“居住让位，社群上位 解析豪宅会所背后的运营逻辑”

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与交通、教育等硬性指标相比，会的某一套楼盘似乎一直有无的存在，“增加一分不多，减少一分不少”。 但是，随着人们居住诉求的提高，会所的功能正在发生变化:由于简单满足人们的物质诉求，已经成为特定人群特别是高网民的商务交流、信息表达交流、健身娱乐的最佳场所。

围绕这个相互交流的平台，为实力同等、文化背景相似、兴趣相投的人们创造了“家外之家”。 “居住让位社区上位”，园区会对我们的生活模式产生潜在的默契化影响。 和，

会所一词是舶来品，本来是指英国上层社会民间社会的交往场所。 这个会所的装修非常精致，除了古香古色的房间和美丽的装饰之外，会所内还设有书房、图书馆、茶室、餐厅和娱乐室。 除定期组织社会交流活动外，还为会员提供饮食、银行保险、联系、联系等各项服务。

据易居研究院公司的研究中心介绍，国内现在所有的会所都有四种。 分别是高尚的会所、城市会所、都市近郊会所、郊外会所。

其中，豪宅会所属的高尚会在高尚会和都市会的面积、外观、设计上有明显的差异。 以嘉御庭为例，这个项目会嘉御会由梁志天设计，总高三楼，面积3600平方米，各楼有独立空之间的主题。 项目内有恒温天幕晶游泳池、la vie健身中心、咖啡读书室、espace餐厅等。

与其他类别的会所相比，豪宅侧重于生活乐趣。 例如，除了游泳池、健身房、spa馆等通常的项目外，还有咖啡座、室内高尔夫练习场、壁球馆等设施。 以世茂滨江花园为例，仅四个会所之一的“热带风情”就有“钢琴酒吧”、“多功能厅”、“舞蹈室”、“美劳室”等11个功能间。

值得观察的是，会场罕见地设置了室外冲浪游泳池，据代理租赁业务的丽兹行中介张岭介绍，沙滩迷上了外籍业主和周边大楼业主。 这表明，会所项目的多少在一定程度上受到所在客户群体费用能力的影响，世茂滨江花园会所会员的年卡最低从7800元/人开始销售，最高可达39800元/户。

更重要的是，高尚的住宅会和豪宅会在功能上给业主带来的体验也是千差万别的。 简单来说，城市会所通常是室外游泳池，高尚会所大多是室内恒温游泳池。 前者的月运营费通常为1万元，后者的月运营费达到10万元。 两者的费用相差10倍，给会所带来了不少运营压力。

产权和利益的考试

事实上，在光明的外表下，豪宅会依然面临着产权和利益等、存在了一段时间的更棘手的问题。 万科营销管理中心市场研究部的《社区会研究报告》显示，在当前社区会的三大困境中，产权模糊居第一位。

据了解，在社区会所(包括豪宅会所)，开发商、不动产和业主发生了麻烦。 年南都报道了一个例子:深圳某豪宅小区会3年不开放，声称对业主进行“改造升级”，但业主们后来发现开发商打算转让会。

据该报纸报道，业主担心会所转让后会有小区外的人进入，感到不满。 另外，业主说自己当初的职业生涯是看到了小区的会所(即使那个小区比旁边的小区高)。 各种各样的不满不断，之后发生了冲突。

根据《物权法》第七十三条，“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用的房间，由所有者共享。 ”。 但是会所是否属于“其他公共场所”还不确定。

经营赤字是豪宅会面临的另一个问题。

根据上述报告，广州、深圳、北京的园区会过半数出现了赤字。

一般来说，豪宅会的会费和会员的日常支出是会所的第一利益方法，但即使会所决定的价格很高，也不一定能平衡账本上的收支。 据某豪宅会的经理介绍，会所建设时投入的资金很大，但因为是会员制，接待的人非常有限，所以很多会所都损失了。

对豪宅会来说，隐私本身具有两面性，另一方面，很多业主属于高网民，受到隐私的重视。 另一方面，隐私带来了会所的封闭性，不能扩大会员基数，受益当然是课题。

“中国房地产金融”记者在上海实地调查了三个豪宅会，其中两个拒绝提供任何消息(包括最基本的、会所硬件和服务的消息)，其中一个会所的员工说:“会所只有国内外，所以把消息 提供新闻的唯一会址是半开放制，既有业主会员，也有非业主会员。

这带来了豪宅会是真的重视盈利性，还是隐私的权重非常高，想牺牲利益的问题。

社区经济的崛起

上述豪宅会经理表示，即使开发者(或房地产)损失了，希望在维持高隐私的同时继续经营，这是对建立高端社区的期待。

高端(明星)业主给豪宅带来的企业品牌效应直接有助于销售。 一位豪宅销售员说，每次谈到潜在客户中的明星老板时，对方的购买欲望都明显提高。

根据上海翠湖天地御苑会为“中国房地产金融”提供的消息，“游泳池干净大气，很多明星都录用过。 例如，nba球星詹姆斯·哈登在中国旅行中采用了(也采用了我们的篮球场)。 姚明在受伤康复期间，采用了我们的健身房和游泳池。 ”。

豪宅会确立了高端社区的构想，不太复杂:使用硬件和服务或社区内的现有资源，越来越多的高端(明星)业主加入社区。 社区成立时，经济效益是自然的事。

经济学专家谢晶说，在“中国房地产金融”中，一个社区成立后，如果它活跃，就可以实现相应的社区经济。

这个道理在豪宅会这个行业中也成立。 例如，社区每周在会所举行派对，场所的录用费和相关交易，都是其经济利益。 豪宅会的会员是天然的高纯属性，社区经济的溢价空之间更大。

谢晶说，社区运营的最小单位是活动。 “举办有参加感的活动的同时，定期举办对社区运营者来说是非常重要的商业复印件。 ”。

记者在实地调查过程中，关注了某豪宅会的活动日程表，其中比较了小音乐会、瑜伽课、插花课，以及孩子的活动和训练。 换句话说，儿童教育已经成为聚集豪宅会这个社区的重点之一。

“聚集社区既是有趣的兴趣爱好，也是经济好处、商业需要，还是空之间。 ”。 谢晶说。

另外，所有者购买豪宅后，将豪宅改造成了个人会。 这样的信息屡见不鲜。 由此可见，高网民的社会交流诉求很大。

根据某豪宅的销售，豪宅会吸引潜在业主的除了硬件和服务之外，还具有社会交往属性，据说“看起来像高端大气，所以招待朋友时很出色”。

组织社区是开发者(或房地产)实现赤字盈余的方法之一，但真正扭转豪宅会的困境，改善经营，细化运营是更好的方法。

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