“刘晓博：深圳楼市，可怕的真相！”

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随着管制政策的制定，过热的一线城市楼市开始降温 这个上涨行情是从深圳率先开始的，但遗憾的是，直到今天很多人还不知道。 深圳维尔市发生了什么，接下来会发生什么？ 通过重要数据的对照研究，我的结论是深圳楼市有冲击性的特殊性 不管将来的政府出台什么政策，深圳楼市都会发生重大的事情吧 通过北京和上海的对比，让我们看看深圳过去十年多发生了什么 一、深圳的实际人口与北京上海相比从人口规模来看深圳36年前几乎是从零开始的 但是到了年末，深圳的实际生活人口已经接近了北京上海这两个特大城市 深圳还没有发表年统计公报，这个复印件只能取得年和之前的数据 官方公布的常住人口数字是年末上海2426万人，北京2152万人，深圳只有1078万人 但是应该说三个城市义务教育阶段的在校生人数分别是上海123万人、北京112.8万人、深圳105.7万人，深圳的实际人口已经非常接近北京上海。 对此，深圳政府也不否认。 第一领导人最近公开承认深圳的实际管理人口超过2000万 年的数据显示，当年的小学生招生人数，上海16.34万人，北京15.3万人，深圳16.25万人 也就是说，深圳小学生的技能数量已经超过北京，接近上海，显示出深圳强劲的人口增长后劲 但是深圳的城市面积只是上海的三分之一，北京的八分之一 二、深圳商品住宅供应量据可怜熟悉深圳楼市的人所知，由于土地面积狭小，深圳商品住宅供应量长时间小，每年的开工面积和竣工面积与中山这三线城市一样 以下数据非常令人震惊，显示了2000年以来北上深三大城市商品住宅竣工量:北京上海深圳竣工商品住宅面积一窥表(单位:万平方米) 30836 7057注:北京2000年、2001年和2004年商品 也就是说，在中国城市化高峰期间，北京新建了2.6亿平方米的商品住宅，上海建设了3.08亿平方米，人口增加更明显的深圳只建设了7000万平方米的商品住宅 深圳的合法住宅供应量仅为北京的27%，上海的23%！ 深圳不同于北京上海，是一个全新的城市 到2000年的20年间，该商品房的供应量应该不到最近15年的一半 因此，深圳商品住宅的竣工总面积在1亿平方米左右，这些年陆续上市的政策性住宅也一定不容易超过1亿5千万平方米 上海、北京的合法住宅库存大约在7亿平方米左右 从2000年到去年，深圳小学生的数量从31万人增加到79万人，增加了155%。 实际人口增长一定比这个速度快 根据现在官方承认的“实际管理人口2000万人”的推算，过去15年深圳的人口增加了1200万人 但是，这15年的新商品住宅面积只有7000万平方米，按人均20平方米计算，只能容纳350万人 那么，流入深圳的外来人口住在哪里？ 答案是，大部分住在非法建筑里。 平民( 603883，是股票吧)的习性被称为城中村、小产权室 但是深圳政府不承认深圳有所谓的小产权室 深圳有多少非法建筑？ 官方说37万栋以上，约4亿2千万平方米 当然，4.2亿里有工业和商业家园。 年发布的《深圳市住房保障快速发展计划(―)》也证实了深圳商品住宅的短缺情况，根据该文件，截至年底，深圳市整体住房总建筑面积为4.09亿平方米，约810万套 其中商品住宅建筑面积1.02亿平方米，约110万套 也就是说，年底，非法建筑占深圳住宅总覆盖数的近八分之七 根据上述数字，深圳库存商品房的户平均面积在93平方米左右，其他住宅户平均面积只有43.8平方米(非法建筑多为小户型)。 加上近五年各类住房的增加，深圳的住房并不不足，但作为能取得住房生产证书的资产的合法住房却不足 三、可怕结论 上图:北上深三大城市，过去15年商品住宅竣工面积趋势图 注意北上深三大城市多年的商品住宅竣工面积，可以看到三大城市供应量减少的重要现象 这是因为国家抑制了特大城市生活的人口总量，土地供应量持续紧缩 但是问题是，中国的城市化道路肯定不是大中小城市的均衡迅速发展而是大城市化 只要给民众移动自由，大家一定会涌向中心城市 所以，长期以来，将来的北上深人口将会持续增加吧 也许有人会谈论上海一年的人口减少，但根据最近的日本人口调查，过去5年间日本首次出现了全国总人口减少，东京地区增加了35.4万人。 日本是城市化基本完成的国家，各城市间的公共资源相对均衡，但东京依然具有持续的人口吸引力 所以，深圳房价去年以来疯狂上涨，除了资金杠杆因素，更重要的是人口急剧增加，合法住房供应量一直在减少，而且很可怜(北京上海也存在这样的现象，只是这样的极端 如果这种状况不改变的话，深圳楼市会很重要的。 也就是说，继续上升，上天。 那时深圳的商品住宅成为全国富裕阶层的玩具，深圳大部分中低收入阶层寄居在违法建筑、军产室、城中村，长期过着租赁生活。 其实，这已经是深圳维尔市的现状了 于是，更大的变局即将到来。 违法建筑得到某种身份，在有限的范围内把交易推向市场吗？ 深圳市政府最近提出了在未来五年减少2亿平方米违法建筑的大计划。 其中大部分当然不是解体。 由于相关人员太多，太多，太杂，所以大部分都是给予某个身份，在一定范围内得到流动的权力。 那样的话，深圳楼市将面临独特的、史无前例的变局 5年减少了2亿平方米意味着什么？ 过去15年，深圳刚建成7000万平方米的商品住宅，现在一年释放的非法建筑有可能达到4000万平方米！ 也就是说，如果违法建筑不能流通，不能成为外来人口的“真正的家”，深圳的房价会继续上涨吧。 如果给予某流通的资格，对之前购买商品房的人来说将是重大的利益空，特别是原来关外的商品房 深圳金融体系的抵押物，都是昂贵的土地和房子，这个价格体系已经形成很久了 考验深圳管理者勇气和智慧的时候到了。 深圳的住房问题已经没有退路了！