【“2.0版”小产权房卷土重来 养生农家院成卖点】

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“17万元，在北京买一家农家院的话，到底漏了还是雷？ ”。

年末打扫小产权室的行动使这个违反的“怪物”变得沉默。 但是两年后，小产权房再次活跃起来。 这次，升级并卷土重来2.0版的小产权室，打着养护旗的农家院集中成为新的卖点。 但是专家表示，包装、升级的小产权房不受法律保护，从产权、现实招聘或未来道路出发，存在很大的风险。

暗中访问

花6.8万元买家庭农场

东六环外，马鞭桥镇大杜社村的村口，星期天下午人声鼎沸。 这是在村子里开市的日子，大人、孩子、女性、老人都挨家挨户去村口，挑东西，热闹一下。

访问市里的人们中，也有穿着讲究的人，本村的人一看就知道是隔壁小松垡村来的“农家”。 但是，“农家”只是别名，种菜不是他们的营生，更确切地说，他们住在嘉禾农业区，去郊外度假，做各种菜，养生的城市人们。

嘉禾农业园区与小松垡村出售的农家院相邻，砂砾道屋路面低且不平坦，呈现出新建不久的样子。 广告语中，开发者称赞说:“家庭农场，16.8万元/套，独门独户，环境优雅，套齐全，是休闲、度假、养老的好地方。” ”。

“道路两侧近3000亩的空地，都是我们小区的范围。 另外，门口的这棵假树，空拿来了，花了80万元。 ”。 一个销售员接待了记者。 他说上午他又卖了两套农家院。 不久前，单位刚带他们去旅行。

一张简易图纸，占地面积不小的小区分为一期和二期，最小的农家院350平方米，最大的农家院900平方米。 除此之外，图纸上还计划了钓鱼园、采摘园、食堂、超市、健身广场等辅助设施。 记者粗略计算，纵向排列的农家院，一排就超过了30套。

“350平方米的户型为16.8万元/套，480平方米的户型为19.8万元/套，所有空白均进入房间。 ”。 销售员说，17万元在北京市只能买2平方米。 更何况这里有城区没有的新鲜空气体。

进行调查

卖农家院的是专业合作社

期园中，很多找到买家的农家院正在进行装修工程，园区内停着十几辆北京车牌的私家车。

“老实说，我们的项目今年春天才对外销售，卖得很好，都是孩子为父母养老、度假而买的。 ’销售员带领记者参观了装修好的农家院。 原来不足15平方米的操作室被购买者隔开了卧室和厕所。 作业前，购买者在玻璃架的顶部做了客厅，原来的蔬菜架中也特意围着小土地作为咖啡店，放置了茶座和藤椅。 大棚剩下的土地上，“插花”通常种植芹菜、草莓、蔬菜、葱等蔬果。

“这是隔开居室的东西，如果把大棚的上下也放在一层，有的客人睡觉的卧室会再多一个。 ”。 销售员说，小区里有几家装修企业，专门为农家院老板购买设计、扩展。 只要盖在小屋里，开发者就不限制业主的改造。

这个农家院隔壁的房子星期天也没有人，但大棚的植物很茂盛。 据说买方偶尔周末来度假。 通常，小区物业提供代耕代种业务，每月领取200元。

虽说要卖，但据他说，因为是50年产权的农业用地，所以不能按规定签署买卖合同，只能签署租赁期限为20年的租赁合同。 “当然，我不想在这个期间居住，但也可以转让。 满20年后也可以更新。 这块地是我们拿的，50年内住也没关系。 ”。

小区门口竖着表示收钱的告示，是告知者，也就是与购买者签订租赁合同的开发商北京嘉禾春农产品专业合作社。 据此，除了“土地租金”这一购买费用外，入住者还需要支付每年2400元的不动产管理费，水、电被用于购买卡。

在北京市公司信用新闻网，这一年成立的农产品专业合作社在业务范围内销售蔬菜、包括水果栽培在内的新鲜蔬菜、新鲜水果，但不包括房屋销售、租赁等项目。

现象

小产权房复活

2009年，北京市国土资源局要求各区县拆除农业生态园，停止占用耕地，由市主导强制拆除大型农家大棚别墅，对进行房地产开发的单位和个人追究刑法责任。

年末，北京市还开展了小产权房专项管理活动，公布了108个违规的小产权房，拆除了多处。

后来，违反小产权房的声音恢复了沉默。 但平静了一年多后，记者最近访问，发现小产权房在市场上又回来了。 稍有不同的是，项目的地理位置隐藏在六环外更偏远的郊外，建筑形式也从过去的片状高层住宅变成了独门独户的农家花园。

如果百度输入“农家院出售”，就会弹出很多关于农户花园的销售新闻。 另外，在主路上行驶的卡车玻璃上，记者也看到了农家院的“招商”广告。 这些农家院的推广语与嘉禾农业园区基本相似，多强调独门独栋，环境优美，适合养老。

例如，北京休闲娱乐这个农家院用推广语写道，面积300~1000平方米，价格9.8万/套，是投资、度假、养生、派对的优先事项。 每个户型都有砖造的房子，有你的生态农园和花园，院内有全天候的保安巡逻和电子监视。

分解。

农家院的诉讼为什么盛行？

明显违反的小产权房为什么多年来一直被禁止，进而改变农业用地上的农家院这种形态还在增加吗？

对此，伟业我在采访家团副总裁胡景晖的时候，从市场“死灰复燃”的角度来看，根结之一是提到了多年的农村土地用地制度改革，现在没有找到合理合法的平稳方法，用于获得利益欲望的农村集团 坦率地说，即使小产权房的售价比期间的商品房便宜得多，开发者的利润空之间也非常大。

关于集中于更多农家院的形式，另一方面是因为农家院比高层住宅更隐蔽于出售的立场。 另一方面，更重要的是，近年来市场对养老地产、郊游化的休闲度假胜地的诉求不断提高。 “这种郊外养老诉讼、第二个住处郊外的休假诉讼，在正常的商品房市场上是不能满足的，价格太高，还是产品不合适？ 小产权室自己看到这个市场空的差距，聚焦于假期的概念对外销售。 ”。

提示

小所有权的房间

风险很大

“小产权室不受法律保护，从产权、现实采用或将来的道路上，存在很大的风险。 ”。 胡景晖告诉记者，对购买者来说，小产权房的风险极大。

首先，从产权的立场出发，“永久采用权利住房本”还是长期“租赁合同”，不是受法律保护的正规权利说明。 因为如果在租赁销售中发生问题，就不能通过法律途径寻求支持。

其次，在现实的采用中，村委会和所谓的“开发者”销售的当初约定的建筑质量和辅助设施等标准，大多在实际的交叉房采用后难以实现，由此引起的纠纷如正规的商社那样，难以通过维权手段处理。

“很多小产权室没有详细规范的计划设计，建设起点低，标准低，缺乏专业的业务指导，另外，为了节约价格经常偷工减料，房屋在交付录用后容易有安全、质量、消防等风险。 》(赵莹)