【十强房企新增土地货值近6万亿元 王健林跌落首富】

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年中国产业经济年度报告的房地产篇

限制是年中国楼市不能迂回的两个字，在近110个城市和部委，通过250次以上的限制文件的公布，彻底改变了市场结构。 迄今为止房价领先全国的一线城市和核心二线城市，今年下半年被三四线城市抢了风头，但在库存政策逐渐退出的情况下，这种状况可能很难继续下去。 值得注意的是，虽然管制政策频繁出台，但年全国商品房的销售面积、金额依然创下最高纪录，待售面积持续下降，住宅企业三强的销售额更超过5000亿元。 年以来，国家和地方政府相继出台租赁市场的利益政策，更多的住宅企业进入长期租赁公寓行业的抢夺租赁市场。 随着住房制度改革和加快长期机制建设成为明年政府必须着力的重点事业，租赁市场也将迎来更大的快速发展。

企划:张亮？ 张志伟？ 胡潆？ 袁元？ 贺骏？ 谢岚

年无疑是房地产政策制定者最忙的一年。 据机构统计，今年以来，全国近110个城市及相关部委发布了房地产调控政策，文件或规定次数超过250次。

今年的房地产限制，无论是参加主体还是政策都频繁出台，可以说是史无前例的。

今年两会期间，国务院反复推敲政府的业务报告，最终进行了78处修改和补充，其中14页第1节第1行补充了“抑制热点城市房价上涨”。

之后的3月17日，一线城市北京、广州首先祭祀了控制重拳，特别是北京方面的手段——雷。 根据北京“3.17”新政的规定，购买普通二套房的首付比例在60%以上，购买普通以外二套房的首付比例在80%以上。 在明确购买案例数时，使用“认识房间认识贷款”的情况大致上是，即使名义上没有房间，只要有贷款记录，就被认定为两套住宅。

除了首付比率的大幅上升和“先卖后买”这两套房的定义标准外，新政的严格程度立即生效，没有留下延迟期。

截止到4月初，北京相关部门在18天内密集公布了10项房地产调控措施。 这包括非北京籍购房室需要连续支付60个月的税金、离婚一年内申请住房贷款两套执行、商业项目不得作为居住采用、禁止中小学和房地产商合作研究等。 在这一威力巨大的“组拳”面前，第一季度以来，北京高烧不退的楼市迅速降温。

在北京楼市新政的示范作用下，全国主要城市纷纷跟进，收紧楼市政策。 有些城市管制政策的严格程度超过了北京。

比如北京“317”新政发布后不久，厦门、福州、广州、珠海等城市就出台了新买家在有一定年限后才能转让的政策。 之后，继新购买的住宅5年内不能上市的交易之后，石家庄将这一政策扩大到了经济适用房行业。

而且限购、限价、限贷、限销、限商的“五限制”控制，使中国房地产市场正式进入了“五限制”时代。

值得注意的是，今年的管制政策表现出持续的优势，月球上有新政成为市场的常态。 例如9月，45个城市(包括中央银行等部门)发表了52项关于房地产复制的政策。 历史上，单月是楼市管制政策最多的。 这个时候北京宣布“3.17”新政已经过去半年了。

事实上，频繁制定的控制政策是为了抑制热点城市房价的高涨，另一方面是为了加快住房制度改革和房地产长期机制的建设。

12月8日召开的中国共产党中央政治局会议也提出，加快住房制度改革和长期机制建设，是明年应着力的关键。 而且，除了设定相应的房地产政策外，包括金融、税收等方面的调整、租赁市场的破局，也会影响房地产长期机制的建立。

全国房价同步进退的情况，年被打破了。 随着分类控制的严格执行，全国各地房价的趋势呈现出逐年大不相同的景象。

其中，一线城市和核心二线城市在3月北京、广州等相继出台严格的控制政策后，房价开始上涨，进入下半年，上述城市房价陆续进入下降通道。 特别是二手房行业，北京、深圳等地区房价下跌幅度超过20%，北京二手房价格下跌幅度更是连续6个月下跌到全国。 新房受到政府价格限制的影响，持续稳定。

与一线城市和核心二线城市相比，大部分三四线城市处于库存政策领先地位，年内房价持续上涨。

根据国家统计局今年公布的最后一期70个大中城市住宅销售价格统计数据，11月，一线城市新建商品住宅和二手房价格同比下跌0.1%和0.2%，与去年同期相比连续下跌14个月。 二线城市新建商品住宅和二手房价格比上个月上涨0.5%和0.3%，上涨幅度比上个月扩大了0.2和0.1个百分点。 三线城市新建商品住宅和二手房价格分别上涨0.4%和0.3%，涨幅比上个月扩大了0.1个百分点。

另外，15个热点城市的房地产市场总体稳定。 从环比来看，7个城市新建商品住宅的价格下降，减少幅度从0.1%达到0.3%。 北京、上海、郑州和武汉4个城市比上个月持平。 根据去年同期，11个城市新建商品住宅价格下降，下跌率从0.2%下降到3.2%，价格低于去年同期水平。

对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读说，“分类控制、因城措施”房地产市场控制政策的效果将继续显现。

但值得观察的是，随着三四线城市基本实现清仓目标，全国商品房库存量已经下降到三年前的水平，清仓政策也逐渐退出，这些地区房价上涨幅度开始放缓。

据悉，11月，三线城市新建商品住宅和二手房价格比去年同期连续下跌4个月，其中11月比10月分别下跌了0.3%和0.2%。

在失去各项清仓政策的刺激后，特别是在“住宅不炒”定位强化的背景下，市场预计三四线城市的销售动力明显减弱，房价也将逐步名列前茅。

年万达，王健林，相当不平静。 夜间抛售630亿元资产，万亿元资产的大船突然转向了。

王健林也因此失去了首富的地位。 根据福布斯的最新排名，王健林的财富减少了500亿元，排名也从第一名下滑到第四名。

有人说年，王健林“流年不利”。 表面上，13座万达文旅城的91%的所有权只卖了438亿元，77家酒店似乎卖了200亿元。 soho中国会长潘石岩听到这个消息，是坦率地听到的吗？

甚至，这笔被称为“世纪大交易”的买卖在转让过程中相当波澜壮阔。 “13个文旅城91%所有权+76家酒店”的价值632亿元的资产包在融创后不到10天，中间第三方富力被杀，资产包为“13个文旅城91%所有权+77家酒店”的价值628亿元。 增加了一家酒店，资产包价值减少了约3亿元，王健林依然反复促进了这笔生意。

从那以后，谣言、谣言和谣言蜂拥而至。 再次被股票借款杀害后，王健林被限制出国的消息传出，其间夹杂万达将伦敦项目转让给了富力和中渕的交易。 此后，万达美国项目退出了伙伴。

王健林这一年取消谣言发表了好几份声明。

我知道王健林可能遇到了坎。 多年苦心经营，作为多次公开场合文旅城的开业之家，王健林对文旅项目寄予很大的期待，甚至说:“让迪斯尼在中国在今后10年到20年内无法盈利。”

言犹在耳，一朝放弃。

无论是看到万达商业回a和投资者接近赌注期，还是让万达急于出售资产交换现金，还是突然遇到其他坎，现实中，万达的重资产都在缩小。 未来的万达可能会轻装上阵，重新整合资产，集中在230个万达广场的运营上，也可能会不振，告别28年的辉煌。

临近年末，万达又面向某新媒体说:“现金流明显用完了”、“口袋里的钱其实是从政府主管的银行借的”、“万亿元资产减少了大半”……

对此，万达两天后发表了一份声明，表示目前账目现金超过2000亿元，年收入超过2000亿元，公司经营一切正常，世界上没有任何债务违规。 万达年财务报表显示，万达净资产超过3000亿元，年净资产增加。 然后，万达决定在该声明中列举8份复印件明确相关情况，坦率地向企业属地公安部门追究作者的刑事责任。

风雨中的万达、甩卖资产和元老离职，万达商业什么时候能回到a、200多个万达广场如何实现高利润的运营，万达这艘大船能否超越弯道是很重要的。

“我的成功是万科不再需要王石的时候。 万科没有我，发展得更快。 我一直在等这一天，可以说我真正清楚时的心情是喜悦的”。 随着万宝之争暂时落下帷幕，王石在6月30日的万科股东大会上也正式退休，将这个自己建立的企业交给了其选定的继承人郁亮。

33年来，王石治下的万科从不知名的中小企业成长为房地产业的世界领袖，加入了“世界500强”的行列。 但是，这个没有控股的万科创始人其实注定了未来总有一天会离开的结局。

对王石来说，宝能的入局确实稍微提前了万科的退休时间，但最终可以把企业交给郁亮，王石也应该可以放心卸任。 毕竟，在这种情况下，郁亮一定是能最大限度地继承万科价值观和管理模式的人选。

王石也说郁亮的毅力，沉稳，优秀的专业能力，终于打动了自己。 在年的股东大会上，王石也公开表示:“如果郁亮成为会长的话，我想辞职。”

成为万科第二任理事长的郁亮，任务也不轻松。 来自国内外的压力威胁着万科的进一步迅速发展。 在外部环境中，不仅恒大、碧桂园步子紧迫，还有政策紧缩引起的市场变动。 在内部，后王石时代、内部人员的调整、与新任大股东的关系的解决，需要郁亮慎重的应对。 郁亮自己也说，在过去两年的股票竞争中，万科或多或少受到影响，市场本身也在调整和变革中，处理变革和快速发展问题，挑战极大。

事实上，面对很多挑战，接替董事长的郁亮已经开始积极行动了。 从今年5月开始，万科与商业房地产投资基金、物流产业基金以及共同收购普洛斯的12月1日，万科又出资10.5亿元，设立阿里、中国人文化等7家企业和基金，总规模75.2亿元，媒体、娱乐、信息、文化、

此外，郁亮于6月30日接手，但在3月中国恒大宣布将股票卖给深铁后(据此，深铁在万科的持股比例上升到29.38%，超过宝能的25.4%，成为其第一大股东)，郁亮的接班人已成定局。 因此，今年4月万科30亿元的资金链家也在郁亮主导下完成了。

帮助万科积极变革的郁亮宣布，到年底“万科作为房地产开发商的时代结束了”。 经历了从多样性向单一化过渡的万科，在郁亮治下，再次加快了多样性的迅速发展，其实也是为了适应时代的变化。

列举万科两年多的宝能，结果没能进入这个中国最大的房地产企业，但在万宝之争中出名的宝能也不是什么也得不到。 在万科浮动400亿日元以上的姚振华，已经不能吃万科了，但是在这场战斗中打出的知名度和投资万科股票得到的真金白银，宝能的未来也是可以想象的。

在鳄鱼生活的房地产领域，在年领域集体中度再次上升，“强者恒强”的逻辑继续发酵。 表面上，大规模住宅企业放弃了规模论，但减速不容易的中型住宅企业没有规模跃进，资源难以凝聚，自身质量发生变化，有可能被排斥在这个领域。

年，管制最严格的一年也是市场结构洗牌的一年。 这一年，多家中型住宅企业提出了2000亿元到3000亿元的“3年-5年”计划，试图进入第一、第二梯队。 在这个快速发展战术的指导下，年，中型住宅企业想丧命，集体出力。

根据易居克和瑞的统计数据，今年11个月前，top100房企业合计追加了10.47万亿元的土地商品值，是同期销售金额top100房企业销售额的1.7倍。 其中，十强房企业新土地商品价值5.7万亿元，超过了top11-top100房企业的总和。 这些数据没有经过公司的确认，但在业界被认为是反映现实的。 12月，10强住宅企业还没有停止取土，全年追加土地商品值预计接近6万元。

具体来说，刚刚突破5000亿元规模的碧桂园，11个月前获得了9944亿元的新土地商品值。 另外，恒大的新商品值为8412亿元，万科为5637亿元。 在老字号房企业中，保利新商品值4843亿元，中海新商品值3320亿元，都显示出了出发力的态势。 龙湖、富力也进入新商品前十名，分别为2605亿元和2200亿元。

另外两家黑马房企业杀了前10名，分别是追加了2685亿元商品值的新城控股和追加了2981亿元商品值的福盛集团，福盛集团仅用合并方法就取得了2651亿元商品值。

新城两年前登陆a股资本市场，今年升为1000亿元阵营。 福盛集团的总部位于福州，刚通过租赁壳在港口上市。 据易居克利瑞的统计，在那之前11个月的销售达到了近300亿元。 根据福盛的计划，在年-2025年10年的快速发展期间，总收入达到了1.68万亿元。 其中房地产板块8800亿元，年计划销售目标达到1000亿元。

值得注意的是，与中型住宅企业的急上位不同，一些老牌住宅企业也有走下坡路的，比如绿地集团。 根据克利瑞的统计，绿地控股今年新追加的土地商品值为1960亿元，名列第13位。 这个过去曾是领域领袖的住宅企业在短期内似乎很难成为领导者。

据说这10家住宅企业的新商品价值规模都大于同期销售规模。 从表面上看，在房地产领域，越来越多的企业管理层认识到销售规模不是衡量企业健康快速发展的唯一标准。 但是不可否认的是销售规模与住宅企业的资源集约能力有关。 无论是资本市场还是市场市场市场，投资者和购买者都越来越喜欢住宅企业的专业化能力，但销售规模和企业品牌的凝聚效果可以在住宅企业的融资和销售端实现背书，这也是中型住宅企业谋求突围，接连数千亿元

值得警惕的是，通常规模出现了高杠杆、高负债。 这关系到住宅企业在领域的地位、在被配置的城市的发言权，但如果一味追求规模、不重视收益性的锻造，也有可能面临“温水煮青蛙”这样的死亡危机。

房企三强碧桂园、恒大、万科销售额去年进入3000亿元门槛时，短短一年后，这三大房企又不太可能完成了“里程碑”。

12月7日，碧桂园宣布，第一个11个月合同销售额约为5342.7亿元，成为中国第一家年销售额突破5000亿元的住宅企业。 而且，后面的恒大和万达，前11个月的销售额分别是4704亿元和4676.5亿元，用这两个企业的体量和以往的销售节奏来评价，最后一个月，他们的销售额一定能帮助企业达到5000亿元的年销售额。

另外，预计融创和保利全年的销售规模也将超过3000亿元，继续领先第二梯队。

实际上，随着房地产市场的成熟，顾客对项目质量和产品服务的要求与日俱增，龙头住宅企业肯定根据规模特征在这方面做得更好，在资源整合和多融资渠道、价格管理等综合能力上，中小住宅 在全国房地产市场的年销售额逐渐达到顶点的情况下，市场集中度开始急速上升。

多个房地产企业的负责人也相信，房地产领域的趋势越来越高，现在前100家住宅企业的市场占有率在40%以上，5年到10年后上升到70%以上，前10家公司的占有率很有可能达到30%。

根据卡莉研究中心发布的《年1-11月中国房地产公司销售top》？ 根据“100”排行榜，年11月，top？ 100家企业整体的销售规模超过了9月和10月的水平，环比增加了14.8%。 除碧桂园突破5000亿元大关外，千亿级住宅企业达到14家，预计每年千亿级住宅企业的数量有可能从16家达到18家，达到top吗？ 50门槛或接近400亿元。

值得注意的是，尽管遭遇了史上最严格的限制，今年全国商品房的销售额仍在持续上升。

从销售动向来看，年全国商品房的销售面积、金额增长率从年初开始逐月下降，到年中受公司集中备案和业绩冲刺等因素的影响，略有上升。 进入下半年后，随着受欢迎城市“四限”政策的持续正向代码，投资诉求得到抑制，商品房成交规模也持续减少，1月-11月，商品房销售面积为146568万平方米，比上年同期增加7.9%，增长率比10个月为0 商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速提高0.1个百分点。

总体来看，政策的收紧导致增速放缓，但不担心全年领域销售规模的再创新会很高。 卡瑞方面参照往年12月的环比增幅( 31%-39% )，以30%的增长率保守估计，预计年商品房的销售面积和金额将达到16776万平方米和131719亿元。 假设12月份持续同比增长，年商品房销售面积和金额预计也将达到157707万平方米和130262亿元，综合两个预测结果，今年的销售将比去年持平或有小幅增长。

如果房地产管制年债务高峰迫近，压力是可以想象的。 年，会是这样的一年。

截至2011年11月，国内融资环境紧缩已经超过1年，融资方无法输送足够的血来满足住宅企业的扩张欲望，收入方的销售规模虽创新高，但急于补充的住宅企业拿着回流的现金激烈收购，低价的土地

据克利瑞监测数据统计，年前11月，108家住宅企业融资总额为10014亿元，同比减少4%，占全年融资总额的90%，预计年融资总额比年持平或小幅减少。

克瑞认为全年住宅企业融资总量没有明显减少，究其原因，第一是部分大型企业融资能力大，如中国恒大、阳光城等公司。 另外，剩下的过半数公司的融资总量比去年大幅减少，这意味着在融资环境日益紧缩的情况下，中小住宅企业可能面临资金危机。

各种迹象使开发者闻到了危险的气味。 临近年末，很多住宅企业忙于“找零”，其中借用海外融资是缓解资金压力的重要途径。

事实上，在近几年住宅企业融资的发展历史中，借用国外杠杆确实引起过狂澜，甚至使有数百亿元可持续债务的公司成功地站在了领域的前列。

克瑞表示，据不完全统计，每年108家住宅企业的海外债务合计达1993亿元，约占总融资额的2成，每年仅合计约626亿元。 例如，中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷向海外负债。 另外，根据克克利瑞监测数据的统计，今年11个月前，住宅企业海外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，每年上升11个百分点，成为住宅企业的重要融资手段。

纵观近几年住宅企业规模化的快速发展路径，完全不说规模的快速发展，没有一家公司“放飞自己”。 盲目追求“规模化”的迅速发展，不重视质量增长的话，确实住宅企业面临着“温水煮青蛙”式缓慢死亡的风险，但现在的困境是投资者和资本不对住宅企业进行商业模式的创新。 毕竟规模是阶段性的，意味着一个住宅企业有大量的商品值，这些土地储备是公司获得资金，越来越多的资源“快速发展的砝码”，也是受投资者和资本欢迎的筹码。

鉴于这种快速的发展模式，开发者必须举债。 特别是在城镇化率逐渐提高、新房市场规模稳定的天花板下，中型房企业为了保护自己的市场份额，必须投入大量杠杆扩大规模。 所以，信用紧缩后，“top30-top50的住宅企业”的海外债务比率从去年的8%增加到今年的38%。

但是，年快到了。 没有管制缓和信号，销售还款前景不高，年以来欠下的2-3年期大量企业债务需要偿还，只需借新债务偿还旧债务。 那么，有必要开拓越来越多的渠道融资。

这条路不通，另辟蹊径。

年，房地产民间募捐、abs、reits、可持续债务等创新融资方法层出不穷，住宅企业融资方法也更加多样化，特别是资产证券化。 招商龙头达到260亿元的资产证券化式融资获得通过。

值得注意的是，无论是租海外融资，还是回流到信托渠道融资，这些钱都不便宜。 这些不便宜的钱总有一天会成为侵蚀住宅企业利益的黑洞。

住宅企业会抢劫公寓的万亿元蛋糕吗？

扩大资本支持规模

四年前，北京第一个买家的平均年龄是30岁。 现在北京第一个买家的平均年龄是34岁。 一线城市已经出现了“有房者可以置业，无房者难以置业”的现象，房地产市场进入储蓄室时代，租赁市场的机会来了。

年以来，国家和地方政府陆续出台租赁市场的利益政策，更多的住宅企业进入长期租赁公寓行业的海滩租赁市场，房地产商和住宅企业争抢租赁市场的万亿元蛋糕，甚至多个标杆住宅企业在此行业 ？

华菁证券地产领域的最高分析师周雅婷告诉证券日报等记者，在增量市场上，上市住宅企业的市场价格超过了1万元，根据现在的市场空之间的推算，整体的房地产服务市场约为5.3万亿元，其中至今仍有千亿元。

年也可以说是房地产租赁市场的“元年”。 根据克利瑞数据，top30的住宅企业中，已经有三分之一参与了长期租赁公寓。

事实上，中国长期租赁公寓行业的企业一直处于谨慎快速的发展状态。 原因之一是资产价格高的企业长时间降低国内租金的收益率，长期提高租赁公寓的不动产价格，公司在起步阶段很难维持不动产。 另一方面，在世界主要发达经济体的利率为0至负的情况下，我国的市场利率依然处于4%以上的水平，公司的融资价格很高。 过低的资产收益率和高企业的融资价格极大地限制了公司杠杆迅速增大的可能性。

另外，房地产公司对长期租赁公寓虎视眈眈的背后，还有收益困难的问题，难以突破。 一般来说，租赁公寓的项目来源是租赁，也有自己持有土地运营的公司，但无论哪种方法，除了前期投入高、融资价格高以外，利润周期长、资产收益率低，所以利润空之间低。

虽然很多业界人士认为前期的利益困难是共通性的问题，但是随着领域规模的扩大，后期的利益空之间越来越大，融资窗口也逐渐开放。 能支持这种利益模式的前提是开发者有足够的资金，市场有足够的购买量，才能培养这个市场良性的迅速发展。

说白了，规模扩大，要先发财，帮助来自资本的力量。 现在，年资本受到长期租赁公寓的欢迎，但呈现出更合理的特征。

到目前为止，租赁市场得到的最大融资来自招商龙头。 12月初，招商龙头先后发行了共计260亿元的长租公寓资产证券化融资。 此外，新派公寓、保利地产等也获得大量融资。

资本市场的大门打开后，长租公寓可能会有很大的迅速发展。 但是，各城市大量迅速发展长期租赁公寓，并不适合进入长期租赁公寓行业的住宅企业，而是重建这个市场结构的第一力量，但我认为布局还必须慎重。