【2018年代建业务将在香港上市 绿城重组启动 代建支撑高毛利？】

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在绿城眼里，代建成为继物业服务之后的新风口。

6月27日，根据绿城中国公告，计划以企业个别化和存续的方法分为两个部分。 其中，新青城(杭州青城致信建设管理有限企业)从事建设管理服务，领取与该业务有关的资产、权利、负债及员工。 另一方面，青城(青城房地产建设管理集团有限企业)的业务包括养老、农业和城市建设相关的项目，以及建筑科学技术、景观设计、装饰设计和营销经纪相关的业务。 青城在一系列收购后，将被纳入绿城中国这个上市平台，成为全资附属企业。

这只是绿城中国代行轻资产布局的第一步。 负责绿城代理业务的绿城管理集团总裁李军在接受《中国经营报》记者采访时表示，“青城重组只是分割上市的第一步。 企业计划年完成代理业务在香港分期上市。 ”。

蓝城重组魔术

具体来说，绿城中国通过香港附属企业向包括宋卫平在内的股东收购新青城余下64.6%的股权，重组后通过绿城房地产向宋卫平出售重组后青城35.4%的股权。

之后，宋卫平、寿柏年、夏一波持有的绿城控股将绿城中国持有的“绿城”系列商标15项转让，绿城中国也将“育华”商标转让给绿城控股。 同时，绿城房地产必须收购青城拥有的宁波高新技术产业开发区智慧绿城建设有限企业的60%股权。

收购完成后，新青城和青城拥有相同的所有权框架，绿城中国占35.4%，宋卫平占34.6%，其他股东权益合计占30%。 重组后的新青城作为绿城中国的全资附属企业，从事建设管理服务，领取与这项业务相关的资产、权利、负债和员工。 青城的业务只包括养老、农业和城市建设相关的项目，以及建筑科学技术、景观设计、装饰设计和营销经纪相关的业务。

“现在，要重组一些事项，必须达成包括董事会、项目委托人等审查同意在内的前提条件。 ”。 绿城首席财务官向本报记者透露。

事实上，业务整理是青城重组的一大原因。

2005年，绿城取得杭州江干区保护房代建项目，后开始参与商业代建工作。 另外，在绿城理事长宋卫平最早的设定中，青城的业务布局除了代建以外，还包括养老、农业等。

但是，年8月，绿城中国分别收购了绿城鼎益和绿城时代的100%和92%的所有权，这两家企业迄今为止的主要营业业务是代建。 收购完成后，绿城整合了代建资源，成立了“绿城管理集团”。

“现在青城和绿城的平台业务重叠。 一个地区不是有绿城房地产、绿城管理、青城。 这样的管制价格很高，但管理效率很低。 ”。 负责绿城代建业务的绿城管理集团总裁李军向本报记者讲述了这次重组的起源。

因此，这次重组也以业务重组为中心，将青城代理业务转向了绿城旗下代理业务的主导平台——绿城管理。 目前，该年9月成立的代理平台有60多个项目。 青城代建并入绿城中国后，代建业务的管理还是继承绿城管理的体系、核心岗位的指导。

但是重组只是第一步，绿城更有野心。 现在，该集团内部开始了在香港证券交易所分割代理业务上市的计划。 因此，为了不让同行竞争，青城重组是战术安排也是事实上的诉求。

“现在瑞信正在给我们做前期的分割事业。 架构模型的构建，股票结构的整理。 我们希望每年在市场上上市。 ’李军明确了。

代新风口

今年以来，信达、平安等资本商和非房企业出身的国企流入房地产领域，许多具有粗俗开发能力的房企业看到了代建的市场空之间。 实际上，除了绿城、青城、滨江之外，万科、中海、保利、富力、金角等鳄鱼至今也进入了代建行业，寻求代建蓝海中的一杯汤。

年末，滨江集团理事长斋金兴也宣布，年追加了西湖新天地、钱塘艺墅、白金海岸、大江之星4个替代项目。

另外，代理业务利润率达到65%~70%，今后滨江代理业务的比例为20%，企业一线城市房地产开发和代理业务将成为未来的两个利润增长点。 年，杭州万科也宣布与广宇合作开发桃源板块新项目，加入代理大军。

绿城中国的“财务大臣”冯征也表示:“现在的地价太高，房地产公司的利润受到了不小的影响，年领域的平均净利润率很低，为9.4%。 与此相对，代理利润高达40%~50%，这是公司今后变革和快速发展的重要方向。 ”。

现在公司的自投项目需要很强的资金能力，但是现在绿城中国的土地能力和负债得到了控制。 代建实际上是服务领域，是轻资产项目，不需要向公司投入大量资金。

根据绿城提供的数据，这家企业现在代理的项目是167，自投项目是150。 但是，代建项目仍在迅速增长，“几天后仅有179个项目的规模，比自投项目增长更快，数量更多”。

高毛利的需求

但是，对于代建的轻投入、高利润，高负债和毛利低是绿城诟病的问题。

数据显示，2006年至2006年绿城销售毛利率总体下降，毛利率分别为44.3%、36.1%、27.8%、25.9%、29%、32.6%、29.2%、28.4%、23.5%和18.0%。 其中，年绿城实现毛利54.21亿元，比上年的81.33亿元减少33.3%。 粗利润率为18.0%，比上年的23.5%下降。

为了减少高端房地产的降价，改善利润率，去年5月开始集中在高端市场的绿城房地产转向小户型、低价的快速周转产品。 而且，这种中低价的绿城产品主张明年发售，面临的主要客源是80后、90后，利润也只有5%~7%。

但是，快速周转、低利润率对绿城只是饮食的渴求，对低毛利率不能起到“治本”的效果。 为了真正改善收入结构，新的高毛率收入是不可或缺的。

因此，绿城执行董事兼行政总裁曹舟南在今年初的业绩发表会上说:“代理业务今后至少会占企业规模的三分之一，对绿城的将来来说是重要的利益构成。”

我们知道青城的代建业务包括代建、商业代建、资本代建和自我投资四种类型。 其中政府代理板块规模最大，现金流最好。 但是，政府的代理是接近公益事业的产业，利润高的商业代理才是现在开发者的比较倾向模型。

除此之外，在代建的操作中，绿城继续着过去在自投项目中的“唯产品论”。 “产品是绿城的核心，我们继续继承绿城的优秀产品，希望大家绿城代建是良好的服务企业形象。 ”李军对本报记者说:“比如供应商和万科的合作价格是90元。 与绿城合作，我们考虑以90元的价格为基础，用代建费用给予补助金，可能有105元。 这是他希望给我们提供最好的材料，做中国最好的房子。 ”。

但是，宋卫平被列为中心战术的这个业态，能把绿城从低毛利率的泥沼中拉出来吗？ 研究机构于6月22日发表了原大证券(香港)与绿城中国进行比较的研究报告称，三四线城市要么去库存，要么该企业~会计年度的旧利率下降。 数据显示，截至去年年底，绿城50%以上的土地储备位于三四吸收城市，“年度企业开始打折促销，亿被低级市场库存消化”，该研究报告认为，毛利率有可能进一步下降。

根据公开资料，青城代建业务估值为14.8亿元，青城年的下一个净利润为1.6亿元。 能否支撑绿城的巨大身体，还需要注意。