“空铺6年坑惨投资客，揭秘深圳湾商铺难租难卖真相”

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六年过去了，曾经创造48万元/平方米天价的深圳湾《店王》依然空着。

“敷王”周边、深圳湾地区的很多街道店也冷门，部分地区商店的开业率不到一成。

年左右购买深圳湾商店的投资者们还在极高空安置率和极低的收益率之间挣扎。 他们的“一叠三代”梦想，恐怕要等几年才能实现吧。

放置200米街区空割，“铺王”也做日光浴

深圳湾地区许多豪宅项目中，商店空设置率最高的地区是三湘海尚北侧沿着东滨路设置的一排街道店。 三湘海入伙已经8年了，这一系列的总长只有约200米的街道店开张，其中包括1家以外的以销售为主的必胜住宅，剩下的90%以上的店依然放在空。

工作日下午5点左右，街道店附近几乎没有行人，楼下可以看到最活跃的身影，只有保安哥哥和那条狗一个人。

而且，在三湘海尚南侧的赛湾华府，同样设置了很多街道店空，但那个商店销售中心没有开店，也没有装修，租给了业者。 给挂在墙上的店铺打电话销售电话后，同一个开发者在另一个地区的另一个项目的销售员进行了应对。 这个销售人员说，这个电话已经转移到所在的项目上了，赛湾华府商店的销售情况不清楚。

除了很多街店，三湘海尚和曦湾华府建设了内部商业街，在商业街的内店租赁情况也同样不理想。

年，赛湾华府边缘角落有一家35平方米的商店，曾以48万元/平方米的单价出售，创下了当时深圳西部的“店王”记录。 与这家“铺货王”上市的其他店铺相比，平均价格也达到了17-20万元/平方米。 至今，这家天价街店仍在空着。

据报道，当时深圳湾地区商店的价格已经“公认虚高”，离正常租金收益率太远，有些银行对这些地区商店的交易停止放贷，或者至少收紧贷款条件:贷款只贷款三成，利率

据附近的q房网经纪人介绍，现在深圳湾地区的豪宅商店，销售和租赁都很困难。 周边的主要是住宅的中介，不轻易接触商店的买卖和租赁生意。 业主想租自己的店，先自己在门口打电话。 有点业主挂盘销售，没人问津。

与2009-年30-40万元/平方米以上的高价相比，现在业主的低价低得多。 据该经理介绍，当时价格高的店铺，现在的销售价格往往不到当年的一半，在很少的网站上销售10万元/平方米左右的超低价格店铺，折扣率超过60%。

周边项目刚集中入市时，大面积的空铺现象已经出现。 大批业主争夺少量租客，初始租金水平也再次下降。 高价购买商店后，希望至少800元/平方米/月租金的业主们必须降低心理预期，最终也有必须接受100月左右的超低租金的部分，租赁期限可能长达5年。

当时，投资者们认为，前两三年，最多熬过五年，周边大楼的入住率提高，配套成熟后，空的铺垫现象得到缓和，租金也相应上升。 虽然近十年过去了，有点店铺的租赁水平确实达到了200-300元，但是相对于当年购买时的高价，投资者们的收益率依然很低。

年，以20万元的单价购买深圳湾某项目街店的投资者，在空铺设1年以上后，以低于100元/平方米的超低价格租赁，今年租期届满，与租客持续协商租赁。 据他说，按照现在的行情，即使租赁成功，租金也不超过200元，收益率不到1.2%，与他心中4-5%的“及格线”有很大差距。

原因1 :大楼的入住率太低了

据附近中介称，三湘海尚等深圳湾豪宅入团已8年以上，入住率一直不高，部分楼盘至今不到5成。 据现场注意，深圳湾附近的行人人数明显少于其他成熟区域。

在已经开业的店铺中，除了房地产中介以外，饮食和美容整形等社区服务很少，连便利店都极为罕见。 这种诉求大、对人流要求高的商业模式一般在成熟的社区不缺席。 但是，在三湘海尚、赛湾华府附近找到便利店并不容易。

有人认为，深圳湾学校等周边中小学建成后，将吸引更多的顾客常住在地区内，人口增加后，商店空的问题可能会得到缓解。

原因2 :店铺占有率太高

根据项目备案新闻，三湘海尚项目可销售面积为184726.57平方米，其中商业32997.34平方米，占17.9%； 湾华府项目规模较小，但在可销售面积中商业占有率达到22.3%。

平均约20 %的商业占有率，不仅仅是华侨城和红树湾等其他豪宅区内的项目，还远远超过了大部分普通住宅社区。 豪宅产品本身户型大，家庭数量和居住人数相对较少，对沿街商业的控诉很低。

另外，为了消化这样大规模的商业面积，开发者必须在项目周围设置街道，还计划了大量的内部住宅。 与街道商店相比，里面商店的人流少，只能用更低的房租来吸引租客。 湘海尚项目唯一的几个内敷租户中，有几个小投资和贸易企业，租用内敷作为办公室使用。

理由3 :与市政计划没有联系

前面提到的三湘海尚北侧沿东滨路设置的一排街区是深圳湾地区空铺设现象最严重的地区之一。 这家200米长的街道商店，开业率在10%以下。

实际上，作为做“开店生意”的临街商业，这里的街坊有严重的先天性问题。

商店和主街东滨路的人行道之间有大约15-20米宽的绿化带。 受深圳水土养育的市政绿化植被，其中树枝繁茂，浓荫蔽日。 站在人行道上看着三湘海尚，原来很远的街道店，像隔着丛林一样发呆。

另外，在三湘海尚、曦湾华府的西侧，是深圳湾区域内重要的购物中心宝能太古城。

两个项目和宝能太古城之间有景观河，河道本身和沿河道路、绿化带共计约60米。 河道西侧与宝能太古城相邻的商店出租率高，人流大，但东侧的社区街区在视觉和物理上都被完全分割成聚集在人流中的购物中心，成为相邻但无关的两个独立的人。

类似现象不是一个例子。 在深圳，“大规模”的市政设置经常与街道商店所需的“小规模”发生冲突或矛盾，特别是严格计划的新兴地区。

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