【揭秘“帝都”北京的富人区】

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那么，富裕阶层区是怎么形成的呢？ 社团化的生活习惯恐怕是其最重要的原因之一。 世界上很少富裕地区是市政计划的结果。 恐怕没有政府和开发者能把富豪们聚集到特定的生活地区。

就北京而言，从20世纪90年代的方庄、亚运村、望京到后来的中关村，从丽京花园别墅、紫玉山庄、名都园别墅到后来的贡院六号、银泰中心、昆仑公寓，现在以“一山、两河、三线、四高”的分布势头，更是数百栋别墅项目。

有些人把触角延伸到海外。 年9月4日，在伦敦富裕阶层区knightsbridge，由英国著名房地产机构莱坊代理的5间卧室的房子以2600万美元以上的价格被中国顾客购买。 在英国等很多国家做房地产销售的人说:“我们在梦里想见中国的顾客。 他们弯腰，全部用现金支付。 ”。

纵观北京富裕阶层区的变迁之路，可以发现它几乎与20年来中国社会财富的积累和历史的变革达成了惊人的一致。

其实，放眼美国比佛利山、日本东京湾、中国香港浅水湾、澳大利亚悉尼玫瑰湾等世界上所有著名的富裕地区，你会发现富裕地区已经成为现代社会不可或缺的组成部分。 有时会成为城市的标签。

1995年，北京媒体首次提出富裕地区概念时，当时的明星据点方庄和亚运村聚集了全国人民惊人的眼球。 之后十几年的今天，任志强喊着“给有钱人盖房子”的口号时，占都城“一山、二河、三线”的各地豪宅已经被社会大众普遍接受。 富人区的存在，就像镜子一样，折射出城市和社会沧桑的巨大变化。

1、以前是“给大钱充电”的象征时代

时代特色:“充大钱”是1980年代的首都流行语，意味着改革开放大潮中先富裕的一代，他们“有老大哥，开车，住在亚运村”，但不是真正的有钱人。 这时的富裕层区硬件和服务都没有达到，选择住在这里的人们只是为了给自己贴上“富裕层”的标签。

代表:方庄，亚运村

1990年北京亚运会是中国开始崛起的象征，同样也是北京现代化城市建设的开始。 “运动会闭幕后亚运村的房子荒废了一年，如何解决成为了难题。 后来成立了北辰集团，开始出租亚运村汇源公寓。 原北辰集团副总裁张斌说，谁认为这种无力的举动促使了北京乃至全国第一个富裕阶层区的诞生。

老练的房地产商张健说:“那时住的是一个风大的人。” 当时外国人和港台人在北京租房不容易，需要公安机关批准，华侨村、汇丰公寓等有涉外资格，受亚运会的影响，亚运村的影像成为当时北京信息的开放，取代了原来的三元桥 另外，四居室的大户型、200平方米以上、24小时365天的热水是北京人第一次看到的。 另外，还有北辰购物中心。 当时是相当体面的百货公司。

外国人和明星成了亚运村的第一个老板。 刘欢是最早的买家之一。 张健据当时媒体报道，刘欢所持的是内部价格，为1200元/平方米，之后毛阿敏也在这里购买了房子，上升到了4000元/平方米。 到1995年左右，汇源公寓的售价上升到了1800美元/平方米。

“拿着老大哥，开车，住在亚运村”成了北京有钱人的标准。 但是，据张健介绍，亚运村还不是真正的“富人区”，最多是“大金抱团儿”。 “很多人租住在这里，所以不是真正的业主，而是打开用来装大钱的门做生意。 ”。 而且张健认为交通不便、商住太多，亚运村在成为富裕地区的道路上天生就不足，难怪后来的衰退。

其实，这种先天性缺陷在北京另一个早富地区方庄表现得更明显。

住在芳城园二区的吴老住的8号楼是4层的小洋房，用今天的话来说是“townhouse”。 据吴老介绍，著名画家吴冠中、著名词作家乔羽、著名相声演员姜昆等住在这几栋小洋楼里。 芳城园一区是“明星元”，电影界名人张国立夫妇、刘晓庆、大山、那英、宋丹丹等也在这里定居下来。

作为北京房地产市场上最早的大型商品房住宅小区，方庄开辟了北京商品房热卖的先河，名人效应和部委领导的进入也带来了越来越多的购买力。 到1995年底，除一点配套设施和大型公设外，被称为“古城群星”的四个小区的总建筑面积超过了300万平方米。 吴老想起了当时方庄的大热场面，说:“从没见过这么多人买房，真的可以形容为‘人山人海’。”

但是，随着时代的发展，方庄的“硬缺陷”越来越明显。 当初为了节约用地，90%的人建设了25~29层的超高层塔。 户型也多为560平方米的小二居，780平方米的大二居和100平方米左右的小三居和大户型很少。 另外，由于当时私家车没有兴起，方庄初期小区的车位计划也有限，只有芳古园一区有地下停车场。

于是，方庄的房价从1998年最高时的16000元/平方米下降到了6000元/平方米，但至今仍在20000元/平方米左右徘徊，即使是房价普遍较低的南城，人们也已经消失了。 “后来我们小楼的名人，比如乔爷爷、吴冠中、姜昆等搬家了。 ”。 从前邻居们一个接一个地说“逃走了”，吴老先生很失落。

中央别墅区现在成了有钱人聚集的地方

2、现在豪宅扩展到都城的扩张时代

时代特色:逃离无法达成的早期富裕地区的富人开始了寻找新豪宅的旅行。 但是，他们感到吃惊的是，从市中心到远郊，豪宅似乎遍布城市的各个角落，真正富裕的地区还在一些地区徘徊。

代表:万柳地区、燕莎商圈、中央别墅区

万柳的传说始于关于轮的故事。 万柳地区的第一个高端项目是著名的万泉新家，是北京第一个被称为面向特定人群销售的项目。 开发者在业主大会上，有名的歌手买房，但被婉拒了。 这里都是知识精英，演艺明星是服务知识精英，因为住在一起不合适。 话未说完，全场掌声。 从此，知识精英的领土和教育房地产云集成为万柳富人区的特色标签。 据说中关村的大佬丁磊、冯军等在这里有豪宅。

“以价格来说，现在的北京可以说满是豪宅，但真正富裕的地区很少。 ”。 北京点石房地产经纪有限企业总经理、资深高端房地产专家杨震宇认为规模价值而不是价格是富人区的基础因素。 “当然有价格的门槛，需要一定的数量和规模，绝对要求体现稀缺性、高贵性、隐私。 但是选择邻居是富裕地区最重要的因素是你选择和谁一起住。 ”。 杨震宇说。

新时期北京富裕阶层区的分布具有这样非常鲜明的圈子特征。 如果你是知识精英，背中关村的万柳当然是最好的住处。 如果你是财富精英，你最好和cbd住在隔壁。 如果你是明星大人物，毫无疑问应该关注狗仔队聚集的郊外别墅区。

位于温榆河畔的中央别墅区确实是北京曝光量最高的别墅区。 这里不仅是北京四大水系中唯一的四季常流天然河，而且离首都机场只有几公里远，所以这样的天独厚的位置吸引了自然和机场和居住地之间奔走的明星大佬们，这里是很多娱乐圈的人的圈子。 已故相声演员侯耀文死后的纷争使老牌别墅玫瑰园进入了公众的视线。 蒙古歌王腾格尔和许多老牌艺人是这里的邻居，但这已经是中央别墅区的老皇历了。 最新的晴翠园别墅因购买王菲夫妇而闻名。 这片温榆河畔的风水宝地，王菲36岁生日花了1800万元巨款购买，夫妇的好朋友赵薇也住在这里。

红色演员们挤在北四环和京承高速公路交叉点的碧海方舟里。 据说每栋别墅的售价在2000万元左右，价格最高的别墅在3000万元以上。 便利的交通条件和社区异国风情是吸引许多明星入住的原因。 除葛优、陈道明外，陈宝国也在碧海方舟安家。

3、对未来成熟的有钱人的分化时代

时代特色:未来富人区迅速发展成熟，富人区的位置和形态根据不同群体的需求分化为两极:商业和精英可能更喜欢城市的核心区域，在这里可以把握城市的脉搏。 明星和业主们想选择郊外的别墅。 因为这里有美丽的田园风景。

典型代表:西山别墅区，朝阳公园板块

“别人早上打开窗户看绿色的草坪，王艳打开窗户看到的是玫瑰色的紫禁城。 》《还珠格格》的《晴格格》一角饰演了人气王艳，再次在北京市中心的上亿豪宅《王府世纪》中更新了富裕阶层区的标准。 这个空中花园、室内游泳池齐全的豪宅的最大特色是地理位置，位于王府井商业地区，交通位于四面八方，北上平安街，南下长安街，西去故宫紫禁城。 天气好的话，王艳会和丈夫和孩子一起坐在院子里喝咖啡，一起吃早饭，在紫禁城享受空的艳阳。

许多明星与郊外的风景相反，更多的富人回到了城市的中心。 随着北京压力的增大和生活节奏的加快许多生意人开始认识到住在郊区的别墅的价值成本太大了。 因此，兼具景观、交通特点的城市景观区域楼盘成为了他们的新目标。 王府井商圈、东四四合院区、昆玉河流域和朝阳公园板块等确实是其代表性作品。

位于朝阳公园正南门的棕榈泉国际公寓于2001年入市，拉开了朝阳公园地区富人区的序幕。 这里的老板有已故画家陈逸飞、武打小生赵文卓、吸金势均力敌的佟大夫妇、阿里巴巴企业首席执行官马云、准备赴美的优酷网首席执行官古永亮等。 被称为“北京首府别墅”的最高级别别墅东山墅是这个富裕层区内的最新作品。 作为离市中心最近的别墅项目，位于东四环的路边，但因为前面有森林的遮蔽，所以非常隐蔽。 这里别墅的平均价格在2000万元以上，多个世界五百强公司的高管、驻北京的首席代表住在这里。

“北京比较特殊的城市规划产生了富裕阶层区的回归。 ”。 北京市规划设计研究院高级工程师高毅存认为，海外比较成熟的富裕区，如好莱坞的比佛利山庄等位于风景优美的郊外，但北京有中心功能区集中在市中心，交通价值成本增加的优点，富裕区

北京郊外的富裕阶层区也没有停下来，很多娱乐明星都是这里的忠实粉丝。 除中央别墅区外，北京郊外的富裕层区遍布“一山、两河、三线”。

山是西山。 西山历来属于政务区，但在2006年开设香山艺墅取得惊人的成功后，别墅在西山定居，形成了以政府阶层为中心的富裕阶层区。 业主有很多央企干部，非常低调。 两河是温榆河和潮白河。 这里的文化优势是宣传、西式和娱乐圈的人很多。 这里离机场和cbd很近，外资企业的驻华人员经常在这里租。 三线机场高速、京通高速公路和八达岭高速，通过高速公路网从顺义的中央别墅区不断辐射到密云、怀柔。

4、富裕阶层区的全国化路线图

深圳:从海景到湖景

位于半山望海的银湖别墅区是深圳最早的富裕层区。 购买银湖别墅的人大多是深圳第一次创业热潮中用贸易、建材建造房子的潮州人，出没于银湖的车一般是宝马、奔驰，这些车悬挂着深港两地的牌照，来往是这个地区富人生活的一部分。 银湖还有中国脑库等智力机构，很多商界名流、高级知识分子也选择住在银湖。 银湖别墅总体上是商务别墅，常驻多个企业和商务会，商务气氛浓厚。 银湖别墅的容积率很高，空之间比较窄，配套也不够，但至今仍是深圳最有名的最富象征性的地区。

湖景豪宅也是深圳富人的最爱，其中香蜜湖富人区最有名。 香蜜湖地区现在是深圳的中心区，交通方便，各设施齐全，所以新兴的富人大部分在这个地区购买房地产。 东海花园是该地区有名的豪宅，当初在香港回归的有利时机上卓越，成为该领域的第一个豪宅项目，售价达14000~20000港元/平方米。

上海:中国第一富裕阶层区

在戴德梁行房地产咨询(上海)有限企业总经理张国正眼里，上海的富裕层区有新旧之分，虹桥古北区称为“旧富裕层区”，釜山称为“新富裕层区”。 富人区代表了上海乃至中国经济建设的形象和成果，是上海的城市名片。 ’张国正是这么想的。

古北富裕阶层区基本成熟。 因为毗邻虹桥国际机场，方便“外”的交通，港台的地产商在1990年代初制定了土地批租政策后，建造了第一个外卖室。 第一批房客是跨国公司的高级管理层，古北有国际化生活的气氛。 之后，随着电影明星林忆莲、胡慧中、江珊等名流在这里定居，国内很多富豪企业的广告主也蜂拥而至。

新富裕层区的釜山打出了“中国第一富裕层区”的招牌。 据说位于釜山地区中心的大型豪宅“上海紫园”是为国内外富豪、超级富豪而建的，占地面积近4000亩。 其中风格不同的独立别墅大约建造了160多栋，每栋售价在1500多万元到亿元之间。 刚成交的别墅创下了1亿3千万元的惊人记录。

广州:低调二沙岛

在二沙岛上商业房地产开发的最后土地上再次建起豪宅后，最新消息是，二沙岛现存的一手商品量不超过50单位，可以说是绝对的稀有资源。

有名的广州二沙岛，不仅是地产界，包括整个华南地区乃至港澳台地区，已经成为富裕地区的标签。 产生二沙岛有名名声的第一股力量是外国人。 初期的二沙岛开发初期，海外领事馆的外交员和很多外资机构人员位于当时市场上看不到的珠江中心，陆续选择了被河水包围的小岛。 二沙岛富豪们的低调和内敛，与二沙岛豪宅的辉煌名声相结合，衬托出令广州政、商界人士向往的神秘感，创造了一代广州富豪的二沙岛之梦。

5、富人区:“世外桃源”的现实演绎

作为富裕阶层区，顶级建筑设计本身就不言而喻。 另外，纵观世界富裕地区，除了优雅的环境、富裕的人们以外，沿着海岸的带状居住区很多，与海岸相连，呈带状曲折。 美国纽约的长岛、日本的东京湾、悉尼的玫瑰湾、香港的浅水湾都有终极自然景观资源。

“尊崇山水”是富豪阶层选择住宅和建筑师们设计豪宅布局的共识。 中国的风水意识也强调“风水之法，得水为上”。 胡润富豪排行榜上的富豪名言不是危言耸听的“没有山，世界富裕阶层的90%以上都会消失”。

自古以来文人雅士、名人巨嘉就喜欢看天下之美，聚集四海之富寻找寄居山林湖畔的地方，比尔盖茨的“未来之家”、普京的紫藤豪宅、李泽楷的港岛大浪湾道12号豪宅、迈克杰克逊的neverland庄园等。 这些高级别墅与山紧密相连成为城市中产阶级居住的最理想的东西。 稀有自然资源的占有确实是其价值。

在郊外，如果山有水是必要的主要选择，在市内，城市公园将成为“富裕层区”的必然选择。 像纽约的上东区一样靠近中央公园。 除了郊外的别墅区，海外发达国家的富裕地区直接建设在城市公园、旅游区、景观带的旁边。 许多公共绿地和公共资源被某个人或某个人享受，少数人有许多人的资源成为构成富裕地区的本质之一。

满足广阔的生活半径

追求世外桃源那样的生活境界，结果，真正想孤立的人很少。 因此，地理、区域资源成为决定富裕地区形成的第二大因素。 是真正的“富裕阶层区”，便利的交通资源也是其形成的重要因素。 这就是北京中央别墅区受富豪欢迎的原因。 除了独自的景观资源外，离首都机场最近，也接近北京顺路等交通特征是重要的原因。

无论是深圳、广州早期的富裕阶层区，还是上海的古北地区，现在公众比较赞同的富裕阶层区，由于其“对外”交通便利，可以吸引大量的社会交流活动频繁、生活半径广泛的富豪们。 我们知道，在西班牙马尔贝拉和悉尼玫瑰湾，富裕地区不仅有豪华的个人码头，个人机场和直升机停机场也不足为奇。 另外，在交通设计中，海外富裕地区很容易与外部通行，可以保持社区内的安全性和机密性。

其实，这个因素也是限制北京许多新兴富裕阶层区持续快速发展的原因，而中央别墅区形成比较大规模的是其综合地面交通和空中交通的两个优势必不可少。

6、富人区需要的dna

每个富裕阶层区的形成都随着时间的推移而迅速发展成熟，但其背后离不开市政、环境、人文等多种综合因素。 在现在的高端房地产广告中，“使xx社区成为将行政服务、总部经济、文化会展、教育科技创意、旅行假期、健康养生、休闲娱乐、理想居住等功能要素一体化的未来城市的新核心区”的口号和标语

秘密私人空之间

对富裕阶层来说，隐私绝对可以体现居住者的身份，成为富豪们选择居住地时的必要考虑事项。

北京亚运村富裕阶层区的经验证明了安全、隐私的重要性。 作为京城曾经有名的富裕阶层区，亚运村随着内外销售室差异的取消，许多中小企业进入地区公寓，地区环境越来越低下，居住在地区的“隐私”也被严重破坏，地区衰退最终难以使用。

上海古北地区也有同样迅速的发展轨迹。 由于交通便利迅速发展到富裕阶层区的古北后来由于商业的大量开发破坏了地区的环境和隐私，最终部分富裕阶层离家出走了。

与此相对，在海外富裕阶层之间流行的是街道文化。 重视隐私，重视为自己的成员提供公共交流平台。 由此，隐私和信息表现交流的问题也得到了很好的处理。

其实，在北京房地产市场领域，关于富裕地区的讨论从20世纪90年代开始就一直存在。 许多“富裕层区”的批准者认为富裕层区正在逐渐形成。 除了古老的方庄、亚运村、望京，例如北京中央别墅区、上东区、朝阳公园地区、建国门地区等是富裕地区的候选区域。

一家一区一世界

对富裕阶层来说，拥有适合居住者的完全的生活补助设施是不可或缺的条件。 完全且适应意味着不仅配套的复印件齐全，配套的水平还必须适应当地居住生活者的日常要求。 文化沙龙馆、滑雪场、雪茄酒吧、高尔夫球场、个人会等有特色的高级娱乐场所，已经成为高端房地产的象征。

在美国纽约的上东区，除了通常的生活休闲娱乐设施外，文化场馆非常密集。 聚集了大都会美术馆、犹太博物馆、国家摄影中心、纽约市博物馆等各种博物馆、纪念馆、美术馆，也有直接设置在富豪宅邸的美术馆。 不仅日常生活方便，而且人文资源丰富。

另外，作为人文资源的核心要素之一，海外富裕阶层区设置了包括私立贵族学校在内的很多有名的学校。 这些学校不仅有比普通学校更好的硬件，而且提供越来越多独特的专业化教育服务，可以保证孩子的全面快速发展和自身的特长。 迅速发展到现在，国际化的学校和国际化教育也成为富裕地区的重要标准之一。

与海外相比，北京的富裕阶层区有滑雪场、赛马场、高尔夫、卡丁卡俱乐部等，甚至有一套地区“等待建设”，离开了住的房子，外面很荒芜。 特别是在“富二代”教育问题成为富豪们的最优先事项的今天，即使在北京富人区的“潜力股”区域来看，教育补助依然存在很大差距。 (九个标题)