【正源地产项目起底：旧改遇阻 去化不力 再逢调控】

本篇文章2446字，读完约6分钟

最近，正源地产以25亿元出让了国栋建设的支配权，后者的股价大幅上涨。 信徒义务者、正源地产在权益变动报告书中说，今后1年内有出售国栋建设及其子公司的资产和业务的一部分，或进行其购买和资产重组的计划。

这意味着正源地产还有重组计划。 作为进入大连的中小房企业，正源房地产的这次资本运营正好赶上新楼市的控制，其现有项目资产和投资战略能否顺利控制的影响？

《每日经济信息》记者对正源地产全国的许多代表性项目展开了实地调查，发现至今重组注入项目从期待室变成了现房，有些项目面临着不少蜕化压力。

大连的超大型项目陷入了“拆迁难”的境地

正源地产现在约有208万平方米的土地储备，主要位于北京、大连、南京、长沙、重庆、西安等二线城市。

10月18日，《每日经济信息》记者来到正源地产总部所在的大连市，该房企业在大连一共进行了两个项目，分别是幸福e家和吉祥e家，对应大连重工起重机集团的老厂区和西山区的转移改造项目。

据正源地产官网报道，幸福的e公司土地储备规模为70万平方米，建筑面积为120万平方米。 这个项目的土地都是取得地早，其中2001年取得地为14万平方米，2002年商定取得卡地为58.6万平方米，取得地的价格约为8.5亿元。 从幸福e家项目升级产品的大连吉祥e家主张土地面积为160万平方米。

吉祥e家位于大连市区、开发区、金州区三地十字路口，经记者访问，发现吉祥e家项目内部还有很多未移动的房屋。

西山区116号楼5楼的女性对《每日经济情报》的记者说，自己去年入住，开发者给出的搬家安排是1:1.2的搬家，当初因为没有合适的房源，很长时间都无法搬家。 今年7、8月找了搬家部门，但回答说“没有搬家的钱”。

大连“民心网”需求中心，当地政府相关部门的回答显示，正源地产无法按计划实施改造工程，已经多次进行信息表达。

最近，正源地产对《每日经济信息》的记者说，具体的出行安排都是按照企业的分割计划进行的。 “订书机”由于无理要求推迟了搬家进程，他们也积极协调推进。

今年7月，国栋建设对外发布了重大资产重组预案，制定了增股购买正源地产旗下的北京世纪正源、重庆正源、重庆润丰源投资、大连海汇4家子公司的100%股权和湖南正源80%股权，但最终没有效果。 其中，与难以撤除的吉祥e公司对应相关的开发企业是大连海汇。

大盘造城反而没有化力

据正源地产官网报道，除大连布局外，该房企业的核心项目分布在北京、南京、长沙和重庆。 到今年6月末，库存价值约为113.4亿元，比去年年底增加了约1.2亿元。

根据《每日经济信息》记者的深入调查，这家房企只有南京尚峰尚水年取得预约证，其他城市项目多为年和年预约证。

资料显示，正源地产位于北京的金融世家、定慧福里(含正源广场)已经销售，北京尚峰尚水在尾盘销售，大连幸福e家基本销售，大连吉祥e家只销售上述少量的现房。

从大连市内的车站换乘轻轨线，约30公里后，《每日经济信息》记者来到大连开发区的金公路轻轨站，抬起头，可以看到正源吉祥e家现房销售的广告。

房天下网站房源数据显示，大连开发区销售住宅项目59项，其中45项为现房销售。 在记者现场，除了吉祥e家以外，世茂、远洋等大房企业项目也是现房销售，出现了销售难度。

目前正源地产重庆共有三个项目，近10万平方米体量的正源码云山水已经交房，另外两个是位于蔡家集团22万平方米体量的正源福源和1.53万平方米体量的正源樫园。

根据记者的调查，正源樫园自去年拿到预售证以来，一直销售到现在，但从销售期间室变成了销售现房。 正源福源去年11月拿到了第一张预售证，销售了1380套住宅，成交了450套，但根据网签数据，销售价格达到了13%。

除此之外，正源地产长沙项目位于宁乡开发区，总占地面积3826亩，总计划建筑面积255万平方米。 湖南省宁乡房地产政务新闻网的数据显示，长沙尚峰尚水一期计划建筑面积为100万平方米，年合计取得127套房来源预售资格，到今年10月24日为止已有120套可供销售。

大连、重庆、长沙等项目的现状是销售不好还是投资资金跟不上？ 正源地产对《每日经济信息》记者说，这是根据企业整体进度安排的，企业是根据经营需要安排的。 其中，西山区项目开发分期进行，后续根据计划推出新的住宅来源。

正源地产说:“企业未来的收入包括现有的房源、大连幸福e家、吉祥e家等项目、重庆、长沙、南京等后期开发建设的项目，企业储备的土地将来可开发的建筑面积超过300万平方米。”

近年来，房地产业毛利率不断下降，正源房地产去年的营业毛利率达到40.89%，比以往两年略有增加。 在某知名住宅企业的飞行员看来，这与持有土地又快又低有关。

去年，正源地产库存周转率仅为0.17倍，比此前两年有所下降。 另外，这家住宅企业的财务杠杆率很低，即使过去暂时维持了这个毛利率，去年的净资产收益率只有4.01%，明显低于区域平均水平。

限制波及南京楼盘预售

最近，《每日经济信息》记者以购买者的身份到南京尚峰尚水卖楼部进行了调查。 一位销售员介绍说，楼盘位于南京最大山脉老山旁边，分5期开发销售，9月19日刚推了2期，共有40多套别墅，平均价格约1.6万元/平方米。

受南京管制的影响，目前这个项目暂时没有领取预约证，只能进行意向顾客登记。 一个事发地点的销售员告诉记者，自南京大厦市新政以来，来访量明显减少。

上述事件现场的销售员表示:“老山周边的楼盘价格最低(与南京的其他地区相比)，因为整个老山地区没有开发，只剩下温泉这一部分，所以我们拥有的地方比较早，在2003年、2005年分两次拥有的地方。

据记者现场访问，南京尚峰尚水周边的公共交通确实不方便，周围10公里以内没有轨道交通，距离最近的地铁10号线终点雨山路站12公里，坐公共汽车608路连接的车1个半小时以上，可以看到学校、超市、医院等区域的配套

根据上述事件现场的销售，日用品店位于离项目4.5公里的汤泉街，想去医院的话，就去30公里外的鼓楼医院江北分院。