“1990年日本房地产泡沫真正原因：日政府和央行在这三点上的失算！”

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本系列复印系统阐述了日本房地产30年的经验。 这是系列第一次，系统回顾了90年代日本的房地产危机。

第二篇、第三篇阐述了二十世纪末美国资本和亚洲资本在日本“购买”。 第四篇介绍了日本房地产市场复苏过程中的风云人物独立am。

最近，在国内房地产市场再次引起担忧的日本，德国银行房地产分析师的报告显示，日本楼市在今后2、3年有可能暴跌20%，动摇了市场的神经。

说到日本和不动产，很多人会想起1980年到1990年之间的日本房地产泡沫。

房地产泡沫的产生和发酵通常是国民和公司不合理的投机行为的重要原因，但政策制定者的谴责是不可避免的。

据笔者介绍，日本政府和中央银行在过度货币缓和和财政刺激、过度房地产融资控制和过度不良债权解决这三点上的失算，是1980-90年日本房地产泡沫和之后大萧条的主要原因。
1990年左右日本房地产销售新闻。 从东京中心区千代田区的一号町到六号町是日本最高级的住宅区之一。
30年后，同一栋楼楼上同一户型的售价为1.7亿日元，仅为1990年的9%。

过度的货币缓和和财政刺激

1985年9月22日，广场协定签订后，美日汇率在1985年1美元到250美元之间开始腹泻，同年11月跌破200。 这超出了日银的预期，导致了以出口为中心的日本制造业的业绩恶化

为了活跃经济，日本中央银行从1986年1月到1987年2月，将基准利率(日语中称为法定利率，指日本中央银行对金融机构的借款利率)从5.0%降低到当时历史的最低2.5%，一直持续到1989年5月。

美国指出日本内需力量不足，因此，1987年5月制造业开始恢复，日本政府在基础设施建设等方面追加了6兆日元的财政预算。

(当时)由于超低的政策利率和空前的建设热潮，过剩的资金流入房地产市场，银行、证券甚至通常的公司开始了房地产投机行为。 “土地不会下跌”的神话让人们放心购买，然后日元升值让日本投资者买下了世界。

过度的货币缓和和财政刺激的原因是，1987年10月19日纽约股票市场的黑色星期一以后，以美国为首的国际压力，内部有当时的日本银行法下日本中央银行薄弱的独立性和财政政策给金融政策带来了很大的压力

1990年3月27日，在房地产持续高涨的几年后，管理日本财政的最高机构大藏省( 2001年分割为财务省和金融厅)终于采取行动，对金融机构发出了限制金融机构向房地产领域过度融资的行政指导。

大藏省有两个要求。

首先，金融机构对房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率，即总量限制

第二，金融机构必须报告房地产、建筑、非银行金融三个领域的融资情况，即三个行业的管制。

其实，这个政策发表后，批判政策力量不足的舆论占了优势。

真的从1992年到1993年，日本注意到了冷却房地产市场的药的效力太强了。 房地产企业资金链断裂，房地产企业倒闭浪潮出现的资产价格暴跌，很多投资者入狱。 被严重破坏体力的银行减少了设备投资需要资金的实体经济，日本进入了长达20年的经济衰退。
日经平均股价、基准利率、美日汇率趋势

1989年12月，日银理事福井俊彦( 2003年日银总裁)对采访对1990年的日本经济充满信心。

“一句话，日本经济没有以前好了。 世界要求我们的经济转向内需型，我们做到了，还做得很好。 经济状况如此良好证明我们日本的经济体制非常强。。 ”。

(一句话，经济上来说，绝对顺利地说。 ㊣㊣，，59 8306； 83383383383383383383383383383383383312938306； 8338306； 833838306； 8312938306； 8393129393939306； 的1293

现在看看这句话。 多么讽刺啊！

太晚解决不良债权

从1992年到1993年，专家们预言房地产市场触底，之后的房价不断创新，接二连三地打了个照面。

金融机构积累了对不动产的不良贷款，92年3月期为8兆日元，但97年膨胀到了100兆日元。 金融机构的资产负债表受到严重打击，融资能力大幅下降，影响了实体经济的设备投资，成为未来日本经济复苏的枷锁。

本来大藏省可以选择向金融机构出资。 但是，当时的舆论由于对靠税金拯救高收入的银行职员的批评，大藏省没能使用这样迅速有效的做法。 而且，90年代初，大藏省的方法是什么都不做，之后的措施也没有结果。

在2001年的g7会议上，各国敦促日本尽快应对不良债权问题。

2001年4月，小泉纯一郎就任内阁总理大臣，通过其强硬手段从根本上处理了不良债权问题。 从这90年开始，已经过了10年。

据统计，1990年房地产泡沫破裂产生的不良债权共计200兆日元(年日本名义gdp为500兆日元)

结语

在30年前那可怕的日本房地产泡沫中，有多少人一生的积蓄消失了呢？ 之后出生的一代日本人在经济衰退中长大，渴望大企业的稳定，缺乏挑战精神。 危机不仅给国民财富带来了损失，还影响了一代人的精神方面。

这样的危机，对每个国家来说代价都太大了。

副本来源:微信公共平台人民币交易与研究