【房地产及住宅研究会顾云昌：住宅产业链整合】

本篇文章3729字，读完约9分钟

网易财经报在7月4日举行的博鳌·21世纪房地产论坛上，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌在会上发表了主题演讲。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌

以下是演讲的实录。

今天是关于产业链整合的会议，主题是绿色住宅建设100年住宅。 主题是房地产产业化。 因为我是客观说话的，其实住宅产业比较好。 房地产是特定的概念，住宅产业化关系到产业链。 不动产是不动产，住宅是产业链的问题。 所以，我的观点是住宅产业链的问题。 昨天晚上大家看了比赛。 德国队4:0阿根，为什么？ 其实我以为和产业链有关。 德国队没有品牌选手，但整体力量与明星阿根廷队相比，如果圣象地产更强，没有在一起，中国的住宅就做不好。 只有坚强的联盟。 即使不是世界上最强的，我们都做得很好。 我们可以像德国坦克一样，在阿根廷打下去。 这是足球的启示。 我不知道。

在今天的主题中，由于时间的关系，我简单地说，我要谈谈住宅迅速发展的三个议题。 (“三低”)

一是制度安排，制度安排不合理，改革开放前期不合理，1998年以后合理，但制度安排有错误，哪里有错误？ 错误对低收入家庭特别是中低收入家庭的关心太少，制度安排有问题。 面向中低收入，我们面向低收入。 但是，供给数量太少，到目前为止，全国受保护的群体不到总人口的5%，是户籍人口，而且不是常住人口，引起了今天制度配置上的不足。 所以，有很多批评，是实际的制度安排。 所以，必须安排制度。 现在特别是看公共租赁住房，为了弥补制度安排中的缺陷，弥补三明治层家庭产品供给的不足，必须在制度方面关注中低收入家庭。 只有关注低收入家庭才能使政治化倾向政治化，住宅是住宅，缺乏这方面的关注，所以住宅的问题与政治问题、政治局问题、制度安排有关，说到房地产有政治化，有些话很难说。

二是市场的迅速发展。 这是房地产快速发展的第二个主题，市场快速发展如何保持健康的快速发展态势，不要使房价突然上涨或降低。 现在讨论的问题是降低房价。 事实上，我理解降低房价的收入比。 随着收入的提高，房价的收入比不高。 现在投资诉求旺盛，通常人必须考虑房价的收入比。 投资者从来不考虑房价收入比，考虑投入产出比，在市场化中，维持合理的房价比，降低房价收入比，使房地产市场泡沫可以积累，我们采取杠杆，中国房地产也进行杠杆，国家十 或者杠杆率高，利率低，首付非常低，所以投资杠杆率太高，房价暴涨。

第三，越来越多的人讨论制度安排和市场的快速发展。 每次论坛的主题都是这个。 这次论坛的主题大部分是讨论产品的生产。 一个是绿色问题，低碳问题和今天产业链的问题。 关于产品的生产过程和产品的最后形态，在这样的过程中，现在提出了宣传低碳的技术，其实是去高碳化。 现在正在建设的房子中排放量非常高。 所以，我们要讨论三个主题。 很遗憾，过去的市场在舆论中，在媒体中，谈论了很多房价的问题。 我在说收入的家庭问题。 所以，呼吁我们的论坛。 我们的媒体比起关注房价，更关注保护室。 比起关注市场形态，我更倾向于关注产品的生产。 这样，整个房地产的三个主题就可以均衡，符合社会的迅速发展。

住宅产业化有四个副本，有三个整合

什么是住宅产业化？ 中国房地产两会我谈了中国房地产两会和中国房地产业协会。 这是我在房地产产业协会待过的。 现在两会秘书处就共同事务开展论坛，谈百年建筑问题，谈绿色住区问题，现在讨论住宅产业化问题，向大家介绍这次讨论会、论坛的第一副本，现在住宅产业化有四个核心 是住宅设计的标准化。 如果离开住宅设计的标准化，就会失去前提。 一个是技术基准的问题，另一个是模型协调的问题，标准化需要技术基准和模型的协调。 这方面有关国家的研究部门一直在做这方面的工作。 另外，标准研究院对建筑类型的多样性要求非常高，但我们的研究赶不上。 这是前提。

第二零件的生产工厂化，零件的生产，其实过去越来越多的东西生产地板，除了墙壁和地板，现在生产的东西可能越来越多。 这是一个基础，没有工厂化的生产零件，无法实现产业化。 30年前在建设部工作的时候，我们在推进住宅产业化和工厂化，遗憾的是，工厂化的东西质量不高，看到了发达国家的工厂化，莫斯科。

我们去南方施工性非常长，做大板，大板不成功就放弃，我们早期没有成功。 其实在水流过程中，第三个问题是现场施工的组装化，这是非常重要的，生产的零件，没有很好的施工团队，就没有很好的装备，核心任务完成了，在这个过程中，装备化和零件一起生产，现在有墙体。 整修厕所和厨房，比如去日本看，这方面做了很多，现在这方面也做了，但很少。 最近听万科介绍，他们方面在工厂生产，效果很好。

土建装一体化。

这是重要的所谓产业化说过去盖大楼，装修不足，现在就提供成品，我们的产业链更长了，其实很多和装修有关。 如果是存货，你们现在不常用，其实产业链非常松，不是一个产业自觉建立的过程，而是必须完成四个核心的复印件。 三个集成:技术标准集成，零部件集成，全产业链集成，规范标准非常多，形成装修房子，产品室后，零部件非常多，不是空白的，空白的非常简单，说不好集成。 三是产业整合。 其实这里有很多产业链。 有几十个产业。 比零件大，比厨房的吸烟机小。 这在产业链中整合得很好。 里面有乱套。 大家的标准不同，所以不统一。 谁在听呢？ 买家具的时候买不到合适的东西。 因为面积小，家具市的尺寸不能用，所以有很多东西。 今天产业链的整合主题很好。

中国的产业化必须跨越三个门槛。 第一个门槛是所有房屋都是节能减排，是国家制定的节能标准和条例。 到目前为止，我们在设计环节，90%以上是按照建筑的要求做的。 在施工环节，大约有85%以上是按照建筑要求进行的。 项目怎么了，我们现在不知道。 大家都说我节能，我达成了。 效果没有人现在有几百平方米的库存住宅，但现在不是节能。 所以，所有的房子都说可以节能减排，那是成功的。 第二阈值告别毛坯房，实现产品概念、毛坯房。 我要毛坯房，和今后迅速发展的方向是这样的两间，就是那样的两间。 一是市场的概念。 一是产品概念，毛坯房的问题。 从1999年开始。 然后2003年提交了文件。 2008年提交了文件。 产品室的占有率还非常低，有些城市没有做产品室。 市场的迅速发展趋势是违反的。 在这个过程中，引起污染和浪费，低碳和节能不一致。 事实上住宅产业化的关键是产品室的问题。 所以，三年前参加万科会议，他们的住宅产业化从那里被逮捕了。 从完成的房间里抓住，从最终的产品里抓住，抓住一个关键，另一个门槛组装起来，其实现在建设的东西很多。 房地产是整合商，东西整合在一起，如果不超过这个门槛，其实很多东西还在分散。

三个瓶颈，一个是价格瓶颈，一个是总包资源瓶颈，在产业化过程中，需要控制价格，在产业化控制中，如果不降低价值成本，价格就不会继续，二是构件工厂瓶颈。

最后谈住宅产业化的8人系和10项应用技术。

我们觉得处理八人系首先是低碳设计，计划和设计必须符合低碳。 其实，我们的手在谈论节能。 除了使用什么材料，还有什么墙的问题，这在计划设计中做不好。 这个很讲究。 我经常说，我有了计划。 其实很多开发者都知道盖房子时怎么通风，怎么达到日照要求。 这个

其次是低碳用能源的问题，使用什么能源，能源的途径是什么，第三是低碳运营的问题，在整体运营过程中，如何制造低碳，第四是低碳排放的问题，还有低碳建设的问题，低碳用材料的问题，最后是绿色

我介绍了10个方面的适用技术，说我们的会议精神，其实很多技术在产业化中可以应用，比如保温隔热层的问题，怎么做保温隔热层，对节能和效果很明显，厚度如何，第二是外窗的问题 特别是在北方，可能是三层玻璃。 可能会涨价，但最后的建筑效果很好。 也有窗植化的问题。 去德国看德国建筑的优势，德国建筑阳台很少，德国建筑是方正的，所以人们有一定的道理。 我们现在为了打扫，玻璃窗太大了。 这完全违背了低碳绿色。

的问题，如何观察遮阳板，其实对隔热保温非常重要。 供暖设备的问题是什么供暖设备，什么热能效率，什么运营机制，新旧置换问题，住宅3度，温度合适，第二是湿度，第三是空气体的新鲜度，实际上产业链的朋友既谈温度又谈湿度 太阳能热水问题、雨水收集问题、会议介绍情况，其实前景非常广阔，目标非常明确，如何进行产业化，我们的瓶颈在哪里？ 如何克服障碍，今天提出产业链，通过产业链的整合，共同探讨。

在政策方面政府有必要确定开发中开发者需要整合资源。 没有开发者的积极性，其他产业链可能无法发挥积极性。 我认为如何组织产业链，需要社会力量，是通过这样的论坛，通过商会和协会的共同力量，整合产业链的时候了。 足球给我们树立了榜样。 其实德国的产品大家一看，是个好产品。 我去过上海的企业，所以名列世界之首。 那个产品是德国和瑞士的产品，连日本和美国都看不见。 他有点偏激，做得最好。 其实这些国家真的是绿色的，低碳造就的这些精神值得学习，但从重要的实际出发。 中国还处于快速发展中，好，快，过去的光快，不说太多，现在好，快，在这样大量的情况下，重视中国的招聘技术，这样的好机会，整合中国产业链，我们宣传的产品还是 谢谢你！