【三四线楼市真凉了？一篇狠准的趋势解读】

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我们知道常识。 如果一个城市长期人口外流，库存过高，房价就不会上涨。

所以，很多朋友提起三四线楼市，不屑一顾。

“三四线不动产，我也不要。 ”。

“即使现在涨了，今后也一定会大跌眼镜。”

"三四线库存很多，快要炸毁了，没有前途. "

但事实真的是这样吗？

年以来，三四线城市房价呈现出惊人的上涨趋势。 尽管有很多媒体和信息，对三四线的房价泼冷水，但房价下跌的情况滞后了。 现在最焦虑的是三四线群，买房子怕下跌，不买房子，还怕上涨。

01

唱三四线的原因

唱衰三四线大厦市的论调是什么时候产生的呢？ 大致的一年。

08年颁布了4兆政策，全国出现了从小县城到一线大城市的房价普遍上涨的行情。 面对疯狂的牛市，开发商们大举拿地，三四线城市根本不需要很多房子。 此后，从10年开始，楼市进入全国管制阶段，同时，从小城市到大城市，管制不断被编码。

之后，任志强站了起来，说各回合的控制对三四线的伤害是最大的。 房价是有传导性的，所以一线城市上涨后，三个月左右可能会传导到二线城市，第一季左右会传导到三四线。

每次控制的时候，一二线城市价格都很高，三四线城市还没开始上涨就控制住了，所以房价就下降了。 下次上来的时候，三四线城市刚开始上来的时候又掉了，所以三四线城市每次上来都受到控制。

所以三四线进入了长期被打击的状况。 住宅企业们明显对政策产生了误判，看到一线楼市限购贷款越来越严格，迫不及待地要去三四线房地产市场。 结果三四线大楼市的库存越来越高，房子越来越卖不出去了。

典型的例子是惠州的光耀地产，年高速扩张期，取惠东莞、佛山、湛江、汕尾、临沂、威海，多为三四线城市的区划，遭遇资金链断裂危机，破产奔走之路。

年，三四线大厦市危机的消息几乎铺天盖地。 那时，三四线一般感觉是“到处都是地雷”。

例如，据说南通去库存需要15年。

贵阳库存要消化四年。

同样是三四线城市的唐山、烟台、营口库存堆积如山，成为鬼城。

最热的信息是，看到热闹宜居，年制定了中国城市房地产市场风险排行榜。 在参与评价的287个城市中，房地产风险最高的城市最集中在西北四线城市，风险度前50位几乎被三四线城市占据。

适宜居住的排行榜，几乎成了大众集团没有看到三四线的佐证。 从那时开始，关于三四线大厦市的风险讨论也几乎没有停止过。

当时唱功衰退的气氛，与现在相比也不为过。

02

三四线房价上涨的本质

就像人质弱的人，每次调整姿势跑步都会被障碍物绊倒一样。 绊倒的次数多了，再站起来也很难。

年楼市放宽限制后，房价上涨的主角城市是一线和沿海地区，三四线城市下跌，温州、鄂尔多斯等房价下跌。

以前每当限制政策放松时，全国的房价都在不断上涨。 一二线和三四线房价出现这样巨大的分化是十年来没有的现象。

此时，一时三四线政府的财政无法支撑，几乎是灯尽的状态。

08年金融危机以来，地方投融资平台和地方政府的债务规模迅速扩大。 在土地容易畅销的时代，房地产的钱赚得太多了，所以地方政府容易忽视实体经济的迅速发展。

现在三四线的土地卖不出去，库存高的企业，房地产从赚钱的机器变成了负债地雷时，一点三四线的城市连平衡负债的收入都没有了。 去库存是迫在眉睫的事件。

懦弱的三四线大楼市，以前太压抑了，为了调动活力，“强烈的刺激”是必要的。

这种强烈的刺激是棚子货币化的安排。

棚户区货币化的本质是非常精巧的杠杆移动。

中央母亲向地方政府借钱

地方政府把钱的补助金转移到解体

搬家带着钱去给开发商买房子

开发者高价把钱交给地方政府手里。

地方政府还把卖土地的钱还给中央母亲。

所以，你明白整个链条了吗？ 妈妈借的钱回来了，地方政府的债务解除了，开发者去库存了，解体后搬家了，n套房就增加了。 这是很多胜利啊。

但是事实这么简单就好。

棚户区货币化只是三四线买家的第一个杠杆。 是仪式。

真正的大规模杠杆来自于房价上涨必须马上买房子的人。 这个小组使用贷款和公积金购买房子，用今后20-30年的财富慢慢偿还。

兴业地产提供了以下数据:年全国三四线销售总额估计为4.72兆。

其中，居民自有资金只有1.25兆。 3.47兆是货币加杠杆，比例达到74%。

年国家开发银行全年发行的棚户区货币化安置贷款为5435亿元。 用于购买资金约4348亿元。

也就是说，年三四线的楼市，在0.43兆的小屋里改变货币，撬动了4.72兆的销售额。 这个操作与08年洪水泛滥相比，不知道去了哪里。

03

评价房价下跌的粗鲁指标

8月以来，更多的三四线城市收紧棚屋货币化。

比如长春，新开始的棚改项目取消货币化，配置购房奖励。

呼和浩特将停止不动产库存。

这两个城市是18年来房价上涨幅度很大的城市，货币化配置的比例很高。 年以来，呼和浩特设置了30000多个棚改户，其中约95%的棚改实施货币化补偿配置，长春对棚改户的货币化配置比例在50%以上，6个月内购房，鼓励房屋判断金额为10%的购房。

看到信息，更多的媒体发出声音，我想三四线城市的房价很快就会下跌。 但是，我希望三四线的朋友们，还是实地调查自己所在地区的状况。

因为三四线城市的基数太大了。 据地级城市统计，三四线在260以上，加上县级市，三四线城市数量达到600以上。 最后加上县，有2000多个。

三线棚改的潜力是，像承载量大的巨大卡车一样，停止库存，减少棚改货币化，相当于减速，但不能马上刹车，还需要时间的惯性。 即使提出政策，传达给市场，大概也要半年左右吧。

那么，三四线的房价什么时候结束上涨呢？

郡棚改是房价上涨的最后一棒。

比如，18年的房价依然上涨的泰安、烟台、威海，周边区县的涨价幅度反而比县城大。 拿着拆迁金的村民们喜欢进城买房子。

给大家粗鲁的参考方法，看看县城的搬迁拆除家是否要买房子。

如果买县城房子的解体家越来越少，证明楼市进入盘整期。 这个时候即使需要也需要慎重进去。

04

诚挚的建议

由于大部分三四线基本面不好，人口净外流，只有受到外界的强烈刺激，才能激发活力，推动房价上涨。

所以，随着架改政策的进一步收紧，本轮三四线激增后，将迎来相对低迷的时期。 这个时期至少需要3~5年。 长期的通货膨胀会逐渐挤出短期快速增长的房价泡沫。

如果是打算在三四线从事职业生涯还没有行动的人，即使踩了空也不用太担心。 拆迁的购买诉讼消失了，市场上的成交量必然减少，所以静静地等待着房价的召回。 套房多的人，如果能置换成高能量级的城市，就尽快置换。

另外并不是所有的三四线都在衰退。 未来相当多的三四线城市将迎来巨大的利益。

因为以都市圈为中心的城市化是中国经济的压载石。 2030年，中国将迎来3亿新市民。 将来的新市民包括通过农民去城市移动而将家人转移到城市、农村家庭购买到城市住宅、学生上学留在城市就业等方法融入城市的新居民群体。

这些新市民都不可能去大城市。 围绕一线、强二线、省会城市周边的三四线，担任卫星城的引流角色。

年轻人与其匆匆买房子，不如考虑怎么去大城市挣自己的钱。

不是卫星城的三四线房产很难改变，所以不建议牺牲父母的半生积蓄买老家的房子(二线房子就行)。 对父母来说，未来的养老资金才是最宝贵的。 不需要把父母节约的钱浪费在家里，尽量让他们度过晚年是最重要的。

最后向流浪在大城市的年轻人说一句话。 即使买不到二线房地产，大城市周边的三四线也绝对足够了。 到2030年，我们至少有12年的城市化红利期。

不要畏缩，卷起袖子加油！