财讯：限购取消后政府的八张底牌

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回顾了过去几次市场的快速发展周期，每当市场低迷期，地方政府都采取措施刺激房地产市场的恢复和复苏。 这些措施包括调整一般住房标准、调整公积金政策、契税优惠、鼓励人才购买等8个方面的“市场救济”措施。

回顾了年4月以来限定购买政策的一些变化历史，迄今为止，限定购买政策执行水平的“双向规制”特征非常明显。 目前，除一线城市外，其他城市的限购政策已经开始调整。 根据本信息，例如从南宁、天津等城市，首先放宽限购，到无锡、海口等城市在户籍新政方面突破限购，到沈阳、昆明、福州、厦门、南昌、石家庄等城市，限购政策的调整力度越来越大

据不完全统计，除北上广深一线城市、合肥、南京、南昌7个城市外，46个左右的限购城市限购政策至少调整了27个城市，或从执行水平全面放宽。 其中，南宁、呼和浩特等11个城市正式发文或以本微博的方法发表。

笔者(本财经专栏作家)认为，从南宁开始推出放宽购买限制的第一枪开始，经过仅仅4个月左右的时间，这个购买限制政策的调整速度出乎意料，有些城市没有节操。 具体来说，关于限定购买政策的调整，一部分在多次试探后否定，否定后实际执行或“不说”。 但是，大家都知道，退出限购政策的底牌基本上被推出，势头在增加。 到目前为止，可以预言，除了一线城市，其余城市的限购政策将光明正大地调整，最终从执行意义上全部取消。

但是限制购买政策的风光调整或取消后，市场成交量价格怎么样？ 事实表明，上述城市限购等政策提出了方向缓和措施，但限购等政策的放松对市场成交量的反弹作用有限，即使是部分库存大的城市，杭州、宁波等也几乎没有大的效果。

那么，由于取消限购无效，对地方政府来说，限购的方向宽松或者取消后，有刺激楼市的措施吗？ 地方政府有“救市”卡吗？ 回顾了过去几次市场的快速发展周期，每当市场低迷期，地方政府都采取措施刺激房地产市场的恢复和复苏。 这些措施包括调整一般住房标准、调整公积金政策、契税优惠、鼓励人才购买等8个方面的“市场救济”措施。 具体地说:

第一，调整普通住房标准。

北京市住建委已经给出了下半年北京房地产调控的基本思路，下一步北京的房地产调控思路是根据分类管制的大致情况，保证供给，稳定市场。 适度开放高端商品房项目，加强税收征收管理，基本稳定房价，适时合理调整享受税收优惠的一般房价标准。 沈阳等其他城市在去年4月提高普通住宅的价格标准后，沈阳最近再次提高了这个标准。 其中，和平区、沈河区、铁西区、皇姑区、大东区、泥南区、洪区、苏家屯区和沈北新区实施统一的普通房价认定标准，新标准为11230元/平方米，不超过该标准的均为普通住宅。

对上海等其他城市来说，对一般住宅标准的调整的期待更高。 笔者(本财经专栏作家)认为，在调整普通住宅标准后，对刚要来说，因为受惠面在扩大，所以越来越多的刚要购买者会缴纳税金，虽然整体量不太大，但在政策上鼓励购买者尽早购买。 成交量上涨了，对开发者政府来说是个好事件。

第二，降低首付比例。

现在处于阶段性市场游戏阶段，通过降低第一套房的首付比率，降低购买者入市的门槛，适度激活以现在的自居诉求为中心的楼市成交量，缓和现在库存相对大的市场压力，相对稳定房价

另外，部分城市的2套房贷首付比例也可以适度降低，杭州市的2套房贷首付比例下降到6成等，可以鼓励改善型的诉求入市。

第三，住房公积金政策的调整。

目前，商业贷款利率高的企业的市场背景、安徽宣城、芜湖、鞍山、沈阳等在公积金贷款中，比较了对第一套房运营商的进一步放宽、贷款利率下降、信用额度和审批周期提高、买家入市门槛下降等

另外，在一些城市，公积金贷款购买90平方米以下的第一套房，首付占20 %。 这也将大大降低买家入市的门槛。 对一些自营房屋购买者来说，提前购买不动产，可以应对未来房价上涨，越来越不能买房子。 另外，本财经知道部分城市甚至部分城市的公积金可以异地相互贷款，这些政策可以根据需要刺激这部分入市购买，应该也是保护这部分购买者的购买机会。

第四，价格限制政策被废除。

事实上，现行限价政策的取消已经执行。 由于价格限制政策的废除，一些高端项目的预售许可证的发放变得不那么严格，此时，这些楼盘可以积极进入市场，也可以起到恢复市场成交量的作用。

第五，第一笔房贷利率优惠或政府财政直接给予第一笔房贷支持。

据报道，上海农业银行悄悄地移动住房贷款，在95%利率折扣的消息发布到市场后一周后，其他上海商业银行的信用口径也悄然放缓。 另外，成都市财政局也宣布，财政将确定支持第一笔住房贷款。 根据这样的快速发展速度，如果预计未来几个月第一批房贷利率将出现实质性松动，那时购房者的价格将适度下降，市场成交量也将逐渐稳定回升，最终改变现在计量价格下跌的状况。

第六，契税的优惠或者减免。

通过对特定产品类型的楼盘，如装修的绿色建筑项目，90平方米以下的户型成交给予契税减免的优惠，一部分市场成交量也被激活。

第七，鼓励人才购买政策。

人才类购房政策已经屡见不鲜，今年以来，至少武汉、西安、无锡等3个城市采取了鼓励人才购房的相关措施。 确定人才类购房者落户的规定，对楼市成交量的恢复也起到积极的作用。

第八，将户籍制度与不动产购买直接结合

现在农业户口和非农业户口被取消了，但对大中城市来说，特别是对省会城市来说，定居这个城市应该有一定的条件。 这些城市制定了户籍制度和不动产购买直接结合的相关政策，很有可能适度刺激当地不动产市场的诉求，恢复市场成交量。

(本文作者介绍:同策咨询研究中心总监张宏伟)

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