财讯：“闽八条”实属给楼市吃猛药

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文/本财经专栏作家杨红旭[微博]

“闽八条”充分反映了福建省目前急于紧缩的住房贷款，急于大幅度放松。 从大的意义上来说，福建省建设部门有几个“越位”，有些措施是合理的，可以走在国家前面，预先调整现有的政策。 但是有些措施动作太大，不值得鼓励。

8月8日，本财经由福建省住宅和城乡建设厅网站正式发表了《促进房地产市场顺利健康快速发展的若干意见》。 共计八条的文案，最近传说中的“闽八条”终于得到了证实。

首先，应该指出的是，这是第一个省级政府，堂堂正正地站起来，提出了裸体救市的文件。 旗帜指出“促进房地产市场的顺利健康和迅速发展”，但在现在楼市降温的背景下，其目标也是“拯救市场”。

今年以来，许多地方政府放宽房地产限制，放宽个别政策，如取消限购，也有发表正子八经的文件，全面配置铜陵市、呼和浩特等救济市的员工。

闽八条是第一份省级文件。 也就是说，面对楼市的温度下降，不仅城市政府着急，省政府也坐不住。 省厅出台政策后，下属的市县也容易提交文件，在部分环节市县的政策进一步缓和。 预计越来越多的省级政府学习福建，发表相关文件。

接下来，让我们把救济市的复印件去掉要点。 八个副本是前三个要点。 合理吸引房费，实施分类控制，实行差异化住房信用政策。 这三个与诉求有关，所以拯救楼市的主要救济是诉求，刺激购房的诉求，防止市场大幅度下跌。 因此，有助于防止地方经济增长、土地土地黄金和税收增加、房价下跌影响社会秩序(如住宅骚乱)。

让我们看看那个细节

其一，解除限购:福州市、厦门市可以根据当地市场的变化情况，调整限购措施。 “放开”意味着取消，即福州和厦门取消购买限制，由省住建厅支持。 当然，在现在的形势下，住建部也不会强烈反对。

其二，放宽普通商品住房标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上，单一建筑面积在144平方米以下的住宅是普通商品住宅。

关于一般商品住宅的标准，2005年国家政策首次定义时，包括容积率、户型面积、价格水平三个指标。 此后几年，一些地方政府动态调整过标准。 福建确定删除“价格水平”( 2006年福建规定，实际成交价格低于同水平土地住房平均成交价的1.38倍以下)。 。 这意味着市中心的小户型高级住宅也变成了普通的商品住宅。 这个标准的大幅下降使越来越多的房源能够享受相关税收和贷款的优惠政策。

其三，放宽限制贷款:在全省范围内购买住房办理贷款手续时，不需要提供一定年限的纳税说明或社会保险缴纳说明。 购房者的住房复盖数认定为不包括私人住宅、住宅改建住宅、继承住宅、购房住宅、偿还贷款的二手房。 住宅登记机关发行的查询说明中只记载了购买者拥有单手住宅的案例。 家庭购买第一个改房在套房认定。 购买者偿还购买贷款后，再次申请购买贷款，通过第一笔贷款认定。 金融机构在贷款首付比率和利率方面遵循政策规定的最低限度。

上述表现，非常重要！ 限购开放，其实对全省楼市的影响很小，但放宽限制的话，影响相当大。 上述副本可以细分为以下几个方面:

1、外国买家不需要提供说明。 年银监会颁布的政策要求外国人购买住房需要说明，是全国性的规定。 福建的这个政策，比较合理。 当初为了配合限制购买政策，制定了对外国人的限制贷款政策，但这样的很多城市已经取消了限制购买，外国人购买室不需要提供相关说明，银监会也尽快取消了这项规定，减少了对外国人的误会

2、购买者偿还购买贷款后，再次申请购买贷款，通过第一笔贷款认定。 这实际上是在申请核贷款时实施“认识室不认识贷款”，现在的国家政策是“认识室又认识贷款”。 我认为调整为“只认识房间不认识贷款”是合理的。 由此，不要误伤任何置换型的自住诉求，销售一套，再购买一套，最终也应该持有一套，享受最初的房贷优惠。

3、第一次改房(第一次购买改善性普通商品住宅)通过第一次贷项认定。 也就是说，已经有套房，已经购买了一套(包括增加住宅面积、增加电梯功能、地区级优化、购买“学区室”等文件)，按第一套房发放贷款。 违反这个重大的现在国家政策，即使“认房不认贷”，属于第二套，意外地要求第一笔贷，有点过分了！ 现在第一套房贷资源不足，许多正常的第一套不满意。 哪个套房会是“第二套房”？

4、购买者的住房复盖数认定为不包括其自用住宅、住宅改造住宅、继承住宅、购房和偿还贷款的二手房。 住宅登记机关发行的查询说明中只记载了购买者拥有单手住宅的案例。 这两个，同样力量太大了。 购买者的夹克数量表示不包括二手房或者至少不包括偿还的二手房。 如果一个家庭手里有现有的五套还清的二手房，新买第六套房时，房屋管理局发行的说明是“无房”吗？ 商业银行按照这个说明向这个家庭的第六套房发放第一笔房贷吗？ 我不知道我的理解力有限还是福建省的新政太大胆了。 我希望我理解错了。

5、金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的下限执行。 这个要求也是霸气十足。 年6月，中央银行[微博]向各商业银行发行特快文件，要求商业银行个人住房贷款利率变动区间的下限依然是基准利率的0.7倍。 年7月，央行宣布，为了推进利率市场化，从20日开始取消金融机构贷款利率的0.7倍下限，但个人住宅贷款利率变动区间暂时没有调整。 也就是说，福建省要求商业银行对个人住房贷款利率打七折。 啊，如果真的可行的话，福建人民就是幸福的！

以上五点充分反映了福建省急于收紧现在的住房贷款，急于大幅放松。 但问题是，省级政府有权这么有力地调整住房贷款政策吗？ 而且，这份文件是建厅发表的，不是省政府办公厅发行的，没有联合省银监局和省人民银行[微博]。 从大的意义上来说，福建省建设部门有几个“越位”，有些措施是合理的，可以走在国家前面，预先调整现有的政策。 但是有些措施动作太大，不值得鼓励。 福建省商业银行如城市商行、农商行有多“听话”，作为发放住房贷款的主力军五行，不能执行上述政策。

其四，在政策的其他方面，新意很少。 让我们关注一下。 1、“支持房地产公司应对市场形势，相应地进行价格调整。 地方政府和公安等有关部门必须坚决制止“房骚”，依法追究其法律责任，维护社会稳定。 ”。 这对老业主来说不是什么好消息。 当然，看到房价下跌破坏大楼确实是违法行为，“中国式业主”需要经历几次房价下跌的“市场教育”。

2、“对商品房库存量大、蜕化期超过24个月的市、县，必须调整商品住宅用地的转让规模。 ”。 这个措施比较有水平。 设定库存压力的“警戒线”，有助于市县政府调整供求，防止库存持续大幅增加。

3、《一些意见》从年8月1日开始实施，优惠政策有效期比较1年。 很明显是着眼于短期的“刺激对策”。

背景是今年上半年全国楼市降温，福建楼市也同时降温，市场迅速降温，地方政府很担心。

第二，银监会和中央银行对个人住房贷款政策没有调整，5月12日中央银行召开座谈会，要求商业银行“大力支持最初的一般商品住房贷款”，但商业银行动作缓慢。 对此，福建有点着急，有点火。 但是，在国家建立房地产调控长期机制的背景下，地方政府不应过多制定时效只有一年的临时政策。 在中国的住宅市场上，不应该像以往一样采用“脉冲式”的急救新政。

总之，关于“闽八条”，笔者(本财经专栏作家杨红旭)理解为措施多，有助于解放自住的诉求，稳定市场的期待，部分省会也为此追随。 但是必须指出，有些政策力量大，失当，有些政策操作性差，特别是商业银行很难“依靠生命从事”。

(本文作者介绍:上海易居房地产研究院副院长，中央广播财经评论家)

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