“年度盘点·政策回顾篇丨带你重温2018影响房地产的四类政策”

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查词

年，房地产的政策限制可以说变幻无常。 在中央“炒房”的政策主要基调下，各地方政府多次不动摇房地产市场的调控目标，不放松力量，推出了一系列更正确的调控政策。 据不完全统计，目前中央政府和地方政府在调控房地产市场方面的政策和措施达200多个。 除了以往的“五限”政策外，在棚户区的货币化安置、不动产税、空置税、人才政策等多个层面还进行了一系列新的探索。 限制政策无论是从供给方还是诉讼方都持续编码，但在这里将年的第一政策分类回顾。

短期行政类

一、西安、长沙、杭州三地停止购买公司

年6月24日，西安在“摇摆门”事件后，政府办公厅发布的《关于进一步规范商品住宅交易秩序问题的通知》中，“通知”规定在限制区域内停止向企业事业单位及其他机构出售住宅(包括新居和二手房) 6月25日，湖南省长沙市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场管制事业的通知》。 这个“通知”的复印件将从6月26日开始实施。 其中规定公司停止在限制区域内购买商品住宅，购买的商品住宅必须在取得不动产权利证明书5年以上后转让。 6月26日，杭州市房管局正式发布《关于九龙仓玺项目公证锁定情况》，本文要求:杭州限制购买区域停止向企业事业单位及其他机构出售住宅(包括商品住宅和二手房)。

进行分析

以往，楼市的规定都是以个人或家庭为中心，这次3天的3个城市公布的新政矛头以向公司购买住宅为目标，三方政府的目的是防止以公司名义的投机炒作，保障刚性高的购买住宅的诉讼，会 交易住宅是通过股票交接的方法避开土地增值税等一部分税金，二手房有很高的利润空。 （

详情请参照《楼市控制再提出新的招募——三日三城停止购买公司》)。

二、广州市增城、花都、南沙区取消限价

年10月19日，广州市增城、花都、南沙区宣布取消价格限制。

●其中增城区的文案大致如下。

1、增城限价政策取消，从10月22日开始实施。

2、一次申报不能重复调整。 合同价格的底线不能超过备案价格的10%。 根据控制，按照实际申报系统自动停止合同，停止销售，未进行处罚的，整改期间停止7天，网签停止30天。

一次定价半年不能调整。

4、大致不能申请上升，只能下降，必须下降提出申请。

5、同一预约证退房的复盖数和面积均不得超过总合同量的3%。

6、根据预约证明书，同一房间的来源不能多次取消签名，每套不能取消两次以上签名。

7、超贵的房源尽快整理，申请降价。

●南沙、花都区的复印件大致如下:

1 .销售不限于签字，可以一次性推出外房源。

2 .以尊重市场为前提，未网上签字者根据市场的实际销售价格水平，自行在网上申报备案价格。 要向住房管理部门报告网上备案的价格，知道并接受住房管理部门的书面承诺，公示备案价格。

不要浪费报价。 备案价格一次申报，只有一次机会，不能反复改写。 价格不能超过备案价格的10%。 半年内不能提出涨价的申请。 降价必须书面申请。

4 .调整价格频繁出现不行，发现公司价格虚高就开始整改措施，时间30天，所有房源签字停止销售。 被认定价格最虚高的人，通过扰乱市场秩序来提高物价处罚。

5 .显眼位置的官方备案价格。 新闻系统定期发现上网本和备案不一致的东西，停止所有的上网本，退房达到一定的比例，停止。

6 .同一住房单元不能多次返回签名。 签订一次以上合同，认定假网签也受到扰乱秩序的惩罚。

7 .网上签的东西不能调整。

8 .卖了。 在预约书上签名的人，没有签名就可以变更备案价格。

9 .严禁双重合同。

10 .具体时间未定。

进行分析

限价政策自去年10月出台以来，作为比较新的控制政策受到市场的关注，同时限价政策公布的频率高，范围广。 亿翰智囊团的监测数据显示，全国有50多个城市出台了细则不同的限价政策。 我们认为价格限制政策在一定程度上抑制了房价的急速上涨，稳定了购房者对房价的期待，指导了公司的投资行为，规范了土地市场秩序。 但是价格限制政策也对领域的迅速发展产生了一定的负面影响。 例如，限价政策的存在导致了核心城市的二手房价格倒置，派生出了租赁对冲现象(

详情请参考《二手房价格下降，新房和二手房市场如何联动？ 》)，限价效果也传递到土地市场，对土地市场的行情产生相反的影响，限价政策锁定公司的利益，提高公司的供给意愿，挑战新家的库存系统等，还考虑了限价政策引起的派生问题。 （

详情请参照“价格限制政策是否应该退出”。 )。

关于广州市增城、花都、南沙区放松限价的作用，各方持比较乐观的态度。 我们认为这种有点试行的限价政策的开放是将来大范围限价开放的开始，但开放单一限价政策的作用不太乐观，这次限价开放的最大作用可能是不会持续双重合同现象。 短期内，限价政策的开放会给新的房屋市场和土地市场带来一定的震动，但中长期来说，开放单一限价政策的作用比较有限。 （

详情请参考“时事述评”广州值幅度限制开放:开始吗？ 你试过了？ 影响有多大？ )。

长寿命机制类

一、积极探索多主体供应地改革

年1月召开了全国国土资源就业会议，国土部部长姜大明提出了三份关于土地制度改革的重要复印件:一是研究制定权不变，符合计划条件，以非房地产公司依法取得录用权的土地作为住宅用地的方法。 二、深化农村集体经营性建设用地利用，进行租赁住房建设试验，建立多主体供给，通过多途径保障和购买租赁住房同时推进的住房制度。 三、探索宅基地的全部权、资格权、采用权“三权分立”，实行宅基地集团的全部权，保障宅基地农家的资格权，适度利用宅基地的采用权。

进行分析

多主体供给地改革是适合土地制度和“二多一并行”(多主体供给、多途径保障、租赁并行)住房制度的具体措施，从土地供给侧改革，开拓建设用地空之间，优化土地资源配置需求，将城市土地资源开发利用

另一方面，充分利用以往大量的工业用地、仓库物流用地，作为增加住宅供应量的比较有效的途径，可以对控制房价起到一定的积极作用。 另一方面，要增加租赁住宅的供给，扩大集体经济组织和农民的收入渠道，在维持宅基地集团所有权的情况下，比较有效地利用闲置土地，鼓励按照租赁方法流动，增加农民的财产收入，加快城市化进程。

二、推进房地产税立法

年4月，不动产税法被列入全国人民代表大会常务委员会的预备审议项目后，根据4月的表现，“有关方面加紧调查和起草，根据情况安排年或今后年度审议”。 因为这个房地产税什么时候落地备受关注。

进行分析

房产税由来已久，市场上认为房产税公布后，可以处理地方财政缺口，降低房价，提高社会公正性。 但是，我认为住宅生产税的总量有限，无法处理地方财政的缺口，不会影响供求和货币的流动。 房产税不是调整房价的方法，光靠房产税是不能实现社会公平的。 而且征税组的规模还很小，不能支持纳税的申诉。 大范围征税难度高，成本高，自由大范围征收，或引起更深层次的改革问题。 因为在这短期内，房产税的全面执行依然面临着严峻的挑战。 （

详见“深丨文读房产税四大问题”)。

三、加快推进共享产权住宅

年9月11日，广东省住建厅印发了《推进共享产权住宅快速发展的指导意见(征求意见稿)》，提出了产权长达10年以上的可转换商品住宅。 9月14日，西安市住房保障住房管理局召开了“深化西安市住房供应侧结构改革实施方案”的新闻发布会，将经济适用住房、限价商品住宅整合为共享产权住宅，政府和购房者根据共享产权，西安市没有住房登记新闻和交易记录。 上海27日发表《关于进一步完善本市共享产权保障住宅事业的实施意见》，扩大共享产权保障住宅的保障者范围，向非上海户籍常住人口开放申请资格。 上海户口以外常住人口申请条件具有《上海市居住证》，积分达到规定的标准分数( 120分)，已婚，上海无住房，在上海连续缴纳社会保险，或个人所得税5年以上，共有产权保障住房收入和财产准入

进行分析

年以来，住房建设部从供求两侧深化住房改革，加快共享产权住房制度改革，贯彻中央“住房不炒”定位，进一步强调保障性住房的“居住”属性，最大限度地抑制“投资”属性。 这样保护三明治阶层的居住诉求，可以抑制房价预期，明确共有产权的住宅产权，达到产权年限后，可以上市交易，但政府有优先购买权，政府放弃优先购买权，按产权份额分割销售利益。

四、取消商品房预售制度

年9月11日，住宅建设部发表了征求意见的稿件。 “深入探索商品房预售许可，建议保存或提高许可条件的，必须写明法律法规依据外的依据，充分论证持续保存或许可条件的合理性、必要性。 建议取消时，同步讨论提出中的事后监督管理措施”。

然后9月21日，广东省房协发布了《关于请提供商品房预售许可意见的紧急通知》，据通知，广东省住宅城乡建设厅已经制作了相关资料，将于9月25日向住宅城乡建设部报告。 材料“商品房预售许可的几个事项调整”，商品房预售制度有工程腐败尾声、违法销售、交易不公平、住宅面积管理功能明确、不平衡快速发展和低效率竞争等风险，预售制带来的高杠杆 目前相关内容还处于内部讨论阶段，是否正式发表有待最终意见的总结和研究。

进行分析

商品房预售制度是人民日益增加的住房诉求和供给不足的产物，更是我国经济制度变革的产物。 预售制度不仅满足巨大的住房诉求，而且缩短了房地产开发公司的资金回收周期，对房地产市场当然很重要。

预售制度不一次重复全面取消面临一定的挑战，认为有以下两个理由。

第一，商品房预售的资金收入是房地产公司补充资金的重要方法，通过商品房预售，房地产公司可以提前回收资金，节约资金价格，有利于公司迅速周转，取消预售制度，有些公司

第二，房地产领域是资金密集型领域，预售制度废除后，住宅企业的资金链受到明显影响，大部分住宅企业面临债务偿还危机，这种危机有可能传导给金融系统内的利益相关者。 对此，我们建议将预售制度改为预售预付款或根据工程进度支付，其可行性将分解(

详见《关于不动产预售制度的几个问题研究》)。

五、空置税

年10月15日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在回答经济日报-中国经济网记者的问题时，中国住房空的配置率非常高，其中北京空的配置率为10几%到20%。 他认为房地产税应该分四种税征收，分别是费用税、流转税、空置税和物业税。

进行分析

海外和一点地区早就统计了空的设置率，香港房屋空的设置率不到4%。 加拿大各省的平均住宅空设置率不到5%澳大利亚全国平均住宅空设置率为2%，美国自己的住宅空设置率维持在2%以下。 这些国家和一些地区制定了空置税，从其征收空置税的情况来看，各国和地区的空置税比较严格，是惩罚性的。 例如，在中国香港空置税是住宅年租金的200%，在加拿大和澳大利亚按住宅价值的1%征收空置税。

在中国内地，目前比较常见的空配置率统计数据有三种。

第一，国家电网每年将每户用电在20度以下的房屋视为空置房。 年，原中央农村事业指导小组负责人推测，年大中城市住宅空的设置率为11.9%，小城市住宅空的设置率为13.9%，农村住宅空的设置率为14%。

第二，媒体通过社会调查我国房屋空的设置率达到了20%以上

第三，年西南财经大学发布的《城市房屋空配置率和房屋市场快速发展趋势》中，采用分层随机抽样调查，中国城市房屋空配置率达到22.4%。

以上三个数据源都证明我国房屋空的安装率超过了国际房屋空的安装率警戒线。 而且，房地产领域的高速发展，让炒房的人看到借书机的炒房。 开发者利用一级市场和二级市场的供求新闻不对称，推迟进入新市场，对房价上涨引起了波澜。 这些现象的发生扩大了我国房屋空的占地面积。

这被认为是征收空置税会导致住宅空置税率下降、资源配置优化、供求平衡问题缓和，因此空置税迅速发展，全面推进后，市场供需为空置

但是，空置税的实施仍然面临着许多需要处理的问题。 第一涉及三个方面:一是如何定义空住宅，我们认为根据国情，可以把中国的空住宅分为增量市场和库存市场两个部分来定义。 二是如何统计房屋空的安装率，建议采用人口普查数据和专业调查相结合的方法。 三是如何计算空的设置率，根据房地产市场类型，可以将空的设置率分为增量住宅空的设置率和库存住宅空的设置率。 另外，空置税征收的范围、使用什么样的税基和税率，具体解体

详情请参阅“深度丨文读空置税”。

人才类

一、年人才政策的升级

年1月4日，南京率先发表了《南京市政府关于进一步加强人才安居事业的实施意见》。 年9月18日，广州人才新政取消了12份申报资料，定居社会保险从1年减少到6个月。 年9月29日，厦门人才政策规定定居者的社会保障连续8年缩小为5年。 这是厦门自去年8月以来首次放宽在厦门岛内定居的条件。 年10月8日，杭州人才定居政策落地，适度缓和避难转移，降低了人才定居的门槛。 年11月7日，苏州发布了《苏州市人才乐居工程申报通知》，通过政策规定a~e类人才引进购买第一套房不受户籍和社会保险等限制。 据不完全统计，现在有50个城市陆续出台了人才落户的政策。

图表:年主要城市生活的人才政策概况

(点击图像后显示高清原图)

数据整理:亿翰智囊团

进行分析

从年初开始，全国各城市之间展开了激烈的人才争夺战。 具体优惠措施主要涵盖购买定居住房、人才租赁、生活补助金及人才就业创业补助金等方面。 通过我们的整理，发现人才政策有三个优势:一种补贴方法太多，两个定居门槛标准下降，三个城市的能源水平下降。 （

详情请参照“人才新政温风起义，搅动楼市一池春水”)

但是，第一次的人才争夺战即将结束时，上演了第二次的人才争夺战。 其中，一线和热点二线城市更激烈，特别是中西部二线城市从城市户籍人口的增加、毕业生就业趋势来看，人才新政效果显著，住房诉求也得到释放，商品房销售增长率上升，投资显著增加。 其中，以西安、郑州、长沙、武汉为代表的城市，商品房的累计销售面积比上年超过40大中城市的整体水平。 因为我们认为中西部二线城市的人才新政对房地产价格的上涨、楼市的刺激有一定的作用。 （

详见“深丨人才新政提振中西部大厦市的自信、房企业转战中西部或趋势”)。

其他类。

一、一项税修正案的草案要求十三届全国人民代表大会常务委员会第三次会议审议

年6月19日，《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》19日申请审议13届全国人民代表大会常务委员会第三次会议。 税法是1980年颁布以来的第七次大修理，迎来了根本的变革。 所得税的征收点从每月3500元提高到每月5000元(每年6万元)，首次增加了孩子的教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利率和住房租金等特别附加扣除。

进行分析

根据《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》，如果5000免税额以上可以扣除贷款利率，对购买者来说可以大幅降低购买价格，被视为刺激购买者诉讼的有力工具。 在一些西方发达国家的房地产政策中也有出现，但上海实际上也在1998年实施。

这次的《个人所得税法修正案(草案)》，是为了让没有购房能力的纳税人享受这项政策的福利，税金调整也将住宅租金纳入了特别的追加扣除范围，但为了防止虚假租赁，欺骗扣除，对出租人进行严格的住宅租赁说明和出租人的交付 因此，大部分承租人认为不选择租金退税。 （

详情请参阅“千呼万唤开始！ 住房贷款利率扣除税影响几何？ )。

二、二类市县必须尽快取消棚户区货币化优惠政策

国务院总理10月8日主持国务院常务会议，推进小屋区改造事业，进一步改善住房困难群众的居住条件。 会议要求严格棚改范围和标准，以老城区内肮脏棚改区和国有工矿区、林区、垦区棚改区为改造要点。 有些地方调整了完全的棚户区货币化配置政策，商品住房库存不足，房价上涨压力大的市县必须尽快取消货币化配置优惠政策。

进行分析

长期以来，货架变更和货架变更货币化的配置被认为是三四线城市变暖的重要原因，取消货架变更货币化的配置会影响三四线城市的房价趋势。 但是我们认为架子的改革是三四线变暖的催化剂，不是决定性的因素。 一是三四线的变暖明显滞后于推进货架改革的货币化。 二是从棚户区的货币化配置看购买率很低；三是城市棚户区的改造比重与房价涨幅没有太大关系。 （

详细情况请参照“临时小屋的改建不会改变三四线城市的大势，预计今后3年到5年还有机会”。

三四线城市的变暖是政策、费用、质量等多方位系统的修复带来的。 因为这将持续一段时间。 （

详细地说:“三四线大楼市的温暖化会持续多久？ )。

另外，三四线城市的机会不仅是投资性诉求的溢出、外来流入人口购房者诉求的兴起和解放，而且是城市内部从下向上的人口移动引起的诉求，甚至流出部分常住人口的返乡安置业也不能忽视的力量。 （

详细地说:“越是人口流入多的三四线城市的房地产市场越好。 真的吗？ )。

亿翰将隆重推出年度盘点系列，敬请期待

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