“万科：从拐点到降价 一条“伪帖”引起的麻烦”

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9月7日晚上10点，关于“万科松山湖会议”的消息开始在网上像特洛伊木马病毒一样迅速复制。

最初是在只对注册会员开放的投资者内部论坛上悄悄地发表的。 第二天，有人把这个无法辨别真伪的消息贴在博客上。 然后，在几个小时内，这篇帖子在本房地产博客中名列第一。 然后，“地球人都知道”。

这个万科不得了。 截止到9月8日中午，万科集团利用各大媒体发表了董秘肖莉的明确声明。 但是好像没什么用。 遗憾的是，企业必须在昨天发表的公告中再次明确。

一根“假帖”引起的麻烦，在降价引起退房危机的万科“伤口”上撒了另一根盐。

几乎一夜之间，万科更多的楼盘开始降价。

8月末，首先是上海的8个房地产盘，其次是杭州的4个房地产盘，然后是宁波和南京，前后降价时间在1周以下，降价幅度最低达到了“7、3折”。 与去年年末在华南发生的降价潮不同，至今为止没有人坚决预测价格强劲的华东板块也会遭遇冬天。

“很多人都在变化。 我们也不能独占那个身体。 行动需要更坚决的决断力”万科集团执行副总裁刘爱明在《第一财经日报》中说。 这家企业在短期内调整了开工量、产品结构和供给结构。 他这个时候纠缠着市场预测，认为已经没有意义了。 其实，今年酷暑的时候，房地产的冬天来了，迅速的销售比现在更重要。

“市场变了，我们理智地应对。 》刘爱明最享受迈克·亚瑟的军队理论——“铁一般的纪律，水通常的灵活性”。 刘爱明把这句话应用到了这次调整中。

万科华东4市同阶段开展的降价，方法上大致相同:选择郊区楼盘，去年价格高，买家中外国人多，两年前拥有的土地，可以有很好的收益。 当然，其中最重要的是，身体量大的楼盘首先被纳入。 比如万科在上海下跌的金色雅筑楼盘，建筑面积为8.5万平方米。 这个楼盘所在的板块是在上海集成了中速新盘的三林板块。 同样，万科是这次杭州降价的主要项目魅力城市，总建筑面积约达19万平方米。

如果万科在今年的“元宵节”上以“九五折”出售尾盘，被怀疑业界也有表演成分，那么这次万科真的来了。 在一周内，万科三家地区企业的累计预约额已经接近10亿元。 作为代价，万科的很多楼盘一夜之间回到了去年8月甚至去年的价格水平。 在拐点论之后

悲惨的调整是万科集团理事长王石所称之为“拐点论”约10个月时间，但市道显然比王石预想的要难。

事实上，这家企业早就有了在可能到来的严冬里充分的觉悟。 在2007年第一季度报告和中期报告中，万科发出了对市场风险的警告。 报告显示，房价上涨幅度远远超过一般家庭收入的增长速度。 投资性购房比例明显提高的购房者预期将来房价会更迅速上涨，担心买不起房子或将来买不起房子而进行胁迫性收购。 开发者对未来房价期待过高，土地市场被收购，土地价格大幅上涨，有些项目出现了“面粉高于面包”的异常情况。 “基于这些注意，买家和开发公司都觉得心情非常兴奋。 这种现象显然是不可持续的。 ”。

但是，在去年11月备受瞩目的王石“拐点论”出现之前，市场上被认可的声音依然很少，有人推测万科是否会利用这个机会压迫同行，实现合并计划。

形势很快就清楚了。

“全面的货币信用紧缩政策似乎是降价理论上的原因”今年初，王石在中城联盟的闭门会议上，这次宏观调控不仅是房地产，银根紧缩等货币政策是比较经济整体过热、通货膨胀的趋势，宏观战术

从去年年末开始，与“拐点论”几乎同步，一改去年的中报还有很好的期待，万科开始用实际行动通知比尔市的拐点来了。 他们的降价范围突破了广州、深圳，到达了成都等地。 直到今年年初，上海也开始行动了。

到了今年的中报，迄今为止误入歧途的形势已经很明显了。 鉴于宏观环境的多元性、复杂性和不明确性，万科计划紧急调整企业发展目标，将开、竣工面积双方降低一百万平方米。 该企业的观点悲观地认为“这次领域调整的时间有可能延长，部分地区也有可能发生过度调整”。

这时，华东某市新房产量连续三个月下降，8月只剩下去年同期的三成。 在明显的“停滞”情况下，看到房地产市场这块蛋糕越来越小，心烦意乱的开发商先等着出点利润，然后希望逐渐破灭后，更多的楼盘开始或暗降价。 在此期间开始大幅打折的万科只不过是这个领域的“折断胳膊生存”者之一。

调整的代价

在弱市难得的10亿元债务背后，万科在每个城市都处于大致相同的境遇:在集团内部几乎动员全体人民，不惜大幅度折扣卖房，另一方面，从各方面相继受到舆论的压力。

在网上成为话题的“松山湖会议话”说:“必须鼓起勇气降价，鼓起勇气降价，以最快的速度销售手头的库存和开发中的新产品。” 有个开发者这个“心中有戚焉”，漩涡中心的万科明显味道不好。

调整必须付出代价。

万科金色雅筑成为上海地区降价的急先锋时，首先爆发的危机是“退房”。 杭州降价后，“退房”的动作比上海大。 这些降价的“副作用”可能会直接影响万科的销售。

实际上，除了来自前期业主的挑战，还有同行的冷嘲热讽。 这些压力发展成舆论的大趋势时，万科真的承受不了重量。

“将来，在证券市场和房地产市场存在一定不明确性的背景下，编造和分发各种虚假新闻，损害万科名声，扰乱证券市场和房地产市场秩序，恶意误解投资者，达到不正当利益的目的，进行投资 万科的澄清公告表明其关切还没有结束。