【绿地控股销售增长乏力、杠杆高企 停牌为二次混改】

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7月22日，房地产公司绿地控股( 600606.sh] )发布了半年业绩速报公告和年第二季度房地产经营情况简报。

根据公告，年上半年，绿地控股公司实现归母净利润80亿元，同比减少10.79%。 合同销售额为1330亿2900万元，比上年同期减少20.7%。

净利润和销售额下降，绿地控股公司也在控制权计划中。 星期一，在持续两次紧急停止后，7月21日，绿地控股公司宣布，股东因计划企业控制权结构，最长停止一周。

7月26日下午，绿地控股公司通过上海房地产(集团)有限企业(以下简称“上海房地产”)、上海城投(集团)有限企业(以下简称“上海城投”)公开招募受让人的方法，转让持有的绿地的部分股份 这意味着绿地控股公司将开始二次混合改。

两次冲刺还没有达到4000亿元的销售目标，没有停下来的绿地控股公司面临着销售增长乏力、杠杆高度、偿债能力不好等忧患。 现在，绿地控股公司将迎来“二次混改”，将面临怎样的局面？ 《投资者网》就相关情况要求绿地控股公司证明，企业没有给予评价。

销售缺乏增长

绿地控股成立于1992年，是世界经营的多元化公司集团。 目前，绿地控股公司已经在全世界形成了“以房地产开发为主业，大基础建设、大金融、大费用以及科创、康养等新兴产业并行快速发展”的多元经营结构。 经过27年的迅速发展，绿地控股销售的增长成为了瓶颈。

年上半年，新冠肺炎疫情暴发，对经济社会的快速发展产生了负面影响，房地产公司也受害了。 但是，在外部环境的压力下，住宅企业的抗压能力也各不相同，有的逆流而上，有的业绩下降。 绿地控股公司是后者。

根据上半年业绩速报，上半年，绿地控股公司实现营业收入2099.25亿元，同比增长4.14%。 净利润比上年同期减少10.79%，为79.48亿元。 绿地控股公司对自身增收不增益的业绩表示乐观，速报称:“经过努力，企业整体经营状况触底反弹，每季度改善，趋势良好。”

现在，a股上市房企业披露半年报纸的还是少数。 但是，根据前几天保利不动产( 600048.sh )公布的半年业绩速报，年上半年，保利不动产实现了营业收入737.05亿元，比去年同期增加了3.60%。 净利润比上年同期减少16.6 %，为101亿2100万元。

与绿地控股相比，保利房地产的规模略胜一筹，受到疫情的影响，但在工作成绩上保利房地产的抗压能力明显优于绿地控股。 两者在上半年的销售增长上也有不少差距。

年上半年，绿地控股公司的销售增长也乏力。 年第二季度房地产经营情况简报显示，去年1-6月，绿地控股实现合同销售面积1031.2万平方米，同比减少30.7%。 合同销售额为1330亿2900万元，比上年同期减少20.7%。

相比之下，去年1~6月，保利地产实现了合同面积1492.24万平方米，同比减少了8.81%。 合同金额比上年同期减少11.12%，为2245亿3600万元。 绿地控股公司20.7%的销售额减少率明显大于保利房地产11.12%。

实际上，绿地控股公司销售疲弱是有迹象的。 去年，绿地控股公司错过了4000亿元的销售目标后，2019年还没有突破4000亿元，成为最近两年住宅企业top10中增长最慢的企业。

整理近年的销售情况，从年到2019年，绿地控股的合同销售额分别为2301亿元、2550亿元、3065亿元、3875亿元、3880亿元，从年到2019年的合同销售额增长率分别为10.82%、20.20.20亿元

绿地控股没有制定年度具体的销售目标，到目前为止1月8日绿地控股董事长、社长张玉良在业绩交流会上说绿地今年的销售目标没有怎么增加。 以绿地控股年上半年的销售额1330.29亿元来看，绿地控股年实现以往的4000亿的销售目标依然很困难，半年的目标达成率仅为33.25%。

杠杆高企业

7月24日，绿地控股公司发布了美元债券发行公告。 公告指出，为了满足快速发展需要，子企业绿地在世界上完成了发行4亿美元的利息债券和2.5亿美元的利息债券。 其中4亿美元利息债券的面值为6.125%，到期日为2023年4月22日。 7.5亿美元利息债券的面值为7.25%，到期日为2025年1月22日。 以上发行债券在香港交易所上市。

其实，绿地控股公司发行美元票据的整体融资价格很高。 今年6月绿地全球发行的5亿美元利息债券，债券面值为6.25%，比龙湖地产今年发行的3.375%的优先票据，高于国内6月份的4.89%的平均债务价格。

事实上，进入2009年，受疫情影响国内流动性持续放缓，房地产领域融资价格下降，国外融资规模略有下降。 wind数据显示，今年以来，住宅企业发行的各期限债券的平均面值在4%-6%之间。 总体来看，平均债务价格不超过6%，而且数量集中的3年和5年债券的平均利率不超过5%。 绿地控股公司上述两家债务融资价格没有相反增加，超过2019年5.60%的融资价格，绿地控股公司作为老品牌住宅企业的规模和企业品牌的特征没有体现在信用融资市场上的正面作用。

《投资者网》整理了财务数据，发现绿地控股公司高融资价格可能是因为紧张的财务状况。 2019年，绿地控股公司的净负债率为155.60%，年第一季度末上升到171.59%的资产负债率为82.81%，今年第一季度的这个指标为81.92%。 与同行公司相比，绿地控股资产的负债率很高。 中指研究院的数据显示，2019年在沪深两市上市的房地产企业的平均资产负债率为68.8%。

据年第一季度报告，截至去年3月31日，绿地控股的短期贷款为317.19亿元，比去年同期增加6.85%。 长期贷款比去年同期增长12.07%，为1538.79亿元，贷款规模进一步扩大。

到今年第一季度末，绿地控股公司长期债务达到1955.98亿元，短期债务也达到1087.61亿元，短期债务占有率接近三分之一，账面资金下降到781.41亿元，销售超过预期，绿地控股公司不少

作为二次混改而停职

对房地产公司来说，资金链是生命线，“现金为王”。 杠杆高、没有销售成长力的绿地控股公司领域的亮点难以持续，绿地控股公司停止后，市场可能推测是其二次混合改善的原因之一。

7月21日，绿地控股在公告中宣布，7月17日，绿地控股接到企业股东上海房地产和上海城投的通知，上海房地产和上海城投计划了有关企业控制权结构的一些事项。

公开资料显示，上海地产和上海城投分别是绿地控股的第二和第三大股东，持股比例分别为25.82%和20.55%。 陆株通持股3.22%为第四大股东，中金企业持股2.9%为第五大股东。 第一位股东是上海格陵兰投资公司(有限合作)，持有股份的比例达到29.13%。 上海地产和上海城投都由上海国资委百分之百控股。 换句话说，上海国资委通过上海城投和上海地产使绿地控股公司的所有权比例达到46.37%，远远超过第一大股东上海格陵兰投资公司(有限合伙)。

据业界消息，绿地控股公司这次要么停止，要么迎来二次混改。 绿地控股公司最初的“混改”是5年前，绿地控股公司在那一年混改，直到借款上市成功为止，被作为上海国资的混改样品。

根据房地产垂直媒体“壱地产”在微博上发表的消息，这次绿地停职，签署战术合作协定后，“一个项目组在中金企业安静成立，专门跟进绿地引进战术投资者的事件。 上海也有两家公司表示愿意参加，他们都是上海国资委旗下的国有公司。 ”。

现在“靴子落地”。 7月26日下午，根据绿地控股发布的公告，上海地产、上海城投通过公开招募受让人的方法，协议转让持有的绿地控股部分股份，转让的股份比例合计在绿地总股东资本的17.5%以下。 这意味着绿地控股公司将开始二次混合改。

这次转让的股票价格在出示公告日前的30个交易日的每日加权平均价格的算术平均值和最近会计年度审计的每股净资产值中的较高者以上。 聘请中金企业担任这次股权转让的财务顾问，之后将进一步讨论这次股权转让的具体方案。

房地产拆除师的严跃进对“投资者网”说:“实际上对绿地来说，混改动作很多。 这次停职的主要原因与上海城投、上海地产等重组有直接关系，停职目的也是为了防止股价变动。 所以停牌本身释放了积极的信号。 对绿地来说，其二次混合改也符合该国企业的定位和指导，而且从公司的竞争力来说，混改后继续引进战术投资者具有积极的意义。 ”。 (思维财经出品)