“2017，成都可能成为西部第一个高房价城市”

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本文是微信公共平台上第一个:房地产八卦女。 文案是作者个人的观点，不代表网络的角度。 投资者据此，风险请自己承担。

文|地产八卦女

郑州，我们接下来谈成都。 最近玉林路居酒屋(准确地说是玉林西路)特别火，主要根据赵雷的歌。 确实，成都可能是全国最典型的“网红城市”。 那个促销电影是“来了就不想离开的城市”，完整地概括了这个休闲文艺的气息(我读大学的时候，老师把这部促销电影作为广告案例向我们宣传了)。

成都的房价也笼罩在这种小资文艺的生活气氛中，似乎无法前进了。

但是，真相是这样吗？

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东高，南富北乱

根据星子最新的踏板数据，成都年1月的平均价格在1万1左右，比较贵的楼盘大多位于高新技术产业开发区、青羊区、锦江区，但平均价格也在2万左右。 去年，成都和长沙一起在8月迎来了涨幅，但很快偃旗飘扬，平均价格上涨了1000平方米左右。
成都市中心年1月平均价格

成都是典型的环状布局城市，以天府广场为中心，资源集中在中心城区，这与北京相似。 但是，房价的热点一直呈现“东穷西贵，南富北乱”的格局。

东穷:以前是工厂，随着中粮、万科、仁恒等开发者的上传，特别是在春熙路-盐市口商圈、成都国际金融中心( ifs )推进，现在发生了很大的变化。 比如天府门廊的攀成钢板，已经成为高端。

西贵:成都西边有青羊宫、文化公园、锦里、宽窄巷子、武侯祠、百花潭公园、杜甫草堂、浣花溪公园、金沙遗迹、清水河等，自然、人文环境很好。 成都最纯粹的居住区域双楠也在城西。

城西一套也比较齐全。 例如，双楠的伊藤是世界上伊藤销量最高的店。 中粮食大悦城，龙湖金楠天街引领成都时尚潮流，人流很拥挤。 另外，城西离成都双流机场很近，交通非常方便。 因为这里的房价总是有点高。

北乱:因为列车北站、荷塘等小商品市场，流动人口很多。

南富:玉林路、人民南路、神仙树、桐梓林一带娱乐饮食等商业迅速发展，道路两旁华灯和高楼林立，形成成都最美的街道，这里是成都最早的新兴居住区之一，许多有钱人住在这一带，美国领土 现阶段，天府新区、高新技术产业开发区金融城cbd计划，以天府大街为中心轴线，房价成功占据高位。

注:在成都很多买家的观念中，“东穷西贵，南富北乱”是应该遵循的大体。 郑州也有同样的结构:东富(郑东新区)、西穷(棉纺厂、电缆厂)、南污(仓库物流区)、北乱(城中村凝聚)。 北京早年也有“东富西贵，南贫北贱”的说法，但由于北京全面上升，这个说法不成立。

近年来，随着经济的迅速发展，这种结构逐渐变得模糊，但依然显得粗略。 由于北乱和东穷，在成都的统一环路中，成华区、金牛区有明显的价格凹陷，这里部分三环内的房价(平均价格1万左右)还不到成都南部高速周边的房价(平均价格1万5千左右)。

洞回到凹坑，成都楼市与长沙、重庆、贵阳、西安、太原齐名，但老实说，成都的房价已经不低，2万以上的楼盘已经很多，3环内的1万5千6千美元是普通价格。

成都楼市表面上略有上升(过去两年平均只上升了1000 )，但实际上，很多市中心和南城的楼盘都在悄然上升。 三环和卷城高速内巨大的土地和新房供应，大大降低了成都房价的平均价格，反而给人一种成都房价不会上涨的错觉。

例如，高新技术产业开发区金融城的中海城南华府的年新房为11000多家，年平均价格为14000清盘，到去年二手房价格上涨到22000。 相反，温江、双流、龙泉的房价可能三年没怎么变化。

成都楼市的问题是，过去一年全国楼市激增之际，为什么整个城市没有高涨？

成都的房价有可能每年涨价吗？

2

人口、城市建设区面积与gdp

杭州、长沙、成都分别是中国东部、中部、西部最轻松的城市的话，从人口、城市建设区的面积和gdp指标来看，成都的房价应该一直在杭州的范围内。

年最新城市gdp数据显示，成都拥有12170亿gdp，人口1500万。

成都人口众多，市区建设面积不大。 因此，成都市区的人均密度其实比中国其他省市相对大。

那么，为什么成都的房价去年没有发生大幅度上涨呢？ 从房价收入比水平看，成都是中国5个低房价城市(重庆、长沙、西安、贵阳、太原)平均收入最高的城市，超过天津、武汉，接近南京、广州，平均工资达到4600元。
所以，从房价的收入比来看，成都人也不是不能买房。

3

城市化不是房价暴涨的理由

在所有打印媒体的投稿中，成都人都说“重视生活质量胜过一切”，但拥有这样庞大的人口基数，坐在长沙的几乎两倍人口中，多少人都能买到。 城南高新技术产业开发区的安静涨幅，是证明。

老实说，我不认为成都人文艺的生活习惯可以住在家里。 在四川眉山也发现了张献忠江口沈银的童谣，所以被告知买房子:石龙对石虎，银万五。 谁知道，买成都府。

看。 如果钱有一百万五千万，我就去买成都府。

这是买房子的问题，因为成都其实是个声名狼借的城市。

其实成都的房子不是没人买，而是说明房子太多了。 换句话说，成都府，买不起。

你为什么这么说？ 单纯从成都的人口流入状况和市区建设面积来说，成都的房价一定是懒洋洋的暴涨。 但是，我们无视了非常重要的指标——容积率。
这一切将从2006年开始。 2006年1月，成都市规划局在成都市委书记李春城的指导下，制定了成都向高密度快速发展的纸质计划——

向高度方向紧密快速发展，向东向南迅速发展。

“年前，为了应对未来高而密集的城市形态，从今年开始，基本上不再批准多层以下的房地产项目。 提高土地开发兼容性，提倡土地混合采用，开放城市规划高度限制，航道空限制高，此外，鼓励城市建筑200米、300米高度建设，向高度、密度、生存方向迅速发展。 》是2006年，担任成都市计划局局长的李家松描绘的未来成都“高密度”的城市远景。

高密度方向性的明确也出现在土地拍卖中。 2006年1月13日，在成都第一次国有土地采购权拍卖中，3号地的容积率达到7.0，蓝光和骏以1230万元/亩的天价竞争。

之后，容积率2.0以下的项目迅速退出新商品房市场的容积率4.0以上的住宅项目成为市场的主力，对于个别住宅项目的容积率达到8.0左右的同轴上的城市综合体项目，容积率超过10.0是家常便饭 可怕

直到高密度，成都商品房的容积率通常没有达到4。 (这个高密度政策一直持续到李春城落马后的一年，容积率3.0成为成都的主流)。

与此相对，北京即使是天通苑这样的低级密集楼盘，容积率也保持在3.5以下。 整个北京市，还有上海、广州、深圳等一线城市，容积率项目超过3。

因为高容积率，成都的房子密密麻麻，虽然市区面积不大，但比北上广深能得到越来越多的人居空之间。 所以，现在的成都已经进入全面改善时代，有些高密度的旧楼在市中心也没人买，宁可城南的大户型单价都比小户型高。

成都的低房价和为低房价交换的闲适小资生活，可以说会牺牲住宅的质量。 成都的房价与长沙(代表大楼的北辰三角洲)、贵阳(代表大楼的花果园)、西安等城市一起，走上了与北上广深不同的道路。

你重视居住质量还是日常生活质量？ 遗憾的是，北上广深的低容积率政策，表面上想要维持居住质量，建立“花园城市”，但不能提供越来越多的住宅，在汹涌的城市化之前，房价越来越高，用同样的钱购买的房子越来越小，居住质量相反。

成都的低房价和低房价带来的高生活质量，不能说都是李春城高密度决定的原因，但多少有些。

那么，李春城为什么要多次采取高密度政策呢？业绩需求和高楼带来的满足感(成都在高密度之前，高层和超高层建筑很少。 因为这座李春城觉得成都缺乏作为西部第一大城市的大气)，我真的找不到第二个理由。 成都2000年有1110万人口，城区面积210平方公里，是现在的三分之一。 到了年，人口膨胀到1500万人，成都市区还有很多可开发的土地。

以年-年为例，成都土地成交面积在变化。

成都的土地成交面积为2653.72万平方米，比上年增加54.63%，年成都的土地成交面积为1716.19万平方米。

相对于其他城市同期土地的成交面积，成都、郑州和天津是罕见的几个土地大师。 (重庆是特例)

也就是说，年北京+上海的土地成交面积等于成都，年北京+上海的土地成交面积只是成都的一半……。

现在，成都市中心几乎没有新的土地供应(主要依靠旧城改造)，但成都和北京上海不同，在上海北京的四面八方关闭，成都周边的温江、新都、英县、龙泉、华阳等卫星城市依然有广阔的可利用地

年4月，有了很受欢迎的文案

春哥(李春城)和他对成都的伤害。 文案批判了李春城从05年开始的高密度成都政策，称这个城市“永远失去休闲”。

我的看法正好相反。 正因为有高密度政策，成都才能在离地区近的地区建房，控制房价，减轻购房压力，拥有越来越多的休闲时间……正因为有高密度政策，成都才不会浪费大量宝贵的平原肥沃土地， ……

在这一点上，低容积率是有钱人的利益，高容积率是没钱人的利益，是日常生活质量追求者的利益。 遗憾的是，在北上广深领先的中国大城市追求最大限度地满足有钱人而不是没钱人。 (率先进行所谓的“低端人口”的清扫。 殊不知，正因为“低端人口”增多，面向大众的服务才会越来越有竞争)。

因此，八卦天后从成都这个城市领悟到了一个道理:城市化不是房价高涨的理由。

创造高容积率要求迅速发展，成都长沙等低房价城市已经出了表率，但尽管有不能的成分(例如长沙，对于供给过剩的土地出让，北辰三角洲的开发者必须创造高容积率要求“薄利多销” 成都随着年废除高容积率政策，成都再次进入了高房价路线。 从那以后，成都很可能成为西部第一个房价高的城市。

4

西部大开发与汶川大地震的副作用

成都的房价在接下来的几年里有可能上涨吗？

三环土地的大量供应，从过去留下的高密度楼盘来看，成都现在的房价钱局只能停留在核心地区楼盘的小幅上涨，郊县地区的房价停滞的地位。

但是，在全国范围内，成都仍然有机会实现翻船，与武汉楼市齐头并进，超过武汉。

你为什么这么说？ 首先，成都的城市功能和快速发展条件决定了成都凝聚人口的能力。

作为西部科技、商贸、金融中心和交通、通信的枢纽，大量的新闻流动、资金流、物流、技术流动、人才流动等聚集在这里，一定会带来更多的人口聚集。 随着城乡一体化的推进，大量人口迁移到成都，他们也将成为新的城市居民。 比如达州，自贡，南充，经常一个家庭在一个小区买很多套。 打工的四川人和投资者也对成都房价的一大特点感到满意。

其次，从历史沿革来看，成都是目前几千年来城市地位的最高峰(上次刘备在成都称帝时，成都与洛阳、南京并列)，而且一直在成长，直到今天成为国家中心城市，稳定了全国北上广深以外的二级城市的位置。

对此显然是武汉。 武汉城市最繁荣的是20世纪30年代至40年代的战争时期，特别是在班沪会战、南京沦陷后，武汉成为中国的抗日中心，成为中国唯一的内陆政治经济文化中心，也是城市整体历史地位的最高点。 整个20世纪，武汉基本上是中国的一级城市，北京、上海、天津、广州、武汉。 只是改革开放后，国企下岗潮将武汉的城市地位降到了千丈，达到了中国的三线城市水平。

成都在快速发展之初进行了非常成功的计划和快速的发展，直到武汉近十年来的复兴，韩蓉两城的实力终于接近了。 但总体来说武汉是守成者，成都是新兴城市，面对老牌城市有巨大的舆论特征，成都文艺小资青年也非常多。 但幸运的是武汉不是普通城市，以前传下来的工业、教育、文化、医疗卫生等行业有着雄厚的基础，依然领先于成都，同时终于在光谷获得了创新力的爆发，暂时领先成都一局。

成都的兴起可以说是天时地利人和的结果。 过去和现在三个政策很重要。

第一个是始于2000年的西部大开发政策，使成都成为直接省独的城市。

成都最初没有武汉的工业教育文化医疗基础，但在西部大开发的政策指导下，大量的工厂和学校迁到成都，奠定了成都未来快速发展的基础和城市的核心实力。 比如，成飞和电子科技大学就像成都的潜在引擎。 而且，国家投入大量的基础设施建设费，即使成都有完美的环状线交通和机场设施，也惠及参与建设工程的四川市民。

其次，在西部大开发的政策红利下，在成都招商方面取得了很大的成功，使成都的商业严重过剩。 多个二三线城市难以引进的投资，如华润、九龙仓、太古城的投资，使成都成为中国顶级商品使用的高端城市。

第二个政策是2008年汶川大地震后的合作政策。

汶川大地震给四川省带来了巨大的损失，全国提供了巨额的财政补贴和金融援助政策，灾后重建带动了大量的基础设施改善，使原本不太受影响的成都一跃成为今天全国十大城市的中流砥柱。

这样的援助政策，在全国非常少见，成都市也由此拥有巨额资金进行城市扩张。 围绕成都的其他县市也因震灾后的复兴改善了其他省市没有的生活质量。

第三个政策是年习大力提出的一带一路政策。

只要通过南亚和东南亚市场，成都就会成为中心节点。 成都为什么会成为全国第三大机场城市？ 由于成都的特殊地理位置，决定了其特殊地位。

成都楼市也随着这些政策的效果而缓慢上升。

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文案来源:微信公共平台房地产八卦女