链家在全国有8000多家直营店。

年11月至年1月，贝壳找房子重组了原来的北京链家子企业、经营金融服务业务的北京宜居泰和科技有限企业(简称“宜居泰和”)，其控股结构与北京链家基本相同。 现在，应该在泰和旗下拥有贝壳金服、连锁金融、理房通等金融企业。

贝壳找房子在招聘书中公布了该公司长租公寓自由、装修企业万连锁、资管企业愿景明德等相关人员近三年的业绩状况。

年，贝壳为家装行业寻找房间，成立了房地产龙头万科链家(北京)装饰有限企业。

到2005年第一季度，贝壳找房和万连锁合作在房地产装饰业务中产生的佣金服务收入分别为100万元、500万元、400万元和100万元。

03

要找二手房还是贝壳房间的基本盘？

新建占有率40%，q2增速128.6%

到目前为止，链家的基本盘是二手房交易，贝壳寻找平台的财务模式也是从二手房交易佣金出发的，这次发表的招商引资明确了增加消息:疫情期间，在贝壳寻找平台的新住宅交易量急剧增加。

目前，贝壳找房有三项业务:存款交易服务、新房交易服务、新兴及其他服务。

至今，存款交易服务仍是贝壳找房子最重要的收入来源。 根据股东募集书，年、年、2019年，贝壳找房的营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。

2019年，贝壳在找房间的平台上一共卖了多少房子？

根据股票募集书，2019年，贝壳平台的交易总额gtv为21兆，住宅交易套数为220万，住宅交易的平均价格为95万元/套。

根据国家统计局的数据，2019年中国全国商品房的平均售价为9308元/平方米。 由此可以推测贝壳找房平台上房子的销售面积约为102平。 现在可以看出人们的生活水平普遍提高了。

贝壳也在找房的创业者左晖直到34岁在北京买了第一栋房子。

二手房依然是贝壳找房的基本盘，但在新房交易市场上贝壳找房也分为大蛋糕。

“整个新房市场在今后5年将从15兆萎缩到12兆以下，二手房市场将从6、7兆增加到10兆吧。 在新房的12万亿中，我们预计50%以上是证券公司的市场。 幸运的是，我们创造交易市场的还是增量市场。 ”。 2019年11月11日，链家创始人、贝壳找房会长左晖在2019年新经纪峰会上做出了这样的评价。

根据股东募集书，贝壳找房的年收入从286亿元上升到460亿元，新房业务工作是必不可少的。 增加的176亿元收入中近130亿元来自新房业务。 而且，2019年，贝壳找房新房业务的收益首次超过40%，接近存款业务。

今年第一季度，贝壳找房的业绩也一定会受到疫情的影响，收入比去年同期下降了12.7%。 但是，在今年第一季度，新房业务的收益首次超过了存款业务。

到了第二季度，贝壳找房收入增加了72.4%，达到了197亿元。 贝壳寻找的第二季度业绩迅速恢复也多亏了新房的业务。 新房业务年q2的约128.6%的增长率远远高于存款室的35.8%的增长率。

从gtv的角度来看，新房业务的增长率依然很急剧。 2019年，贝壳寻找平台上的库存交易gtv同比增长58%，新房同比增长166%。

贝壳寻找最近三年的gtv构成

(资料来源:招募书)

新家有多大市场？

根据cic的报告，2019年，中国证券公司服务在新房销售中的渗透率为25.5%，美国约为70%。 2019年，通过经纪服务产生的新房销售总量达到3.6万亿元。 2019年中国新房销售中介服务的总佣金收入将达到818亿元，预计2024年将增加到1722亿元。

1722亿元的市场，即使寻找开始存款交易的贝壳房间，也难怪这次ipo收入的约30%必须扩大到新建交易业务。

值得注意的是，至今北京和上海仍是寻找贝壳房间的重要两个市场。

年、年、2019年、年第一季度，上述两个市场的收入占贝壳寻找总收入的比例分别为47.9%、47.4%、35.1%、31.3%。

04

中国版mls

超过70%的二手房是在acn十字店合作完成的

贝壳寻找的100亿美元的估值不仅是寻求重建领域的野心，也是左晖期待的经纪人合作网络( acn，agent cooperation network )。

这也是在贝壳找房37万字的公募书中，用最大篇幅记述的。

在美国房地产中介代理市场，mls以会员联盟的形式，将不同的房地产中介企业纳入一个加盟体系。 系统成员的房间和购买消息聚集在一个网站的共享数据库中，加入mls的各成员与顾客签订销售委托或购买委托合同后，将该消息输入到该网站的系统中，参加系统的所有会员共同购买者或销售者

寻找贝壳的acn也是一样，将房源新闻与贝壳旗下的所有企业品牌和加盟者共享，鼓励企业品牌、店铺之间的交易中介。

房地产商顾名思义，就是匹配房源和购买者，中介交易中介，挣佣金生活。 但是，房源新闻是各中介不应该发出声音的核心秘密，多个房源都是某中介的独家代理，这降低了房源和购买室的匹配要求的效率。 这就是acn要处理的问题。

根据贝壳寻找的书，在2019年的贝壳平台上，70%以上的二手房交易是在acn跨店合作进行的。 贝壳寻找平台相关商店的平均gtv从年下半年的1090万元增加到2019年下半年的2030万元，增加了近2倍。

但在年链家转移到平台后，商业数据迅速增加。

贝壳寻找近3年的gtv、店铺、经纪人数据

(资料来源:股东招募书)

根据招商数据，年末平台上的中介店数量为8030家，年末增加到15809家，几乎翻了一番。 经纪人从12万人增加到16万人。

gtv从每年1兆规模增加到2019年2兆规模，特别是新房业务增加了一倍。

贝壳正在寻找近三年的财务数据

(资料来源:股东招募书)

贝壳寻找的净利润也显着增加，从每年255亿增加到2019年的460亿。

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05

贝壳寻找房间的生命之门

《楼盘词典》复盖全国2.26亿套房

招股书上有贝壳寻找房间的acn超过了mls的记载。 从瞄准到超越，左晖说这话的底气在哪里？

然后为了让能理解mls的投资者理解寻找贝壳房间，必须说贝壳寻找房间和链家成功的秘诀:比尔词典。 这是acn成立的前提，寻找贝壳房间作为科技企业的基础技术予以支撑。

楼盘词典编纂史是贝壳、链家创业史，是中国版mls从0到1的成长历史。

18年，左晖走上了艰难而正确的道路。 他的all in多次得到了资本的同意。

红杉资本中国基金的合作伙伴刘星表示，“贝壳的成功不仅体现了科学技术赋能的最佳做法，还充分体现了左晖常说的“做困难正确的事”价值观的胜利，在这种价值观的实践中体现了长时间主义的信仰、执行的毅力和坚强

从给投资者的信中，可以感受到贝壳的科学技术感、思考的合理化，可以感受到贝壳人内心的人文关怀，强调贝壳使服务者有尊严、受到尊重，致力于提高服务业员工的职业素养和专业能力，这一努力 ”。

回顾贝壳找房的迅速发展历史，你会发现两个步骤特别重要。

首先，2008年，左晖敏锐地意识到了《楼盘词典》的重要性。

⾃2008年以来，链家投入了大量的资源，丰富了包含真实独特的不动产清单的“楼盘词典”。 年6月30日至今，贝壳寻找房间的房子词典复盖了约2亿2600万所房子，是中国最完善的住宅数据库。

具体来说，这个数据库覆盖了约2.26亿的房产，超过中国33个省约332个城市的549千个社区，与450万景观图、480万建筑、1，020万建筑有关。

年630，割贝壳找房的平台有42，000多家经纪公司和45，6，000名经纪人。 一年前，这两个数字分别是24，000和250，000。 在过去的一年里，贝壳寻找房间平台上的经纪店数量和经纪人数量增加了一倍。

现在，贝壳找房平台上的经纪人依靠这本《楼盘词典》调查关于该城市的新闻。

第二，年链家建立的link saas系统最初从离线迁移到在线。 链家在年制作了acn的原型，将其测试完整，用贝壳找房顶上来。

除了早期布局大楼词典，推进网上化以外，左晖领域内的收购步伐也在不断加快。

年，链家从美股退市的房地产中介企业参加了21世纪的房地产。

据21世纪房地产官网报道，截至6月30日，21世纪中国房地产在中国大陆设立了115个地区分部，复盖了全国155个主要城市。 系统内有9274家以上的店和66319名以上的系统成员。

但是，靠近万家店的21世纪房地产收益状况并不理想。

根据股东征集书，年、2019年和年第一季度，从贝壳找房的21世纪房地产获得的收入分别为100万元、1100万元和200万元，其中包括贝壳提供的技术和训练支持服务的收入、顾客的推荐收入和贷款利息的收入

2019年，链家再次差点和爱我家的中环房地产商合作。 这次收购使贝壳找房的商誉从年末的11.35亿元增加到2019年末的24.77亿元。

公开资料显示，中环互联是国内早期使用加盟模式的房地产中介服务领域的公司。 截止到2010年10月末，中环互联在南昌、长沙、武汉、太原、成都、乌鲁木齐等17个城市配备了2400多家加盟店。 据官网报道，中环互联新建了30个城市。

06

七个高级管理层都是70后

2019年领先500万美元

作为即将上市的体量最大的中概股，贝壳找房上市后，他们一夜之间会获得财富自由吗？

在贝壳寻找董事会上，华兴、融创、高甫、腾讯四个外部机构各占一个座位，另一个座位给了贝壳寻找下属企业愿景明德理事陶红兵。

寻找贝壳的核心管理层

这四位外部董事各自“大有理由”。 其中，融创中国CFO曦于年4刚进入贝壳找房子，其余理事于年参加了企业董事会。

华兴资本创始人兼ceo包凡曾经是中国it和软件服务提供商亚信控股的首席战术官。 在此之前，包凡就任过摩根士丹利和瑞信用投资银。

高甫资本伙伴明担任摩根通执行董事、盛(亚洲)投资银行部的合作。

李朝晖与腾讯公司副总裁兼合并部主管担任了腾讯公司投资的管理合作。 在年加腾讯之前，李兆辉担任伯特利斯曼亚洲投资基的投资负责人。

除了豪华的外部董事团队外，贝壳找房子里还有年轻的高管团队。

彭永东，40岁，贝壳在找执行董事兼首席执行官。 彭永东去年增加了链家，从去年开始担任链家网(后来改名为贝壳寻找室) ceo。 到目前为止，彭永东担任ibm战术和变革高级顾问，贝尔高级经理。

单刚，47岁，贝壳寻找执行董事。 单刚从2007年开始刚担任北京链家理事。 加上北京连锁家之前，单刚是大连好望角房地产经纪有限企业的共同创始人。

徐万刚，54岁，贝壳寻找执行董事兼联合首席执行官。 徐万刚从2009年开始担任贝壳寻找的联合首席执行官，在此之前徐万刚担任成都链家的社长和西部地区的负责人。

徐涛，46岁，贝壳寻找执行董事兼首席财务官。 从2005年12月开始担任贝壳寻找执行董事。 从2010年开始担任贝壳寻找的财务负责人。 到目前为止，徐波一直担任商汤科技、滴滴、达美数据等多家企业的首席财务官。

孔令欣，39岁，贝壳寻找执行董事。 从2010年开始担任贝壳金融事业部门，担任网上贷款平台熔点的最高技术负责人。

王拥群，49岁，贝壳找房联合首席执行官( co-coo )。 王拥群从去年5月开始担任贝壳寻找的联合首席执行官，负责北京链家的通常业务运营。 国王担任过顺丰的首席发言人。

算上左晖( 49岁)，这7名高级管理层的平均年龄是46岁，是70年代的人。

那么，这样豪华年轻的高管团队，结果“值”是多少呢？

贝壳寻找室在征集书上公布了2019年董事和执行人员的报酬情况。

过去2019年，贝壳为左晖、彭永东、单义刚、徐涛、徐万刚、王拥护群、孔令欣7名高级管理层共计支付了3600万元( 500万美元)现金。 关于执行董事，贝壳没有找房间支付现金报酬。

值得注意的是，这次ipo收入的约30%将继续投资于贝壳找房的平台功能和基础设施技术，包括数据、智能和虚拟现实。

到目前为止，贝壳找房在研究开发上也相当吝啬。

根据股东募集书，到630年，贝壳寻找室现在有3080名专业研究开发人员。 在研发支出方面，年第一季度贝壳找房的研发费用达到4.5亿元，这个数字超过了2019年全年的3.12亿元。

贝壳找房显示增加的1.26亿元( 1800万美元)的研究开发费第一是研究开发人员的资金和相关费。 贝壳在找房以来的累积研究开发中投入了近30亿元。

粗略计算，寻找贝壳房间的研究者年薪都是百万级。 2021年农历春节后，位于北京海淀区开拓路11日的福道大楼，预计会迎来整个大楼的欢呼声吗？