“成都公寓江湖的N个真相”

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在成都控制2周年之际，锐理君播放了成都的公寓市场，由此整理了市场最关心的几个大问题:公寓市场的这种“火”是偶然现象还是必然结果？ 买方对公寓市场的喜好有什么特点？ 在后控制时代，公寓产品该怎么破局？

壹

被偏爱的城南

供应供不应求的小户公寓

公寓产品对交通工具的便利性、上班距离等要求很高，因此本论文不把远程公寓产品作为研究对象。

性价比高的住宅入市公寓凉快吗？

醒来公寓的销售额继续上升。

在管制严格、购房难度上升的情况下，购房者挤压溢出，在投资和转移诉求的诱惑下，公寓的行情上涨。

另一方面，从年第二季度开始，住宅市场经历了“323新政”、锁等多轮限制，持续紧缩，公寓迎来利润，销售面积增加，今年第三季度，供应量略有减少的情况下，成都中心城区的公寓成交面积

价格方面，从年第四季度到年第二季度，很难在控制下购买，抽签签字的概率小，大量流入公寓市场，催促热公寓，价格迅速上涨。 “515新政”后，市场控制力更大，方向更精确，投资者被迫退场，有效房券锐减，竞争压力相对减少，而且最近人居盛和林语、华润府等高性价比新住宅市场入市 因此，今年第三季度公寓的成交价格比较冷静，但依然处于高位。

从库存来看，截至今年9月30日，成都中心城区公寓预售库存约534.26万套，化学化还需要近17个月。

大面积公寓的春天来了吗？

对不起小户型还是王道

当然，由于公寓有明显的投资属性，购买者在获得时也表现出了一定的喜好。

从地区选择来看，城南的特征很明显。 受产品特征的影响，公寓产品主要被选择为员工人口集中、通勤距离短的区域。 因为这个新兴产业凝聚的城南优先。 另外，对于以投资为目的的购买者来说，城南公寓的诉求旺盛，后期的迅速发展空之间也很大。

根据锐理数据，今年公寓成交量最高的6月，航空空港、东升、大源等平板公寓成交量靠前，城南项目魅力普遍较高:在公寓单成交面top10上，蓝光空

从面积段的喜好来看，小面积、低价的公寓很受欢迎。 锐理数据统计了过去两年成都公寓产品各面积段的成交数据，70㎡以下的公寓成交面积最多，购买者的接受度明显较高。
.10-.9成都中心城区各面积段公寓产品成交面积(单位:㎡)

根据最典型的蓝光空港口国际城市的数据，在过去两年中，这个项目售出了3447套公寓。 其中，2612套为70㎡以下的户型，比为75.8%，是小面积公寓产品的“成交大持股”。

贰

产品优良。

市场营销不能拖后腿。

市场偏好也从侧面描绘了成都买家对公寓的偏好和诉求:城南+小户型。 像blu-ray空港口的国际城市一样，位于第一销量，既从城市南航空港口的地理区域和产品定位的精度中受益。

丰富成套产品的内涵

都城在城南高科技方面也比不上双流

在市场上想购买的公寓产品中，项目落位和产品设计是两个重要因素。 对以迁移为目的的购买者来说，公寓所在的地区组合与自己的指控密切相关。 对以投资为目的的购买者来说，所在地区后期的计划利益直接决定了产品的增值能力。

从数据的边缘来看，排行榜top10的项目中，城南占了6个。 其中四个项目位于高新区，两个项目位于双流区，但第一位是位于双流区的蓝光空港国际。 这个项目最初采购的非常重要的理由之一是空港口国际社区十年造城的成熟配套和城市规划带来的良好期待。

这两年空港国际城主推的是t-max公寓，这是蓝光“10年造城”计划的最后商业用地，迄今为止展示了260万方成熟的商业综合体。 作为最后发售的公寓，t-max可以直接享受周边商业综合体的利益，同时据统计，该项目周边1km的范围内有10多个学校，这样的教育资源目标密度在成都的主城青羊区和锦江区 其中，蓝光出资引进冠城七中(暂定名称)，承诺为所有t-max公寓提供学位。

另外，到目前为止，对地区内“短板”的轨道交通条件也在今年8月迎来了转机。 8月，蓉城市轨道交通第四期计划通过初审，该版计划中空港板有8号线、10号线、19号线、30号线、33号线5条路线的10多个网站。 目前，8号线正在建设中，预计年内开通，珠江路站接近空港国际城市，同时该网站后期将成为8号线、30号线、33号线的换乘站，枢纽站将再次提高蓝光空港国际城市的价值。

切断热点的爆炸流量。

花式营销补助金爆款公寓

我有一套好的公寓产品。 我需要更好的时机。 如上所述，过去两年，公寓市场在“515新政”前后表现出上升和稳定两个优势，在不同市场的大背景下，好的产品+好的营销可以创造更具爆炸性的项目。

今年第二季度，成都公寓市场成交平均价格上涨到近年来的最高点，公寓的诉求旺盛。 之后，买家的兴趣转移到住宅市场，公寓市场的价格稳定。 蓝光空港口国际也在这个时间节点前后，发挥了明显不同的玩法:新政前趁热打铁积极推送，新政后花式营销收割了流量。

今年8月和9月，空港口国际发表了3项人气活动。 抖音挑战，电音派对，“螃蟹有你”。 其中，抖音挑战的#来空港擅自#话题阅读量达到170万，成功地剥夺了9月份的“螃蟹有你”联动饥饿或中秋节的市场关注度。 这三个热点的营销活动给空港口国际带来了大量的流量和关注。

除此之外，不仅仅是城南，以前传到主要城市的重点商圈也是人气公寓产品的诞生地。 实际上，优良的地域价值、明确正确的产品定位、适时的营销方法等是本周期公寓销售面积top10项目的共性，加上控制时期的特殊市场环境，共同拥有成都公寓市场两年的“亮点时间”

现在限制还在继续，后期的公寓产品还有一定的市场和机会。 确实，将来的购买者会继续接近企业品牌的开发者和资源丰富的项目吧。 借此机会，住宅企业可以按现在的行情发货，最后一季度可以点燃今年的业绩。

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