【杨羚强：送走了盛夏 楼市会走向何方？】

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房地产评论家杨宠强

今年国庆节黄金周前后，全国20多个城市出台了楼市管制政策。 大多数人认为房地产市场进入了冬天。

易居(中国)公司集团首席执行官丁祖昱在年第三季度房地产金融形势发布会上宣布，第四季度成交量下降已成定局，热点城市房价上涨将停止。

但是，国务院办公厅发行的《1亿非户籍人口城市定居推进方案》将向房地产市场输送新的购买诉求。

限购政策不再错误地伤害“刚需”

根据《中国流动人口快速发展报告》，流动人口继续聚集在沿着沿江、沿海、沿着主要交通线的地区，在大城市和特大城市生活的人口继续增加，中心城市吸收的省际流动人口占54.9%。

中国人民大学社会人口学院副院长段成荣认为，国务院迄今明确的1亿人口定居城市，根据现在定居的整体安排，第一个去向是中小城市。

新城控股高级副总裁欧阳捷在自己的公众号“欧阳先声”上说，这大大增加了二线省会和购买特大城市的诉求。

根据文件要求，“省会及以下城市必须全面开放对高校毕业生、技术工人、职业大学毕业生、留学回国者的定居限制”，因此部分受限制城市的购买者获得户籍获得购买资格，归属受限制城市的常住人口。 因此，省会和特大城市生活的人口迅速增加。

上一轮楼市限购政策，许多城市4、5年楼市变冷的理由之一是限购政策部分没有户口，但有居住诉求的“刚需”被误伤。

这种限购还表明，放松了定居政策，显然比过去的管制政策更人性化，房地产的库存清除应该通过人的城市化来实现，而不是通过金融的杠杆。

这里的小城市有机会

但是，“让1亿非户籍人口定居城市的方案”确定了一线城市不增加土地供给，也就是说一线城市的供求矛盾会持续下去。

欧阳捷认为，未来的机会应该在省会城市，但许多住宅企业对土地储备依然处于饥饿之中，对未来的土地市场依然一致。 现在很多住宅企业依然有很强的补仓意愿，地价不再疯狂，但抢劫地的热情依然存在。

克瑞最新的研究表明，热点一、二线城市的土地市场在高温下难以下降，本质是供求偏差，强调土地成交规模明显少于同期楼市成交量。

热点一、二线城市周边三四线城市土地市场明显回暖，东莞、无锡、吴江、佛山等城市土地平均溢价率超过200%，无锡、嘉兴和东莞更是连续刷新了全市单价记录。

欧阳捷除了少数一二线城市周围的三四城市外，房企进入三四线城市的机会也越来越少，大盘模式不再重现，有规模的企业品牌房企进入形成的旋风式营销，转战他乡，

但是，现在还有一点三四线的城市。 这个楼市的规定后，出现了新的成交量。

中国房地产超级网监视湖州透明网数据显示，9月以来，湖州市2区商品房成交量急剧增加，9月份成交2883套，截至10月24日，10月成交量达到3011套，创历史新高。

根据搜查网的100个城市指数，过去3年间，62个中国百强城市的房价出现了下降，但只有17个城市累计房价上涨超过了20%。 这17个城市有人口流入，他们位于地区中心或3个城市群内。 其中13个城市在3个城市群中，5个围绕深圳(深圳、珠海、惠州、东莞、中山)，5个围绕北京(北京、保定、廊坊、石家庄和天津)，3个围绕上海(上海、昆山和苏州)。

确实，虽然短期内楼市有所调整，但随着流动人口大量定居，任何无限制的“环深”、“环京”城市，以及有限但户籍开放的大城市都会出现新的诉求。 比尔市在盛夏后不一定迎来冬天，有可能迎来漫长的春天。