【社科院报告：2019年中国楼市步入降温通道】

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目前，中国楼市面临房地产市场结构性泡沫或破裂或持续扩大的双向风险房地产金融存在杠杆率迅速上升、违反杠杆的风险

年中国楼市前又热又冷，购买者的心情从总体乐观变成了展望。

2019年中国楼市如何快速发展，12月11日中国社会科学院财经战术研究院、中国社会科学院城市和竞争力研究中心共同发表的《中国住宅快速发展报告(-2019 )》得到了答案。

据报告，2019年中国楼市持续了今年9月以来的降温态势，现在的中国楼市在房地产市场存在结构性泡沫、破裂、扩大的双向风险，房地产金融有杠杆率急速上升、加上杠杆的风险。

预计2019年楼市将继续保持9月份的降温态势

据报告，年中国楼市与四季一致，春暖夏暑秋凉冬寒，房地产逐渐升温，上行压力日益增大，但到9月房地产形势开始逆转降温，这一变化在房价增长放缓，商品房供求、房地产投资等方面

从城市来看，年全国城市之间的房价差异正在逐渐缩小。 东部城市房价增长率明显下降，中西部城市房价增长率明显上升。 一线城市、二线城市房价同比增长明显下降。 城市群增长总体放缓，非中心城市增长率明显上升。

报告显示，9月房地产市场逆转是因为政府自去年9月以来的严格限制逐渐打破了根据市场过去经验形成的预期(年全国房地产市场的限制达到405次，比年同期上升了近80% )，另一方面，经济下行压力

展望2019年中国楼市，报告分解，未来国内外宏观经济形势更复杂，房地产结构性泡沫高悬，楼市不仅更重要，而且更敏感，变化多，楼市未来都有可能。

未来的期待和市场动向还需要注意，但报告认为，总体来说，2019年的中国楼市可以进行最小幅度的调整和再分化。 “在没有重大政策转换和意想不到的事态冲击的情况下，市场整体转向降温通道，不会出现急剧的变动。 另外，降温中有起伏，年大楼市显示的四季变化将持续到2019年。 空之间，城市分化有可能再次显现。 今后一年，1、2线城市总体上市场上升压力一定增加，趋势以增长为主导。 三四线城市市场向下的压力可能会进一步增加，库存可能会再次增加。

华房指数最新预测预警结果显示，从年第四季度到2019年第三季度，全国水平房价增长率略有下降，一线城市房价增长率逐渐下降，出现负增长，二线城市房价增长率可能逐渐下降 全国房地产投资增长率放缓，一线城市住宅投资增长率波动稳定，二线城市投资逐渐下降。

中国社会科学院城市和竞争力研究中心主任镍鹏飞说，进行上述预测主要基于三个重要因素。

一是城市化对住房诉求的潜力、具有较强韧性的中国经济支持、炒房的好处机制没有根本变化，包括限制政策、调整和操作的大空之间，上行因素继续发挥作用。

第二，是逆转下行的因素，中国宏观经济依然面临一定的下行压力，中美贸易摩擦依然不明确，关于民营经济快速发展政策的执行情况需要注意，第一、二线城市房地产价格有严重的结构性价格泡沫

第三，二线城市潜力大，但供应不足引起的房价上涨压力依然很大，第三、四、五线城市的情况相反，经过上次超良好的快速发展，不仅房价上涨幅度大，而且土地、住宅的供应增加，形成了新的库存

现在楼市有四个大问题

报告显示，目前中国楼市存在住房快速发展总量和结构不平衡、市场预期变化更明显、行政控制弊端逐渐凸显、制度改革推进依然缓慢等四个问题。 具体地说:

总量和结构不平衡，一是库存水平先行，现在的住宅空配置率在10%以下的合理区间，全年城市居民人均住宅建筑面积达到37.6平方米，计划中的每年人均35平方米的 二、供求严重不匹配，有五个结构问题。 具体来说，商品住宅比例高，保障住宅比例低，自己住宅比例高，租赁住宅比例低，特大城市住宅少，中小城市小城镇住宅多，高收入家庭住宅多，低收入家庭住宅少，户籍

长期以来采取行政措施过多，行政控制产生了大量意想不到的问题，引起市场混乱，加剧了市场风险，行政控制作用下降，市场调节机制无法发挥比较有效的作用，扭曲了市场供求关系，导致房地产泡沫的扩大

另外，在市场预期变化方面，目前楼市有总量上长期潜力和短期问题矛盾、结构上数量泡沫和价格泡沫矛盾等两个矛盾性特征，因此对市场的反应更敏感，对市场的期待更重要，期待本身更不明确

在制度改革方面，改革引起房地产问题的基础制度，建立房地产稳健快速发展的长期机制，已经开始了10年，但进展不快，除了有点技术问题外，改革还与基础制度的变化相关，存在不明确的风险

“中国房地产的奇迹是住宅制度改革带来的，但中国房地产的问题除了阶段性必然以外，首要来源于未完成的改革。 ”。 倪鹏飞说。

报告指出，政府必须管理和共同推进期望、完全控制和加快改革三项政策。

完善房地产调控政策，防止楼市双向急剧变动，具体建议如下

一是妥善解决和应对中美贸易摩擦、经济速度和质量关系、房地产和宏观经济问题等宏观问题的挑战。

二是继续保持楼市管制政策的定性和韧性。 调整目标从抑制房价上涨到确保楼市稳定，遵守“不居住”和“根据城市措施”的调整思路，不动摇，将调整手段从行政交给市场，完善调整措施，将暂时调整转变为制度化和机制化的控制。

三是推进房地产市场监管重点，聚焦。 把中央对住宅市场的监督管理扩大到地方政府管制手册的一环，把中央对地方房地产市场的监督管理要点转移到土地市场，把房地产管制的重点进一步聚焦在金融机构上。

第四，制定房地产市场双向急剧变动的应急方案。 比较未来房地产市场的不明确性，各级政府控制部门必须做好防止报复性反弹和失速性下降的双手准备和两个方案。 从行政措施、经济措施、舆论引导、社会管理四个方面采取措施。

在改革基础制度、加快建立长期机制方面，报告建议:探索开征房地产税和基础设施未来利益作为未来偿还资金流，退出发行市政债券的土地财政，调整中央和地方财税关系，涉及中央和地方土地出让金 重新确立商品性住宅和保障性住宅的比例关系，完全保障和部分保障(土地优惠出让、税收减免、可以通过利息补助金)的家庭占城市生活人口的50%左右，加快完全租赁销售制度，改革户籍制度构建常住人口体系。