【香港楼市凛冬已至：豪宅价钱跌落】

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长达15年的超大型牛市悄然消失，香港楼市度过了漫长的冬天。

在宏观经济环境恶化、社会问题持续、楼市政策刺激下，香港二手房成交量不稳定，豪宅成交比上两年几乎腰斩，出现房价既不上涨也不下跌的横盘现象，以胶着状态吸引买家。

房价高的当地居民、急需改善民生的政府、受益群体、以四个家族为代表的地产业者也陷入了很多游戏场所，其中，不能组队战斗。

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豪宅的价格下降

多年来，中国香港是世界上最买不起住房的城市，困难程度超过新加坡和东京。

这座不动产之城也经历了15年来最大的楼市动荡。

今年过去的11个月前，香港二手房市场量价下跌，成交量同比下跌10%，预计今年是16年来最糟糕的一年。

最初11个月的住宅市场成交总量比去年同期增加了34%，达到了2万件以上，但今年很多成交发生在1~5月，从6月份开始大幅下跌，与当月相比下跌幅度达到了63.3%，8月份下跌了30.8%。

坚定的香港豪宅市场在这场动乱中也没有免除。

数据显示，今年10月香港豪宅成交量为2375件，比去年10个月前的3363件减少了29.4%。 成交总额约1183亿3600万元，比去年同期下跌18.1%。

其实，近三年来，香港豪宅的成交量和总额一直在下降。 去年的成交总量与去年相比几乎腰斩。

随着土地的流转，豪宅的价值正在迅速缩小。

去年11月，被称为“山顶地王”的港岛山顶文辉道豪宅地皮流动拍摄，市场预计楼面价格将达到6万至12万港元/平方英尺(约人民币57.16万至114.31万元/平方米)。

今年年初，买家损失了3610万港元存款，放弃购买总额7.22亿港元的mount nicholson顶级豪宅。

同样，今年由于社会形势，尖沙咀的复式豪宅首先从1.5亿港元下降到1亿元，最后下跌到4000万港元。

其实，在社会事件之前，香港楼市已经出现了拐点。

年6月末，香港特区政府出台了“空置税”政策，大幅增加了土地供应。 之后，渣打、汇丰、银香港等多家银行进入“真增资”周期，去年8月，最优惠的贷款利率时隔10年再次上升。 此后，香港楼市15年来的结构首次逆转。

但现在楼市成交量总体下降，豪宅价格下降，香港普通私人住宅价格依然很高，跌幅很小。

在香港和广东都看房的香港人对接口信息记者说:“尽管经历了治安的不稳定，但一点也感觉不到香港楼价的下跌，很多人都袖手旁观。”

美联房地产数据显示，香港房价指数从去年8月的176.40迅速下降到今年1月的159.01，但今年5月恢复到176.88，之后几个月下跌幅度逐渐变窄。

据生活价格统计网站numbeo数据显示，年11月香港城区平均房价为2.88万美元/平方米，郊区平均房价为1.85万美元/平方米。 业界人士认为未来香港楼价下跌幅度将在5%到10%之间，1997年断崖式下跌的可能性很小。

既是需要职业生涯和改善的香港居民，又是维持高额房价的既得利益的人，另一方是想改善民生的香港特区政府，即使在现在严峻的形势下，岩石般的高房价也反映了这许多游戏的困难状况，

失去的二十年

控制房价是香港特区政府几次的要点施政目标，但在过去22年里，自我改革的机制不断半途而废，使香港的楼价问题陷入了现在的状况。

从1985年到1997年，香港楼市连续12年上涨，香港房价上涨幅度超过了6倍。 1996年，由于购买者过多，供不应求，开发商不得不实行摇滚购买——香港比内地提前20年进入全民摇滚购买的时代。

1997年香港楼市的上升突然停止了。 原因是第二个。 一是亚洲金融危机爆发，香港经济元气大，打破了楼市泡沫。 二是香港回归后的第一批特首董建华提出了“八万五计划”，每年建造八万五千套以上的廉价住宅。

从2000年到2003年，由于“八万五”计划，香港楼市持续下跌，最高下跌了7成。 这是香港楼市历史上最悲惨的下跌。 香港发生了50万人的大游行，要求政府救济楼市。

“八万五计划”彻底放弃，2003年12年以后，香港房屋委员会首次推出新居屋，只有2000家。

从2003年开始香港的房价连续15年上涨。 从2003年7月到年7月，香港个人房价指数从58.4上升到394.8，涨幅达到5.7倍，其中港岛、九龙、新界a类个人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅达到10%以上

年，香港私人住宅一半以上的实用面积不足50平方米。

香港人均居住面积约为15平方米，大大落后于内地北上广。 同年全港约有9万多家？ 房间里住着20多万人，居住面积的中位数只有10平方米。

以70-100平方的房子为例，港岛每平方米的平均价格为22万港币，九龙为19万港币，与深圳河隔开的新界也达到13.4万港币。

咨询机构demographia的报告显示，香港连续8年被评为“世界上最难负担的房地产市场”。

房价高是施政者最棘手的课题，被称为“香港最严重的安全隐患”。

前特首梁振英在年《施政报告》中表示，香港楼价高、租金高、形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题，加速、增大供给是处理各种住房问题的治本方法。 -从年度开始的10年间，住宅供给目标为46万单位，包括20万的公屋单位和8万的资助销售单位。 预计今后3到4年个人住宅的不动产供应量将达到9.4万单位，比这次政府就任时高45%。

梁振英的继承人林郑月娥也是香港楼价高、房租高、形成巨大的生活压力是严峻的民生问题，很多人的目标是尽量购买大楼提供大楼，青年人选科和职业选择看钱，住的问题也在香港 房间。

香港楼市就像长了恶性肿瘤一样，切肿瘤很危险，但如果迅速发展，最终有可能导致机体整体衰退。

容易治好的书

到了必须处理的时候，面对老板的困难问题，特区政府积极出台政策。

政策构想有两个方向:一是向外部避难的诉求，二是内部供给的增加。

去年，香港特区政府公布了《港澳台居民居住证申请发放办法》。 那一年，香港人在广东港澳大湾区内地城市购买了总额接近100亿元人民币的房地产，比上年增加了10%。

今年11月6日，香港政府向香港居民发放了广东香港澳门大湾区内地城市的“房票”——香港人在内地9个城市购房开放，购房条件全部免除。

“政策出台后，我的朋友马上去珠海买房，花了千万美元以上。 这笔钱在香港买房子很难。 ”。 香港人sunny告诉记者。

11月6日新政后，香港人肯和妻子每周末访问内地城市，他们去看了深圳、珠海、惠州、中山的楼盘，认为深圳的房价已经很高，现在倾向于中山。

经历治安不稳定后，香港人的投资诉求变得明显，许多香港人退休后开始计划住在内地城市，提前计划移民，移民到内地生活的工作。

政策的另一方面，香港特区政府于今年10月16日发表了《施政报告》，提出增加住房供应、放宽贷款条件、增加土地供应等，也就是第一批运营商贷款计划的楼价上限。

很多香港人在采访中决定了这项政策对年轻人、第一次职业生涯所必要的援助。

“银行可以贷款9成，所以有不少第一次放下职业生涯的年轻人”肯说，新政使600万800万港币的二手房市场恢复了活力。

《施政报告》公布后，香港本地生产股迅速上涨。

长实集团在短时间内上升了3个百分点以上。 恒基地产盘涨幅暂时超过4%，收盘价上涨2.82%。 新世界涨幅更大，收盘价上涨了4.06%。

根据中原地产数据，截至今年11月，全港b类单位的二手房买卖创下1643件记录，每月激增6成。 进入12月的第一个周末( 11月30日到12月1日)，中古屋苑的预约大楼量比上周上升了约1.2%，连续3个周末首次恢复。

但是，易居公司集团的研究负责人洪圣奇认为新政只能发挥短期的刺激作用，治本说:“二手房最大的问题是贷款成交量高，缓和贷款的政策确实能刺激二手房市场。 但是，短期内只有正面作用。 长期来看，利益的好作用不多”。

住房供应不足才是香港迄今为止最棘手的问题。 在人少的现状下，香港的房价不太容易下降。

数据显示，在香港1111平方公里的总土地面积中，建设快速发展的用地为270平方公里，占24.4%，其中只有6.9%用于住宅建设。 剩下的75.6%的土地是郊野公园、湿地、养鱼池等非建设或未建设地区。

四大地产商站队

香港楼市的问题一到“治本”，就转移到香港四个家族的蛋糕上。

去年10月，林郑月娥的第二份施政报告提出了“明天大屿山”的愿景，将研究阶段性填海建设约1700公顷( 17平方公里)的多个人工岛，提供26~40万住宅单位，70~110万人居住，

2032年，预计第一批市民将住在这些垃圾填埋场的房子里。

2019年10月，林郑月娥再次提出《治本》，提出了《土地回收条例》。 今后5年，特区政府将回收400公顷新界农地和布朗地，今后3年，政府将利用短期空土地和快速发展商租用的土地，建设1万个过渡住宅单位。

林月娥说，这是“尚方宝剑”。

回收闲置农田，因为接触四大地产商的好处很大。

香港经济和楼市持续下降，一切笼罩在雾中，不清楚时，四大地产商的不同态度和表现形成了鲜明的应对。

香港第一位李嘉诚态度暧昧，选择明哲保身。

长实集团的财务报告数据显示，李嘉诚继续销售内地和香港资产，陆续将重点转移到欧洲，到年底，欧洲资产所占比例超过了5成。

关于闲置农地的捐赠，长实集团回答说将农地作为房屋迅速发展，可能需要很长时间才能使有申诉的人受益，并进行了研究。

除李嘉诚外，其他三大地产商已经发出声音，用实际行动增加了土地供应。

其中，郑裕顿家新世界的迅速发展宣布，为缓解香港社会住房短缺问题，共计将27万平方米以上的农田捐赠给公共住宅建设。 这些土地的总价值达到人民币30.6亿元。

香港政府最初收回的784块个人土地中，李兆基家族的恒基不动产占近七分之一，对香港政府的这项决定，恒基表示愿意合作。

在香港拥有最多土地储备的新鸿基地地产主席兼理事长郭炳连表示，特区政府将积极协助增加住房供应的措施，努力加快住宅建设项目。

新鸿基最近花费了422亿元港币的巨额资金，在广深港高铁香港西九龙航站楼建设了商用区。 这种行为的政治意义颇深。 郭炳连说，他对香港的长期快速发展充满信心，将继续为加强香港的国际金融、商业和贸易中心地位贡献力量。

在动荡的形势下，正好到需求者、投资者、地产商、四大家族，他们都要站在十字路口，做出历史性的选择。 经过劫机多次写传说的香港楼市，这次面临着未知的挑战。