“静安闸北合并这4年，新静安产业格局变在哪里？”

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年国务院同意上海撤销闸北区、静安区，合并设立新的静安区，新静安区人民政府驻江宁路街常德路370号(原静安区人民政府驻地)。 。 调整，上海市辖15区、1县，静安区面积37.3平方公里，人口112万。

纵观上海静安闸北的重组效果，第一，静安闸北的重组在突破苏州河后很久，上海市区形成了“南北二元结构”。 二是克服了各自的快速发展短板，静安区弥补了快速发展空之间的不足，北区弥补了特色资源的不足。

合并前，在8个中心城区中，原静安区面积最小，占8个中心城区平均面积的1/5左右，人口密度居第三位，公共预算人均收入和支出均居第一位。 相对于其他中心城区，土地不足的静安区在税收等行业遥遥领先，但在未来快速发展空期间逐渐萎缩，接近瓶颈期。

在城市面积和人口规模上，静安区看起来都比闸北区小得多。 但是，在人口密度方面，静安区是北区的3倍。 但是，关于经济指标，静安区一直很强，人均gdp和地平均gdp (每平方公里gdp )都是5倍左右。 另外，静安区人均财政预算支出是北区的3.41倍，含蓄公共服务水平也远远领先于北区

那么，站在2019年回顾一下，新静安区的产业结构发生了什么变化？ 合并给静安产业的迅速发展带来了什么机会，给静安未来的产业指导带来了新的影响？

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扩展功能空之间:安静不够吗？ 闸北来凑

从静安区的角度来看，楼宇经济一直是原静安区引以为荣的名片，年静安区拥有“亿元楼”23栋。 合并前，静安区由于土地资源有限，区域经济在快速发展中进行了积极的调整，逐渐摆脱了对房地产业的依赖。 转型中房地产( 000736 )业依靠楼宇运营商以长时间的房地产持有方法凝聚了大量高附加值、资本及知识密集型公司。

但是，作为老字号大楼经济的发源地，静安区在迅速发展总部经济方面有软肋，由于区位原因商务价格过高，有时为跨国企业总部服务的下游产业链难以落地。 例如，奢侈品、化妆品、药企等跨国企业有可能会落入原来的静安。 总部可以落在尺寸金的南京西路，商贸物流可以放在哪里？ 另外，当时静安作为中心区域，开始面临副中心区域的南北、普陀长宁等区的竞争，这些区域因为租金相对便宜，对高租金的静安、黄浦等区构成了一点威胁。

从闸北区的立场来看，在上海人的心中，闸北区长长期铭刻着以车站、老工厂房间为特征的“下羽角”形象，与高级商务区和办公楼的联系很困难。 合并前北区的面貌发生了很大的变化，但因为被知道的人很少，所以有名的大企业不想上传。 地区形象已经成为严重影响招商和产业集聚的“软件障碍”。 当时，南北溶解铸造新包装、新南北无形资产成为政府急需处理的议题。

合并后，新静安北部地区提供商贸流通所需场所和物流资源的许多原静安“不能吃”产业链环节可以转移到北部。 合并后不久，知名金融机构落户南京西路，后台1万平方米以上的数据库选择落户市北高新技术( 600604 )园区。 另外，出于租金等考虑，相继有公司将办公区域转移到大宁等旧南北商圈附近。

年，新静安区引进6家跨国企业地区总部，总部经济税收占全区税收总收入的17.19%。 亿元栋达69栋，其中月亿栋达9栋。

可见两区合并在一定程度上减少了地区间优惠政策的竞争，弥补了静安区快速发展空之间的不足。 并实现了原静安区企业品牌效应，为闸北区招商铸造了新名片。

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盘活库存:闸北老厂之春

对老工业基地北区来说，两区合并成为盘活老现场的新契机。 根据《闸北区节约集约利用工业(仓库)土地调查》中提到的分类，原闸北区的50个产业园区中，应包括二次开发/功能转换类的园区为19个，库存房地产再利用类为23个。

图:北区小区库存工业用地转换分类

上海静工集团，前身是上海市静安区工业管理局，在原静安区改造开发了一些模板文创园区。 代表项目有基于老现场改造的800秀创造产业园、清朝末年上海最大市民公共活动场所的张园改造的张园99项目。 但是，由于上海中心城区可改造更新的载体资源越来越少，载体的不足，严重限制了静工集团文创园区板块的规模化。

为了实现持续化的迅速发展，需要走出安静进行扩张和输出。 北方曾经巨大的老工业区为静工集团提供了广阔的战术使腹地迅速发展。 年，静工集团宣布988创造园，位于原北区中山北路，4个老厂房(共11480㎡)改建，定位引进科技、动漫、电影文化等公司办公室。

但是，值得观察的是，对公司来说，老现场的工作，获益依然是个难题。 城市更新项目直接尝试了公司的价值成本、资金价格和人力价格，对专业能力、资源调整能力也有极高的要求。 公司应该用什么方法？ 是政府储蓄，还是引进社会资本合作开发，还是引进整个租赁？ 调整各种好处是一个挑战。 公司需要掌握足够重资产的话语权，比较有效地输出资源和运营特征。

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打破苏州河屏障后，新静安产业如何融合？

产业方面，老静安区的产业经济第一集中在南京西路。 两区合并后，除南京西路街区外，原北市北高新区也加入静安，市北高新区是上海市中心城区园区转换的成功案例之一。 年，静安区68个产业区的总税收首次突破100亿元，达到106.61亿元。 税收突破亿元的园区有13个，其中包括原南北地区的市北高新技术、大宁中心广场，而且这两个园区的税收维持着两位数以上的增长。

元静安大厦经济、商业商务发达，元闸北新闻服务业强势。 合并前年的统计公报显示，原静安区商贸服务业、金融业的税收贡献最大，主要领域不包括新闻服务业。 根据合并后的第二年的统计公报，出现了新静安区的“五个产业”的说法，分别是商贸服务业、金融服务业、专业服务业、文化创意产业和新闻服务业。 而且新晋上榜的新闻服务业依靠上述市北高新区，要点行业是云计算、大数据、轨道交通信号等，代表公司是波、晶赞等领导公司。

在商圈方面，商贸流通业一直是原来静安区经济的重要支持，静安的商业越来越出现在高端商业中，合并后的新静安聚集了南京西路和大宁两大市级商圈和曹家渡、苏河湾两个区级商业中心。 有助于建立多元、立体的完整商业体系。 第一，静安北区的商业属性逐渐变浓，特别是车站、苏河湾的办公楼质量、数量和租金提高了。 第二，地区内，特别是大宁板块有很多高质量的住宅项目入市，吸引精英们。 这两点在一定程度上提高了花费的人数和结构，间接促进了商业的迅速发展。

从整个地区的计划来看，打破苏州屏障后的新静安现在正在建设“单轴三带”。 贯穿南北的复合快速发展轴，以及南京西路两侧的高端商业集聚带、苏州河两岸的人文休闲创业集聚带、中环两翼生产城的融合快速发展集聚带。 年的数据显示，南京西路两侧的高端商业集聚带依然是静安区经济密度最高的地方，实现了每年323.65亿元的税收总收入。 建设雏形首具的苏州河两岸人文休闲创业集聚带，去年完成了博华广场等高质量大楼的建设启用，全年实现税收总收入74.6亿元。 中环两翼产城融合快速发展集聚带全年实现税收总收入120.73亿元，南翼大宁地区深化环大国际电影产业园区去年引进42家电影公司，北翼市北高新技术园区已经集聚了196家大数据公司。

交通是城市的生命线。 合并的新静安，南北交通主要在南北高架疏通，交通压力非常大。 为了加强两区的联系，致力于通过南北交通，连接苏州河两岸，打破苏州河、铁路、高架等空之间的分割。 要点建设南北通道一期(场中路-中山北路)、二期(中山北路-中兴路)，建设苏州河昌平路桥、安远路桥、普济路桥等桥梁。 其中，昌平路―恒通道将越过苏州河桥于2019年完成。

图:苏州河昌平路桥的起点和终点

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例:市北高新区后“撤退二建一”时代

市北高新技术服务园区总规划面积3.13平方公里，国务院是同意建立的全国第三家自主创新示范区张江国家自主创新示范区的重要组成部分，是距上海中心城区人民广场直线距离最近的国家级高新技术产业开发区。

:市北高新技术产业开发区在上海市原北区的位置

上海市原北区时代，市北高新技术产业开发区地位高，各种巨大的写字楼群、产业园区代表了该地区的实力。 市北高新技术产业开发区的优势处于交通十字路口也是上海北区交通最重要的地方。 2003—年—年，转型的“三级跳”，在园区完全去掉“工业”帽子，被列为市北生产性服务业集聚区的要点区域后，首次上海市云计算产业基地等荣誉、商业生活配套设施的广泛引进，

年2区合并后，市北高新区成为新静安区的一部分，成为新静安区在上海科学创中心建设的核心承载区。 对市北高新技术的产业定位、交通出行、配套设施、运营服务等提出了更高水平的挑战。 与没有税收压力的中心城区相比，新静安区有必要扛起城市产业迅速发展的旗帜。 另外，静安区的企业品牌效应、招商资源和财政实力也成为市北高新技术快速发展( 000628 )的机会。

两区合并后的一年，市北高新技术每年达到11.8亿元，比上年增加19.06%，归属于上市公司股东的净利润达到1.53亿元，比上年增加16.56%。

资料来源:《市北高新区“十三五”计划》

静安、北“撤退二建一”以来，市北高新技术基于原来的生产性服务业集聚区，升级为“市北国际科学创社区”，致力于“中国未来大数据之都”的建设，“大数据产业应用基地，大数据技术研究开发中心” 年11月发布的《上海市产业地图》显示，静安区的未来重点将集中在商贸服务、专业服务、大数据三类产业。 市北高新技术在《上海市产业地图》中被列为上海快速发展融合性数字产业的代表区域。

上海大数据产业规划图(来源:《上海市产业地图》，. 11 ) :静安区要点大数据公司数为146家，占全市比重29%，名列第一。

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