【神话破灭：一线城市豪宅成交断崖式下跌】

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作为中国高纯人投资的优先，房子特别是豪宅在过去几年很受欢迎，豪宅资产可以保持附加值，似乎成为了某种共识。

但是，年来的市场迫切需要以上的认识。 根据克瑞数据和21世纪经济报道第一线的调查，北上广深的豪宅跌至断崖式，二手豪宅正在失去流动性，也出现了价格断腰的例子。

豪宅成交量暴跌的背后，首先是对过去几年兴奋的市场诉求的透明度。 另外，经济下行、信用紧缩、改善型申诉受到抑制，越来越多的购买者选择展望的一手豪宅的库存压力大幅度增加，二手市场的流动性下降，形成了恶性循环。

豪宅“已经不是豪宅了”。 住宅回归居住属性，投资增值效应消失，豪宅流动性不足，降价或调和，将来发生的可能性很大。

“豪宅还是好的投资品吗？ 站在2019年开始，这可能是中国房地产市场的工人、投资者应该考虑的问题。

凄惨的豪宅

年，主流住宅企业实现了销售的显着上升，但北上广豪宅项目的操纵者，生活不好。

中国豪宅市场高度集中在一线和准一线城市，其中北、上、深、桩四个城市的占有率超过70%。

克和瑞的数据显示，年豪宅市场明显降温，以北京、上海、广为代表的以前传递到一线城市豪宅市场的成交件数分别为2156、3610和503套，不到年成交的30%。 北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量也为9493套，创下5年新低，不到全年成交量的4成。

“年北京，深圳豪宅成交量腰斩，更极端的是，三亚市场的顶级富豪几乎没有。 ”。 易居集团首席执行官丁祖昱说。

杭州、南京等准一线城市，豪宅虽然不那么惨淡，但成绩也不如年。 以杭州为例，年成交的豪宅有623套，比上年上升了21%，但依然不到去年的一半。

除了豪宅的开发者，想卖豪宅的老板更难。 年，一线城市的二手豪宅普遍是“有价无市”，成交的人要大幅度降价。

广州、珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅，目前品牌价格跌幅均在10%左右，成交量较薄。 在上海，年前出现了消息，上海浦东陆家口世茂滨江花园的近20家豪宅被出售，被告知“严重低于市场价格”。

在深圳，已经有几座豪宅大幅度降价成交了。 去年12月，南山区深圳湾翡翠海岸89平方米房源从1650万高位下跌270万，以1380万成交。

最悲惨的是，年9月左右进入上位市场的业主，现在自住的是“浮损”，投资的显然是损失。

“北京市场基本上是有价的，一套房子的合计金额是500万，具有流动性，而且大部分是刚要的。 有成千上万流动性就差，有一千三百四十万就几乎没有流动性。 ”。 年3月以后，经济学家魏杰在中介店的现场调查中注意到了这一现象。

美联房地产全国研究负责人何钱茹说:“成千上万级以上的二手房买卖情况，在市场不好的时候，成交更不乐观。”

毁灭的神话

房地产研究者杜丽虹根据许多国家和经济国家楼市的研究表明，在下跌的市场上，豪宅产品的抗坠落性不比普通住宅高，相反，其波动性可能更大。

魏杰指出，房地产谁来接盘是个大问题，是现在豪宅最大的问题——流动性。

克和瑞发现，1000万-2000万以内的豪宅占全豪宅成交量的75%，2000万以上不太畅销。 魏杰在二手房市场的调查也反映了这一点。

克瑞认为，究其原因，第一，当前经济下行，居民收入水平放缓，购买力不足，部分城市房价收入比已经接近30，豪宅更是难以实现。 另一方面，豪宅市场每年有一波的供给和销售大爆发，很多诉讼都提前了。

美联房地产全国总导演何倪茹表示:“所有居住产品的成交量下降，豪宅的成交量减少是合理的现象。”

何钱茹认为豪宅产品向有钱人开放，流通性本来就不大。 而且，随着楼价的上涨，高总额产品的流通行业只会变得更窄。

但是，即使在1000万-2000万的市场，改善性住房交换的诉讼也被抑制，因此贷款限制政策依然严格，进一步阻止了豪宅市场的流动性。

根据21世纪经济报道的调查，这个价格阶段的购买者通常是两套房，现在一线城市的两套房的首付一般是七八成，接近全额，他们的资金力量不足。 考虑到住房交换，将出售一套购买，但在现在的市场上，无法插手。

作为一个例子，广州的叶先生今年打算换房间。 “因为家里增加了新成员，所以想换更大的房子，但是两套房首付很高，所以先卖了房子支付，但是自己的房子现在也卖不出去。 ”。 叶先生说。

深圳林慧看到该小区170平方米的房子，合计金额最近下降了300万美元，但卖了自己的两家才买得起，现在也停滞不前。

多个房地产行业的人指出，由于过去三年房价的高涨，在现在的一线城市，1000万、2000万的房子已经不能说是真正的豪宅，而且质量提高达到了3000万以上，这种产品的购买力和流通性更差。

根据克和瑞的统计，合计金额在5000万左右的别墅，一栋别墅每年非常不畅销。 二手市场也一样。

高企业，购买力不足，无人盘，大幅减少豪宅的流通性，消除有价值的增值光环。

“内地豪宅赶不上香港”深圳大开发商认为，包括深圳在内的豪宅没有稀缺性，任何城市都能开发豪宅的土地依然很多。 此外，香港楼市也是世界的特例。

从世界范围来看，多个机构的研究表明，只有极少数城市、地区豪宅才能实现长期价值的附加值。

现在，一些城市的豪宅出现了库存上升的压力。 克和瑞的数据显示，广州180平方米以上的大户型产品压力显著，独栋、复式产品严重滞销深圳复式，五房以上的产品严重滞销。

克瑞向开发者建议的是，通过城市措施，减少复式产品的供给，提高产品的适应性。 控制合计金额，适当降低合计金额的阈值，可以适度地建立“适应型”的豪宅。

这意味着豪宅市场的降价、减配是必不可少的。

对于拥有豪宅的业主来说，最好不要遇到需要出售不动产的资金危机，如果资金丰富的话可以长时间持有，但有必要考虑房产税的影响。