【网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎】

本篇文章2870字，读完约7分钟

在购买合同上签下自己的名字时，张先生仅仅几个月后没想到自己的480多万元房费会失踪。 卖方因一房二卖合同诈骗罪受刑，买方数百万元的损失应该还给谁？ 真的没有在合同当天签字，还是中介机构引起的大祸？

背景

一房二卖家被判无期

年，张先生通过一家房地产商联系范某，想购买范某名下的房地产。 经过协商，最终双方以768万元的价格成交，同日签订了二手房买卖合同，支付了30万元的存款。 房地产商也作为中介收取了5万多元的中介费用。

顺利成交后，张先生松了一口气。 她认为得到了合同，有中介企业的保障，应该没有错误。

合同签订后，中介企业除了继续敦促张先生缴纳房款外，还没有提交住房搬迁手续。 但是张先生不太在意，陆陆续续向范某缴纳了480多万元的房费。

两个月后，家里磨磨蹭蹭的，老张这才着急。 我问了很多，发现这所房子在张先生签约后的第三天，被范先生卖给了另一个买家，很快就完成了房子的搬迁。

这个下一个女人傻了，房费已经付了一半多，但房子却成了别人的名义。 很遗憾，张先生不得不报警。 范某后来也因涉嫌合同诈骗罪被拘留。

年9月，北京市中院经过审理，范某认定有向张先生隐瞒不动产实际抵押借款额，委托他人销售涉案不动产的事实。 范某除了与张先生合同有欺诈行为外，还有伪造不动产证明书进行合同欺诈的行为，因此北京市中院一审判决范围某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。

之后，张先生还知道这个成交价格为768万元的房子有范某700万元的抵押。 也就是说，即使房子顺利成交，如果这个抵押被债权人主张，这个房子将按照法律的流程拍卖。

诉讼

没有及时的网签就要中介赔偿损失。

范某因自己的行为受到法律处罚，张先生的480多万元房费只退了60万元。 中介企业认为其中有过失，张先生决定起诉，要求中介企业返还房费和赔偿剩余房款的损失。

作为张先生的代理律师，北京联合国律师事务所的曹恒民律师说，范某之所以能完成“一房二卖”的欺诈，是因为中介企业不遵守法律规定，在合同签订当天完成了网签。

“二手房买卖、中介企业在签订合同当天有义务去房屋建设委员会的网站完成网上签名。 ”。 曹恒民律师表示，上网本在将二手房买卖合同照片入住居委会网站的过程中，完成上网本后，该买卖的房地产新闻将不会被搜索，也不会再次出售。

张先生购买的不动产，在合同签订后第三天被第三者签字，转移完成。 “中介企业不仅没有按时在网上签名，之后也没有关注家里的情况。 这显然是工作失误。 ”。 曹恒民律师说，其实在这个过程中，业务员如果能关注自己的业务，就不会等到两个月后房子才通过别人。

另外这两个月，中介企业催促小张支付房费。 曹律师说，支付的房费，中介企业也没有按规定进入二手房买卖的规定账户，而是直接打入范某的个人账户。 “范先生可以不受监督管理地自由转移这部分钱，张先生造成了更大的损失。 ”。

关于这件事，记者给房地产商打了电话。 该企业表示，他们暂时没有收到诉讼的进一步通知。 另外中介企业关于二手房买卖业务的处理，企业有严格的程序和制度规定，他们的操作程序符合法律规定。

据说本案即将开庭审理。

第三者律师的观点

上网本需要双方约定中间人使用私钥完成。。

据北京济和律师事务所赵鸿江律师介绍，根据北京市二手房交易实践，中介机构完成的二手房买卖，上网本必须经过以下过程。

首先房屋卖方和房屋买方签订房屋买卖合同，然后中介机构采用私钥，使网络签名合同进入系统。 之后，需要等待北京市住宅和城乡建设委员会的审查，审查原稿通过后，签字完成。 这时，可以在住宅建设委员会网站的相应窗口查看房屋在网上签名的消息。

“我们必须注意的是，上网本需要中介机构进行，但关于有无上网本和上网本的时间，需要房屋买卖双方协商明确。 ”。 赵鸿江律师说，如果网络签名成功，从卖方出来就不能随便取消，因此双方的协议有必要解除。 出于这种担心，卖方通常由买方支付首付，贷款处理完成后，与买方协商完成签字，这也是卖方对自己房子和资金安全的保护。

买方必须注意，关于网上签名问题的具体操作，需要与中介人、卖方事先约定。 如果可能的话，最好在与各方的合同中注明签字时间。 这样，如果上网本出现问题，可以让相关负责人负责。

防止因监督账户提款而导致卖方“没有游戏”

赵鸿江律师说，资金管理账户的首要作用是防止中介机构把购买资金打入中介机构自己的账户，防止中介机构的不诚信，把购买资金转移给他。 此外，卖方收到部分或全部款项后，防止不适合买方过户，防止卖方“没有玩耍”，提高交易资金的安全性，保障交易顺利进行。

采用监督管理账户后，买方将除贷款外的所有交易资金存入该账户，双方进行房屋登记后，卖方可以领取房屋价款。

现在在北京范围内，并非所有区县都实行监督管理账户制度，根据相关规定，也不是所有交易都必须强制采用资金监督管理账户。 实施资金监督管理的区县通过中介企业完成交易时，必须通过监督管理账户进行资金转移。 交易双方没有进行中介交易的情况下，可以协商是否从监督管理账户进行转账。

监督管理账户的独立性，可以在一定程度上保证买方资金的安全，防止中介和卖方卷钱的逃跑。 因为如果可能的话，赵律师建议买家使用监管账户转移资金，省去麻烦，不要“投保”自己的资金。

中介必须注意不要实质性审查二手房的买卖

在实践中，中介机构通常只形式审查交易双方提供的资料，因此也没有进行实质性审查的能力。 因为在这个二手房的买卖过程中邀请专家进行相应的咨询很重要。

赵律师表示，作为销售者，必须审查购买者有无购买资格、有无支付能力。 作为买方，需要特别观察和验证卖家的身份、卖家是否有权签订房屋买卖合同、房屋是否有共有人、房屋是否被没收、房屋是否限制销售或不能销售等问题。

总之，二手房的买卖往往关系到买卖双方的切身利益，买卖双方一定要冷静下来，先弄清楚，再做决定，脑子热了就不要签合同支付。 刘雅j244

法条链接

从2006年1月1日开始，在市行政区域内进行商品房(包括经济适用住房)现房销售时，卖方和购买者签订《北京市商品房现房买卖合同》时，根据本通知的规定，在北京市房地产交易管理系统中进行网上合同。

——北京市建设委员会关于北京市商品房买卖合同实施网上合同的通知(北京建交[2005]1105号)。

由房地产商(包括交易保证机构，下同)中介，代理(包括转移登记手续，下同)的库存买卖合同网上的合同流程调整为三个阶段。

(1)草案阶段:房地产证券公司的操作者在存款网签名系统中填写合同……

(二)合同印刷:印刷后由交易双方签字。

(3)合同完成:交易双方在合同上签字(或盖章)后，操作员在网上合同系统上点击“合同完成”。

——北京市完全库存买卖合同网上合同程序等相关问题的通知(京建发〔〕169号)

今天我坐

赵鸿江律师

北京济和律师事务所合作伙伴、北京市律师协会房地产和建设工程业务研究会秘书长、房地产经纪人从事法律事业近10年，集中在商事、房地产建筑、刑事法律行业。 成立了房地产和结婚的家庭律师网和北京刑事辩护网，担任首席律师。