【热门】五洲国际“售后返租”模式：56亿债务压顶巨亏5.18亿

原件:斑马的费用

几个月前，上司舒策城刚和四川仪陇县政府协商了50亿个商业地产项目。

仪容相似，五洲国际近年热衷于在三四县城市建设商业地产项目，至今有41个项目，遍布国内中西部。

但是，在房地产宏观调控的背景下，五洲国际受到了深刻的波及。 去年企业所有者约占损失5.18亿元，资产负债率接近85%，流动性负债净额达26.27亿元。

高负债，项目多，周期慢，让独立会计师结构香港立信德豪深感担心。 “有重大的不明确因素，可能会对企业的持续经营能力构成重大疑问。 ”。

除了最近被媒体曝光的企业真项目、昆山项目问题等，五洲国际可能已经到了真的拼上性命的时候了。

五亿十八千万元的巨额损失

在去年的房地产限制背景下，五洲国际( 01369.hk )受到了严重的损害。

根据年报，企业已经拥有者必须占损失5.18亿元，流动负债26.27亿元，与年报数据相比，香港独立会计师发行的意见非常令人担忧，“其记载的其他事项有重大不明确的因素，贵集团的持续经营能力

年年报发现斑马的支出使企业房地产迅速发展收入减少了7.7%，主要原因是销售面积减少，平均售价下降，土地价格和建筑价格上涨。

随着商业房地产的诉求变软，五洲国际租金方面的利润进一步缩小，去年收入为1.06亿元，同比减少9.5%。

五洲国际去年只有两个收入增加，一个是商业管理服务，收入1.48亿元。 另一项是物业管理服务，收入0.24亿元。

2005年前后，温州人舒策城在无锡做商业地产项目得到第一桶金，从此企业从江苏无锡走向全国。 到去年年底，该公司的商业项目达到了41个。

斑马使用初步统计，在五洲国际旗下的项目中，有25个商贸物流中心、15个商业综合体和1个住宅项目，据年报报道，已有34个项目完成建设，总建筑面积577.6万平方米

除无锡项目外，五洲国际特别喜欢在国内三四线城市建设商业地产。 例如云南保山、江苏宜兴、湖北襄阳、重庆忠县和永川等。

在这样的小城市建设和运营专业市场、商贸城等，项目的挑战性不一般，有无当地产业支持、有无地区特征等，都制约了客户的购买行为和企业的利益水平。

出卖儿子和讨债并行进行

各种迹象表明五洲国际试图用各种方法克服危机。

首先裁员比较明显，员工总数从年的2503名减少到年的2196名，裁员集中在房地产的迅速发展和房地产经营方面，其中后者裁员180名。

具体来说，财务数据中隐藏着年和年的财务运营。

根据斑马的费用观察，年报中，企业所有者应该占利润才1.01亿元，对于这一业绩，企业将其归结为销售和管理的双重作用，实质上归功于当年的资产销售。

年6月，五洲国际计划在哈尔滨市花2.5亿元占领两块土地，建设五洲梦幻岛项目，370万平方米的建设面积堪比上海迪斯尼第一期，此事符合哈尔滨香坊区国民经济和社会迅速发展第十三五年计划纲要 第二年，这个项目转让给了当地的地产代理。

这个项目被倒卖，业界人士认为是五洲国际卖血自助。

年和年，企业已经聚集了资金压力。 根据年报，这两年经营活动的净现金流分别为-11亿元和-1.5亿元，同期还款利息分别为8亿元和9亿元。 年，利息负债达到31亿元。

年12月中旬，五洲国际子企业转让南通五洲商业投资有限企业。 年，真五洲国际置业所有权卖给了江苏润港石化。

然后，企业密集发行债券。 年8月、9月、年1月，分别在国内非公开发行的3次全部3年企业债券分别为5亿元、15亿元、10亿元，年票利率为6.9%、7.4%。

根据年报，当年利息和有偿贷款总额达到56亿元，其中年即期还款为32.40亿元。

今年以来，舒策城减持了20多次企业股票，兑现了288.21万港元。 现在舒策城拥有五洲国际25.35亿股，下降到50.81%。

五洲国际集中在三四线城市的商业地产项目并没有很大程度上连接大型和核心城市的短兵，但其售后服务和租赁模式一直受到质疑。 简单来说，五洲国际低价取地，商店建成后，业主买来租给五洲国际实际运营，业主收取租金和收益，企业赚取差额和服务费。

这种模式存在的前提是商店可以出租，而且可以按时实现对业主的收益承诺。

事实上，近年来实体生意不太好，三四线城市特别糟糕。 商店贷款不好成为常态，各地租金的收益率低于预期。

这给五洲国际的运作模式带来了致命的伤害。

五洲国际明显意识到商业地产的短板，年报中董事局主席舒策城高调表示:“适当增加住宅的土地储备比例，改善经营性现金流。”

去年6月，五洲国际收购了浙江绍兴嵊州檀山府和河北邢台月晟.天玺台两个住宅项目。 据企业官网报道，这两个项目分别重点开发别墅和洋房产品，无疑是对五洲国际的一大考验。

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