【热门】又一家规模饥渴黑马 宁波房企荣安不“安”

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浙江省住宅企业荣安产地登上了上半年规模增速最快的排行榜。

根据和信不动产“2019上半年上市住宅企业销售增速排行榜”，总部位于宁波的荣安不动产( 000517.sz )以305%的销售增速首次名列第一。 排名第二的是珠海国企华发股，增长率为80.1%。

今年1月，同样是浙江房企业的佳源国际也在规模增速排行榜上名列第一，但统计口径有误，之后佳源国际股价于1月17日间接大跌。

在克利瑞公布的上半年房企销售排行榜中，荣安地产以172.9亿元的全口径销售金额排名第73位。 以97.2亿元的权利销售金额排名第91位。 单从规模来说，荣安地产是一家小住宅企业。

与荣安产中期报告书中公开的数据相比，第三方机构的数据还有一些差异。 荣安产上半年的财务报告显示，住房合同收入权益额为96.5亿，比去年同期增加380.54%。 收入为20.6亿，比去年同期增加62.56%。 其中，大本营宁波贡献的收入为20.23亿，宁波以外的地区只有324万收入。

过去两年，荣安地产也掌握了房地产领域的势头，规模增长明显。 年，荣安产的权益销售额为58.5亿，居全国住房企业排行榜的第179位，年权益销售额为136.4亿，同比增长234%，居第128位。

荣安产地在这三年里保持了急速的扩张期，为了应对销售规模的增加，也有土地费用的支出。 据2019年上半年的报纸报道，今年上半年的预付款比期初增加了8003.07%，荣安解释说是报告期间预付土地金的增加引起的。

高价收买

据半年的新闻报道，荣安地产上半年有8起，其中6起位于长三角城市群宁波、杭州、嘉兴、温州和台州。 两宗位于重庆和西安，西安是荣安第一个进入的城市。

土地储备可以直接反映荣安这几年的扩张步伐，界面信息查阅荣安这几年的财务报告，知道荣安在年老地有8件，在年老地有15件，在年老地有20件。 除浙江外，荣安还将版图扩大到重庆、焦作等省外城市。

另外，荣安纳地比以前更激进，不惜在昂贵的竞争中获得土地。 以今年上半年为例，5月，荣安火拼222次，竞争宁波鄞州区长丰地区土地，成交楼面价格为16970元/平方米，合计金额约9.5亿，溢价率为43.9%。 由于商住混合用地，该分区住宅部分的大楼面积达到23032元/平方米，成为长丰地区的新地王。

6月，宁波鄞州区长丰地区再次出让土地，荣安再次征兵242次，最终以总额5.87亿，成交大楼价格14250元/平方米，溢价率51%获得。 按照住宅成交大楼价格24091元/平方米计算，荣安刷新了其一个月前记录的地价记录。

一位宁波领域的人对接口信息记者说，荣安地产这两年在宁波战斗力很强，很渴望土地，勇气也变大了，多次高价获得土地。

值得注意的是，宁波本土的住宅企业，今年上半年的收入几乎来自宁波，但荣安地产的质量问题对宁波人很恶毒。

荣安地产理事长王久芳喜欢在微博上发表意见和建议，最近3、4年没有更新，但至今荣安业主仍在微博下投诉荣安的质量问题。

一份知情同意根据接口信息，荣安地产项目的质量问题大多与荣安相关企业的明州建设有关，荣安地产许多项目的建设施工者是明州建设，明州建设的实际管理者是王久芳的侄子，这种相关

家族内斗

隐藏在荣安产地近三年规模高速发展的背后是企业创始人家族所有权关系的连续变动。 会长王久芳表示长子王丛魏、小儿子王怡心的所有权分配发生了变动，家族传承还在动摇。

1987年出生的王丛魏，2009年荣安地产租赁壳甬成功上市时( 000517.sz，此前简称企业)，已经是荣安集团50%的股权所有者，荣安集团拥有荣安地产47.93%的股权，控股 年，王丛玳甲进入上市公司荣安房地产，担任董事及总经理。

年，为了平衡两个儿子的关系，王久芳作出了所有权安排，荣安集团把23.56%的荣安地产权转让给了王怡心。 所有权转让完成后，王怡心持有荣安地产23.56%的股份，王丛魏通过荣安集团间接持有荣安地产24%的所有权，两兄弟对上市企业荣安地产的所有权比例相当。

但是，这种平衡关系今年被打破了。 6月份的报纸所有权转让公告显示了王久芳和两个儿子王丛玳、王心怡之间的微妙关系。

6月18日，荣安地产宣布，第二大股东王怡心将23.56%的股权转让给实际统治者王久芳，转让总额20.4亿美元。

所有权转让完成后，王久芳对荣安地产的个体所有权上升到29.68%，最小的王怡心与荣安地产的所有权没有关系。 王丛魏的所有权比例不变，但拥有荣安集团50%的股权，间接持有荣安不动产约23.96%的股份。

根据当时的公告，这次股权转让是“王久芳家族调整上市企业的股权结构”。

有宁波行业的人根据接口信息，这次股票变更后，王久芳不仅上市企业的股票比率超过王丛魏，而且在企业内部也重新拥有了绝对的话语权。

许多前荣安产的员工对界面信息记者说，王久芳控制欲强，心敏感，长子王丛魏安静，工作安详，进入企业时间更长，相比之下，最小的王怡心更听话。 这几年，王丛玳甲对企业内部管理、人事进行了一系列调整，反映在规模的增加上还不错。

根据王久芳以前的计划，王丛玳甲主要负责上市企业的房地产业务，王怡心负责房地产以外的业务。 但是，这种安排随着这次股票调整又改变了。

根据上述知情人士的最新人事安排，有万科经验的王怡心在回到荣安集团上班的同时，还从事房地产相关业务。 这引起了王丛魏首要责任的上市企业荣安房地产和一定程度的同行竞争。

竞争对手很突出

关于荣安产地内部的管理结构混乱，早就由前经营干部通过向深交所提交证明书的方法公开了。

年，时任荣安产董事的胡约翰两次向深交所提供情况证明，对荣安产控股股东和实际管理者能否严格遵守同行的竞争、关联交易等表示怀疑。

那年6月，荣安地产召开了轮流股东大会，董事会决议王久芳代替胡约翰成为荣安地产董秘，没有财务经验的王丛魏代替宋长虹担任财务负责人。

胡约翰说，当时接受接口信息采访时，之所以对深交所作出反应，是因为他认为荣安地产的企业管理不合理。

之后，王久芳在兼任一个多月后，安排秘书邓华堂接替董秘职。 但是邓华堂在董秘期间，荣安地产发生了多次违反信徒、公告错误等问题。 今年5月，荣安老人郑伟红接替了财务总监的职位。

除了王久芳在关键岗位上的用人单位不公正外，上市企业荣安房地产和控股公司荣安集团一直有同行竞争。

根据天眼调查新闻，荣安集团对外的房地产企业业务除了上市企业荣安房地产外，还有荣安集团(山东)置业有限企业，成立于2019年5月10日。

另外，荣安地产与新曙光房地产开发有限企业都有同行关系。 根据接口信息以前的报道，荣安地产于2009年12月获得鄞州区庙堰-4号地块，代价为23.07亿，是当时的宁波总价格地王。

年6月，荣安地产宣布归还地块。 年11月，该地块再次出牌出让，宁波新曙光房地产开发企业以底价竞争获得。

奇怪的是，新曙光竞争上述地块后，荣安地产又成为了这个项目的代理人，项目名为荣安中央公馆。 王久芳也作为中央公馆的站台公开，据说这个项目投入了大量的时间和心血。

据知情人士透露，当时的宁波新曙光其实是为王久芳统治的，是荣安集团的代表地。

荣安地产于去年9月发布公告，承认宁波新曙光与荣安地产的关联交易关系。

公告指出，企业拥有宁波新曙光房地产开发有限企业2%的所有权，企业先后与宁波新曙光签订了《郑州新城区首南地区yz-08-01d1，d4分区工程项目委托代理合同》等，荣安地产全资子企业宁波康熙房地产销售代理

“宁波新曙光”股东方面由于项目开发资金不足，企业控股股东荣安集团为此提供了8亿的连带责任保证保证，“宁波新曙光”属于企业相关人员，关联交易构成了关联交易。

截至2008年8月31日，荣安房地产及全资子公司与宁波新曙光累计交易额约1.56亿元，占企业近期审计净资产的3.70%。

根据上述知情同意，新曙光现在无处不在，但从企业股东结构来看，该企业与王久芳没有股票关系，天眼调查新闻显示，两者只是伙伴关系。

虽然销售规模在增加，但掌舵人王久芳重新调整了企业的所有权结构，不确定的继承人问题依然困扰着这家家族企业在房地产领域下降的环境下进一步发展。

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