【热门】贾康：房地产与货币供应总量和金融市场的关系

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本文是嘉康在博鳌观点地产年会上的发言(，8.15 )。

谢谢你的主持人。 大家好！ 关于我们这个单元的金融和资本视角，谈谈关于基础制度建设必须考虑的投资融资制度视角下的基本认知。

我想从四个层面简单地报告我的意见。

首先，描绘房地产和房地产业的概念。 我们在房地产业的概念下，实际上是指以土地和建筑物为对象相关开发、建设、经营、管理、派生的装修等形成综合产业。 通常认为房地产业属于第三产业，具有先导性、基础性、牵引性，但也具有风险性。 这个行业也被称为房地产业和房地产，在实际生活中很了解这些概念。 那么从现象形态的注意出发，不动产分为至少4类，除了工业、商业、住宅3类以外，政府行政、社会团体、防卫等必要的不动产还可以构成第4类。 实际生活当然有人们所说的“综合体”、“商家”等几个不同的特征，但这些并不否定上述的基本分类。 通常，房地产业是指市场主体介入的这些房地产事务所形成的这个行业。 在昨天晚上的讨论中，再次强调一定会成为国民经济的支柱产业。

在第二层，说说房地产业的所谓金融属性来自哪里。 我想强调特定的观点。 房地产实际上必然具有自然垄断性，在经济社会快速发展的过程中伴随工业化推进城市化，首先是一点中心区域，其地皮和地皮上的这些建筑物合成的房地产或房地产，在各种资源配置过程中，社会各种主体不断增加 比如北上广深一线城市，还有很多省会城市，中心城市，好的地区都在所谓的中心地区，中心地区的这些人说的房地产和房地产，都是被争夺的对象，大家都想参加其资源配置，让自己拥有相应的物权。 对于这样的对象，实际形成的竞争结果是，张三拥有就由张三独占，李四拥有就由李四独占，没有其他物品那样可以在竞争中选择的替代品和后续产品。 比如，在西湖边得到高水平环境优美的别墅，自然独占而别人得不到。 早就知道西湖边不允许重建别墅，所以已经建成的这些有限的别墅，必然在中国接受全球化的改革开放的迅速发展过程中，不仅是中国本土人，也是与世界投资界和中国开展交流活动的一点支付能力 谁希望在西湖边得到他独占的那种别墅，争夺中间最大可能性的是大家竞争，结果成交量提高到了天价的位置。 这样的自然垄断性质可以类比为其他中心地区的房地产，或多或少具有这样的卖方市场特征。 由于这样的某人占有自然垄断的优势，由此产生的卖方市场的特征是，在这样的中心地区由市场调节的房地产价格带，在经济明显迅速发展的空之间有迅速发展后的力量的情况下，必然成交均价 根据严密的经济学分类，房地产业也是实体经济的一部分。 虚拟经济是指援引《资本论》的古典定义，虚拟资本是指金融票据。 我们现在实际生活的虚拟资本并不意味着坏。 那是与制造业等实体经济水平不同的金融表现形式的有价证券。 房地产业不属于这个定义下的虚拟资产和虚拟经济。 但第二，在实际生活中，房地产大多具有比较强的金融属性。 这是因为在实际生活中接近卖方市场，具有被银行和金融机构高度重视而成为抵押品的性质。 抵押的是什么呢贷款融资，以不动产为抵押获得贷款是最方便的融资渠道。 当然，人们谴责银行，他们成了典型的行，成了当铺，典型的领域式银行在中国已经普遍运行了好几年。 因为有房地产抵押，贷款是有安全性的。 当然，这解放并结合了金融和房地产的融资功能。 第三，在财富管理方面，当然房地产有重要意义，很多时候，随着中国经济的迅速发展，表现为迅速增值，所以对于自然得到融资支持的炒作，人们关心的“泡沫化”问题，以及实际 我们过热了前几天出现的“炒作”式市场畸形，这个房地产业和融资、炒作中指导随意事情的联盟成为一体，当然这是极其不健康的现象，在这个过程中我们因这个炒作引起的市场大幅度下跌对国民经济的 我认为不健康是最极端的形式是炒作，之所以被炒作，根本上是因为社会需要这样的不动产。 这种房地产在融资方面有方便的抵押功能，在财富管理上有特别的价值，有受到人们重视的安全性。 如果没有合理的制约(市场经济中的这种制约必须以经济手段为中心)，那么炒了它之后就会带来泡沫化和社会经济生活的不健康问题。

在第三个层面，我发烧了，我们必须打它，“930新政”式谈了用行政手段强行抑制它的房地产管制，我已经反复指出了。 那越来越多的东西是治疗标准，没有治本。 中央所说的房地产业健康迅速发展长期机制，一定要在年“930”新政以后，落入中央经济业务会议特别强调的“基础性制度建设”概念。 我觉得只是基础的制度建设完成了，改革就变得困难了。 这个长期的健康机制真的可以建立。 我认为现在在这方面努力，至少涉及土地制度、住房制度、投资融资制度和税制。 今天的观点是，首先谈谈投资融资制度。 投融资制度中首先要处理理论上应该解体的问题。 也就是说，大家关心的房价太高了，这个市场容易过热，又大又下跌，和货币供应量的关系是什么？ 我有这样的观点。 房价上涨是因为货币投入太多，抑制银根，房价可以控制。 我的看法是这样的。 简单来说，房价上涨的具体情况与货币供应量的变化无关。 货币供应量从总量影响经济运行的全球。 它间接表现为全球中间的各产业部分。 或多或少都会受到它的影响。 如果说整个社会缓和流动性，贷款更容易，获得投资相关机会的可能性更大。 但是，在这种情况下，各领域受到的影响不同。 为什么不？ 这是每个领域的供求不同，这时增加了构成要素，根据卖方市场、买方市场的不同情况也不同。 进一步分解的话，不动产的诉求面(如果我们把保障轨道的状况放在一边，商社性质的不动产交易)是有其诉求的购买力，这个购买力会随着银根的增长而变化。 银根增长的一些变化是货币投入总量的变化，当然会影响房价。 但是，长期以来，在中国依赖房地产的城市化没有迅速发展的时期，即完成快速发展阶段之前，中国的中心区域持续扩大，但已经稳定在中心区域的一线城市和很多二线城市，那里的房地产越来越金贵， 所以，相关交易的平均价格为卖方市场成为上升曲线是基本的姿态，我们健康的长期机制是不要把这条曲线的斜率太高，让它变得那么陡峭，让它大大减少就是健康化。 在这个过程中，如果上涨曲线没有太大的力量，如果货币的投入量更充裕的话，应该会发现越来越多的支付能力考虑在资源配置中配合这个上涨曲线来实现交易。 这种关系不能说货币供应量这一单一因素决定了房价的上涨。 我们宁可是这个行业的供求、供求对应，在很多中心地区，如果货币宽松，就容易随着房价交易的热上涨和房价的上涨。 如果我们能正确解决房地产市场双轨，寄托低收入阶层“住”的保障轨道底部，市场轨道的这个房价会上涨，不是表现资源配置的机制吗？ 它通过中心区房价一定上涨，减少了越来越多的从外部流入中心区的购买压力，通过这个市场机制，使我们中心区和非中心区在快速发展过程中的协调度整体化，得到一定市场机制方面的诱惑

我们不能指责考虑到这样的健康机制，货币供应量会导致房价上涨。 例如，我们现在必须扩大内需，更加重视内循环，货币政策必须灵活缓和。 这是必然的。 杠杆成为稳定杠杆后，实际货币放缓，当然房地产市场在中心地区带来了一定的变暖表现，完全合乎逻辑。 这个时候反过来看看吧。 货币供应量更充裕，所有领域物价都上涨了吗？ 没有中国其他领域的供应品，最典型的这几年的电子产品，因为没有房地产业这个地方相关的自然垄断的特征，所以在有比较充分的市场竞争后，其供应能力很充裕，产品不断供应，电子产品货币有多宽松 另外，我们的汽车，如果不考虑特殊关税方面的调整要素，整体上也有降价的倾向，除了关税下降以外，它还会有进一步下降的表现。 现在的私家车购买已经和十年前大不相同了。 340万元可以买一辆很好的车。 价格为什么下降了？ 这些年的货币供应量，整体杠杆率高，货币供应量相当丰富，而且现在不是特别强调灵活缓慢吗？ 但是，汽车的成交量完全没有提高。 这是实际的供求关系、结构问题决定的各个行业，因此有不同的状况。 要注意这种分解对我们房地产相关的认识更深，有助于我们房地产市场主体的相关决定的合理化。

最后一层，前面强调整个房地产，基础制度方面的住房制度必然是双轨的，有保障轨道，有必须垫底的市场轨道，必须与市场经济的充分竞争机制对接。 这条双轨在中国长期存在，保障室和商品房或完整的产权室，共存于社会生活中间，政府首先需要有好的国土开发计划，合理提供这条双轨运行所需的地皮(实际形态当然不考虑很多合理化因素 比如，尽量在某个地区，不形成明确的贫困地区、富裕地区。 高级别墅区不能强行与棚屋搭配，通常商品住宅即公租房、共享产权室，就像克强总理多年前说的“插花建造”，在社会更和谐这一点上可以形成合作条件)。 而在这方面，实际金融支持是商业金融和政策性金融的双轨运行，必须正面认识房地产运行系统的健康长期快速发展。 在我们商业金融方面，当然必须根据住房贷款和反周期管制要求迅速发展比较灵活的利率变化等许多机制。 而且，我们的政策性融资机制是更不可避免的大副本:为了建设保障性住房，无论是公租房还是产权房，都需要尽可能用政策手段降低融资价格，而不是完全简单地与市场接触。 这种投融资可以从现象形态上纳入综合开发、连片开发的通板计划(即，将保护房封装在领域开发建设内)，如何结合相关的商业金融和政策性金融？ 我们过去做过一系列的探索，但必须在这方面做得更好。 政策性金融机制，远离以财政为后盾的折扣、政策性信用担保、产业吸引基金，政府只拿出很少的资金，通过伙伴关系积极探索非政府市场主体参与的ppp (政府与社会资本合作)。 ppp的建设经过棚户区改造，接受保护室和商品房的建设，再接受连片的开发，可以综合开发。 这个舞台还提供了民营企业的广阔天地。 从财政部已经得到的数据来看，这几年制作的ppp不是国有企业得到的，45%左右的项目是民营企业得到的，另外是国有企业得到的项目，其分包，接下来的开发是民营企业和中小企业 因此，我认为ppp这个概念是中国投融资创新中非常关注、牵引、继续快速发展健康化的重要创新几个事项，也是房地产相关投融资的重要创新机制选择。 社会上还有很多话要说，我想中国现在正在面对很多严峻的形势，努力推进我们的现代化。 其中房地产业健康的迅速发展是必然的组成部分，在这一视角下，将财政折扣、财政支持的政策信用担保给产业吸引基金和ppp，合成政策性融资体系，获得商业金融和利益，支持房地产业整体健康的迅速发展

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