财讯：中国房价何时会崩盘？

本篇文章2727字，读完约7分钟

文/本财经专栏作家杨红旭[微博]

中国房价什么时候崩溃？ 研究国际例子，结合中国国情，总结了以下四点中国房价崩溃的条件。 第一，住宅进入饱和阶段第二，房价出现泡沫。 第三，货币先放松再收紧。 第四，经济或金融危机爆发。 如果出现四个人，房价注定要崩溃。

中国房价什么时候崩溃？ 这是很多中国人，包括外国经济学家密切关注的命题。 近年来，“崩盘论”一直没有远去。 其中谢国忠很典型，叫嚣崩溃十年多了。 笔者一直反对“崩盘论”。 但这并不意味着中国的房价不会崩溃。 因为全球房价崩溃的例子并不少。 研究国际例子，结合中国国情，总结了以下四点中国房价崩溃的条件。

第一，住宅进入饱和阶段。 一个国家或地区的住宅市场有快速的发展过程或生命周期。 就像身体一样，青少年时代，疾病容易恢复的老年人生病就很可能倒下。 住宅市场的生命周期分为不足阶段、改善阶段、饱和阶段三个主要阶段。 一个身体大致分为青少年，30-60分为中年，60以上分为老年。

在住房不足的阶段，人们的居住条件很差，很多人需要第一次购买住房。 在住宅的饱和阶段，人们的居住条件比较好，没有必要购买现在的日本和过度。 不足和饱和之间是改善的阶段，很多需要买更好的房子。 这就像穷人到富人之间还有一个中产阶级。 从贫困到富裕，还有一个小康。

这三个阶段可以用人均住宅面积、人均卧室间数、人均住宅复盖数等三个指标来区分。 笔者在这里阐述一个指标。 1968年，日本的逐户住宅一套，以前可以称为不足阶段。 之后到80年代中期达到1.1套，可以说是改善阶段。 之后继续扩大，到2008年达到1.17套，可以说是饱和阶段。

现在，我国城市户均住房复盖数刚达到一套(按套住房分类)，全国预计一定会超过一套。 我国官方没有正确的数据，20多年没有进行住宅调查，但这么重要的事情一直被拖累着，政府真的很费解。 笔者推测，现在中国城市刚告别住房不足阶段，进入改善阶段，与日本70年代相似。 在住房不足的阶段，房价几乎不会崩溃，但在饱和阶段，可能性很大，当然必须具备其他条件。

另外，住宅市场生命周期的阶段性划分，表面上以人均住宅面积、家庭平均套路数等为指标，但本质上暗示包括经济增长率、人口总量和结构变化、城市化进程三个基本的推进因素 在住房不足的阶段，通常经济高速增长，人口红利扩大，城镇化率低于70%。 在住宅饱和阶段，通常经济低增长，人口红利消失，城镇化率超过70%。

与欧美日当年的历史数据相比，现在中国的城镇化率很低，人口红利在顶端很早，经济降速是正常的。 综合来看，三个基本的驱动因素决定了目前中国住房市场处于刚分手阶段，进入了改善阶段。 没有房价崩溃的基础。

第二，房价持续上涨，出现明显的泡沫。 这是房价崩溃的重要前提。 没有暴涨，暴跌也很难。 房价以年均10-20%的速度上涨3-5年就容易产生泡沫，极端情况下年均上涨50%。 例如，1987-1989年的日本，我国台湾地区，1991-1992年，1996-1997年，-年的我国香港地区，2004-2006年的美国，1992-1993年的我国海南省。

关于房价泡沫的定义标准，有很大的争论。 一般来说，如果房价在住房不足的阶段持续高涨，由于诉求旺盛，以自住为中心，所以很难产生泡沫。 如果发生在住宅饱和阶段，通常容易以投资的诉讼为中心发生泡沫。

从2007年到2007年、2007年、2009年，中国房价涨幅超过10%，但当时中国还处于住房不足的阶段，全国几乎没有泡沫。 但是，1992年至1993年全国房价上涨幅度超过20%，而且主要发生在海南、北海、珠海等少数地区，以投资投资投资诉求为主，可以定义为出现地区房价泡沫。

第三，货币政策从宽松转向突然紧缩。 货币政策的大转变常常是影响短期房价的核心因素。 连续几年货币大放水，银根大放松，经常促使房价上涨，助长投资投机之风。 政府经常无法承受房价的高涨，伴随着经济过热、股价的疯狂，但突然大幅紧缩货币后，有时会急剧改变投资的期待，形成踏入式的逃脱。

通常股价跳水，房价下跌，金融风险暴露，最后经济衰退。 从2003年到2008年，美国货币从松树变紧，房价从热到冷。 比美国更典型和极端的是日本，从1987年到1991年，货币疯狂放松，疯狂收紧。 股价和房价疯狂上涨，进一步疯狂下跌。 之后几十年，股价、房价、经济陷入了烂泥塘，苦闷不已。

从2008年4季度到年上半年，中国货币大涨，信用宽松，股价上涨，房价暴涨，经济指导下擅长的被称为“世界独秀，率先复苏”。 然后，去年10月进入增资周期，货币紧缩，但幅度不大，到去年7月为止增资了5次。 2004-2007年增加了8次资金。

因此，在全国没有明显的房价泡沫的情况下，这次货币的放松和中收缩没有使全国房价明显下跌。 但是，温州、鄂尔多斯等个别地区也可以定义为，2009-年投资投机疯狂，房价暴涨，泡沫明显，因此从下半年开始泡沫崩溃，至今房价下跌了3成到5成，地区房价崩溃。 但是惨烈程度远远不及当时的海南。

第四，经济和金融危机爆发。 一般来说，房地产是一国或一地区经济的支柱产业，房地产市场和经济之间注定相互影响，相互拉动。 少数经济危机或金融危机的主要原因是美国次贷危机等房地产市场的问题。 在众多经济和金融危机的原因中，房地产是参加者之一，不是元凶。 但是，经济和金融危机爆发后，房价经常下跌或崩溃。

1997年泰国爆发汇率危机，最终引发东亚金融危机，房价崩溃，香港也受害，2003年香港房价比1997年暴跌了近7成。 年欧洲债务危机爆发后，西班牙和爱尔兰的房价崩溃，累计下跌了45%。 过去20年来，我国经济虽然也低迷，但在最低迷的1999年依然有7.1%的增长率，没有发生经济危机，也没有发生金融危机。 如果将来我国爆发经济和金融危机，住宅市场进入饱和阶段，房价很可能会崩溃。

上面分别分析了四个因素，对房价崩溃的影响:第一，住宅进入饱和阶段。 第二，房价出现泡沫。 第三，货币先放松再收紧。 第四，经济或金融危机爆发。 其实，这四个要素之间也有很多复杂的内在联系。 4个中，而且具备的要素越多，房价崩溃的可能性越高。 如果出现四个人，房价注定要崩溃。 如果只出现一个因素，第四个因素导致房价崩溃的概率比其他三个因素大。

(本文作者介绍:上海易居房地产研究院副院长，中央广播财经评论家)

本论文允许作者独家采用本财经，请勿转载。 发表的发言不代表本站的观点。

(本财经主办的“元本麒麟论坛”将于年11月22日在北京jw万豪酒店举行，本次论坛的主题是变革和决定。 聚焦改革深水期的中国经济转型与挑战。 报名》，决定下一步，等你来！ ）