【热门】湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其乳业板块部分资产和负债项目

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告 2008年04月30日21:58 中国证券网

股票代码：000918 股票简称：sst亚华

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告

重要提示

以下文案摘自资产判断报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅览资产判断报告书全文。

因湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其与乳业业务关联的

部分资产和负债，北京中华资产判断有限责任企业接受湖南亚华控股

集团股份有限企业的委托，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团

股份有限企业乳业板块所涉及的关联资产及负债进行判断，以判断后

净资产的公允价值作为此次转让的价值参考依据。

根据国家有关资产判断的规定，本着独立、公正、科学和客观的

大体上及必要的判断程序，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股

份有限企业乳业板块所涉及的关联资产及负债进行了判断。本次判断

首要使用重置价钱法和收益法进行判断，根据以上判断从业，得出如

下判断结论：公司经湖南开元有限责任会计师事务所审计后账面总资

产为26924.58万元，总负债为22256.70万元，净资产为4667.88万元；

调整后账面总资产为26924.58万元，总负债为22256.70万元，净资产

4667.88 40267.04

为 万元；资产基础法判断后账面总资产价值为 万元，

总负债为22256.70万元，净资产为18010.34万元，净资产增值13342.46

万元，增值率285.84%；使用收益法判断后，净资产为26962.59万元，

净资产增值22294.71万元，增值率477.62%。

鉴于使用收益法的判断结果更符合本次经济行为对应判断对象

北京中企华资产判断有限责任企业 2

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的价值内涵，因为此本报告使用收益法的判断结果作为最终结果，供报

告采用者参考。

判断报告采用者应观察本报告特别一些事项证明提及的事宜可能对

判断结果产生的影响。本报告判断结论的比较有效期至2008年9月30日，

当判断目的在判断基准日后一年内实现时，可以判断结论作为转让时

资产价值的参考依据，超过一年，需重新判断。

法人代表：孙月焕 注册资产判断师：解彦平

注册资产判断师：郭罗生

北京中企华资产判断有限责任企业

二〇〇七年十月二十六日

北京中企华资产判断有限责任企业 3

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湖南亚华控股集团股份有限企业

拟转让其乳业板块部分资产和负债项目

资产判断报告书

中企华评报字(2007)第428－1号

北京中企华资产判断有限责任企业接受湖南亚华控股集团股份

有限企业的委托，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股份有限

企业乳业板块所涉及的关联资产及负债进行判断，以判断后净资产的

公允价值作为此次转让的价值参考依据。本企业的判断人员按照必要

的判断程序对委托判断的资产实施了实地勘查、市场调研与询证，对

委估资产在2007年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现

将资产判断情况及判断结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

1.公司名称：湖南亚华控股集团股份有限企业

2.注册地址：长沙市银盆南路289号万利大厦5楼

3.注册资本：人民币贰亿柒仟贰佰万零叁仟贰佰元整

4. ( )

企业类型：股份有限企业上市

5.法定代表人：熊再辉

6.经营范围：农作物种子、种苗、牧草良种和禽畜良种的选育、

繁殖、生产、宣传和销售，乳制品、非酒精饮料、医用中间体、兽药、

鱼药、农药、饲料、饲料添加剂、种子生产设施及其它机械设备、政

策允许的生化调控剂的开发、生产、销售；农业新技术的宣传、咨询；

皮棉及其它高质量农产品的收购、加工、销售；粮食（不含批发）、化

肥、农膜、化妆品、政策允许的化工销售产品；房地产业、第三产业

投资；电力生产；经营国内商品贸易及进出口业务（以上国家法律法

规有专门规定的，需报批或凭本公司许可证经营）。

7.历史沿革及现状：

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湖南亚华控股集团股份有限企业成立于1998年8月14日，系由

湖南省农业集团有限企业作为主发起人，联合湖南省南山种畜牧草良

种繁殖场、湖南高溪集团企业和谭载阳、李必湖共同发起，经湖南省

人民政府湘政函［1998］123号文批准而设立，并于1998年8月14

日经湖南省工商行政管理局核准登记。注册号4300001000568，注册资

本11000.2万元。

1999 63

经中国证券监督管理委员会证监发行字［ ］ 号文批准，该

企业于1999年6月14日向社会公开发行人民币普通股（a股）6000

万股，每股面值为人民币1元，每股发行价为人民币7元，并于1999

年10月15日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工商登记，注册

17000.2 4300001000568

资本为人民币 万元，注册号 。

根据该企业第二届董事会第二十五次会议决议及2003年度股东

大会决议，以2003年末企业总股本170,002,000股为基数，以资本公

积金向全体股东每10股转增6股，共转增10,200.12万股，并于2005

3 11

年 月 日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工商登记，注册

资本为人民币27200.32万元，注册号4300001000568。

2001年4月，湖南高溪集团企业与湖南沐林现代食品有限企业签

订了《股权转让协议》，湖南沐林现代食品有限企业受让湖南高溪集

880 5.18% 2001

团企业持有的该企业法人股 万股，占该企业总股本的 。

年7月，湖南省农业集团有限企业将持有的该企业3500万股国有法

人股转让给长沙新大新置业有限企业，占该企业总股本的20.59%，股

权性质变更为法人股。

2002 11 21

年 月 日，长沙新大新置业有限企业与深圳市舟仁创业

投资有限企业签订了《股权转让协议》，深圳市舟仁创业投资有限公

司受让长沙新大新置业有限企业持有的该企业法人股3500万股，占

20.59% 2002 11 21

该企业总股本的 。 年 月 日，湖南沐林现代食品有限

企业与北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展有限企业分别签

订了《股权转让协议》，北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展

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有限企业分别受让湖南沐林现代食品有限企业持有的该企业法人股

480万股及400万股，分别占该企业总股本的2.82%及2.35%。

亚华控股的股东深圳市舟仁创业投资有限企业与北京鑫世龙腾

投资有限企业、上海瑞新恒捷投资有限企业于2007年9月7日分别

签订了《股份转让协议书》，约定以3.3元/股的价钱将其持有的企业

4300万股非流通股股权（占企业总股本15.81%）转让给鑫世龙腾、1300

4.78%）

万股非流通股股权（占企业总股本的 转让给瑞新恒捷。

该企业执行国家颁布的公司会计准则和《公司会计制度》及有关

补充规定。固定资产折旧按直线折旧法计提。

二、判断目的

因湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其与乳业板块关联的

部分资产和负债，北京中企华资产判断有限责任企业接受湖南亚华控

股集团股份有限企业的委托，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集

团股份有限企业乳业板块所涉及的关联资产及负债进行判断，以判断

后净资产的公允价值作为此次转让的价值参考依据。

三、判断范围和对象

判断范围包括：湖南亚华控股集团股份有限企业本部的部分资

产、湖南亚华控股集团股份有限企业南山绿色食品开发分企业、湖南

亚华乳业有限企业、湖南亚华宾佳乐有限企业、湖南培益乳业有限公

司、呼伦贝尔亚华乳业有限企业、呼伦贝尔亚华乳业（陶海）有限责

任企业所涉及的关联资产及负债。

判断对象包括：

资产类：现金、银行存款、交易性金融资产、应收账款、预付账

款、其他应收款、存货和其他流动资产、长时间股权投资、固定资产、

无形资产、长时间待摊费用。

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负债类：短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交

税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债、长时间

借款、长时间应付款等。上述资产判断前账面金额如下：

金额单位：人民币元

序号 科目名称 帐面价值 帐面调整值

1 -18632224.32 -18632224.32

一、流动资产合计

2 5359332.23 5359332.23

货币资金

3 交易性金融资产 60000.00 60000.00

4 0.00 0.00

减：公允价值变动损益

5 交易性金融资产净额 60000.00 60000.00

6 0.00 0.00

应收票据

7 应收帐款 18504251.70 18504251.70

8 14776248.45 14776248.45

减：坏帐准备

9 应收帐款净额 3728003.25 3728003.25

10 18180951.21 18180951.21

预付帐款

11 应收利息 0.00 0.00

12 0.00 0.00

应收股利

13 12779343.30 12779343.30

其他应收款

14 减：坏帐准备 6088249.75 6088249.75

15 6691093.55 6691093.55

其他应收款净额

16 存货 14912778.04 14912778.04

17 560498.09 560498.09

减：存货跌价准备

18 存货净额 14352279.95 14352279.95

19 0.00 0.00

一年内到期的非流动资产

20 其他流动资产 -67003884.51 -67003884.51

21 287877987.04 287877987.04

二、非流动资产合计

22 可供出售金融资产

23 持有至到期投资

24 长时间应收款

25 208179654.40 208179654.40

长时间股权投资

26 投资性房地产 0.00 0.00

27 71322039.21 71322039.21

固定资产

28 在建工程 1053700.00 1053700.00

29 0.00 0.00

工程物资

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30 0.00 0.00

无形资产

31 开发支出 0.00 0.00

32 0.00 0.00

商誉

33 3350307.37 3350307.37

长时间待摊费用

34 递延税款 3440506.75 3440506.75

35 531779.31 531779.31

其他非流动资产

36 三、资产总计 269245762.72 269245762.72

37 222566993.29 222566993.29

四、流动负债合计

38 短期借款 136800000.00 136800000.00

39 0.00 0.00

交易性金融负债

40 应付票据 0.00 0.00

41 31924219.40 31924219.40

应付帐款

42 预收帐款 0.00 0.00

43 4208584.16 4208584.16

应付职工薪酬

44 应交税费 4391196.08 4391196.08

45 0.00 0.00

应付利息

46 应付股利 0.00 0.00

47 30294733.09 30294733.09

其他应付款

48 一年内到期的非流动负债 6000000.00 6000000.00

49 8948260.56 8948260.56

其他流动负债

50 0.00 0.00

五、非流动负债合计

51 长时间借款

52 应付债券

53 长时间应付款

54 专项应付款

55 预计负债

56 递延所得税负债

57 其他非流动负债

58 222566993.29 222566993.29

六、负债合计

59 七、净资产 46678769.43 46678769.43

纳入判断范围的资产与委托判断时明确的资产范围一致，并已经

湖南开元有限责任会计师事务所审计。

具体判断对象见湖南亚华控股集团股份有限企业申报的《资产评

估申报明细表》。

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四、判断基准日

本项目资产判断基准日是2007年9月30日。一切计价标准均为

基准日比较有效的价钱标准，全部资产均为基准日实际存在的资产。

此基准日是距判断目的计划实现日较接近的基准时间，由公司与

各家中介机构共同讨论后明确。

五、判断大体上

()

一遵循独立性大体上。作为独立的社会公平性机构，判断从业始

终一再独立的第三者角度，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性大体上。判断人员从实际出发，通过现场勘察，在

掌握翔实可信资料的基础上，以公平公正的态度，运用科学的做法，

使得判断结果具备充分的事实依据；

(三)遵循科学性大体上。在对比本次判断的优势、依据查阅的资料

和根据资产状况的基础上，制订了可行的判断技术方案，使得资产评

估结果科学合理；

(四)遵循产权好处主体变动大体上。即以委估资产的产权好处主体

变动为假设前提，明确其在判断基准日2007年9月30日的现行公允

价值；

( )

五遵循资产持续经营的大体上。根据被判断资产目前的用途和使

用方法等情况继续采用，明确相应的判断做法、参数和依据；

()

六遵循替代性大体上。判断作价时，如果同一资产或同种资产在

判断基准日可能实现的或实际存在的价钱或价钱标准有多种，则选用

以较低的价钱为基准，不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交

易价钱的影响；

()

七遵循公开市场大体上。即判断的作价依据和判断结论在公开市

场存在或成立；

(八)维护资产占有者及投资者合法权益的大体上。

六、判断依据

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(一)行为依据

委托方和判断机构签订的资产判断项目合同书。

( )

二法规依据

1、国务院1991年91号令《国有资产判断管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36号《国有资产判断管理

办法施行细则》；

3 2003 378

、国务院 第 号令《公司国有资产监督管理暂行条例》；

4、国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有

资产判断行政管理方法加强资产判断监督管理从业意见的通知》；

5、国资委12号令《公司国有资产判断管理暂行办法》；

6 [1996]03

、中国资产判断协会中评协 号《资产判断操作规范意见》

(试行)；

7、财政部财评字[1999]91号文《资产判断报告基本文案与样式的

暂行规定》；

8 33 --

、财政部令第 号文《公司会计准则基本准则》；

9、财会[2006]3号文《财政部关于印发等38项具体准则的通知》；

10、财政部财企〔2004〕20号文关于印发《资产判断准则－基本

准则》和《资产判断职业道德准则－基本准则》的通知；

11、财政部第14号令《国有资产判断管理若干问题的规定》；

12、国资委第3号令《公司国有产权转让管理暂行办法》；

13、中注协会协[2003]18号《注册资产判断师关注判断对象法律

权属指导意见》；

14、中国资产判断协会关于印发《公司价值判断指导意见（试行）》

的通知（中评协[2004]134号）；

15 [2006]274

、国资委产权 号《关于加强公司国有资产判断管理工

作有关问题的通知》；

16、有关法律、法规、通知文件等。

(三)产权依据

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1.房屋产权证及权属说明；

2.土地采用权证及权属说明；

3.

车辆行驶证；

4.重大设备购货合同及发票；

5.其他产权说明文件。

(四)取价依据

1. (2007 9 30 )

判断基准日 年 月 日的贷款利率和外汇汇率；

2.国家计委和建设部发布的《工程勘察设计收钱管理规定》（计

价钱[2002]10号）；

3.2002年《全国统一安装工程预算定额》；

4. [2000]38

建设部建标 号《全国统一建筑安装工程工期定额》；

5.1999年《湖南省建筑工程单位估价表》和取费标准，以及相配

套的有关费用计算文件；

6.2002年《湖南省统一安装工程基价表》和取费标准，以及相配

套的有关费用计算文件；

7.2007年第4期《长沙建设工程造价》

8.gb/t50291一1999《房地产估价规范》

9.湖南省及各地市建设工程行政事业性收钱标准；

10. ;

《房屋完损等级评定标准》

11.gb/t50291999《房地产估价规范》；

12.it168新闻网it168；

13.太平洋汽车网站（pcauto）；

14.2000 12 18

年 月 日国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保

局联合发布的《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》中的规定

15.中企华企业价钱新闻资料。

( )

五参考资料及其它

1.资产占有单位提供的资产清单和判断申报表；

2.湖南开元有限责任会计师事务所出具的审计报告；

3.《资产判断常用数据与参数手册》(增订版)；

北京中企华资产判断有限责任企业 11

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4.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及判断机构收

集的其他有关资料。

七、判断做法

根据国家有关资产判断的法规及资产判断操作规范要求，本次对

拟转让的资产使用资产基础法及收益法两种做法进行判断。

资产基础法介绍：

(一)流动资产

1.现金：采取盘点倒推的做法确认判断值，即以盘点日实盘现金

加盘点日至判断基准日现金支出数，减盘点日至判断基准日现金收入

数，与判断基准日现金日记账余额及总账现金账户余额进行核对，相

符后，对于人民币库存现金以账面值确认判断值。

2.银行存款：判断人员对判断基准日的账面值进行核实，对各银

(

行存款采取同基准日银行对账单余额核对的办法并对判断基准日对

账单余额向开户行发询证函，截止判断现场日均已收回，经核实完全

相符)，如有未达账项则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，人

民币存款以账面值确认判断值。

3.

应收账款、其他应收款：对应收款项在核实无误的基础上，根

据每笔款项可能收回的数额明确判断值。判断人员具体拆析了应收款

的数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营

管理现状等。判断人员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济文案和

帐龄拆析的基础上，按以下三种做法进行判断：

(1)经过核实，对确实能够收回的，按帐面价值明确判断值；

(2)对有确凿证据，说明不能收回的，判断为零；

(3)其它通过核查帐簿、原始凭证，在进行帐龄拆析的基础上以核

实后的账面值明确判断值。

计提的坏帐准备金，因其无可确指的坏帐对象，故判断值为零。

4.预付账款：判断人员通过抽查核实购货合同及付款凭证等关联

会计凭证，并向有关部门了解形成原因，评估是否能在合同期限内收

北京中企华资产判断有限责任企业 12

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回材料或设备以及获取关联权益，对于能够收回材料或设备以及获取

关联权益的以核实后的账面值作为判断值，否则判断为零。

5.

存货：判断人员首先在公司的配合下进行了抽查盘点，并且查

阅关联账册、采购合同和订单，了解存货的入账依据，以验证核实账

面数量及金额。

对于周转较快，账面值与基准日市价较为接近的存货，判断值按

照核实后的以实际价钱反映的账面值明确判断值；对于入库时间较

长，市场价钱变化较大的存货，以判断基准日附近的市场价钱并考虑

一定的运杂费等费用后综合明确判断值；对于残次冷背的存货，结合

实际的可变现价钱作为判断值。

(二)长时间股权投资

判断人员通过抽查公司的投资协议、出资凭证、关联股权转让协

议等核实长时间投资的形成时间、持股比例、账面价值形成及公司使用

的核算做法等，并搜集被投资单位的营业执照、企业章程、验资报告

等进行验证。并且，与公司关联人员信息表达，了解被投资单位的实际经

营状况和财务状况，并获取其判断基准日的会计报表。

对于正常经营的直接或间接控股长时间投资，对该类长时间投资进行

整体判断，通过对公司整体价值的判断来获得股东所有权益价值，据

此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟判断股权的价值。

(三)房屋建筑物

公司委估房屋、构筑物、管道及沟槽，使用重置价钱法进行判断。

1.重置价钱法

=

判断值重置全价 综合成新率

重置全价=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金价钱

(1)建安综合造价

由于委托判断项目建筑物数量较多、结构类型及采用功能各不相

同。因为此按建(构)筑物的结构类型、跨度、层高、装修水平等分类，

分别计算建安综合造价：

北京中企华资产判断有限责任企业 13

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a.对于大型、价值高、重要的建(构)筑物使用重编预算法或调整

决算法明确其建安综合造价，即以待估建(构)筑物竣工图及关联资料

和审计后决算工程量，按现行工程预算定额、综合费率，得基准日时

的建安综合造价。

b.对于通常性建筑物、建(构)筑物,按其结构类型、层高、装修水

平等影响建安工程造价的因素分类明确其基准单方造价，该单方造价

( )

反映了该类型建构筑物在判断基准日及所在地区正常的施工水平、

施工质量和通常装修标准下的造价情况。在此基础上，根据建(构)筑

物的优势(如不同的层高、跨度、特殊装修、施工困难程度等)和现场

勘查情况，对单方造价进行相应的调整，从而明确建安综合造价，即：

=

建安综合造价单方造价 建筑面积。

(2)前期费用和其他费用：按建设部、湖南省的有关规定取费。

(3)资金价钱：按能形成独立生产的首要建筑物的建设周期计算资

金价钱，建设期间，资金按均匀投入计算。根据建筑物的正常建设工

期和基准日同期贷款利率明确资金价钱。

项目 利率

六个月以内（含六个月） 6.48

六个月至一年（含一年） 7.29

一至三年（含三年） 7.47

三至五年（含五年） 7.65

五年以上 7.83

2.

综合成新率的明确

(1)对于相对价值大、重要的建(构)筑物使用理论成新率与现场勘

查成新率相结合的做法明确其综合成新率，其计算公式为：

综合成新率=勘察成新率 60%+理论成新率 40%

其中：

理论成新率＝(经济寿命年限-已采用年限)／经济寿命年限)

100%

现场勘察成新率：将影响房屋成新程度的首要因素分为三部分。

( )

通过建构筑物各部位所占的比重，明确不同结构形式建筑各部位的

北京中企华资产判断有限责任企业 14

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标准分值，根据现场勘察现实的情况明确各部位判断分值，根据此分值

明确现场勘察成新率。

(2) ( )

对于单价价值小、结构相对简单的建构筑物，使用年限法确

定成新率，并根据房屋修理维护、采用环境等具体情况对理论成新率

进行修正明确综合成新率。

(四)机器设备

对机器设备判断首要使用重置价钱法。

1.重置全价的明确

根据公司提供的设备判断申报表，逐一进行核对，做到帐表相符，

并且通过对有关合同、法律权属说明及会计凭证审查核实对其权属予

以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对首要设备进行了必要

的现场勘察和核实。根据不同设备类型的优势，重置全价明确做法如

下：

1-1凡能询到判断基准日市场价钱的，是在询价基础上，加运杂

费、安装调试费等来明确设备的重置全价。

1-2对于无法从市场获得设备价钱的，通过查阅万方数据出版社

《2007 中国机电产品报价手册》和中国机电销售产品网

chinamachineps的设备价钱，再加运杂费和安装调试费来明确

设备的重置全价；少量价值较低的国内设备，根据当地市场价钱新闻

资料查得。

1-3对于车辆，按基准日市场价钱加购置税及牌照手续费明确其

重置全价。

2.

成新率的明确

对于典型设备，是通过对设备进行现场勘察，并结合采用年限法

综合明确其成新率，现场勘察权重为60%，年限法权重40%；对于一

般设备使用年限法明确成新率；对于车辆，根据国家颁布的车辆强制

报废标准，按照车辆行驶公里、采用年限计算理论成新率，然后按照

孰低大体上取理论成新率，再结合现场勘察计算综合成新率。

3.判断值的明确

北京中企华资产判断有限责任企业 15

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将重置全价和成新率相乘，得出判断值。

(五)土地：

首要使用价钱逼近法与基准地价修正法

价钱逼近法：是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主

要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来

明确土地价钱的估价做法。

基准地价修正法：即在已知地块所在区域位置的基准地价情况

下，就委估地块的现实的情况，对地块的区域因素、采用年期、容积率、

估价期日、宗地位置偏离度、宗地形状与面积，以及开发程度等因素

进行修正，以此明确判断值的一种做法。

根据《城镇土地估价规程》用基准地价修正系数法判断宗地地价

的计算公式为：

判断宗地地价p=(po－kf) kn kv kt kp ks （1＋Σki）

式中： po棗级别基准地价

kf棗

开发程度修正值

kn棗采用年期修正系数

kv棗容积率修正系数

kt棗估价期日修正系数

kp棗

宗地位置偏离度修正系数

ks棗宗地形状与面积修正系数

Σki棗宗地区域因素修正系数中各因素修正系数之和

(六)长时间待摊费用：判断人员通过抽查关联费用发生时的入账凭

证、付款凭证等核实费用发生的真实性，并且了解企业使用的摊销方

法和测算摊销计算的准确性，按原始发生额 预计摊销月数 尚存受益

月数作为判断值。

()

七各类负债：关于各类负债，根据公司提供的各项目明细表，

对各项负债进行核实后，评估各笔债务是否是企业基准日实际承担

的，债权人是否存在，并以基准日实际需要支付的负债额来明确判断

值。

北京中企华资产判断有限责任企业 16

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收益法介绍：

本次判断使用收益法通过对公司整体价值的判断来间接获得股

东所有权益价值，据此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟判断股

权的价值。本次判断的股权价值没有考虑控股权溢价和少数股权折

价，也未考虑流动性折扣对股权价值的影响。

1、本次收益法判断模型选用公司现金流

公司价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值-非

经营性负债＋对外股权投资的价值

所有股东权益价值=公司价值-有息债务

有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款、带

息应付票据、一年内到期的长时间借款、长时间借款等。

其中：营业性资产价值按以下公式明确：

n

p= ∑=r (1+i) t+p (1+i) n

t n

t 1

式中：p为营业性资产价值；

i为折现率；

t为预测年度；

r为第t年净现金流量;

t

p为第n年终值；

n

n为预测第末年。

2、预测期的明确

亚华控股乳业板块首要包括“亚华南山乳品科技园”、“亚华望

城乳品工业园”和内蒙古海拉尔农垦局特泥河牧场三大产业园区。根

据企业目前生产经营状况和现有生产能力，预计企业在2008年产能

将达到饱和生产能力，由于亚华控股整体经营比较困难，资产负债率

高，每股净资产为负数，所以不考虑未来扩大产能的计划。据此，本

次预测期选择为2007年至年，以后年度收益状况保持在年

水平。

北京中企华资产判断有限责任企业 17

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3、收益期的明确

无特殊情况表明乳业板块难以持续经营，而且通过正常的维护、

更新，设备及生产设施状况能持续发挥效用，收益期按永续明确。

4、净现金流量的明确

本次判断使用公司净现金流，净现金流量的计算公式如下：

(预测期内每年)净现金流量=息税前利润 (1－所得税率)+折旧及

摊销-资本性支出-营运资金追加额=主营业务收入-主营业务价钱-主营

业务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+投资

收益+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追

加额。

5、终值的明确

收益期为永续，终值p=r/i。

n n+1

r 按预测末年现金流或净利润调整明确。具体调整一些事项首要是

n+1

资本性支出的调整。调整大体上是按估算的重置价钱除以经济年限加平

均年资本性维修支出考虑。

6、折现率的明确

按照收益额与折现率口径一致的大体上，本次判断收益额口径为企

业净现金流量，则折现率选取加权平均资本价钱(wacc)。

公式：wacc=ke e/(d+e)+kd d/(d+e) (1－t)

式中：

ke为权益资本价钱；

kd为债务资本价钱；

d/e：根据市场价值估计的被估公司的目标债务与股权比

率；

7、溢余资产价值的明确

溢余资产是指与公司收益无直接关系的，超过公司经营所需的多

余资产。

北京中企华资产判断有限责任企业 18

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8、非经营性资产价值的明确

非经营性资产是指与公司收益无直接关系的，不产生效益的资

产，此类资产不产生利润。

9、对外股权投资的价值

根据判断明确的被投资公司的价值乘以持股比例明确。

八、判断的价值类型和定义

根据本次判断目的，价值类型定义为市场价值。市场价值，在此

被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估资产

(或股权)可以期望并能实现的合理交易价钱。买卖双方对委估资产及

市场，以及影响委估资产价值的关联因素均有合理的知识背景。关联

交易方将在没有任何外在压力、或受到胁迫的情况下，独立、自主地

决策其交易行为。

九、判断过程

(一)接受委托

判断机构于2007年9月接受委托，确定本次判断目的和判断基

准日、判断的范围和对象。

(二)判断准备

根据本次判断范围和对象，判断人员编制了“资产判断明细表”、

“资料清单”及其填写要求，并且对公司的配合人员进行了培训和现

场指导填表。

(三)资产清查

本次资产清查分3个清查小组并且进行，各个小组由流动资产、

机器设备、房地产三部分人员组成，在公司关联人员的配合下，分别

对各类资产进行了清查。判断小组清查核实从业从2007年9月24日

开始，2007年10月15日结束。清查从业结束后，各小组均提交了清

查核实及现场勘察作业的从业底稿。

实物资产清查过程如下：

北京中企华资产判断有限责任企业 19

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1.指导公司关联的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按

照判断机构提供的"资产判断明细表"、"资产调查表"、"资料清单"及其

填写要求，进行登记填报，并且收集被判断资产的产权归属说明文件

和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。

2.初步审查资产占有方提供的资产判断明细表

判断人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及判断范围内具体对

象的详细状况。然后审查各类资产判断明细表，检查有无填项不全、

错填、资产项目不确定现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资

产判断明细表有无漏项等。

3.现场实地勘察

依据资产判断明细表，对申报资产进行清点和现场勘察。对比不

同的资产性质及优势，采取不同的勘察做法。

对机器设备，查阅了首要设备的竣工验收记录、运行日志、重大

事故报告书和技改等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作

人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、账面原值各项费用的

构成情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等，

对重要的通信专用设备，在公司专业人员的配合下，进行了技术检测。

通过这些步骤，比较充分地了解了设备的历史变更及运行情况。

对首要房屋建筑物进行现场勘察，查阅了首要房屋建筑物的预

(决)算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现

场勘察记录表。

4.补充、撰改和完整资产判断明细表

根据现场实地勘察结果，进一步完整资产判断明细表，以做到

"表""实"相符。

5.核实产权说明文件

对判断范围的设备和房产以及土地的产权进行调查，以确认作到

产权清晰。经过核实，大部分房屋已办理或正在办理房屋全部权证，

判断是在调查核实房屋产权的基础上进行的，不存在产权纠纷的问

题。

北京中企华资产判断有限责任企业 20

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(四)评定估算和出具报告

判断小组对现场收集的资料进行拆析和汇总，计算判断结果，提

交企业审核，出具判断报告。

1.对各类资产进行拆析、计算和判断，得出判断结果。

2.进行三级复核。即项目经理一级审核，部门经理二级审核，内

部审核委员会进行三级审核。

3.

撰改并出具判断报告。

(五)提交报告

10月26日将报告提交委托方。

十、判断结论及拆析

根据国家有关资产判断的规定，本着独立、公正、科学和客观的

大体上及必要的判断程序，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股

份有限企业乳业板块所涉及的关联资产及负债进行了判断。本次判断

首要使用重置价钱法和收益法进行判断，根据以上判断从业，得出如

下判断结论：资产基础法判断后公司经湖南开元有限责任会计师事务

所审计后账面总资产为26924.58万元，总负债为22256.70万元，净资

产为4667.88万元；调整后账面总资产为26924.58万元，总负债为

22256.70 4667.88

万元，净资产为 万元；资产基础法判断后账面总资产

价值为40267.04万元，总负债为22256.70万元，净资产为18010.34万

元，净资产增值13342.46万元，增值率285.84%。

具体判断汇总情况详见下表：

资产判断结果汇总表

金额单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率%

a b c d=c－b e=(c－b)/b*100%

-1863.22 -1863.22 345.32 2208.54 118.53

流动资产

非流动资产 28787.80 28787.80 39921.72 11133.92 38.68

其中：长时间股权投资 20817.97 20817.97 28624.90 7806.93 37.50

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投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00 #p/0!

7132.20 7132.20 10406.39 3274.19 45.91

固定资产

105.37 105.37 105.37 0.00 0.00

在建工程

无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00 #p/0!

长时间待摊费用 335.03 335.03 340.52 5.49 1.64

344.05 344.05 344.05 0.00 0.00

递延税款

26924.58 26924.58 40267.04 13342.46 49.55

资产总计

流动负债 22256.70 22256.70 22256.70 0.00 0.00

非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00 #p/0!

22256.70 22256.70 22256.70 0.00 0.00

负债总计

4667.88 4667.88 18010.34 13342.46 285.84

净资产

26962.59 22294.71

使用收益法判断后，净资产为 万元，净资产增值

万元，增值率477.62%。

从以上结果可以看出，收益法和价钱法判断结果相对审计后的账

面净资产都存在不同程度的增值，其中收益法的判断结果增值更大。

鉴于以下原因，我们认为使用收益法的判断结果更符合本次经济行为

对应判断对象的价值内涵，因为此本报告使用收益法的判断结果作为最

终结果，供报告采用者参考。使用收益法结果的原因：1)收益法结果

的内涵包括公司拥有基地资源的价值，亚华控股乳业板块建成了拥有

享誉全国的南山四季常青牧场、内蒙古呼伦贝尔大草原中心区的特尼

河牧场两大高质量天然奶源基地，在城步、望城、特尼河有三大乳品工

业园，公司通过历史年度的运营，已建设成相对规模的产业资源；2）

收益法结果内涵包括了销售互联网资源和企业品牌的价值，企业以“办事处

+经销商”为营销组织模式，营销推广方法以终端抢占为主，至2006

年止，除港、澳、台市场外，“南山”系列乳制品在全国都建有销售

网点，下设办事处200多家，拥有经销商千余个，快速发展了具有相对规

3）

模的销售互联网资源； 在国家大力扶持奶业快速发展的大环境下，未来

乳业市场快速发展前景较好，公司未来年度的盈利能力看好。

本判断结论是反映判断对象在本次判断目的下，根据公开市场原

则明确的现行价钱，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及

特殊的交易方可能追加付出的价钱等对判断价值的影响，也未考虑国

北京中企华资产判断有限责任企业 22

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家宏观经济政策发生了变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价

格的影响。当前述条件以及判断中遵循的持续经营大体上等发生了变化

时，判断结果通常会失效。

十一、特别一些事项证明

以下为在判断过程中已发现可能影响判断结论但非判断人员执

业水平和能力所能评定估算的有关一些事项(包括但不限于)：

(一)判断结论是北京中企华资产判断有限责任企业出具的，受具

体参加本次项目的判断人员的执业水平和能力的影响。

()

二由委托方和资产占有方提供的与判断关联的经济行为文件、

营业执照、产权说明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有

关资料是编制本报告的基础。委托方、资产占有方和关联当事人应对

所提供的以上判断原始资料的真实性、合法性和完善性承担责任。

()

三对公司存在的可能影响资产判断值的瑕疵一些事项，在公司委托

时未作特殊证明而判断人员根据专业经验通常不能获知的情况下，评

估机构及判断人员不承担关联责任。

(四)本企业对委托方和资产占有方提供的有关经济行为文件、营

业执照、产权说明文件、会计凭证等资料进行了核实，但不对上述资

料的真实性负责。

(五)本次判断中，由于资产类型比较简单，因为此对固定资产的现

场勘察首要使用目测注意的手段，未采用仪器对有关固定资产进行测

试和查验，但判断人员认为不影响判断结果的准确性。

(六)本次判断范围是根据委托方明确的拟转让资产和负债进行

的，不包括南山牌系列商标。判断机构不承担由于资产和负债界限原

因而引起的一些事项责任。

()

七本次判断结果没有考虑拟转让资产原已设定的抵（质）押、

担保等事宜，在未来发生或有一些事项时对判断结果的影响。

(八)收益法判断的有关一些事项：

北京中企华资产判断有限责任企业 23

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1、所得税的解决：乳业板块收益法判断时将纳入判断范围的亚

华控股本部与乳业业务关联的内部往来资产和亚华控股南山分企业

合并后视为一独立法人公司考虑，对所得税的解决没有考虑本次判断

范围之外亚华控股其他经营活动对乳业业务所得税的抵扣效应。视为

一独立法人公司考虑的原因：亚华控股本部进入范围的只是历史上产

生的与乳业业务关联的债权债务，亚华控股南山分企业一直都是独立

运营、独立核算，具有独立的收益能力。

2、商标采用费的解决：本次拟转让的资产不包括南山牌系列商

标，公司目前也尚未确定未来乳业资产转让完成后，受让方对商标的

采用方法，和受让方如果采用原商标是否支付采用费，所以本次收益

法判断过程中假设未来年度不需支付商标采用费，即目前收益法的评

估结果中包含拟采用商标的价值。若受让方在未来经营过程中需支付

商标采用费，而现有的收益预测数据不发生了变化的情况下，将会影响

收益法判断结果的减值。

()

九判断人员在现场清查核实时，受公司人员的频繁变动和原始

资料缺乏等因素的影响，判断人员对公司的部分债权，特别是重大债

权无法进行具体核实，也未能收集到函证结果。由于判断人员在本次

判断过程中未能收集到确凿的坏帐证据，判断时按审计后的帐面值进

行确认。但判断师根据公司提供的情况证明提醒报告采用者。若由于

公司提供的情况证明与现实的情况有出入，造成判断师误判，判断师将

不承担由此而产生的责任。首要的重大债权如下：

1、南山分企业应收帐款中有应收南山营销企业（现更名为南仔

17814622.75

企业） 元，据公司反映这笔款项收回的可能性小。据了解，

南仔企业是南山分企业2000年12月改制时部分员工在延续“湖南南

山营销有限企业(简称“原营销企业”)的基础上，加上新注册成立的

“湖南南山食品有限企业”而组成的一个生产经营型企业，两块牌子

一套人马。“原营销企业”在改制前，依财务关系而定，系南山分公

司的下属单位，2000年10月31日前为报帐制，2000年11月1日起

为独立核算制，其产品的供货价钱在报账制供货价的基础上相应下调

北京中企华资产判断有限责任企业 24

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让乳业板块部分资产判断项目-资产判断报告书

20%，产品调拨均凭原营销企业的要货计划先行的执行，货款则按月

上解南山分企业。独立核算制因改制于2000年12月31日自行终止。

2001 1 1

改制时，双方商定自 年 月 日起给南仔六个月的过渡期，过

渡期内允许南仔继续销售南山奶粉，南山分企业依此精神于2001年

元月上旬给南仔供应一定数量的产品后，即终止了供货。因为此上述往

来款首要由三部分组成：一是南山分企业对其管理期间，因供货而形

成的内部往来；二为原营销企业在报帐制管理模式下因经营而发生的

应报未报的费用及有关损益；三为南山分企业在改制后因按协议有关

精神向南仔供货而形成的应收账款。历史上双方多次对账未形成统一

意见，也未确认金额。

2 3289487.61

、南山分企业其他应收款中有应收食用菌企业 元，

这笔款项是办食用菌厂时借流动资金和预领材料款，公司反映该企业

已不存在，款项无法收回，但未获得公司破产、注销等确凿的证据证

明该笔款项无法收回，判断时使用调整后帐面价值确认判断值。

判断报告采用者应观察以上的特别一些事项对判断结论所产生的影

响。

十二、判断报告基准日期后重大一些事项

判断基准日后，若资产数量及作价标准发生了变化，对判断结论造

成影响时，不能直接采用本判断结论，须对判断结论进行调整或重新

判断。

在判断基准日至判断报告提出日期之间，尚未发现其他对判断结

论造成较大影响的重大一些事项。

十三、判断报告法律效力

(一)本判断报告的结论是以在产权确定的情况下，以持续经营为

前提条件；

(二)本报告书所揭示的判断结论仅对被判断资产和湖南亚华控股

集团股份有限企业拟将转让其乳业板块关联资产和负债的行为比较有效，

北京中企华资产判断有限责任企业 25

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让乳业板块部分资产判断项目-资产判断报告书

比较有效期至2008年9月30日，当判断目的在判断基准日后一年内实现

时，可以判断结论作为转让时资产价值的参考依据，超过一年，需重

新判断；

(三)本判断报告在判断机构签字盖章后，具有法律效力；

(四)本判断报告需提交国有资产监督管理部门进行备案，待取得

备案文件后方可正式采用；

()

五本报告书的判断结论仅供委托方为本次判断目的和送交国有

资产监督管理部门备案采用，报告书的采用权归委托方全部，未经委

托方许可，我企业不会随意向他人提供或公开。

十四、判断报告提出日期

本报告书提交委托方的时间为：2007年10月26日。

法人代表：孙月焕 注册资产判断师：解彦平

注册资产判断师：郭罗生

北京中企华资产判断有限责任企业

二零零七年十月二十六日

北京中企华资产判断有限责任企业 26

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让乳业板块部分资产判断项目-资产判断报告书

资产判断报告书备查文件

一、审计后的基准日资产负债表

二、资产占有方营业执照复印件

三、产权说明文件（底稿备查）

四、资产占有方承诺函

五、判断机构营业执照和资格证书复印件

六、资产判断人员和判断机构的承诺函

七、参加本判断项目的首要人员名单及其资格证书复印件

北京中企华资产判断有限责任企业 27

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让乳业板块部分资产判断项目-资产判断报告书

参加本判断项目

首要人员名单

项目负责人： 解彦平 中国注册资产判断师

郭罗生 中国注册资产判断师

首要参加人员： 宋志辉 孟治宇

刘喜亮 赵映华

邵李亚 肖志雄

北京中企华资产判断有限责任企业 28

湖南亚华控股集团股份有限企业

拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目

资产判断报告书

中企华评报字(2007)第428-2号

(共一册第一册)

北京中企华资产判断有限责任企业

二〇〇七年十月

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

资产判断报告书

目 录

............................................................................... 2

资产判断报告书摘要

资产判断报告书....................................................................................... 4

一、委托方与资产占有方简介............................. 4

二、判断目的........................................... 6

三、判断范围和对象. .................................... 6

四、判断基准日......................................... 7

五、判断大体上........................................... 8

六、判断依据........................................... 8

七、判断做法.......................................... 10

八、判断的价值类型和定义.............................. 13

九、判断过程.......................................... 14

十、判断结论及拆析. ................................... 15

十一、特别一些事项证明. ................................... 17

十二、判断报告基准日期后重大一些事项...................... 20

十三、判断报告法律效力................................ 21

十四、判断报告提出日期................................ 21

资产判断报告书备查文件.................................................................... 22

一、有关经济行为文件. ................................. 22

二、审计后的基准日模拟资产负债表...................... 22

三、资产占有方营业执照复印件.......................... 22

四、产权说明文件复印件................................ 22

五、资产占有方承诺函. ................................. 22

六、判断机构营业执照和资格证书复印件.................. 22

七、资产判断人员和判断机构的承诺函.................... 22

八、参加本判断项目的首要人员名单及其资格证书复印件.... 22

北京中企华资产判断有限责任企业 1

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

湖南亚华控股集团股份有限企业

拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目

资产判断报告书摘要

中企华评报字(2007)第428-2号

重要提示

以下文案摘自资产判断报告书，欲了解本项目的全

面情况，应认真阅览资产判断报告书全文。

因湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块的部分资

产和负债，北京中企华资产判断有限责任企业接受湖南亚华控股集团

股份有限企业的委托，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股份

有限企业非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行了判断。以判断后

净资产的公允价值作为此次转让的价值参考依据。

根据国家有关资产判断的规定，本着独立、公正、科学和客观的原

则及必要的判断程序，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股份

有限企业非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行了判断。本次判断

首要使用资产基础法进行判断，根据以上判断从业，得出如下判断结

2007 9 30

论：在判断基准日 年 月 日持续经营的前提下，公司账面总资

产为37571.68万元，总负债为24515.46万元，净资产为13056.22万元(账

面值业经湖南开元有限责任会计师事务所审计)；调整后账面总资产为

37571.68万元，总负债为24515.46万元，净资产为13056.22万元；判断

52,632.01 24,515.46 28,116.55

后的总资产为 万元，总负债为 万元，净资产为

万元，净资产增值15,060.33万元，增值率115.35%。

具体判断汇总情况详见下表：

北京中企华资产判断有限责任企业 2

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

资产判断结果汇总表

金额单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率%

a b c d=c－b e=(c－b)/b*100%

21712.97 21712.97 37318.15 15605.18 71.87

流动资产

15858.71 15858.71 15313.86 -544.85 -3.44

非流动资产

其中：长时间股权投资 14579.16 14579.16 14542.40 -36.76 -0.25

投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00

1089.45 1089.45 646.26 -443.19 -40.68

固定资产

0.00 0.00 0.00 0.00

在建工程

无形资产 83.33 83.33 45.60 -37.73 -45.28

长时间待摊费用 106.78 106.78 79.60 -27.18 -25.45

0.00 0.00 0.00 0.00

递延税款

37571.68 37571.68 52632.01 15060.33 40.08

资产总计

流动负债 24486.66 24486.66 24486.66 0.00 0.00

非流动负债 28.80 28.80 28.80 0.00 0.00

24515.46 24515.46 24515.46 0.00 0.00

负债总计

13056.22 13056.22 28116.55 15060.33 115.35

净资产

判断报告采用者应观察本报告特别一些事项证明提及的事宜可能对评

估结果产生的影响。

本报告判断结论的比较有效期至2008年9月30日，当判断目的在判断

基准日后一年内实现时，可以判断结论作为转让时资产价值的参考依

据，超过一年，需重新判断。

法定代表人：孙月焕 注册资产判断师：解彦平

注册资产判断师：郭罗生

北京中企华资产判断有限责任企业

二oo七年十月二十六日

北京中企华资产判断有限责任企业 3

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

湖南亚华控股集团股份有限企业

拟转让非乳业板块部分资产和负债项目

资产判断报告书

中企华评报字(2007)第428-2号

北京中企华资产判断有限责任企业接受湖南亚华控股集团股份有

限企业的委托，对纳入本次判断范围湖南亚华控股集团股份有限企业

非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行判断，以判断后净资产的公

允价值作为此次转让的价值参考依据。本企业的判断人员按照必要的

判断程序对委托判断的资产实施了实地勘查、市场调研与询证，对委

估资产在2007年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资

产判断情况及判断结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

1.公司名称：湖南亚华控股集团股份有限企业

2.注册地址：长沙市银盆南路289号万利大厦5楼

3.注册资本：人民币贰亿柒仟贰佰万零叁仟贰佰元整

4. ( )

企业类型：股份有限企业上市

5.法定代表人：熊再辉

6.经营范围：农作物种子、种苗、牧草良种和禽畜良种的选育、繁

殖、生产、宣传和销售，乳制品、非酒精饮料、医用中间体、兽药、

鱼药、农药、饲料、饲料添加剂、种子生产设施及其它机械设备、政

策允许的生化调控剂的开发、生产、销售；农业新技术的宣传、咨询；

皮棉及其它高质量农产品的收购、加工、销售；粮食（不含批发）、化

肥、农膜、化妆品、政策允许的化工销售产品；房地产业、第三产业

投资；电力生产；经营国内商品贸易及进出口业务（以上国家法律法

规有专门规定的，需报批或凭本公司许可证经营）。

7.历史沿革及现状：

北京中企华资产判断有限责任企业 4

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

湖南亚华控股集团股份有限企业成立于1998年8月14日，系由湖

南省农业集团有限企业作为主发起人，联合湖南省南山种畜牧草良种

繁殖场、湖南高溪集团企业和谭载阳、李必湖共同发起，经湖南省人

民政府湘政函［1998］123号文批准而设立，并于1998年8月14日经

湖南省工商行政管理局核准登记。注册号4300001000568，注册资本

11000.2万元。

1999 63

经中国证券监督管理委员会证监发行字［ ］ 号文批准，该公

司于1999年6月14日向社会公开发行人民币普通股（a股）6000万股，

每股面值为人民币1元，每股发行价为人民币7元，并于1999年10月

15日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工商登记，注册资本为人

17000.2 4300001000568

民币 万元，注册号 。

根据该企业第二届董事会第二十五次会议决议及2003年度股东大

会决议，以2003年末企业总股本170,002,000股为基数，以资本公积金

向全体股东每10股转增6股，共转增10,200.12万股，并于2005年3月

11

日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工商登记，注册资本为人

民币27200.32万元，注册号4300001000568。

2001年4月，湖南高溪集团企业与湖南沐林现代食品有限企业签订

了《股权转让协议》，湖南沐林现代食品有限企业受让湖南高溪集团

880 5.18% 2001

企业持有的该企业法人股 万股，占该企业总股本的 。 年

7月，湖南省农业集团有限企业将持有的该企业3500万股国有法人股

转让给长沙新大新置业有限企业，占该企业总股本的20.59%，股权性

质变更为法人股。

2002 11 21

年 月 日，长沙新大新置业有限企业与深圳市舟仁创业投

资有限企业签订了《股权转让协议》，深圳市舟仁创业投资有限企业

受让长沙新大新置业有限企业持有的该企业法人股3500万股，占该公

20.59% 2002 11 21

司总股本的 。 年 月 日，湖南沐林现代食品有限企业与

北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展有限企业分别签订了《股

权转让协议》，北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展有限企业

分别受让湖南沐林现代食品有限企业持有的该企业法人股480万股及

400 2.82% 2.35%

万股，分别占该企业总股本的 及 。

北京中企华资产判断有限责任企业 5

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

亚华控股的股东深圳市舟仁创业投资有限企业与北京鑫世龙腾投

资有限企业、上海瑞新恒捷投资有限企业于2007年9月7日分别签订

3.3 / 4300

了《股份转让协议书》，约定以 元股的价钱将其持有的企业

万股非流通股股权（占企业总股本15.81%）转让给鑫世龙腾、1300万

股非流通股股权（占企业总股本的4.78%）转让给瑞新恒捷。

该企业执行国家颁布的公司会计准则和《公司会计制度》及有关补

充规定。固定资产折旧按直线法计提。

二、判断目的

因湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产

和负债，北京中企华资产判断有限责任企业接受湖南亚华控股集团股

份有限企业的委托，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股份有

限企业非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行判断，以判断后净资

产的公允价值作为此次转让的价值参考依据。

三、判断范围和对象

判断范围包括：湖南亚华控股集团股份有限企业本部非乳业板块的

部分资产和负债（含长时间投资湖南亚华南山乳品营销有限企业和多伦

龙达草业快速发展有限企业），常德棉花种子分企业、种子种苗分企业、

高质量农产品分企业、进出口分企业等单位所涉及的资产及负债。

判断对象包括：

资产类：现金、银行存款、交易性金融资产、应收账款、预付账款、

应收利息、其他应收款、存货和其他流动资产、长时间股权投资、固定

资产、无形资产、长时间待摊费用。

负债类：短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税

费、应付利息、应付股利、其他应付款、其他流动负债、长时间借款、

长时间应付款等。上述资产判断前账面金额如下：

北京中企华资产判断有限责任企业 6

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

金额单位：人民币元

序号 科目名称 帐面价值

1 217129744.94

一、流动资产合计

2 货币资金 1775886.74

3 10000.00

交易性金融资产

4 0.00

减：公允价值变动损益

5 10000.00

交易性金融资产净额

7 应收帐款 141503799.37

8 减：坏帐准备 77824916.26

9 应收帐款净额 63678883.11

10 17949651.84

预付帐款

11 4200.00

应收利息

13 181240172.98

其他应收款

14 减：坏帐准备 78391469.33

15 其他应收款净额 102848703.65

16 存货 1036458.67

17 减：存货跌价准备 542638.75

18 493819.92

存货净额

20 30368599.68

其他流动资产

21 158587114.03

二、非流动资产合计

25 长时间股权投资 145791562.97

27 固定资产 10894535.06

30 无形资产 833250.00

33 1067766.00

长时间待摊费用

36 375716858.97

三、资产总计

37 244866631.56

四、流动负债合计

41 21068663.80

应付帐款

42 预收帐款 13097593.80

43 应付职工薪酬 2747811.24

44 应交税费 2231812.95

45 27706.25

应付利息

46 200.00

应付股利

47 115760415.30

其他应付款

49 其他流动负债 89932428.22

50 288004.54

五、非流动负债合计

53 长时间应付款 288004.54

58 六、负债合计 245154636.10

59 130562222.87

七、净资产

纳入判断范围的资产与委托判断时明确的资产范围一致，并已经湖

南开元有限责任会计师事务所审计。

具体判断对象见湖南亚华控股集团股份有限企业申报的《资产判断

申报明细表》。

四、判断基准日

北京中企华资产判断有限责任企业 7

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

本项目资产判断基准日是2007年9月30日。一切计价标准均为基

准日比较有效的价钱标准，全部资产均为基准日实际存在的资产。

此基准日是距判断目的计划实现日较接近的基准时间，由公司与各

家中介机构共同讨论后明确。

五、判断大体上

(一)遵循独立性大体上。作为独立的社会公平性机构，判断从业始终

一再独立的第三者角度，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性大体上。判断人员从实际出发，通过现场勘察，在掌

握翔实可信资料的基础上，以公平公正的态度，运用科学的做法，使

得判断结果具备充分的事实依据；

(三)遵循科学性大体上。在对比本次判断的优势、依据查阅的资料和

根据资产状况的基础上，制订了可行的判断技术方案，使得资产判断

结果科学合理；

(四)遵循产权好处主体变动大体上。即以委估资产的产权好处主体变

动为假设前提，明确其在判断基准日2007年9月30日的现行公允价值；

(五)遵循资产持续经营的大体上。根据被判断资产目前的用途和采用

方法等情况继续采用，明确相应的判断做法、参数和依据；

( )

六遵循替代性大体上。判断作价时，如果同一资产或同种资产在评

估基准日可能实现的或实际存在的价钱或价钱标准有多种，则选用以

较低的价钱为基准，不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易

价钱的影响；

( )

七遵循公开市场大体上。即判断的作价依据和判断结论在公开市场

存在或成立；

(八)维护资产占有者及投资者合法权益的大体上。

六、判断依据

(一)行为依据

委托方和判断机构签订的资产判断项目合同书。

(二)法规依据

北京中企华资产判断有限责任企业 8

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

1、国务院1991年91号令《国有资产判断管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36号《国有资产判断管理办

法施行细则》；

3、国务院2003第378号令《公司国有资产监督管理暂行条例》；

4、国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资

产判断行政管理方法加强资产判断监督管理从业意见的通知》；

5 12

、国资委 号令《公司国有资产判断管理暂行办法》；

6、中国资产判断协会中评协[1996]03号《资产判断操作规范意见》

(试行)；

7、财政部财评字[1999]91号文《资产判断报告基本文案与样式的暂

行规定》；

8、财政部令第33号文《公司会计准则--基本准则》；

9、财会[2006]3号文《财政部关于印发等38项具体准则的通知》；

10 2004 20

、财政部财企〔 〕 号文关于印发《资产判断准则－基本准

则》和《资产判断职业道德准则－基本准则》的通知；

11、财政部第14号令《国有资产判断管理若干问题的规定》；

12、国资委第3号令《公司国有产权转让管理暂行办法》；

13 [2003]18

、中注协会协 号《注册资产判断师关注判断对象法律权

属指导意见》；

14、中国资产判断协会关于印发《公司价值判断指导意见（试行）》

的通知（中评协[2004]134号）；

15 [2006]274

、国资委产权 号《关于加强公司国有资产判断管理从业

有关问题的通知》；

16、有关法律、法规、通知文件等。

( )

三产权依据

1.房屋产权证及权属说明；

2.土地采用权证及权属说明；

3.车辆行驶证；

4.

重大设备购货合同及发票；

北京中企华资产判断有限责任企业 9

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

5.其他产权说明文件。

(四)取价依据

1. (2007 9 30 )

判断基准日 年 月 日的贷款利率和外汇汇率；

2.国家计委和建设部发布的《工程勘察设计收钱管理规定》（计价

格[2002]10号）；

3.2002年《全国统一安装工程预算定额》；

4. [2000]38

建设部建标 号《全国统一建筑安装工程工期定额》；

5.1999年《湖南省建筑工程单位估价表》和取费标准，以及相配套

的有关费用计算文件；

6.2002年《湖南省统一安装工程基价表》和取费标准，以及相配套

的有关费用计算文件；

7.2007年第4期《长沙建设工程造价》

8.gb/t50291一1999《房地产估价规范》

9.湖南省及各地市建设工程行政事业性收钱标准；

10. ;

《房屋完损等级评定标准》

11.gb/t50291999《房地产估价规范》；

12.it168新闻网it168；

13.太平洋汽车网站（pcauto）；

14.2000 12 18

年 月 日国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保局

联合发布的《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》中的规定

15.中企华企业价钱新闻资料。

(五)参考资料及其它

1.

资产占有单位提供的资产清单和判断申报表；

2.湖南开元有限责任会计师事务所出具的审计报告；

3.《资产判断常用数据与参数手册》(增订版)；

4.

国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及判断机构收

集的其他有关资料。

七、判断做法

北京中企华资产判断有限责任企业 10

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

根据国家有关资产判断的法规及资产判断操作规范要求，由于本报

告涉及转让的只是单一的资产和关联负债，不含具体业务，所以不具

备收益法判断条件，并且也不具备整体使用市场法判断的条件，所以

本报告仅使用资产基础法进行判断。对于资产基础法，根据不同的资

产类别，分别使用不同的判断做法。

(一)流动资产

1.

现金：采取盘点倒推的做法确认判断值，即以盘点日实盘现金加

盘点日至判断基准日现金支出数，减盘点日至判断基准日现金收入数，

与判断基准日现金日记账余额及总账现金账户余额进行核对，相符后，

对于人民币库存现金以账面值确认判断值。

2.

银行存款：判断人员对判断基准日的账面值进行核实，对各银行

存款采取同基准日银行对账单余额核对的办法(并对判断基准日对账单

余额向开户行发询证函，截止判断现场日均已收回，经核实完全相符)，

如有未达账项则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，人民币存款

以账面值确认判断值。

3.应收账款、其他应收款：对应收款项在核实无误的基础上，根据

每笔款项可能收回的数额明确判断值。判断人员具体拆析了应收款的

数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管

理现状等。判断人员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济文案和帐

龄拆析的基础上，按以下三种做法进行判断：

(1)经过核实，对确实能够收回的，按帐面价值明确判断值；

(2)对有确凿证据，说明不能收回的，判断为零；

(3)

其它通过核查帐簿、原始凭证，在进行帐龄拆析的基础上以核实

后的账面值明确判断值。

计提的坏帐准备金，按照资产判断操作规范的要求，因其无可确指

的坏帐对象，故判断值为零。

4.预付账款：判断人员通过抽查核实购货合同及付款凭证等关联会

计凭证，并向有关部门了解形成原因，评估是否能在合同期限内收回

材料或设备以及获取关联权益，对于能够收回材料或设备以及获取相

关权益的以核实后的账面值作为判断值，否则判断为零。

北京中企华资产判断有限责任企业 11

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

5.存货：判断人员首先在公司的配合下进行了抽查盘点，并且查阅

关联账册、采购合同和订单，了解存货的入账依据，以验证核实账面

数量及金额。

对于周转较快，账面值与基准日市价较为接近的存货，判断值按照

核实后的以实际价钱反映的账面值明确判断值；对于入库时间时间长，

市场价钱变化较大的存货，以判断基准日附近的市场价钱并考虑一定

的运杂费等费用后综合明确判断值；对于残次冷背的存货，结合实际

的可变现价钱作为判断值。

(二)长时间股权投资

判断人员通过抽查公司的投资协议、出资凭证、关联股权转让协

议等核实长时间投资的形成时间、持股比例、账面价值形成及公司使用

的核算做法等，并搜集被投资单位的营业执照、企业章程、验资报告

等进行验证。并且，与公司关联人员信息表达，了解被投资单位的实际经

营状况和财务状况，并获取其判断基准日的会计报表。

对于正常经营的直接或间接控股长时间投资，对该类长时间投资进行

整体判断，通过对公司整体价值的判断来获得股东所有权益价值，据

此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟判断股权的价值。在判断控

股长时间投资公司整体价值时，由于没有经营业务，所以使用资产基础

法进行。

(三)房屋建筑物

公司委估的房屋、构筑物、管道及沟槽，经了解为高质量农产品分公

司的建（构）物，于基准日均无实物，判断值按零值计算。

()

四机器设备

对机器设备判断首要使用重置价钱法。

1.重置全价的明确

根据公司提供的设备判断申报表，逐一进行核对，做到帐表相符，

并且通过对有关合同、法律权属说明及会计凭证审查核实对其权属予

以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对首要设备进行了必要

的现场勘察和核实。根据不同设备类型的优势，重置全价明确做法如

下：

北京中企华资产判断有限责任企业 12

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

1-1凡能询到判断基准日市场价钱的，是在询价基础上，加运杂费、

安装调试费等来明确设备的重置全价。

1-2

对于无法从市场获得设备价钱的，通过查阅万方数据出版社

《2007 中国机电产品报价手册》和中国机电销售产品网

chinamachineps的设备价钱，再加运杂费和安装调试费来明确设

备的重置全价；少量价值较低的国内设备，根据当地市场价钱新闻资

料查得。

1-3对于车辆，按基准日市场价钱加购置税及牌照手续费明确其重

置全价。

2.成新率的明确

对于典型设备，是通过对设备进行现场勘察，并结合采用年限法综

合明确其成新率，现场勘察权重为60%，年限法权重40%；对于通常设

备使用年限法明确成新率；对于车辆，根据国家颁布的车辆强制报废

标准，按照车辆行驶公里、采用年限计算理论成新率，然后按照孰低

大体上取理论成新率，再结合现场勘察计算综合成新率。

3.判断值的明确

将重置全价和成新率相乘，得出判断值。

(五)无形资产：按照同类软件判断基准日市场价钱确认判断值。

(六)长时间待摊费用：判断人员通过抽查关联费用发生时的入账凭

证、租赁合同、付款凭证等核实费用发生的真实性，并且了解企业采

用的摊销做法和测算摊销计算的准确性，对于判断目的实现后能够形

成相应资产或某一种权益的项目，按原始发生额 预计摊销月数 尚存受

益月数作为判断值。

(七)各类负债：关于各类负债，根据公司提供的各项目明细表，对

各项负债进行核实后，评估各笔债务是否是企业基准日实际承担的，

债权人是否存在，并以基准日实际需要支付的负债额来明确判断值。

八、判断的价值类型和定义

根据本次判断目的，价值类型定义为市场价值。市场价值，在此被

定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估资产(或

北京中企华资产判断有限责任企业 13

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

股权)可以期望并能实现的合理交易价钱。买卖双方对委估资产及市场，

以及影响委估资产价值的关联因素均有合理的知识背景。关联交易方

将在没有任何外在压力、或受到胁迫的情况下，独立、自主地决策其

交易行为。

九、判断过程

(一)接受委托

判断机构于2007年9月接受委托，确定本次判断目的和判断基准

日、判断的范围和对象。

( )

二判断准备

根据本次判断范围和对象，判断人员编制了“资产判断明细表”、

“资料清单”及其填写要求，并且对公司的配合人员进行了培训和现

场指导填表。

( )

三资产清查

本次资产清查分3个清查小组并且进行，各个小组由流动资产、机

器设备、房地产三部分人员组成，在公司关联人员的配合下，分别对

各类资产进行了清查。判断小组清查核实从业从2007年9月24日开始，

2007 10 15

年 月 日结束。清查从业结束后，各小组均提交了清查核实及

现场勘察作业的从业底稿。

实物资产清查过程如下：

1.

指导公司关联的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照

判断机构提供的"资产判断明细表"、"资产调查表"、"资料清单"及其填写

要求，进行登记填报，并且收集被判断资产的产权归属说明文件和反

映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。

2.

初步审查资产占有方提供的资产判断明细表

判断人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及判断范围内具体对象

的详细状况。然后审查各类资产判断明细表，检查有无填项不全、错

填、资产项目不确定现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产

判断明细表有无漏项等。

3.现场实地勘察

北京中企华资产判断有限责任企业 14

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

依据资产判断明细表，对申报资产进行清点和现场勘察。对比不同

的资产性质及优势，采取不同的勘察做法。

对机器设备，查阅了首要设备的竣工验收记录、运行日志、重大事

故报告书和技改等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人

员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、账面原值各项费用的构

成情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等，对

重要的通信专用设备，在公司专业人员的配合下，进行了技术检测。

通过这些步骤，比较充分地了解了设备的历史变更及运行情况。

对首要房屋建筑物进行现场勘察，查阅了首要房屋建筑物的预(决)

算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘

察记录表。

4.补充、撰改和完整资产判断明细表

根据现场实地勘察结果，进一步完整资产判断明细表，以做到

"表""实"相符。

5.

核实产权说明文件

对判断范围的设备和房产以及土地的产权进行调查，以确认作到产

权清晰。经过核实，大部分房屋正在办理房屋全部权证，判断是在调

查核实房屋产权的基础上进行的，不存在产权纠纷的问题。

()

四评定估算和出具报告

判断小组对现场收集的资料进行拆析和汇总，计算判断结果，提交

企业审核，出具判断报告。

1.对各类资产进行拆析、计算和判断，得出判断结果。

2.

进行三级复核。即项目经理一级审核，部门经理二级审核，内部

审核委员会进行三级审核。

3.撰改并出具判断报告。

( )

五提交报告

10月26日将报告提交委托方。

十、判断结论及拆析

北京中企华资产判断有限责任企业 15

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

根据国家有关资产判断的规定，本着独立、公正、科学和客观的原

则及必要的判断程序，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股份

有限企业非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行了判断。本次判断

首要使用重置价钱法进行判断，根据以上判断从业，得出如下判断结

论：在判断基准日2007年9月30日持续经营的前提下，公司账面总资

产为37571.68万元，总负债为24515.46万元，净资产为13056.22万元(账

)

面值业经湖南开元有限责任会计师事务所审计；调整后账面总资产为

37571.68万元，总负债为24515.46万元，净资产为13056.22万元；判断

后的总资产为52,632.01万元，总负债为24,515.46万元，净资产为28,116.55

万元，净资产增值15,060.33万元，增值率115.35%。

资产判断结果汇总表

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率%

a b c d=c－b e=(c－b)/b*100%

21712.97 21712.97 37318.15 15605.18 71.87

流动资产

非流动资产 15858.71 15858.71 15313.86 -544.85 -3.44

14579.16 14579.16 14542.40 -36.76 -0.25

其中：长时间股权投资

0.00 0.00 0.00 0.00

投资性房地产

固定资产 1089.45 1089.45 646.26 -443.19 -40.68

在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00

83.33 83.33 45.60 -37.73 -45.28

无形资产

106.78 106.78 79.60 -27.18 -25.45

长时间待摊费用

递延税款 0.00 0.00 0.00 0.00

资产总计 37571.68 37571.68 52632.01 15060.33 40.08

24486.66 24486.66 24486.66 0.00 0.00

流动负债

28.80 28.80 28.80 0.00 0.00

非流动负债

24515.46 24515.46 24515.46 0.00 0.00

负债总计

净资产 13056.22 13056.22 28116.55 15060.33 115.35

本判断结论是反映判断对象在本次判断目的下，根据公开市场大体上

明确的现行价钱，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特

殊的交易方可能追加付出的价钱等对判断价值的影响，也未考虑国家

宏观经济政策发生了变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价钱的

北京中企华资产判断有限责任企业 16

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

影响。当前述条件以及判断中遵循的持续经营大体上等发生了变化时，评

估结果通常会失效。

十一、特别一些事项证明

以下为在判断过程中已发现可能影响判断结论但非判断人员执业

水平和能力所能评定估算的有关一些事项(包括但不限于)：

(一)判断结论是北京中企华资产判断有限责任企业出具的，受具体

参加本次项目的判断人员的执业水平和能力的影响。

(二)由湖南亚华控股集团股份有限企业（本部）、常德棉花种子分

企业、种子种苗分企业、高质量农产品分企业、进出口分企业提供的与

判断关联的经济行为文件、营业执照、产权说明文件、财务报表、会

计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方、资

产占有方和关联当事人应对所提供的以上判断原始资料的真实性、合

法性和完善性承担责任。

(三)对公司存在的可能影响资产判断值的瑕疵一些事项，在公司委托时

未作特殊证明而判断人员根据专业经验通常不能获知的情况下，判断

机构及判断人员不承担关联责任。

()

四本企业对委托方和资产占有方提供的有关经济行为文件、营业

执照、产权说明文件、会计凭证等资料进行了核实，但不对上述资料

的真实性负责。

(五)本次判断中，由于资产类型比较简单，因为此对固定资产的现场

勘察首要使用目测注意的手段，未采用仪器对有关固定资产进行测试

和查验，但判断人员认为不影响判断结果的准确性。

(六)本次判断范围是根据委托方明确的拟转让资产和负债进行的，

判断机构不承担由于资产和负债界限原因而引起的一些事项责任。

()

七本次判断结果没有考虑拟转让资产原已设定的抵（质）押、担

保等事宜，在未来发生或有一些事项时对判断结果的影响。

(八)判断人员在现场清查核实时，受公司人员的频繁变动和原始资

料缺乏等因素的影响，判断人员对公司的部分债权，特别是重大债权

北京中企华资产判断有限责任企业 17

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

无法进行具体核实，也未能收集到函证结果。由于判断人员在本次评

估过程中未能收集到确凿的坏帐证据，判断时按核实后的帐面值进行

确认。但判断师根据公司提供的情况证明提醒报告采用者，若由于企

业提供的情况证明与现实的情况有出入，造成判断师误判，判断师将不

承担由此而产生的责任。首要的重大债权如下：

1.湖南亚华控股集团股份有限企业高质量农产品分企业存货

512,077.15

元，系原上市时形成的账目，一直没有实物资产；固定资产

原值1,911,494.15元，净值389,882.32元，首要是企业上市前养殖基地开

挖鱼池，修建房屋、道路、沟渠等的投资。因该基地土地为租赁地，

到2009年3月到期，到时原状交给对方，且2007年初政府修公路将渔

场一分为二，实际固定资产已无价值。

2.湖南亚华控股集团股份有限企业本部有二台车辆（皇冠3.0和桑

塔纳2000）无实物，其中：皇冠3.0是由于被盗，桑塔纳2000已经投

入到了亚华大酒店。加拿大农场和棉花科研楼判断基准日无实物，上

3,831,861.67 2,308,704.70

述固定资产原值 元，净值 元。

3.其他应收款

■湖南亚华控股集团股份有限企业本部其他应收款情况证明：

(1)应收长沙宏达股权款5,681,045元，2003年湖南亚华控股集团股

份有限企业股东（实际控制人）鸿仪企业收购长沙宏达企业持有的泰

阳证券股权由亚华控股支付股权转让款5,681,045元，但截止判断报告

日止该股权尚未正式过户到亚华控股名下。

(2)应收长沙新大新企业股权款864万元，应收湖南银港房地产企业

492 2004

股权款 万元，是 年亚华控股将持有的湖南亚华置业有限企业

股权转让给长沙新大新企业和湖南银港房地产企业，该股权转让款在

亚华控股与湖南亚华置业有限企业核对往来帐目并予以确认后将一次

性收回。

(3)应收湖南金日电子企业项目款8,045,945.99元，1999年6月亚华

控股和湖南金日电子有限企业联合经销sgh600c手机，后由于合作方

涉嫌走私从而导致该项目合作失败，亚华控股于1999年依法向长沙中

级人民法院起诉金日电子有限企业并获判决胜诉，但由于金日电子公

北京中企华资产判断有限责任企业 18

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

司在海关的追缴之后已无可供执行的财产，因为此至今亚华控股无法收

回该笔款项。

(4) 7,187,265.60 2000 1

应收韶山宏达燃气有限企业 元， 年 月亚华控

股与韶山宏达燃气有限企业签订＜液化石油气火车槽罐车租赁经营合

同书＞，合同签订后，亚华控股出资790万元购买了20台火车槽罐车

租赁给宏达企业采用，槽罐车备案在宏达企业名下，由宏达企业出函

确认该等车辆全部权归属亚华控股（类似于融资租赁），同时亚华控

股于2002年追加了项目流动资金达240万元。但宏达企业经营不善，

无法按合同约定履行，亚华控股于2004年3月起诉至长沙中级人民法

院，诉讼期间由于宏达企业并无可供提供担保的资产亦无可供执行的

300

财产，考虑到当时亚华控股为宏达企业还有 万元的担保以及槽罐车

获取运输资质消费较大不容易、在铁路上停放收钱较贵，而且目前槽

罐车又不易于寻找买主等情况，最后只好达成法庭调解。该项目偿债

能力差，至今未能清偿亚华控股债务（不算槽罐车应还差280万元左右，

235

与财务数据口径有出入），贷款也只偿还了部分，到目前还有 万元

贷款未清偿。

(5)应收银海项目8,916,248.84元，二000年元月亚华控股决策投资

开发建设长沙市建湘路综合楼，并于当月与当时企业控股子企业湖南

( " ")

亚华置业有限企业简称亚华置业签订了开发协议，与此并且亚华置

业又与王国荣先生签订了承包开发协议，该项目于2003年完工，但到

目前为止尚欠部分回报(应为400多万元，往来帐上包含190余万的报建

费用，目前该笔报建费王国荣已提供缴纳凭证，该笔往来应划转亚华

)

置业企业，总金额与财务数据有出入没有上交企业，目前该项目回报

的收回存在以下几个方面的问题：

①该笔回报的司法回收亚华控股到目前为止没有法律上的代位权，

不能直接向银海项目部追偿。

②原本亚华置业可就银海项目部未交回报依法提起诉讼要求其履

行合同，但由于亚华置业的股权已经转让而且银海项目已所有售完存

在没有财产可供执行的问题，因为此亚华置业是否还保存在2年的诉讼时

效内以及是否能够全力配合支持都将是一个未知数。

北京中企华资产判断有限责任企业 19

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

③更重要的是在签署的开发合同及＜关于银海大厦建议项目管理

隶属关系的说明＞中确定表明：项目开发形成的利润由项目部全额上

交“亚华种业”，亚华置业不承担风险，也不享受开发利润，该项目

是由“亚华种业”借“亚华置业”名义进行，直接隶属“亚华种业”

管理；同时当时由董事会成员签字予以了确认，因为此从法律上来说亚

华控股向亚华置业追诉的可能性也已丧失胜诉权。

因为此该项目回报能否收回部分款项从目前的情况来看取决于承包

的几个体是不是愿意讲信誉承担点责任，否则收回的可能性就比较小。

(6)应收长沙海誓科技开发有限企业往来款18,803,996.18元，此笔往

来是2004年以前形成，时间时间长，目前又没有关联的诉讼时效依据。

(7) 10887977.25 1999 9

应收潘伟宏项目款 元，此笔项目款是 年 月亚

华控股出资500万元注册成立子企业开发岳阳君山亚华大市场，后又注

入流动资金共计投入2045万元，因与企业主营业务不符，2004年将绿

色产业企业承包给潘伟宏经营，双方签订了股权转让协议，约定企业

2045

投入的 万元资金变为债权，由潘伟宏分四年还清，由于潘伟宏至

今尚未将股权款支付到位，目前亚华控股已与隆平高科签订转让意向

合同。

(8)应收深圳伟业鑫光贸易企业往来款1973536.35元，此笔往来由于

原来财务人员的频繁变动，目前企业财务人员已不清楚具体情况。

■常德棉花种子分企业其他应收款中应收桃源良种棉加工厂

18,822,164.42元，据公司反映桃源良种棉加工厂已经破产，但缺乏依据

支持。

判断报告采用者应观察以上的特别一些事项对判断结论所产生的影响。

十二、判断报告基准日期后重大一些事项

判断基准日后，若资产数量及作价标准发生了变化，对判断结论造成

影响时，不能直接采用本判断结论，须对判断结论进行调整或重新评

估。

北京中企华资产判断有限责任企业 20

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

在判断基准日至判断报告提出日期之间，尚未发现其他对判断结论

造成较大影响的重大一些事项。

十三、判断报告法律效力

(一)本判断报告的结论是以在产权确定的情况下，以持续经营为前

提条件；

(二)本报告书所揭示的判断结论仅对被判断资产和湖南亚华控股

集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目比较有效，有

效期至2008年9月30日，当判断目的在判断基准日后一年内实现时，

可以判断结论作为转让时资产价值的参考依据，超过一年，需重新评

估；

(三)本判断报告在判断机构签字盖章后，具有法律效力；

(四)本判断报告需提交国有资产监督管理部门进行备案，待取得备

案文件后方可正式采用；

(五)本报告书的判断结论仅供委托方为本次判断目的和送交国有

资产监督管理部门备案采用，报告书的采用权归委托方全部，未经委

托方许可，我企业不会随意向他人提供或公开。

十四、判断报告提出日期

本报告书提交委托方的时间为：2007年10月26日。

法人代表：孙月焕 注册资产判断师：解彦平

注册资产判断师：郭罗生

北京中企华资产判断有限责任企业

二零零七年十月二十六日

北京中企华资产判断有限责任企业 21

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

资产判断报告书备查文件

一、审计后的基准日模拟资产负债表

二、资产占有方营业执照复印件

三、产权说明文件复印件（底稿备查）

四、资产占有方承诺函

五、判断机构营业执照和资格证书复印件

六、资产判断人员和判断机构的承诺函

七、参加本判断项目的首要人员名单及其资格证书复印件

北京中企华资产判断有限责任企业 22

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目资产判断报告书

参加本判断项目

首要人员名单

项目负责人： 解彦平 中国注册资产判断师

郭罗生 中国注册资产判断师

首要参加人员： 宋志辉 孟治宇

刘喜亮 赵映华

邵李亚 肖志雄

北京中企华资产判断有限责任企业 23

湖南亚华控股集团股份有限企业

拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目

资产判断报告书

(2007) 428－3

中企华评报字 第 号

共一册，第一册

北京中企华资产判断有限责任企业

二〇〇七年十一月

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

资产判断报告书

目 录

............................................................................... 2

资产判断报告书摘要

........................................................................................ 4

资产判断报告书

一、委托方与资产占有方简介.............................. 4

二、判断目的............................................ 6

三、判断范围和对象. ..................................... 6

四、判断基准日.......................................... 7

五、判断大体上............................................ 7

六、判断依据............................................ 8

七、判断做法........................................... 10

八、判断的价值类型和定义............................... 10

九、判断过程........................................... 10

十、判断结论及拆析. .................................... 11

十一、特别一些事项证明. .................................... 12

十二、判断报告基准日期后重大一些事项....................... 15

十三、判断报告法律效力................................. 15

十四、判断报告提出日期................................. 15

资产判断报告书备查文件.................................................................... 17

一、审计后的基准日资产负债表........................... 17

二、资产占有方营业执照复印件........................... 17

三、产权说明文件（底稿备查）........................... 17

四、资产占有方承诺函. .................................. 17

五、判断机构营业执照和资格证书复印件................... 17

六、资产判断人员和判断机构的承诺函..................... 17

七、参加本判断项目的首要人员名单及其资格证书复印件..... 17

北京中企华资产判断有限责任企业 1

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

湖南亚华控股集团股份有限企业

拟转让其非乳业板块部分资产判断

资产判断报告书摘要

中企华评报字(2007)第428－3号

重要提示

以下文案摘自资产判断报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅览资产判断报告书全文。

因湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其与非乳业业务关联

的部分资产和负债，北京中华资产判断有限责任企业接受湖南亚华控

股集团股份有限企业的委托，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集

团股份有限企业非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行判断，以评

估后净资产的公允价值作为此次转让的价值参考依据。

根据国家有关资产判断的规定，本着独立、公正、科学和客观的

大体上及必要的判断程序，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股

份有限企业非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行了判断。本次评

估使用价钱法进行判断，根据以上判断从业，得出如下判断结论：企

业经湖南开元有限责任会计师事务所审计后账面资产为5048.23万

元，调整后账面资产为5048.23万元，价钱法判断后账面资产价值为

6753.05万元，资产增值1704.82万元，增值率33.77%。

具体判断汇总情况详见下表：

北京中企华资产判断有限责任企业 2

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

资产判断结果汇总表

金额单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率%

a b c d=c－b e=(c－b)/b*100%

流动资产

非流动资产 5048.23 5048.23 6753.05 1704.82 33.77

其中：长时间股权投资 5048.23 5048.23 6753.05 1704.82 33.77

投资性房地产

固定资产

在建工程

无形资产

长时间待摊费用

递延税款

资产总计 5048.23 5048.23 6753.05 1704.82 33.77

流动负债

非流动负债

负债总计

5048.23 5048.23 6753.05 1704.82 33.77

净资产

判断报告采用者应观察本报告特别一些事项证明提及的事宜可能对

判断结果产生的影响。本报告判断结论的比较有效期至2008年9月30日，

当判断目的在判断基准日后一年内实现时，可以判断结论作为转让时

资产价值的参考依据，超过一年，需重新判断。

法人代表：孙月焕 注册资产判断师：黎东标

注册资产判断师：郭罗生

北京中企华资产判断有限责任企业

二〇〇七年十一月六日

北京中企华资产判断有限责任企业 3

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

湖南亚华控股集团股份有限企业

拟转让其非乳业板块部分资产和负债项目

资产判断报告书

中企华评报字(2007)第428－3号

北京中企华资产判断有限责任企业接受湖南亚华控股集团股份

有限企业的委托，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股份有限

企业非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行判断，以判断后净资产

的公允价值作为此次转让的价值参考依据。本企业的判断人员按照必

要的判断程序对委托判断的资产实施了实地勘查、市场调研与询证，

对委估资产在2007年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产判断情况及判断结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

1.公司名称：湖南亚华控股集团股份有限企业

2.注册地址：长沙市银盆南路289号万利大厦5楼

3.注册资本：人民币贰亿柒仟贰佰万零叁仟贰佰元整

4.企业类型：股份有限企业(上市)

5.法定代表人：熊再辉

6.经营范围：农作物种子、种苗、牧草良种和禽畜良种的选育、

繁殖、生产、宣传和销售，乳制品、非酒精饮料、医用中间体、兽药、

鱼药、农药、饲料、饲料添加剂、种子生产设施及其它机械设备、政

策允许的生化调控剂的开发、生产、销售；农业新技术的宣传、咨询；

皮棉及其它高质量农产品的收购、加工、销售；粮食（不含批发）、化

肥、农膜、化妆品、政策允许的化工销售产品；房地产业、第三产业

投资；电力生产；经营国内商品贸易及进出口业务（以上国家法律法

规有专门规定的，需报批或凭本公司许可证经营）。

7.历史沿革及现状：

北京中企华资产判断有限责任企业 4

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

湖南亚华控股集团股份有限企业成立于1998年8月14日，系由

湖南省农业集团有限企业作为主发起人，联合湖南省南山种畜牧草良

种繁殖场、湖南高溪集团企业和谭载阳、李必湖共同发起，经湖南省

人民政府湘政函［1998］123号文批准而设立，并于1998年8月14

日经湖南省工商行政管理局核准登记。注册号4300001000568，注册资

本11000.2万元。

1999 63

经中国证券监督管理委员会证监发行字［ ］ 号文批准，该

企业于1999年6月14日向社会公开发行人民币普通股（a股）6000

万股，每股面值为人民币1元，每股发行价为人民币7元，并于1999

年10月15日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工商登记，注册

17000.2 4300001000568

资本为人民币 万元，注册号 。

根据该企业第二届董事会第二十五次会议决议及2003年度股东

大会决议，以2003年末企业总股本170,002,000股为基数，以资本公

积金向全体股东每10股转增6股，共转增10,200.12万股，并于2005

3 11

年 月 日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工商登记，注册

资本为人民币27200.32万元，注册号4300001000568。

2001年4月，湖南高溪集团企业与湖南沐林现代食品有限企业签

订了《股权转让协议》，湖南沐林现代食品有限企业受让湖南高溪集

880 5.18% 2001

团企业持有的该企业法人股 万股，占该企业总股本的 。

年7月，湖南省农业集团有限企业将持有的该企业3500万股国有法

人股转让给长沙新大新置业有限企业，占该企业总股本的20.59%，股

权性质变更为法人股。

2002 11 21

年 月 日，长沙新大新置业有限企业与深圳市舟仁创业

投资有限企业签订了《股权转让协议》，深圳市舟仁创业投资有限公

司受让长沙新大新置业有限企业持有的该企业法人股3500万股，占

20.59% 2002 11 21

该企业总股本的 。 年 月 日，湖南沐林现代食品有限

企业与北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展有限企业分别签

订了《股权转让协议》，北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展

北京中企华资产判断有限责任企业 5

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

有限企业分别受让湖南沐林现代食品有限企业持有的该企业法人股

480万股及400万股，分别占该企业总股本的2.82%及2.35%。

亚华控股的股东深圳市舟仁创业投资有限企业与北京鑫世龙腾

投资有限企业、上海瑞新恒捷投资有限企业于2007年9月7日分别

签订了《股份转让协议书》，约定以3.3元/股的价钱将其持有的企业

4300万股非流通股股权（占企业总股本15.81%）转让给鑫世龙腾、1300

4.78%）

万股非流通股股权（占企业总股本的 转让给瑞新恒捷。

该企业执行国家颁布的公司会计准则和《公司会计制度》及有关

补充规定。固定资产折旧按直线折旧法计提。

二、判断目的

因湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其与非乳业板块关联

的部分资产和负债，北京中企华资产判断有限责任企业接受湖南亚华

控股集团股份有限企业的委托，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股

集团股份有限企业非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行判断，以

判断后净资产的公允价值作为此次转让的价值参考依据。

三、判断范围和对象

本次判断范围为5项长时间投资，账面价值为50482261.76元，所有

为股权投资

长时间投资单位概况表

金额单位：人民币元

投资日 投资比

序号 被投资单位名称 账面价值

期 例

1 湖南亚华国际贸易有限企业 86.60% 4093389.48

2 湖南亚华岳州市场快速发展有限企业 90.00% 32852872.28

3 湘西副食品水果批发城有限企业1999-06 3536000.00

4 衡阳锐高电线电缆有限企业1999-07 6000000.00

5 邵阳新忠房地产开发有限企业 4000000.00

合 计 50482261.76

北京中企华资产判断有限责任企业 6

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

纳入判断范围的资产与委托判断时明确的资产范围一致，并已经

湖南开元有限责任会计师事务所审计。

具体判断对象见湖南亚华控股集团股份有限企业申报的《资产评

估申报明细表》。

四、判断基准日

本项目资产判断基准日是2007年9月30日。一切计价标准均为

基准日比较有效的价钱标准，全部资产均为基准日实际存在的资产。

此基准日是距判断目的计划实现日较接近的基准时间，由公司与

各家中介机构共同讨论后明确。

五、判断大体上

()

一遵循独立性大体上。作为独立的社会公平性机构，判断从业始

终一再独立的第三者角度，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性大体上。判断人员从实际出发，通过现场勘察，在

掌握翔实可信资料的基础上，以公平公正的态度，运用科学的做法，

使得判断结果具备充分的事实依据；

(三)遵循科学性大体上。在对比本次判断的优势、依据查阅的资料

和根据资产状况的基础上，制订了可行的判断技术方案，使得资产评

估结果科学合理；

(四)遵循产权好处主体变动大体上。即以委估资产的产权好处主体

变动为假设前提，明确其在判断基准日2007年9月30日的现行公允

价值；

( )

五遵循资产持续经营的大体上。根据被判断资产目前的用途和使

用方法等情况继续采用，明确相应的判断做法、参数和依据；

()

六遵循替代性大体上。判断作价时，如果同一资产或同种资产在

判断基准日可能实现的或实际存在的价钱或价钱标准有多种，则选用

以较低的价钱为基准，不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交

易价钱的影响；

北京中企华资产判断有限责任企业 7

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

(七)遵循公开市场大体上。即判断的作价依据和判断结论在公开市

场存在或成立；

()

八维护资产占有者及投资者合法权益的大体上。

六、判断依据

()

一行为依据

委托方和判断机构签订的资产判断项目合同书。

(二)法规依据

1、国务院1991年91号令《国有资产判断管理办法》；

2 (1992)36

、国家国有资产管理局国资办发 号《国有资产判断管理

办法施行细则》；

3、国务院2003第378号令《公司国有资产监督管理暂行条例》；

4、国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有

资产判断行政管理方法加强资产判断监督管理从业意见的通知》；

5、国资委12号令《公司国有资产判断管理暂行办法》；

6、中国资产判断协会中评协[1996]03号《资产判断操作规范意见》

(试行)；

7 [1999]91

、财政部财评字 号文《资产判断报告基本文案与样式的

暂行规定》；

8、财政部令第33号文《公司会计准则--基本准则》；

9 [2006]3 等38项具体准则的通知》；

10、财政部财企〔2004〕20号文关于印发《资产判断准则－基本

准则》和《资产判断职业道德准则－基本准则》的通知；

11 14

、财政部第 号令《国有资产判断管理若干问题的规定》；

12、国资委第3号令《公司国有产权转让管理暂行办法》；

13、中注协会协[2003]18号《注册资产判断师关注判断对象法律

权属指导意见》；

14

、中国资产判断协会关于印发《公司价值判断指导意见（试行）》

北京中企华资产判断有限责任企业 8

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

的通知（中评协[2004]134号）；

15、国资委产权[2006]274号《关于加强公司国有资产判断管理工

作有关问题的通知》；

16、有关法律、法规、通知文件等。

(三)产权依据

产权说明文件。

( )

四取价依据

1、判断基准日(2007年9月30日)的贷款利率和外汇汇率；

2、国家计委和建设部发布的《工程勘察设计收钱管理规定》（计

价钱[2002]10号）；

3 2002

、 年《全国统一安装工程预算定额》；

4、建设部建标[2000]38号《全国统一建筑安装工程工期定额》；

5、1999年《湖南省建筑工程单位估价表》和取费标准，以及相

配套的有关费用计算文件；

6 2002

、 年《湖南省统一安装工程基价表》和取费标准，以及相

配套的有关费用计算文件；

7、2007年第4期《长沙建设工程造价》

8、gb/t50291一1999《房地产估价规范》

9

、湖南省及各地市建设工程行政事业性收钱标准；

10、《房屋完损等级评定标准》;

11、gb/t50291999《房地产估价规范》；

12、it168新闻网it168；

13 pcauto）；

、太平洋汽车网站（

14、2000年12月18日国家经贸委、国家计委、公安部、国家环

保局联合发布的《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》中的规定

15

、中企华企业价钱新闻资料。

(五)参考资料及其它

1、资产占有单位提供的资产清单和判断申报表；

2、湖南开元有限责任会计师事务所出具的审计报告；

北京中企华资产判断有限责任企业 9

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

3、《资产判断常用数据与参数手册》(增订版)；

4、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及判断机构

收集的其他有关资料。

七、判断做法

根据被投资公司的具体情况，按以下做法进行判断：

对于正常经营的直接或间接控股长时间投资，对该类长时间投资进行

整体判断，通过对公司整体价值的判断来获得股东所有权益价值，据

此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟判断股权的价值。对于有法

院判决书的直接使用判决结果。

八、判断的价值类型和定义

根据本次判断目的，价值类型定义为市场价值。市场价值，在此

被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估资产

(或股权)可以期望并能实现的合理交易价钱。买卖双方对委估资产及

市场，以及影响委估资产价值的关联因素均有合理的知识背景。关联

交易方将在没有任何外在压力、或受到胁迫的情况下，独立、自主地

决策其交易行为。

九、判断过程

(一)接受委托

判断机构于2007年9月接受委托，确定本次判断目的和判断基

准日、判断的范围和对象。

(二)判断准备

根据本次判断范围和对象，判断人员编制了“资产判断明细表”、

“资料清单”及其填写要求，并且对公司的配合人员进行了培训和现

场指导填表。

(三)资产清查

本次资产清查分1个清查小组并且进行，在公司关联人员的配合

下，分别对各类资产进行了清查。判断小组清查核实从业从2007年9

北京中企华资产判断有限责任企业 10

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

月24日开始，2007年10月26日结束。清查从业结束后，各小组均

提交了清查核实及现场勘察作业的从业底稿。

实物资产清查过程如下：

1.指导公司关联的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按

照判断机构提供的"资产判断明细表"、"资产调查表"、"资料清单"及其

填写要求，进行登记填报。

2.

初步审查资产占有方提供的资产判断明细表

3.现场实地勘察

依据资产判断明细表，对申报资产进行清点和现场勘察。

4.补充、撰改和完整资产判断明细表

根据现场实地勘察结果，进一步完整资产判断明细表，以做到

"表""实"相符。

(四)评定估算和出具报告

判断小组对现场收集的资料进行拆析和汇总，计算判断结果，提

交企业审核，出具判断报告。

1.对各类资产进行拆析、计算和判断，得出判断结果。

2.进行三级复核。即项目经理一级审核，部门经理二级审核，内

部审核委员会进行三级审核。

3.

撰改并出具判断报告。

(五)提交报告

11 6

月 日将报告提交委托方。

十、判断结论及拆析

根据国家有关资产判断的规定，本着独立、公正、科学和客观的

大体上及必要的判断程序，对纳入本次判断范围的湖南亚华控股集团股

份有限企业非乳业板块所涉及的关联资产及负债进行了判断。本次评

估首要使用重置价钱法进行判断，根据以上判断从业，得出如下判断

结论：公司经湖南开元有限责任会计师事务所审计后账面资产为

北京中企华资产判断有限责任企业 11

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

5048.23万元，调整后账面资产为5048.23万元，判断后账面资产价值

为6753.05万元，资产增值1704.82万元，增值率33.77%。

具体判断汇总情况详见下表：

资产判断结果汇总表

金额单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率%

a b c d=c－b e=(c－b)/b*100%

流动资产

5048.23 5048.23 6753.05 1704.82 33.77

非流动资产

其中：长时间股权投资 5048.23 5048.23 6753.05 1704.82 33.77

投资性房地产

固定资产

在建工程

无形资产

长时间待摊费用

递延税款

5048.23 5048.23 6753.05 1704.82 33.77

资产总计

流动负债

非流动负债

负债总计

5048.23 5048.23 6753.05 1704.82 33.77

净资产

本判断结论是反映判断对象在本次判断目的下，根据公开市场原

则明确的现行价钱，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及

特殊的交易方可能追加付出的价钱等对判断价值的影响，也未考虑国

家宏观经济政策发生了变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价

格的影响。当前述条件以及判断中遵循的持续经营大体上等发生了变化

时，判断结果通常会失效。

十一、特别一些事项证明

以下为在判断过程中已发现可能影响判断结论但非判断人员执

业水平和能力所能评定估算的有关一些事项(包括但不限于)：

(一)判断结论是北京中企华资产判断有限责任企业出具的，受具

体参加本次项目的判断人员的执业水平和能力的影响。

北京中企华资产判断有限责任企业 12

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

(二)由委托方和资产占有方提供的与判断关联的经济行为文件、

营业执照、产权说明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有

关资料是编制本报告的基础。委托方、资产占有方和关联当事人应对

所提供的以上判断原始资料的真实性、合法性和完善性承担责任。

(三)对公司存在的可能影响资产判断值的瑕疵一些事项，在公司委托

时未作特殊证明而判断人员根据专业经验通常不能获知的情况下，评

估机构及判断人员不承担关联责任。

(四)本企业对委托方和资产占有方提供的有关经济行为文件、营

业执照、产权说明文件、会计凭证等资料进行了核实，但不对上述资

料的真实性负责。

()

五 本次判断范围是根据委托方明确的拟转让资产和负债进行

的，判断机构不承担由于资产和负债界限原因而引起的一些事项责任。

(六)本次判断结果没有考虑拟转让资产原已设定的抵（质）押、

担保等事宜，在未来发生或有一些事项时对判断结果的影响。

()

七判断人员在现场清查核实时，受公司人员的频繁变动和原始

资料缺乏等因素的影响，判断人员对公司的部分股权无法进行具体核

实。

(八)湖南亚华岳州市场快速发展有限企业房产土地情况

1 34000 18000

、房屋建筑物共三栋，为综合大楼 平方米，交易大棚

平方米，办公用房511.10平方米（其中库存商品与办公用房为一栋，

且该栋大部分面积的房产已经售出），土地采用证号岳市国用(2005)

第k009号，土地采用证登记面积为47556平方米，由于办公楼部分房

地产已经售出，但土地采用面积未作分割，此次判断是根据所售建筑

面积分摊土地面积，以扣除所售土地面积后剩余面积46756平方米作

为判断宗地面积。

2

、房屋权属的明确

由于2004年花板桥企业分立，综合大楼的报建资料在原岳阳华

宏现代农业产业化快速发展有限企业（经了解，现已不存在），关联规划

北京中企华资产判断有限责任企业 13

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

许可证资料无法取得，但有两家企业分立时的资产移交清单，经双方

法人代表签字盖章确认，三栋房屋共一本土地采用证。

3

、房屋采用状态及租金水平

综合大楼1-3层与交易大棚已出租，3层以上部分闲置，综合楼

东头以外部分1-3层和两组交易大棚所有租赁给汇沣家居城企业，按

建筑面积每月每平方米7.5元的价钱收取资金,从第二年起逐年按上年

8.5% ( 2004 12 17 )

度租金的 递增租赁合同签定时间为 年 月 日，租赁面

积为33500元；综合楼东头部分1-3层共3000平方米以及附一楼冷冻

房面积325平方米租赁给个体，综合楼东头部分1-3层每季度每平方

米25元，附一楼冷冻房面积325平方米每季度每平方米12元收取租

2007 1 1 2019 12 31

金，租赁期限为 年 月 日至 年 月 日。办公用房为

公司办公用（其中库存商品待售）。

4、存在的法律纠纷

由于综合楼尚未完工，没有办理竣工验收手续，加之岳阳市中级

法院按岳阳市商业银行要求已将本企业红线范围内资产包括国土证

所有冻结，并且还冻结了亚华在该企业的所有股权，该企业无法办理

房产证。汇沣即以此为由，不向该企业交纳租金，且诉至法院要求本

企业完成综合楼竣工验收备案。该企业也诉至法院要求判令汇沣按合

同约定交纳租金，现在租赁纠纷已由法院审理完毕，根据湖南省岳阳

市中级人民法院民事判决书（（2006）岳中民二初字第72号）判决

文案首要：

湖南亚华岳州市场有限企业为综合楼办理竣工验收备案手续完

8 7.5

毕自 个月的装修、筹备期届满按建筑面积每月每平方米 元的租

金单价收取租金，且起租日满一年后逐年按上年度租金的5%递增收

取后续租金；由湖南亚华岳州市场有限企业向承租方汇沣偿还代为支

890500

付的工程款及维修费 元。

但是由于湖南亚华岳州市场有限企业因多方面（首要是资金问

题）原因一直无法办理竣工验收备案手续，承租方汇沣也一直拒交租。

北京中企华资产判断有限责任企业 14

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

判断报告采用者应观察以上的特别一些事项对判断结论所产生的影

响。

十二、判断报告基准日期后重大一些事项

判断基准日后，若资产数量及作价标准发生了变化，对判断结论造

成影响时，不能直接采用本判断结论，须对判断结论进行调整或重新

判断。

在判断基准日至判断报告提出日期之间，尚未发现其他对判断结

论造成较大影响的重大一些事项。

十三、判断报告法律效力

(一)本判断报告的结论是以在产权确定的情况下，以持续经营为

前提条件；

(二)本报告书所揭示的判断结论仅对被判断资产和湖南亚华控股

集团股份有限企业拟将转让其非乳业板块关联资产和负债的行为有

效，比较有效期至2008年9月30日，当判断目的在判断基准日后一年内

实现时，可以判断结论作为转让时资产价值的参考依据，超过一年，

需重新判断；

(三)本判断报告在判断机构签字盖章后，具有法律效力；

(四)本判断报告需提交国有资产监督管理部门进行备案，待取得

备案文件后方可正式采用；

(五)本报告书的判断结论仅供委托方为本次判断目的和送交国有

资产监督管理部门备案采用，报告书的采用权归委托方全部，未经委

托方许可，我企业不会随意向他人提供或公开。

十四、判断报告提出日期

本报告书提交委托方的时间为：2007年11月6日。

北京中企华资产判断有限责任企业 15

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

（此页无正文）

法人代表：孙月焕 注册资产判断师：黎东标

注册资产判断师：郭罗生

北京中企华资产判断有限责任企业

二零零七年十一月六日

北京中企华资产判断有限责任企业 16

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

资产判断报告书备查文件

一、审计后的基准日资产负债表

二、资产占有方营业执照复印件

三、产权说明文件（底稿备查）

四、资产占有方承诺函

五、判断机构营业执照和资格证书复印件

六、资产判断人员和判断机构的承诺函

七、参加本判断项目的首要人员名单及其资格证书复印件

北京中企华资产判断有限责任企业 17

湖南亚华控股集团股份有限企业拟转让其非乳业板块部分资产判断-资产判断报告书

参加本判断项目

首要人员名单

项目负责人： 黎东标 中国注册资产判断师

郭罗生 中国注册资产判断师

首要参加人员： 宋志辉 孟治宇

刘喜亮 赵映华

邵李亚 肖志雄

北京中企华资产判断有限责任企业 18

湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

资产判断报告书目录

★资产判断报告书摘要厖厖厖厖厖厖.厖厖厖厖..厖1

★湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

一、委托方及资产占有方简介…………………………………………………………2

二、判断目的……………………………………………………………………………3

三、判断范围和对象……………………………………………………………………3

四、判断基准日…………………………………………………………………………3

五、判断大体上……………………………………………………………………………3

六、判断依据……………………………………………………………………………4

七、判断做法……………………………………………………………………………5

八、判断过程……………………………………………………………………………6

九、判断结论……………………………………………………………………………7

十、特别一些事项证明………………………………………………………………………8

十一、判断报告判断基准日期后重大一些事项…………………………………………9

十二、判断报告法律效力……………………………………………………………9

十三、判断报告提出日期……………………………………………………………10

★判断报告附件…………………………………………………………………………11

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湖南湘资有限责任会计师事务所

0

湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

湖南亚华大酒店有限责任企业

资产判断报告书摘要

湘资评字(2008)第019号

湖南湘资有限责任会计师事务所接湖南省农业集团有限企业的委托，根据国家

关于资产判断的有关规定，本着独立、客观、科学、公正的大体上，按照公认的资产

判断做法，为满足湖南亚华大酒店有限责任企业（以下简称亚华大酒店）的股东转

让其持有亚华大酒店股权的需要，对亚华大酒店纳入判断范围的资产和负债在2007

年9月30日这一判断基准日所表现的市场价值做出公允反映。

在本次判断过程中，判断人员对纳入本次判断范围的资产和负债进行了必要的

勘察核实，对亚华大酒店提供的财务资料和其它关联判断资料进行了必要的验证审

核，履行了公认的其它必要判断程序，并使用价钱法等判断做法进行了判断。目前

资产判断从业已经结束，资产判断结果如下：

经判断，截止于2007年9月30日，亚华大酒店的纳入判断范围的资产和负债

在持续采用条件下判断结果如下：

湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断结果表

单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率

流动资产 219.72 219.72 176.56 -43.16 -19.64

固定资产 17,619.27 15,140.55 14,211.81 -928.74 -6.13

其中：建筑物 16,324.64 13,845.92 13,051.61 -794.31 -5.74

设备 1,294.63 1,294.63 1,160.20 -134.43 -10.38

无形资产（土地采用权） 2,478.72 2,857.56 378.84 15.28

资产总计 17,838.99 17,838.99 17,245.93 -593.06 -3.32

流动负债 13,739.35 13,739.35 13,739.35 0 0

长时间负债 3,099.64 3,099.64 3,099.64 0 0

负债总计 16,838.99 16,838.99 16,838.99 0 0

净资产 1,000.00 1,000.00 406.94 -593.06 -59.31

判断结论比较有效期自判断基准日起一年（2007年9月30日至2008年9月29日）。

以上文案摘自资产判断报告书，欲了解本判断项目的全面情况，应认真阅览资

产判断报告书全文，并充分关注《资产判断报告书》第十项的特别一些事项证明。

湖南湘资有限责任会计师事务所

中国 长沙

二〇〇八年三月二十八日 法定代表人：喻建杰

注册资产判断师：丁建强

注册资产判断师：李灿明

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湖南湘资有限责任会计师事务所

1

湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

湖南亚华大酒店有限责任企业

资产判断报告书

湘资评字(2008)第019号

湖南湘资有限责任会计师事务所接受湖南省农业集团有限企业的委托，根据国

家有关资产判断的规定，本着独立、客观、公正、科学的大体上，按照公认的资产评

估做法,为满足湖南亚华大酒店有限责任企业（以下简称亚华大酒店）的股东转让

其持有亚华大酒店股权的需要，对亚华大酒店纳入判断范围的关联资产和负债进行

了判断，判断结果可作为明确亚华大酒店净资产价值的参考依据。在判断过程中，

本所判断人员遵循必要的判断程序对委托判断的资产实施了实地查勘、市场调研与

询证，对委估资产在2007年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资

产判断情况及判断结果报告如下：

一、 委托方及资产占有方简介

（一）委托方简介

委托方名称：湖南省农业集团有限企业

注册地址：长沙市雨花区劳动中路278号

注册资本：人民币捌仟万元

公司性质：国有独资有限责任企业

法定代表人：郭诚

湖南省农业集团有限企业是经省人民政府批准，由省农业厅主管的一家集农作

物种子、种苗、繁育、销售、宣传于一体，外经外贸相结合的大型国有独资公司。

现辖湖南生物药厂、省种子企业、省高质量农产品开发服务中心、省动植物良种引进

企业、省农业项目咨询中心、省农业物质总企业、省农业科技快速发展中心、省农业产

业快速发展中心、省农化中心等公司。

（二）资产占有方简介

资产占有方名称：湖南亚华大酒店有限责任企业

注册地址：长沙市八一路539号

注册资本：人民币壹仟万元整

公司性质：有限责任企业

法定代表人：周中林

湖南亚华大酒店有限责任企业成立于1998年11月5日，企业原股东为湖南省

农业集团有限企业、湖南兴泰房地产开发有限企业、湖南天元实业快速发展有限企业。

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湖南湘资有限责任会计师事务所

2

湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

2002年和2003年企业注册资本以债转股的形式从1000万元增加至173,375,126.16

元，股东变更为湖南省农业集团有限企业和湖南亚华控股集团股份有限企业，因在

办理股东及注册资本工商变更登记时，增资扩股以债转股的形式未能获得通过，故

股东与注册资本一直未作工商变更登记，但企业股东实质已成为湖南省农业集团有

限企业和湖南亚华控股集团股份有限企业。2007年9月亚华大酒店第2次临时股东

会决议，为保证股东权利和义务的合法化，决策以工商登记注册资本1000万元为准，

将湖南省农业集团有限企业、湖南兴泰房地产开发有限企业、湖南天元实业快速发展有

限企业所持有的共计398.9万股转让给湖南亚华控股集团股份有限企业，关联工商

变更登记手续正在积极办理中。

经营范围：提供住宿、餐饮、歌厅、体育项目、美容、美发服务；经销百货、

其它食品（含烟零售）、工艺美术品、花卉、服装；零售书报刊。

亚华大酒店于2005年3月与湖南万代酒店餐饮娱乐管理有限企业签定了委托管

理合同，合同期限自2005年4月1日至年3月31日止。

二、判断目的

为满足亚华大酒店的股东转让其持有亚华大酒店股权的需要，湖南省农业集团

有限企业委托湖南湘资有限责任会计师事务所对亚华大酒店所有资产和负债进行评

估，判断结果为上述经济行为提供价值参考依据。

三、判断范围和对象

本次判断的范围为本企业的所有资产和负债，委托判断资产的账面值如下：总

资产17,838.99万元，其中：流动资产219.72万元、固定资产17,619.27万元（含

土地）；总负债16,838.99万元，其中：流动负债13,739.35万元、长时间负债3,099.64

万元；净资产1,000.00万元。

具体范围以亚华大酒店提供的资产负债清查判断明细表上所申报的项目为准。

四、判断基准日

本项目判断基准日是2007年9月30日。

资产判断是对某一时点的资产及负债状况提出结论。选择会计期末作为判断基

准日，能够较为全面地反映判断对象资产及负债的整体情况，本判断基准日由委托

方及资产占有方与各家中介机构共同讨论后明确。

本项目资产判断一切计价标准均为基准日比较有效的价钱标准。

五、判断大体上

本次资产判断遵循独立性、客观性、科学性的从业大体上；遵循产权好处主体变

动大体上；遵循资产持续经营大体上、替代性大体上和公开市场大体上等操作性大体上。

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

六、判断依据

（一）、行为依据

湖南省农业集团有限企业与我所签订的《判断业务约定书》。

（二）、法规依据

1、国务院[1991]第91号令《国有资产判断管理办法》；

2、原国家国有资产管理局国资办发[1992]第36号《国有资产判断管理办法施行

细则》；

3、中国资产判断协会于1996年发布的《资产判断操作规范意见（试行）》；

4、财政部财评字[1999]91号《资产判断报告基本文案与样式的暂行规定》；

5、财政部关于印发《资产判断准则—基本准则》和《资产判断职业道德准则—

基本准则》的通知（财会[2004]20号）；

6、中国注册会计师协会关于印发《注册资产判断师关注判断对象法律权属指导

意见》的通知（会协[2003]18号）；

7、其他与资产判断有关的法律、法规等。

（三）、产权依据

1、亚华大酒店出具的关于资产产权情况的证明；

2、亚华大酒店提供的设备购买合同及其他财务资料。

（四）、取价依据

1、长沙市《建设工程部分收钱项目及标准》；

2、湘价费字[1994]75号、湘相价费字[2001]55号、湘财综字[1999]26号、湘价

费字[2001]23号、湘价费字(1994)第84号、湘价费字[2001]261号、湘价房字[2000]71

号、湘建价[2007]16号湘建价[2007]16号；

3、中华人民共和国城市规划法；

4、由湖南湘恒基造价咨询有限企业及湖南开元有限责任会计师事务所提供的工

程结算审计报告；

5、湖南亚华大酒店有限责任企业与长沙市北山建筑企业签订的《亚华大酒店建

筑工程清偿协议》；

6、《长沙市建筑工程造价指数》；

7、原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》[1984]城住字678号；

8、机械工业新闻研究院2007年版《机电产品报价手册》；

9、北京科技出版社《资产判断常用数据参数手册》；

10、湖南物资新闻中心2007年刊《湖南物资新闻》；

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湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

11、最新《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》；

12、网上查找的价钱资料；

13、向设备生产厂家询价的现行厂价新闻资料；

14、委托方提供的历史的与现行的设备价钱资料；

15、重要设备的付款凭证及合同原件；

16、亚华大酒店提供财务记录等关联资料。

七、判断做法

资产判断做法是明确特定条件下资产现行公允价钱的特定技术规程。具体资产

判断做法如下：

（一）流动资产判断做法

1、货币资金：货币资金按核对无误后的账面价值作为评价值。

2、应收款项：判断人员在清查核实的基础上，具体拆析了应收款的数额、欠款

时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。判断人员通过

核查账簿、原始凭证，在进行经济文案和账龄拆析的基础上，按以下三种做法进行

判断：

(1)经过核实，对确实能够收回的，按账面价值明确判断值；

(2)对有确凿证据，说明不能收回的，判断为零；

(3)其它通过核查账簿、原始凭证，在进行账龄和经济文案拆析的基础上结合评

估人员调查了解的情况明确判断值。

3、预付账款：根据判断目的实现后所能收回的相应货物形成资产或权利的价值

明确判断值。

（二）固定资产的判断做法

1、房屋和构筑物判断做法

本次使用重置价钱法对建筑物进行判断计算，计算公式为：判断原值=判断单价

建筑面积；判断净值=判断原值 综合成新率%

判断单价=综合工程造价+各种税费+资金价钱

综合成新率=现场鉴定成新率 60%+理论成新率 40%。

理论成新率=理论尚可采用年限/（理论尚可采用年限+已采用年限） 100%；

现场勘察鉴定成新率：根据原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》和现

场勘查的详细记录，综合考虑房屋的维修、装饰等因素，按结构、装饰、设备三部

分明确分值系数，按完好程度进行评分，然后再计算成新率。

2、机器设备判断做法

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

本次判断做法首要使用重置价钱法。计算公式为：判断净值=判断原值 成新率；

设备判断原值与成新率的明确：

（1）设备判断原值：

a、高价大型设备：判断原值=设备现行价钱+运杂费+安装调试费+资金价钱。

b、价值不高的通常设备：判断原值=设备现行价钱+运杂费+安装调试费（不需

安装的不计入）。

c、非标设备（含管线工程）：判断原值=材料价钱+施工价钱+合理利润+税金+

资金价钱（仅工程期时间长的大型设备考虑）；

或参考同类型标准设备的价钱，考察两者之间在直接价钱及制造上的差异和复

杂程度，以同期标准设备的价钱调整为非标设备价钱。

（2）、设备成新率的明确：

a、多而杂设备和进口设备：综合成新率=现场鉴定成新率 60%+理论成新率 40%。

b、其余设备：首要使用年限法，并结合现场勘察及向设备操作、管理人员了解

的设备技术状况、采用情况明确其成新率。

（三）无形资产判断做法：本次无形资产所有为土地采用权，由湖南新星土地

估价有限企业判断，使用的做法为基准地价系数修正法和价钱逼近法。

（四）负债判断做法：根据判断目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债

项目及金额明确判断值。

八、判断过程

我所接受初步委托后，即选派资产判断人员进驻单位，了解单位基本情况，制

定资产判断前期从业计划，并协助单位进行资产清查从业。随后判断小组进驻现场，

开展资产判断从业。整个判断从业分五个阶段进行：

（一）接受委托阶段

我所在接受委托后，即选派项目负责人进驻现场，了解了判断项目的大致情况，

具体开展以下从业：

1、确定判断目的、判断对象和范围；

2、与委托方及资产占有方协商选定判断基准日；

3、初步拆析本项目判断的要点、难点及对策,并对风险情况进行初步评价,然后

充分估计判断从业量，拟定判断方案；

4、与委托方签署资产判断业务委托协议；

5、指导资产占有单位清查、填报资产，提供资产占有单位应准备资料清单。

（二）资产清查阶段

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

在资产占有单位资产清查的基础上，以资产占有单位提供的资产判断申报明细

表为准，对委估资产进行检查、核实、验证和鉴定。具体步骤如下：

1、对资产占有单位的财务会计制度及资产管理制度进行了解。

2、对资产占有单位填报的明细表进行初审，并与资产占有单位有关财务记录数

据进行验证。

3、对各项资产进行核实，对现金进行盘点，对银行存款进行核对；借助于历史

资料和现在调查了解的情况，具体拆析应收款项的数额、发生时间和原因、款项回

收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等；对固定资产状况逐一进行勘察、记

录；与资产占有单位资产管理人员交谈，了解资产的经营、管理状况。

4、对亚华大酒店提供的判断对象法律权属情况进行了解并对其提供的法律权属

资料进行查验。

5、对清查中发现申报有误的资产，根据清查结果和有关制度规定进行清查调整。

6、搜集房屋竣工决算资料、设备购置合同等关联资料。

（三）评定估算阶段

本阶段首要从业为：明确判断做法，进行评定估算，具体过程如下：

1、根据委估资产的优势和实际状况，明确各类资产的具体判断做法。

2、查阅设备运行记录、大修或维修及事故记录，查阅房屋竣工决算资料、维修

记录等有关资料，结合现场勘察了解的情况，计算固定资产的成新率。

3、通过各种途径包括查阅作价依据以及市场调查等，开展询价从业。

4、对各类资产分明细进行判断计算，得出判断价值。

（四）判断汇总阶段

根据各专业判断小组对各类资产的初步判断结果，进行汇总拆析从业，编制各

类判断结果汇总表；整理所收集的判断资料并进行拆析复核，确认判断从业中没有

发生重评和漏评的现象。然后根据汇总拆析的情况，对资产判断结果进行合理调整、

撰改和完整。

（五）提交报告阶段

根据判断从业情况，向委托方提交资产判断报告书初稿，根据委托方意见，进

行必要的合理的撰改后，向委托方提交正式资产判断报告。

九、判断结论

在判断基准日2007年9月30日亚华大酒店委托判断的总资产账面值17,838.99

万元，总负债账面值为16,838.99万元，净资产账面值为1,000.00万元；判断后总资

产17,245.93万元，总负债16,838.99万元，净资产为406.94万元，净资产判断减值

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

593.06万元。具体结果见下表，判断结论详细情况见资产判断明细表。

单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率

流动资产 219.72 219.72 176.56 -43.16 -19.64

固定资产 17,619.27 15,140.55 14,211.81 -928.74 -6.13

其中：建筑物 16,324.64 13,845.92 13,051.61 -794.31 -5.74

设备 1,294.63 1,294.63 1,160.20 -134.43 -10.38

无形资产（土地采用权） 2,478.72 2,857.56 378.84 15.28

资产总计 17,838.99 17,838.99 17,245.93 -593.06 -3.32

流动负债 13,739.35 13,739.35 13,739.35 0 0

长时间负债 3,099.64 3,099.64 3,099.64 0 0

负债总计 16,838.99 16,838.99 16,838.99 0 0

净资产 1,000.00 1,000.00 406.94 -593.06 -59.31

十、特别一些事项证明

1、本所判断人员对资产占有方提供的委托判断资产的法律权属资料进行了必要的

查对。提供有关判断对象真实、合法、完善的法律权属资料是资料提供者的责任，本所

判断人员的责任是对提供的资料作必要的查验，判断报告不能作为判断对象法律权属的

确认和保证依据。若资产占有方不拥有前述判断对象的全部权或采用权，或对前述判断

的全部权或采用权存在部分限制，则前述判断对象的判断结果和整体判断结果会受到影

响。

2、本次纳入判断范围的湖南亚华大酒店房屋面积共计25416.97平方米，其中1-19

层23,355.19平方米、192房、195房、202房、205房、24层6套房共计面积1135.14

平方米、电梯、附一楼电梯、走道、值班室、水泵房、清水房、配电间共计面积926.64

平方米。本所在对湖南亚华大酒店和湖南省高质量农产品开发服务中心了解其产权情况

时，湖南省高质量农产品开发服务中心对部分房产的产权存在异议，具体文案为：20楼

上面的是湖南省高质量农产品开发服务中心职工福利住房，20楼以下公共设施部分也应分

摊到住户。

3、本次房屋判断的重置价值是以湖南亚华大酒店有限责任企业提供的房屋造价工

程结算审计数据为基础数据，未考虑财务实际付款或入账金额与工程结算审计审定金额

的差异，如果财务实际付款或入账金额与工程结算审计审定金额不一致，将对判断结论

产生影响，判断师提请判断报告采用者予以关注。

4、本次委估的判断对象中，土地采用权证和房产证的土地采用权人和房屋全部权

人为湖南省高质量农产品开发服务中心，本次判断以亚华大酒店提供的《关于房屋产权情

况证明》查验产权，若发生产权纠纷由资产占有方承担一切责任。本次判断时未考虑土

地及房屋产权由湖南省高质量农产品开发服务中心变更为湖南亚华大酒店有限责任企业

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

时发生费用，请判断报告采用者关注此一些事项对判断结论的影响。

5、亚华大酒店于2006年4月14日与中国农业银行长沙市城中支行签订《借款合

同》，亚华大酒店向中国农业银行长沙市城中支行借款3100万元，截至判断基准日尚欠

3099.64万元。上述借款由湖南省高质量农产品开发服务中心以湖南亚华大酒店第三至七

层房产产权作为抵押。

6、亚华大酒店于2005年3月与湖南万代酒店餐饮娱乐管理有限企业签定了委托管

理合同，合同期限自2005年4月1日至年3月31日止。

7、本次申报判断的其他应收款中：涂萍175820元（发生日期2003年—2005年9

月）、肖琪琳32698.52元（发生日期2000年4月）、张建元21800元（发生日期1998

年1月）、李春蓓22500元（发生日期1998年1月）、骆建辉4800元（发生日期2002

年5月）、左翠英600元（发生日期2002年5月），共计258,218.52元，借支单上注明

借支款项用于办理权证等费用支出，但判断师未能收集到关联的费用支出证据，故按账

面值进行判断；本次申报判断的预付账款中汽车销售企业50000元系2002年7月第61#

凭证调账挂账，无具体单位名称，判断师无法具体核实，故按账面值进行判断。判断师

提请判断报告采用者关注上述一些事项对判断结论的影响。

8、本判断结论中应交税金的判断值是根据审计后的账面值明确的，应交税金应以

税务机关的税务清算为准。

9、本次土地采用权由湖南新星土地估价有限企业判断，并出具了湘新星土估字

（2008）第003号、湘新星土估字（2008）第008号《土地估价报告》，土地判断结

果由湖南新星土地估价有限企业负责。

10、关于可能影响资产判断的瑕疵一些事项，如在公司委托时未作特殊证明而判断人员

根据专业经验通常不能获知的情况，判断机构和判断人员不承担关联责任。

11、本报告所称“判断价值”，是指所判断资产在现有用途不变并持续经营，以

及在判断基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列的目的而提出的公

允估价意见。

十一、判断报告判断基准日期后重大一些事项

在资产判断报告比较有效期内较判断基准日资产质量与数量发生了变化时，应根据原评

估做法对资产额进行相应调整；若资产价值标准发生了变化，对资产判断产生明显影

响时，委托方应及时聘请判断机构重新明确判断值。

十二、判断报告法律效力

（一）判断结论成立的前提条件和假设条件

1、企业遵循的我国现有法律、法规、政策和所在地经济环境无重大变化；

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

2、企业经济业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策无重大变化；

3、国家现行外汇汇率、银行信贷利率在正常的范围内变动；

4、无其他不可预见因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影响；

5、被判断资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、

合法的运营、采用及维护状况；

6、委托方和关联当事方对所提供的关联资料真实、合法、完善。

（二）、本次判断结果是反映判断对象在本次判断目的下，根据公开市场大体上确

定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方

式可能追加付出的价钱等对判断价钱的影响，并且，报告也未考虑国家宏观经济政

策发生了变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价钱的影响。当前述条件以及评

估中遵循的持续经营大体上等其他情况发生了变化时，判断结果通常会失效。

（三）、本判断报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

（四）、根据国家现行规定，本项目判断结论比较有效期为一年，自判断基准日2007

年9月30日计算起，至2008年9月29日止。当判断目的在比较有效期内实现时，可以

判断结果作为作价参考依据（还需结合判断基准日期后一些事项的调整）。超过一年，需

重新进行资产判断。

（五）、本项目判断结论仅供委托方为判断目的采用和送交资产判断主管机关审

查采用，判断报告的采用权归委托方全部，未经委托方许可，判断机构不得随意向

他人提供或公开。

十三、判断报告提出日期

本报告提出日期为2008年3月28日。

湖南湘资有限责任会计师事务所

中国 长沙

二〇〇八年三月二十八日

法定代表人：

注册资产判断师：

注册资产判断师：

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华大酒店有限责任企业资产判断报告书

判断报告附件目录

一、湖南亚华大酒店有限责任企业审定后资产负债表；

二、湖南亚华大酒店有限责任企业营业执照复印件；

三、湖南亚华大酒店有限责任企业承诺函；

四、湖南亚华大酒店有限责任企业和湖南省高质量农产品开发服务中心关于房屋

产权情况的证明；

五、湖南湘资有限责任会计师事务所营业执照复印件；

六、湖南湘资有限责任会计师事务所资产判断资格证书复印件；

七、湖南湘资有限责任会计师事务所及签字注册资产判断师承诺函；

八、湖南湘资有限责任会计师事务所签字注册资产判断师资格证书复印件。

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湖南湘资有限责任会计师事务所

11

湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

资产判断报告书目录

★资产判断报告书摘要厖厖厖厖厖厖.厖厖厖厖..厖1

★湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

一、委托方及资产占有方简介…………………………………………………………2

二、判断目的……………………………………………………………………………4

三、判断范围和对象……………………………………………………………………4

四、判断基准日…………………………………………………………………………4

五、判断大体上……………………………………………………………………………4

六、判断依据……………………………………………………………………………4

七、判断做法……………………………………………………………………………5

八、判断过程……………………………………………………………………………7

九、判断结论……………………………………………………………………………8

十、特别一些事项证明………………………………………………………………………9

十一、判断报告判断基准日期后重大一些事项…………………………………………10

十二、判断报告法律效力……………………………………………………………10

十三、判断报告提出日期……………………………………………………………11

★判断报告附件…………………………………………………………………………12

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

湖南亚华种业股份有限企业生物药厂

资产判断报告书摘要

湘资评字(2008)第009号

湖南湘资有限责任会计师事务所接湖南省农业集团有限企业的委托，根据国家

关于资产判断的有关规定，本着独立、客观、科学、公正的大体上，按照公认的资产

判断做法，为满足湖南省农业集团有限企业收购湖南亚华种业股份有限企业生物药

厂（以下简称亚华生物）资产和负债的需要，对亚华生物纳入判断范围的资产和负

债在2007年9月30日这一判断基准日所表现的市场价值做出公允反映。

在本次判断过程中，判断人员对纳入本次判断范围的资产和负债进行了必要的

勘察核实，对亚华生物提供的财务资料和其它关联判断资料进行了必要的验证审核，

履行了公认的其它必要判断程序，并使用价钱法等判断做法进行了判断。目前资产

判断从业已经结束，资产判断结果如下：

经判断，截止于2007年9月30日，亚华生物的纳入判断范围的资产和负债在

持续采用条件下判断结果如下：

湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断结果表

单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率

流动资产 9,344.23 9,344.23 9,853.60 509.37 5.45

固定资产 5,170.47 2,487.67 1,749.54 -738.13 -29.67

其中：建筑物 3,882.33 1,199.53 792.09 -407.43 -33.97

设备 1,288.14 1,288.14 957.45 -330.69 -25.67

无形资产（土地采用权） 2,682.81 4,173.18 1,490.37 55.55

资产总计 14,514.70 14,514.70 15,776.32 1,261.62 8.69

流动负债 6,671.70 6,671.70 6,682.89 11.19 0.17

负债总计 6,671.70 6,671.70 6,682.89 11.19 0.17

净资产 7,843.00 7,843.00 9,093.43 1,250.43 15.94

判断结论比较有效期自判断基准日起一年（2007年9月30日至2008年9月29日）。

以上文案摘自资产判断报告书，欲了解本判断项目的全面情况，应认真阅览资

产判断报告书全文，并充分关注《资产判断报告书》第十项的特别一些事项证明。

湖南湘资有限责任会计师事务所

中国 长沙

二〇〇八年三月十八日 法定代表人：喻建杰

注册资产判断师：丁建强

注册资产判断师：李灿明

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

湖南亚华种业股份有限企业生物药厂

资产判断报告书

湘资评字(2008)第009号

湖南湘资有限责任会计师事务所接受湖南省农业集团有限企业的委托，根据国

家有关资产判断的规定，本着独立、客观、公正、科学的大体上，按照公认的资产评

估做法,为满足湖南省农业集团有限企业收购湖南亚华种业股份有限企业生物药厂

（以下简称亚华生物）资产和负债的需要，对亚华生物纳入判断范围的关联资产和

负债进行了判断，判断结果可作为明确亚华生物关联资产价值的参考依据。在判断

过程中，本所判断人员遵循必要的判断程序对委托判断的资产实施了实地查勘、市

场调查与询证，对委估资产在2007年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产判断情况及判断结果报告如下：

一、 委托方及资产占有方简介

（一）委托方简介

委托方名称：湖南省农业集团有限企业

注册地址：长沙市雨花区劳动中路278号

注册资本：人民币捌仟万元

公司性质：国有独资有限责任企业

法定代表人：郭诚

湖南省农业集团有限企业是经省人民政府批准，由省农业厅主管的一家集农作

物种子、种苗、繁育、销售、宣传于一体，外经外贸相结合的大型国有独资公司。

现辖湖南生物药厂、省种子企业、省高质量农产品开发服务中心、省动植物良种引进

企业、省农业项目咨询中心、省农业物质总企业、省农业科技快速发展中心、省农业产

业快速发展中心、省农化中心等公司。

（二）资产占有方简介

资产占有方名称：湖南亚华控股集团股份有限企业

注册地址：长沙市岳麓区银盆南路289号万利大厦五楼

注册资本：人民币贰亿柒仟贰佰万零叁仟贰佰元

法定代表人：熊再辉

湖南亚华控股集团股份有限企业（原名湖南亚华种业股份有限企业，2006年1

月13日，企业将名称变更为湖南亚华控股集团股份有限企业）是由湖南省农业集团

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

有限企业作为主发起人，联合湖南省南山种畜牧草良种繁殖场、湖南高溪集团企业

和谭载阳、李必湖共同发起，经湖南省人民政府湘政函［1998］123号文批准而设

立，并于1998年8月14日经湖南省工商行政管理局核准登记。注册号

4300001000568，注册资本11000.2万元，注册地址：长沙市岳麓区银盆南路289号

万利大厦五楼。经中国证券监督管理委员会证监发行字［1999］63号文批准，企业

于1999年6月14日向社会公开发行人民币普通股（a股）6000万股，并于1999年

10月15日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工商登记，注册资本为人民币

17000.2万元。根据企业第二届董事会第二十五次会议决议及2003年度股东大会决

议，以2003年末企业总股本170,002,000股为基数，以资本公积金向全体股东每

10股转增6股，共转增10,200.12万股，并于2005年3月11日经湖南省工商行

政管理局依法核准变更工商登记，注册资本为人民币27200.32万元。2001年4月，

湖南高溪集团企业与湖南沐林现代食品有限企业签订了《股权转让协议》，湖南沐林

现代食品有限企业受让湖南高溪集团企业持有的企业法人股880万股，占企业总股

本的5.18%。2001年7月，湖南省农业集团有限企业将持有的企业3500万股国有

法人股转让给长沙新大新置业有限企业，占企业总股本的20.59%，股权性质变更为

法人股。2002年11月21日，长沙新大新置业有限企业与深圳市舟仁创业投资有

限企业签订了《股权转让协议》，深圳市舟仁创业投资有限企业受让长沙新大新置业

有限企业持有的企业法人股3500万股，占企业总股本的20.59%。2002年11月21

日，湖南沐林现代食品有限企业与北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展有限

企业分别签订了《股权转让协议》，北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展有限

企业分别受让湖南沐林现代食品有限企业持有的企业法人股480万股及400万股，

分别占企业总股本的2.82%及2.35%。

经营范围：农作物种子、种苗、牧草良种和禽畜良种的选育、繁殖、生产、推

广和销售，乳制品、非酒精饮料、医用中间体、兽药、鱼药、农药、饲料、饲料添

加剂、种子生产设施及其它机械设备、政策允许的生化调控剂的开发、生产、销售；

农业新技术的宣传、咨询；皮棉及其它高质量农产品的收购、加工、销售；粮食（不

含批发）、化肥、农膜、化妆品、政策允许的化工销售产品。

湖南亚华种业股份有限企业生物药厂由“湖南生物药厂”改制设立，是湖南亚

华种业股份有限企业下属的不具备法人资格的经营单位，生产经营兽医生物制品、

兽药、兽用抗生素添加剂、植物生长调节剂、生物及化学农药等产品。该厂已通过

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

iso9001质量体系认证和gmp认证。

二、判断目的

为满足湖南省农业集团有限企业收购湖南亚华种业股份有限企业生物药厂（以

下简称亚华生物）资产和负债的需要，湖南省农业集团有限企业委托湖南湘资有限

责任会计师事务所对亚华生物纳入判断范围的关联资产和负债进行了判断，判断结

果为上述经济行为提供价值参考依据。

三、判断范围和对象

本次判断的范围为亚华生物的所有资产和负债，委托判断资产的账面值如下：

总资产14,514.70万元，其中：流动资产9,344.23万元、固定资产5,170.47万元

（含土地2,682.81万元）；总负债6,671.70万元（所有为流动负债）；净资产7,843.00

万元。

具体范围以亚华生物提供的资产负债清查判断明细表上所申报的项目为准，凡

列入表内并经核实的资产及负债均在本次判断范围之内。

四、判断基准日

本项目判断基准日是2007年9月30日。

资产判断是对某一时点的资产及负债状况提出结论。选择会计期末作为判断基

准日，能够较为全面地反映判断对象资产及负债的整体情况，本判断基准日由公司

与各家中介机构共同讨论后明确。

本项目资产判断一切计价标准均为基准日比较有效的价钱标准，全部资产均为基准

日实际存在的资产。

五、判断大体上

本次资产判断遵循独立性、客观性、科学性的从业大体上；遵循产权好处主体变

动大体上；遵循资产持续经营大体上、替代性大体上和公开市场大体上等操作性大体上。

六、判断依据

（一）、行为依据

湖南省农业集团有限企业与我所签订的《判断业务约定书》。

（二）、法规依据

1、国务院[1991]第91号令《国有资产判断管理办法》；

2、原国家国有资产管理局国资办发[1992]第36号《国有资产判断管理办法施行

细则》；

3、中国资产判断协会于1996年发布的《资产判断操作规范意见（试行）》；

4、财政部财评字[1999]91号《资产判断报告基本文案与样式的暂行规定》；

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

5、财政部关于印发《资产判断准则—基本准则》和《资产判断职业道德准则—

基本准则》的通知（财会[2004]20号）；

6、中国注册会计师协会关于印发《注册资产判断师关注判断对象法律权属指导

意见》的通知（会协[2003]18号）；

7、其他与资产判断有关的法律、法规等。

（三）、产权依据

1、亚华生物提供的土地采用权证、车辆行驶证及湖南亚华控股集团股份有限公

司关于房屋产权情况的证明等；

2、亚华生物提供的设备购买合同及其他财务资料。

（四）、取价依据

1、1999年《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南省施工公司建筑工程取费标准》、

《湖南省建设项目收钱的项目和标准》、《湖南省建设工程计价办法》、《湖南省建筑

工程经济技术指标》；

2、长沙市颁布的（1999）房屋重置价钱资料；

3、原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》[1984]城住字678号；

4、机械工业新闻研究院2007年版《机电产品报价手册》。

5、北京科技出版社《资产判断常用数据参数手册》。

6、湖南物资新闻中心2007年刊《湖南物资新闻》。

7、最新《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》。

8、网上查找的价钱资料。

9、从设备生产厂家询价的现行厂价新闻资料。

10、委托方提供的历史的与现行的设备价钱资料。

11、重要设备的付款凭证及合同原件。

12、判断基准日首要原材料和产品的采购合同、销售合同及关联价钱资料。

13、判断人员调查了解的情况等。

七、判断做法

资产判断做法是明确特定条件下资产现行公允价钱的特定技术规程。具体资产

判断做法如下：

（一）流动资产判断做法

1、货币资金：货币资金按核对无误后的账面价值作为评价值。

2、应收款项：判断人员在清查核实的基础上，具体拆析了应收款的数额、欠款

时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。判断人员通过

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

核查账簿、原始凭证，在进行经济文案和账龄拆析的基础上，按以下三种做法进行

判断：

(1)经过核实，对确实能够收回的，按账面价值明确判断值；

(2)对有确凿证据，说明不能收回的，判断为零；

(3)其它通过核查账簿、原始凭证，在进行账龄拆析的基础上拆析明确判断值。

计提的坏账准备金，按照资产判断操作规范的要求，因其无可确指的坏账对象，

故判断值为零。

3、预付账款：根据判断目的实现后所能收回的相应货物形成资产或权利的价值

明确判断值。

4、存货：此次判断的存货包括原材料、产成品及在产品。原材料以判断基准日

附近的购买价加上合理的进货费用确认为判断值；产成品和在产品拆析其销售价钱、

销售价钱及关联税费后根据《资产判断操作规范意见》（试行）规定的资产判断做法

明确其判断值。

（二）固定资产的判断做法

1、房屋和构筑物判断做法

本次使用重置价钱法对建筑物进行判断计算，计算公式为：判断原值=判断单价

建筑面积；判断净值=判断原值 综合成新率%

判断单价=综合工程造价+各种税费+资金价钱

综合成新率=现场鉴定成新率 60%+理论成新率 40%。

理论成新率=（耐用年限-已采用年限）/耐用年限 100%；

现场勘察鉴定成新率：根据原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》和现

场勘查的详细记录，综合考虑房屋的维修、装饰等因素，按结构、装饰、设备三部

分明确分值系数，按完好程度进行评分，然后再计算成新率。

2、机器设备判断做法

本次判断做法首要使用重置价钱法。计算公式为：

判断净值=判断原值 成新率

设备判断原值与成新率的明确：

（1）、设备判断原值的明确：

a、高价大型设备：判断原值=设备现行价钱+运杂费+安装调试费+资金价钱。

b、价值不高的通常设备：判断原值=设备现行价钱+运杂费+安装调试费（不需

安装的不计入）。

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

c、非标设备（含管线工程）：判断原值=材料价钱+施工价钱+合理利润+税金+

资金价钱（仅工程期时间长的大型设备考虑）；或参考同类型标准设备的价钱，考察两

者之间在直接价钱及制造上的差异和多而杂程度，以同期标准设备的价钱调整为非标

设备价钱。

d、运输车辆：判断原值=现行市价+车辆购置税（不含增值税车价的10%）+其

他费

（2）、设备成新率的明确：

a、多而杂设备：综合成新率=现场鉴定成新率 60%+理论成新率 40%。

b、通常设备：首要使用年限法，并结合现场勘察及向管理人员了解的设备技术

状况、采用情况明确其成新率。

c、运输车辆首要依据国家有关车辆强制报废的规定，分别以行驶里程法和采用

年限法计算出其成新率，然后以孰低法明确车辆的理论成新率，在此基础上根据现

场勘察后的实际车况加以适当调整，调整后的成新率即为综合成新率。

（三）无形资产判断做法：本次无形资产所有为土地采用权，由湖南新星土地

估价有限企业判断，使用的做法为基准地价系数修正法和价钱逼近法。

（四）负债判断做法：根据判断目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债

项目及金额明确判断值。

八、判断过程

我所接受初步委托后，即选派资产判断人员进驻单位，了解单位基本情况，制

定资产判断前期从业计划，并协助单位进行资产清查从业。随后判断小组进驻现场，

开展资产判断从业。整个判断从业分五个阶段进行：

（一）接受委托阶段

我所在接受委托后，即选派项目负责人进驻现场，了解了判断项目的大致情况，

具体开展以下从业：

1、确定判断目的、判断对象和范围；

2、与委托方及资产占有方协商选定判断基准日；

3、初步拆析本项目判断的要点、难点及对策,并对风险情况进行初步评价,然后

充分估计判断从业量，拟定判断方案；

4、与委托方签署资产判断业务委托协议；

5、指导资产占有单位清查、填报资产，提供资产占有单位应准备资料清单。

（二）资产清查阶段

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

在资产占有单位资产清查的基础上，以资产占有单位提供的资产判断申报明细

表为准，对委估资产进行检查、核实、验证和鉴定。具体步骤如下：

1、对资产占有单位的财务会计制度及资产管理制度进行了解。

2、对资产占有单位填报的明细表进行初审，并与资产占有单位有关财务记录数

据进行验证。

3、对各项资产进行核实，对现金进行盘点，对银行存款进行核对；借助于历史

资料和现在调查了解的情况，具体拆析应收款项的数额、发生时间和原因、款项回

收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等；对存货进行抽查盘点，并了解存货

的质量状况；对固定资产状况逐一进行勘察、记录；与资产占有单位资产管理人员

交谈，了解资产的经营、管理状况。

4、对亚华生物提供的判断对象法律权属情况进行了解并对其提供的法律权属资

料进行查验。

5、对清查中发现申报有误的资产，根据清查结果和有关制度规定进行清查调整。

6、搜集房屋竣工决算资料、设备购置合同、材料采购合同、销售产品合同等相

关资料。

（三）评定估算阶段

本阶段首要从业为：明确判断做法，进行评定估算，具体过程如下：

1、根据委估资产的优势和实际状况，明确各类资产的具体判断做法。

2、查阅设备运行记录、大修或维修及事故记录，查阅房屋竣工决算资料、维修

记录等有关资料，结合现场勘察了解的情况，计算固定资产的成新率。

3、通过各种途径包括查阅作价依据以及市场调查等，开展询价从业。

4、对各类资产分明细进行判断计算，得出判断价值。

（四）判断汇总阶段

根据各专业判断小组对各类资产的初步判断结果，进行汇总拆析从业，编制各

类判断结果汇总表；整理所收集的判断资料并进行拆析复核，确认判断从业中没有

发生重评和漏评的现象。然后根据汇总拆析的情况，对资产判断结果进行合理调整、

撰改和完整。

（五）提交报告阶段

根据判断从业情况，向委托方提交资产判断报告书初稿，根据委托方意见，进

行必要的合理的撰改后，向委托方提交正式资产判断报告。

九、判断结论

在判断基准日2007年9月30日亚华生物委托判断的总资产账面值14,514.70万

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

元，总负债账面值为6,671.70万元，净资产账面值为7,843.00万元；判断后总资产

15,776.32万元，总负债6,682.89万元，净资产为9,093.43万元，净资产判断增值

1,250.43万元。具体结果见下表，判断结论详细情况见资产判断明细表。

单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率

流动资产 9,344.23 9,344.23 9,853.60 509.37 5.45

固定资产 5,170.47 2,487.67 1,749.54 -738.13 -29.67

其中：建筑物 3,882.33 1,199.53 792.09 -407.43 -33.97

设备 1,288.14 1,288.14 957.45 -330.69 -25.67

无形资产（土地采用权） 2,682.81 4,173.18 1,490.37 55.55

资产总计 14,514.70 14,514.70 15,776.32 1,261.62 8.69

流动负债 6,671.70 6,671.70 6,682.89 11.19 0.17

负债总计 6,671.70 6,671.70 6,682.89 11.19 0.17

净资产 7,843.00 7,843.00 9,093.43 1,250.43 15.94

流动资产判断判断价值中包括应收账款8,138,890.86元存在不明确性，具体情况

见本报告《十、特别一些事项证明第5项》。

十、特别一些事项证明

1、本所判断人员对资产占有方提供的委托判断资产的法律权属资料进行了必要的

查对。提供有关判断对象真实、合法、完善的法律权属资料是资料提供者的责任，本所

判断人员的责任是对提供的资料作必要的查验，判断报告不能作为判断对象法律权属的

确认和保证依据。若资产占有方不拥有前述判断对象的全部权或采用权，或对前述判断

的全部权或采用权存在部分限制，则前述判断对象的判断结果和整体判断结果会受到影

响。

2、亚华生物所拥有的位于长沙经济技术开发区板仓南路的土地采用权（长国用2004

第1179号）已由湖南亚华控股集团股份有限企业抵押给农行城中支行获得1500万元贷

款。贷款期限：2004年8月23日至2007年8月22日，截至判断报告日止，湖南亚华

控股集团股份有限企业尚未归还该贷款。

3、本次委估的判断对象中，房屋建筑物未办理产权证，本次判断以资产占有方提

供的固定资产产权证明查验产权,若发生产权纠纷由资产占有方承担一切责任。委估的

房屋建筑物中,房屋建筑物面积是依据资产占有方申报的数据并经判断师现场核实，未

经法定机构确认，资产占有方在办理关联的房屋全部权证时，应聘请法定机构对其进行

测量。若法定机构测量面积与本判断报告书所用面积不一致时,以法定机构测量面积为

准，并对本判断结论进行相应调整。

4、亚华生物申报判断的固定资产（含土地）无明细账，其固定资产（含土地）申

报判断清查明细表由亚华生物提供，判断人员在清查固定资产（含土地）账面价值时只

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

核对了申报判断的固定资产总额，对其明细项目的账面价值无法进行核实。

5、本次亚华生物申报判断的应收账款账面余额共为11,902,585.78元，计提坏账准

备5,838,010.51元。应收账款的判断做法如下：

（1）、2005年起发生的应收账款判断值按申报金额确认；

（2）、2005年以前发生的应收账款的判断值明确过程及做法为：2005年以前由于

当时销售管理体制不顺，应收账款的收回与业务员的责任划分不确定，导致大量应收账

款没有及时收回，亚华生物于2004年曾组织关联人员进行专项清收，清收后仍有部分

难以收回，截至2007年9月30日2005年以前发生的未收回的应收账款共计8441244.62

元[具体单位名称及金额见判断报告附件《关于应收账款有关情况的证明》]。判断时我

们根据清欠价钱明确省外2万元以内，省内2千元以内的应收账款共计302,353.76元

判断值明确为零，其余难以收回的应收账款8,138,890.86元由于判断人员在本次判断过

程中未能收集到确凿的坏账证据，故按核实后的申报金额进行确认。

（3）、应收账款计提的坏账准备5,838,010.51元按照资产判断操作规范的要求，

因其无可确指的坏账对象，判断值为零。

判断师提醒报告采用者，充分关注上述一些事项对判断结果产生的影响，判断师将不承

担由此而产生的责任。

6、本判断结论中应交税金的判断值是根据审计后的账面值明确的，应交税金应以

税务机关的税务清算为准。

7、本次土地采用权由湖南新星土地估价有限企业判断，并出具了湘新星土估字

（2007）第072号《土地估价报告》，土地判断结果由湖南新星土地估价有限企业负

责。

8、关于可能影响资产判断的瑕疵一些事项，如在公司委托时未作特殊证明而判断人员

根据专业经验通常不能获知的情况，判断机构和判断人员不承担关联责任。

9、本报告所称“判断价值”，是指所判断资产在现有用途不变并持续经营，以

及在判断基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列的目的而提出的公

允估价意见。

十一、判断报告判断基准日期后重大一些事项

在资产判断报告比较有效期内较判断基准日资产质量与数量发生了变化时，应根据原评

估做法对资产额进行相应调整；若资产价值标准发生了变化，对资产判断产生明显影

响时，委托方应及时聘请判断机构重新明确判断值。

十二、判断报告法律效力

（一）判断结论成立的前提条件和假设条件

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

1、企业遵循的我国现有法律、法规、政策和所在地经济环境无重大变化；

2、企业经济业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策无重大变化；

3、国家现行外汇汇率、银行信贷利率在正常的范围内变动；

4、无其他不可预见因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影响；

5、被判断资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、

合法的运营、采用及维护状况；

6、委托方和关联当事方对所提供的关联资料真实、合法、完善。

（二）、本次判断结果是反映判断对象在本次判断目的下，根据公开市场大体上确

定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方

式可能追加付出的价钱等对判断价钱的影响，并且，报告也未考虑国家宏观经济政

策发生了变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价钱的影响。当前述条件以及评

估中遵循的持续经营大体上等其他情况发生了变化时，判断结果通常会失效。

（三）、本判断报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

（四）、根据国家现行规定，本项目判断结论比较有效期为一年，自判断基准日2007

年9月30日计算起，至2008年9月29日止。当判断目的在比较有效期内实现时，可以

判断结果作为作价参考依据（还需结合判断基准日期后一些事项的调整）。超过一年，需

重新进行资产判断。

（五）、本项目判断结论仅供委托方为判断目的采用和送交资产判断主管机关审

查采用，判断报告的采用权归委托方全部，未经委托方许可，判断机构不得随意向

他人提供或公开。

十三、判断报告提出日期

本报告提出日期为2008年3月18日。

湖南湘资有限责任会计师事务所

中国 长沙

二〇〇八年三月十八日

法定代表人：

注册资产判断师：

注册资产判断师：

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华种业股份有限企业生物药厂资产判断报告书

判断报告附件目录

一、湖南亚华种业股份有限企业生物药厂审定后资产负债表；

二、湖南亚华种业股份有限企业生物药厂营业执照复印件；

三、湖南亚华种业股份有限企业生物药厂及湖南亚华控股集团股份有限企业承

诺函；

四、湖南亚华控股集团股份有限企业关于湖南亚华种业股份有限企业生物药厂

房屋产权情况的证明；

五、湖南亚华控股集团股份有限企业关于应收账款有关情况的证明；

六、湖南亚华种业股份有限企业生物药厂土地采用权证、车辆行驶证复印件；

七、湖南湘资有限责任会计师事务所营业执照复印件；

八、湖南湘资有限责任会计师事务所资产判断资格证书复印件；

九、湖南湘资有限责任会计师事务所及签字注册资产判断师承诺函；

十、湖南湘资有限责任会计师事务所签字注册资产判断师资格证书复印件。

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

资产判断报告书目录

★资产判断报告书摘要厖厖厖厖厖厖.厖厖厖厖..厖1

★湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

一、委托方及资产占有方简介…………………………………………………………2

二、判断目的……………………………………………………………………………3

三、判断范围和对象……………………………………………………………………3

四、判断基准日…………………………………………………………………………3

五、判断大体上……………………………………………………………………………3

六、判断依据……………………………………………………………………………3

七、判断做法……………………………………………………………………………4

八、判断过程……………………………………………………………………………6

九、判断结论……………………………………………………………………………7

十、特别一些事项证明………………………………………………………………………7

十一、判断报告判断基准日期后重大一些事项…………………………………………8

十二、判断报告法律效力……………………………………………………………8

十三、判断报告提出日期……………………………………………………………9

★判断报告附件…………………………………………………………………………10

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

湖南亚泰生物快速发展有限企业

资产判断报告书摘要

湘资评字(2008)第010号

湖南湘资有限责任会计师事务所接湖南省农业集团有限企业的委托，根据国家

关于资产判断的有关规定，本着独立、客观、科学、公正的大体上，按照公认的资产

判断做法，为满足湖南省农业集团有限企业收购的湖南亚泰生物快速发展有限企业（以

下简称亚泰生物）资产和负债的需要，对亚泰生物纳入判断范围的资产和负债在2007

年9月30日这一判断基准日所表现的市场价值做出公允反映。

在本次判断过程中，判断人员对纳入本次判断范围的资产和负债进行了必要的

勘察核实，对亚泰生物提供的财务资料和其它关联判断资料进行了必要的验证审核，

履行了公认的其它必要判断程序，并使用价钱法等判断做法进行了判断。目前资产

判断从业已经结束，资产判断结果如下：

经判断，截止于2007年9月30日，亚泰生物的纳入判断范围的资产和负债在

持续采用条件下判断结果如下：

湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断结果表

单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率

流动资产 1,910.77 1,910.77 1,910.77 0.00 0

固定资产 10,089.23 10,089.23 10,630.41 541.18 5.36

其中：建筑物 5,591.99 5,591.99 6,453.60 861.62 15.41

设备 4,497.24 4,497.24 4,176.81 -320.43 -7.13

资产总计 12,000.00 12,000.00 12,541.18 541.18 4.51

流动负债 212.59 212.59 212.59 0.00 0

负债总计 212.59 212.59 212.59 0.00 0

净资产 11,787.41 11,787.41 12,328.59 541.18 4.59

判断结论比较有效期自判断基准日起一年（2007年9月30日至2008年9月29日）。

以上文案摘自资产判断报告书，欲了解本判断项目的全面情况，应认真阅览资

产判断报告书全文，并充分关注《资产判断报告书》第十项的特别一些事项证明。

湖南湘资有限责任会计师事务所

中国 长沙

二〇〇八年三月十八日 法定代表人：

注册资产判断师：

注册资产判断师：

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

湖南亚泰生物快速发展有限企业

资产判断报告书

湘资评字(2008)第010号

湖南湘资有限责任会计师事务所接受湖南省农业集团有限企业的委托，根据国

家有关资产判断的规定，本着独立、客观、公正、科学的大体上，按照公认的资产评

估做法,为满足湖南省农业集团有限企业收购的湖南亚泰生物快速发展有限企业（以下

简称亚泰生物）资产和负债的需要，对亚泰生物纳入判断范围的关联资产和负债进

行了判断，判断结果可作为明确亚泰生物关联资产价值的参考依据。在判断过程中，

本所判断人员遵循必要的判断程序对委托判断的资产实施了实地查勘、市场调研与

询证，对委估资产在2007年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资

产判断情况及判断结果报告如下：

一、 委托方及资产占有方简介

（一）委托方简介

委托方名称：湖南省农业集团有限企业

注册地址：长沙市雨花区劳动中路278号

注册资本：人民币捌仟万元

公司性质：国有独资有限责任企业

法定代表人：郭诚

湖南省农业集团有限企业是经省人民政府批准，由省农业厅主管的一家集农作

物种子、种苗、繁育、销售、宣传于一体，外经外贸相结合的大型国有独资公司。

现辖湖南生物药厂、省种子企业、省高质量农产品开发服务中心、省动植物良种引进

企业、省农业项目咨询中心、省农业物质总企业、省农业科技快速发展中心、省农业产

业快速发展中心、省农化中心等公司。

（二）资产占有方简介

资产占有方名称：湖南亚泰生物快速发展有限企业

注册地址：长沙市经济技术开发区漓湘路98号弘祥科技园

注册资本：人民币壹亿贰仟万元

公司性质：限责任企业（法人独资）

法定代表人：邹定民

亚泰生物于2003年12月17日成立，为湖南亚华控股集团股份有限企业的子公

司，企业原名为深圳市亚泰生物快速发展有限企业。2005年迁至长沙，更名为湖南亚泰

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湖南湘资有限责任会计师事务所

2

湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

生物快速发展有限企业，经长沙市工商行政管理局核准登记，领取430100600046号公司

法人营业执照；法定代表人：邹定民；企业住所：长沙经济技术开发区漓湘路98号

弘祥科技园；注册资本：人民币12000万元；企业经营范围：投资兴办实业（具体

项目另行申报），生物科技产品的技术开发与销售（不含医药产品）；国内商业、物

资供销业、新闻咨询（不含专营、专控、专卖商品及限制项目）。

二、判断目的

为满足湖南省农业集团有限企业收购亚泰生物的资产和负债的需要，湖南省农

业集团有限企业委托湖南湘资有限责任会计师事务所对亚泰生物纳入判断范围的相

关资产和负债进行了判断，判断结果为上述经济行为提供价值参考依据。

三、判断范围和对象

本次判断的范围为亚泰生物的所有资产和负债，委托判断资产的账面值如下：

总资产12,000.00万元，其中：流动资产1,910.77万元、固定资产10,089.23万

元；总负债212.59万元（所有为流动负债）；净资产11,787.41万元。

具体范围以亚泰生物提供的资产负债清查判断明细表上所申报的项目为准，凡

列入表内并经核实的资产及负债均在本次判断范围之内。

四、判断基准日

本项目判断基准日是2007年9月30日。

资产判断是对某一时点的资产及负债状况提出结论。选择会计期末作为判断基

准日，能够较为全面地反映判断对象资产及负债的整体情况，本判断基准日由公司

与各家中介机构共同讨论后明确。

本项目资产判断一切计价标准均为基准日比较有效的价钱标准，全部资产均为基准

日实际存在的资产。

五、判断大体上

本次资产判断遵循独立性、客观性、科学性的从业大体上；遵循产权好处主体变

动大体上；遵循资产持续经营大体上、替代性大体上和公开市场大体上等操作性大体上。

六、判断依据

（一）、行为依据

湖南省农业集团有限企业与我所签订的《判断业务约定书》。

（二）、法规依据

1、国务院[1991]第91号令《国有资产判断管理办法》；

2、原国家国有资产管理局国资办发[1992]第36号《国有资产判断管理办法施行

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

细则》；

3、中国资产判断协会于1996年发布的《资产判断操作规范意见（试行）》；

4、财政部财评字[1999]91号《资产判断报告基本文案与样式的暂行规定》；

5、财政部关于印发《资产判断准则—基本准则》和《资产判断职业道德准则—

基本准则》的通知（财会[2004]20号）；

6、中国注册会计师协会关于印发《注册资产判断师关注判断对象法律权属指导

意见》的通知（会协[2003]18号）；

7、其他与资产判断有关的法律、法规等。

（三）、产权依据

1、湖南亚华控股集团股份有限企业关于房屋产权情况的证明；

2、亚泰生物提供的设备购买合同及其他财务资料。

（四）、取价依据

1、1999年《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南省施工公司建筑工程取费标准》、

《湖南省建设项目收钱的项目和标准》、《湖南省建设工程计价办法》、《湖南省建筑

工程经济技术指标》；

2、长沙市颁布的（1999）房屋重置价钱资料；

3、原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》[1984]城住字678号；

4、机械工业新闻研究院2007年版《机电产品报价手册》；

5、北京科技出版社《资产判断常用数据参数手册》；

6、湖南物资新闻中心2007年刊《湖南物资新闻》；

7、最新《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》；

8、网上查找的价钱资料；

9、从设备生产厂家询价的现行厂价新闻资料；

10、委托方提供的历史的与现行的设备价钱资料；

11、重要设备的付款凭证及合同原件；

12、判断人员调查了解的情况等。

七、判断做法

资产判断做法是明确特定条件下资产现行公允价钱的特定技术规程。具体资产

判断做法如下：

（一）流动资产判断做法

1、其他应收款：为应收湖南亚华种业股份有限企业生物药厂的固定资产占用费，

以账面值确认为判断值。

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湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

（二）固定资产的判断做法

1、房屋和构筑物判断做法

本次使用重置价钱法对建筑物进行判断计算，计算公式为：判断原值=判断单价

建筑面积；判断净值=判断原值 综合成新率%

判断单价=综合工程造价+各种税费+资金价钱

综合成新率=现场鉴定成新率 60%+理论成新率 40%。

理论成新率=（耐用年限-已采用年限）/耐用年限 100%；

现场勘察鉴定成新率：根据原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》和现

场勘查的详细记录，综合考虑房屋的维修、装饰等因素，按结构、装饰、设备三部

分明确分值系数，按完好程度进行评分，然后再计算成新率。

2、机器设备判断做法

本次判断做法首要使用重置价钱法。计算公式为：

判断净值=判断原值 成新率

设备判断原值与成新率的明确：

（1）、设备判断原值的明确：

a、高价大型设备：

判断原值=设备现行价钱+运杂费+安装调试费+资金价钱。

b、价值不高的通常设备：

判断原值=设备现行价钱+运杂费+安装调试费（不需安装的不计入）。

c、非标设备（含管线工程）：

判断原值=材料价钱+施工价钱+合理利润+税金+资金价钱（仅工程期时间长的大型

设备考虑）；

或参考同类型标准设备的价钱，考察两者之间在直接价钱及制造上的差异和复

杂程度，以同期标准设备的价钱调整为非标设备价钱。

（2）、设备成新率的明确：

a、多而杂设备：

综合成新率=现场鉴定成新率 60%+理论成新率 40%。

b、通常设备：

首要使用年限法，并结合现场勘察及向管理人员了解的设备技术状况、采用情

况明确其成新率。

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湖南湘资有限责任会计师事务所

5

湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

（三）负债判断做法

1、其他应付款：为应付湖南亚华控股集团股份有限企业的代垫费用，以其账面

值确认为判断值。

八、判断过程

我所接受初步委托后，即选派资产判断人员进驻单位，了解单位基本情况，制

定资产判断前期从业计划，并协助单位进行资产清查从业。随后判断小组进驻现场，

开展资产判断从业。整个判断从业分五个阶段进行：

（一）接受委托阶段

我所在接受委托后，即选派项目负责人进驻现场，了解了判断项目的大致情况，

具体开展以下从业：

1、确定判断目的、判断对象和范围；

2、与委托方及资产占有方协商选定判断基准日；

3、初步拆析本项目判断的要点、难点及对策,并对风险情况进行初步评价,然后

充分估计判断从业量，拟定判断方案；

4、与委托方签署资产判断业务委托协议；

5、指导资产占有单位清查、填报资产，提供资产占有单位应准备资料清单。

（二）资产清查阶段

在资产占有单位资产清查的基础上，以资产占有单位提供的资产判断申报明细

表为准，对委估资产进行检查、核实、验证和鉴定。具体步骤如下：

1、对资产占有单位的财务会计制度及资产管理制度进行了解。

2、对资产占有单位填报的明细表进行初审，并与资产占有单位有关财务记录数

据进行验证。

3、对各项资产进行核实，对固定资产状况逐一进行勘察、记录；与资产占有单

位资产管理人员交谈，了解资产的经营、管理状况。

4、对亚泰生物提供的判断对象法律权属情况进行了解并对其提供的法律权属资

料进行查验。

5、对清查中发现申报有误的资产，根据清查结果和有关制度规定进行清查调整。

6、搜集房屋竣工决算资料、设备购置合同等关联资料。

（三）评定估算阶段

本阶段首要从业为：明确判断做法，进行评定估算，具体过程如下：

1、根据委估资产的优势和实际状况，明确各类资产的具体判断做法。

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

2、查阅设备运行记录、大修或维修及事故记录，查阅房屋竣工决算资料、维修

记录等有关资料，结合现场勘察了解的情况，计算固定资产的成新率。

3、通过各种途径包括查阅作价依据以及市场调查等，开展询价从业。

4、对各类资产分明细进行判断计算，得出判断价值。

（四）判断汇总阶段

根据各专业判断小组对各类资产的初步判断结果，进行汇总拆析从业，编制各

类判断结果汇总表；整理所收集的判断资料并进行拆析复核，确认判断从业中没有

发生重评和漏评的现象。然后根据汇总拆析的情况，对资产判断结果进行合理调整、

撰改和完整。

（五）提交报告阶段

根据判断从业情况，向委托方提交资产判断报告书初稿，根据委托方意见，进

行必要的合理的撰改后，向委托方提交正式资产判断报告。

九、判断结论

在判断基准日2007年9月30日亚泰生物委托判断的总资产账面值12,000.00万

元，总负债账面值为212.59万元，净资产账面值为11,787.41万元；判断后总资产

12,541.18万元，总负债212.59万元，净资产为12,328.59万元，净资产判断增值541.18

万元。具体结果见下表，判断结论详细情况见资产判断明细表。

单位：人民币万元

项 目 账面价值 调整后账面值 判断价值 增减值 增值率

流动资产 1,910.77 1,910.77 1,910.77 0.00 0

固定资产 10,089.23 10,089.23 10,630.41 541.18 5.36

其中：建筑物 5,591.99 5,591.99 6,453.60 861.62 15.41

设备 4,497.24 4,497.24 4,176.81 -320.43 -7.13

资产总计 12,000.00 12,000.00 12,541.18 541.18 4.51

流动负债 212.59 212.59 212.59 0.00 0

负债总计 212.59 212.59 212.59 0.00 0

净资产 11,787.41 11,787.41 12,328.59 541.18 4.59

十、特别一些事项证明

1、本所判断人员对资产占有方提供的委托判断资产的法律权属资料进行了必要的

查对。提供有关判断对象真实、合法、完善的法律权属资料是资料提供者的责任，本所

判断人员的责任是对提供的资料作必要的查验，判断报告不能作为判断对象法律权属的

确认和保证依据。若资产占有方不拥有前述判断对象的全部权或采用权，或对前述判断

的全部权或采用权存在部分限制，则前述判断对象的判断结果和整体判断结果会受到影

响。

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湖南湘资有限责任会计师事务所

7

湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

2、本次委估的判断对象中，房屋建筑物未办理产权证，本次判断以资产占有方提

供的固定资产产权证明查验产权,若发生产权纠纷由资产占有方承担一切责任。委估的

房屋建筑物中,房屋建筑物面积是依据资产占有方申报的数据并经判断师现场核实，未

经法定机构确认，资产占有方在办理关联的房屋全部权证时，应聘请法定机构对其进行

测量。若法定机构测量面积与本判断报告书所用面积不一致时,以法定机构测量面积为

准，并对本判断结论进行相应调整。

3、亚泰生物申报判断的固定资产无明细账，其固定资产申报判断清查明细表由亚

泰生物提供，判断人员在清查固定资产账面价值时只核对了申报判断的固定资产总额，

对其明细项目的账面价值无法进行核实。

4、关于可能影响资产判断的瑕疵一些事项，如在公司委托时未作特殊证明而判断人员

根据专业经验通常不能获知的情况，判断机构和判断人员不承担关联责任。

5、本报告所称“判断价值”，是指所判断资产在现有用途不变并持续经营，以

及在判断基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列的目的而提出的公

允估价意见。

十一、判断报告判断基准日期后重大一些事项

在资产判断报告比较有效期内较判断基准日资产质量与数量发生了变化时，应根据原评

估做法对资产额进行相应调整；若资产价值标准发生了变化，对资产判断产生明显影

响时，委托方应及时聘请判断机构重新明确判断值。

十二、判断报告法律效力

（一）判断结论成立的前提条件和假设条件

1、企业遵循的我国现有法律、法规、政策和所在地经济环境无重大变化；

2、企业经济业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策无重大变化；

3、国家现行外汇汇率、银行信贷利率在正常的范围内变动；

4、无其他不可预见因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影响；

5、被判断资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、

合法的运营、采用及维护状况；

6、委托方和关联当事方对所提供的关联资料真实、合法、完善。

（二）、本次判断结果是反映判断对象在本次判断目的下，根据公开市场大体上确

定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方

式可能追加付出的价钱等对判断价钱的影响，并且，报告也未考虑国家宏观经济政

策发生了变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价钱的影响。当前述条件以及评

估中遵循的持续经营大体上等其他情况发生了变化时，判断结果通常会失效。

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

（三）、本判断报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

（四）、根据国家现行规定，本项目判断结论比较有效期为一年，自判断基准日2007

年9月30日计算起，至2008年9月29日止。当判断目的在比较有效期内实现时，可以

判断结果作为作价参考依据（还需结合判断基准日期后一些事项的调整）。超过一年，需

重新进行资产判断。

（五）、本项目判断结论仅供委托方为判断目的采用和送交资产判断主管机关审

查采用，判断报告的采用权归委托方全部，未经委托方许可，判断机构不得随意向

他人提供或公开。

十三、判断报告提出日期

本报告提出日期为2008年3月18日。

湖南湘资有限责任会计师事务所

中国 长沙

二〇〇八年三月十八日

法定代表人：

注册资产判断师：

注册资产判断师：

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚泰生物快速发展有限企业资产判断报告书

判断报告附件目录

一、湖南亚泰生物快速发展有限企业审定后资产负债表；

二、湖南亚泰生物快速发展有限企业营业执照复印件；

三、湖南亚泰生物快速发展有限企业承诺函；

四、湖南亚华控股集团股份有限企业关于湖南亚泰生物快速发展有限企业房屋产权

情况的证明；

五、湖南湘资有限责任会计师事务所营业执照复印件；

六、湖南湘资有限责任会计师事务所资产判断资格证书复印件；

七、湖南湘资有限责任会计师事务所及签字注册资产判断师承诺函；

八、湖南湘资有限责任会计师事务所签字注册资产判断师资格证书复印件。

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湖南湘资有限责任会计师事务所

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湖南亚华控股集团股份有限企业种子种苗分企业资产判断报告书

资产判断报告书目录

★资产判断报告书摘要厖厖厖厖厖厖.厖厖厖厖..厖1

★湖南亚华控股集团股份有限企业种子种苗分企业资产判断报告书

一、委托方及资产占有方简介…………………………………………………………2

二、判断目的……………………………………………………………………………4

三、判断范围和对象……………………………………………………………………4

四、判断基准日…………………………………………………………………………4

五、判断大体上……………………………………………………………………………4

六、判断依据……………………………………………………………………………4

七、判断做法……………………………………………………………………………5

八、判断过程……………………………………………………………………………6

九、判断结论……………………………………………………………………………8

十、特别一些事项证明………………………………………………………………………8

十一、判断报告判断基准日期后重大一些事项…………………………………………9

十二、判断报告法律效力……………………………………………………………9

十三、判断报告提出日期……………………………………………………………10

★判断报告附件…………………………………………………………………………11

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湖南湘资有限责任会计师事务所

0

湖南亚华控股集团股份有限企业种子种苗分企业资产判断报告书

湖南亚华控股集团股份有限企业

种子种苗分企业

部分资产判断报告书摘要

湘资评字(2008)第018号

湖南湘资有限责任会计师事务所接湖南省农业集团有限企业的委托，根据国家

关于资产判断的有关规定，本着独立、客观、科学、公正的大体上，按照公认的资产

判断做法，为满足湖南亚华控股集团股份有限企业重组资产处置的需要，对湖南亚

华控股集团股份有限企业拟处置的种子种苗分企业的部分资产在2007年9月30日

这一判断基准日所表现的市场价值做出公允反映。

在本次判断过程中，判断人员对纳入本次判断范围的资产进行了必要的勘察核

实，对湖南亚华控股集团股份有限企业提供的财务资料和其它关联判断资料进行了

必要的验证审核，履行了公认的其它必要判断程序，并使用价钱法等判断做法进行

了判断。目前资产判断从业已经结束，资产判断结果如下：

经判断，截止于2007年9月30日，纳入判断范围的资产在持续采用条件下评

估结果如下：

资产判断结果汇总表

单位：人民币万元

项 目 帐面价值 调整后帐面值 判断价值 增减值 增值率

固定资产 691.66 691.66 1,138.50 446.84 64.60

其中：建筑物 683.30 683.30 1,118.62 435.33 63.71

设备 8.36 8.36 19.88 11.52 137.88

无形资产（土地采用权）114.09 114.09 315.91 201.82 176.89

资产总计 805.75 805.75 1,454.41 648.67 80.50

判断结论比较有效期自判断基准日起一年（2007年9月30日至2008年9月29日）。

以上文案摘自资产判断报告书，欲了解本判断项目的全面情况，应认真阅览资

产判断报告书全文，并充分关注《资产判断报告书》第十项的特别一些事项证明。

湖南湘资有限责任会计师事务所

中国 长沙

二〇〇八年三月十八日

法定代表人：喻建杰

注册资产判断师：丁建强

注册资产判断师：李灿明

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湖南湘资有限责任会计师事务所

1

湖南亚华控股集团股份有限企业种子种苗分企业资产判断报告书

湖南亚华控股集团股份有限企业

种子种苗分企业

部分资产判断报告书

湘资评字(2008)第018号

湖南湘资有限责任会计师事务所接受湖南省农业集团有限企业的委托，根据国

家有关资产判断的规定，本着独立、客观、公正、科学的大体上，按照公认的资产评

估做法,为满足湖南亚华控股集团股份有限企业重组资产处置的需要，对湖南亚华

控股集团股份有限企业拟处置的种子种苗分企业的部分资产进行了判断，判断结果

可作为明确其关联资产价值的参考依据。在判断过程中，本所判断人员遵循必要的

判断程序对委托判断的资产实施了实地查勘、市场调研与询证，对委估资产在2007

年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产判断情况及判断结果报告

如下：

一、 委托方及资产占有方简介

（一）委托方简介

委托方方名称：湖南省农业集团有限企业

注册地址：长沙市雨花区劳动中路278号

注册资本：人民币捌仟万元

公司性质：国有独资有限责任企业

法定代表人：郭诚

湖南省农业集团有限企业是经省人民政府批准，由省农业厅主管的一家集农作

物种子、种苗、繁育、销售、宣传于一体，外经外贸相结合的大型国有独资公司。

现辖湖南生物药厂、省种子企业、省高质量农产品开发服务中心、省动植物良种引进

企业、省农业项目咨询中心、省农业物质总企业、省农业科技快速发展中心、省农业产

业快速发展中心、省农化中心等公司。

（二）资产占有方简介

资产占有方名称：湖南亚华控股集团股份有限企业

注册地址：长沙市岳麓区银盆南路289号万利大厦五楼

注册资本：人民币贰亿柒仟贰佰万零叁仟贰佰元

公司性质：股份有限企业（上市）

法定代表人：熊再辉

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湖南湘资有限责任会计师事务所

2

湖南亚华控股集团股份有限企业种子种苗分企业资产判断报告书

湖南亚华控股集团股份有限企业是由湖南省农业集团有限企业作为主发起人，

联合湖南省南山种畜牧草良种繁殖场、湖南高溪集团企业和谭载阳、李必湖共同发

起，经湖南省人民政府湘政函［1998］123号文批准而设立，并于1998年8月14日

经湖南省工商行政管理局核准登记。注册号4300001000568，注册资本11000.2万

元，注册地址：长沙市岳麓区银盆南路289号万利大厦五楼。经中国证券监督管理

委员会证监发行字［1999］63号文批准，企业于1999年6月14日向社会公开发

行人民币普通股（a股）6000万股，并于1999年10月15日经湖南省工商行政管

理局依法核准变更工商登记，注册资本为人民币17000.2万元。根据企业第二届董

事会第二十五次会议决议及2003年度股东大会决议，以2003年末企业总股本

170,002,000股为基数，以资本公积金向全体股东每10股转增6股，共转增

10,200.12万股，并于2005年3月11日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工

商登记，注册资本为人民币27200.32万元。2001年4月，湖南高溪集团企业与湖

南沐林现代食品有限企业签订了《股权转让协议》，湖南沐林现代食品有限企业受让

湖南高溪集团企业持有的企业法人股880万股，占企业总股本的5.18%。2001年7月，

湖南省农业集团有限企业将持有的企业3500万股国有法人股转让给长沙新大新置业

有限企业，占企业总股本的20.59%，股权性质变更为法人股。2002年11月21日，

长沙新大新置业有限企业与深圳市舟仁创业投资有限企业签订了《股权转让协议》，

深圳市舟仁创业投资有限企业受让长沙新大新置业有限企业持有的企业法人股3500

万股，占企业总股本的20.59%。2002年11月21日，湖南沐林现代食品有限企业

与北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展有限企业分别签订了《股权转让协

议》，北京世方旅游投资有限企业及怀化元亨快速发展有限企业分别受让湖南沐林现代食

品有限企业持有的企业法人股480万股及400万股，分别占企业总股本的2.82%及

2.35%。

经营范围：农作物种子、种苗、牧草良种和禽畜良种的选育、繁殖、生产、推

广和销售，乳制品、非酒精饮料、医用中间体、兽药、鱼药、农药、饲料、饲料添

加剂、种子生产设施及其它机械设备、政策允许的生化调控剂的开发、生产、销售；

农业新技术的宣传、咨询；皮棉及其它高质量农产品的收购、加工、销售；粮食（不

含批发）、化肥、农膜、化妆品、政策允许的化工销售产品。

湖南亚华控股集团股份有限企业种子种苗分企业是2002年3月1日由原粮油种

子分企业和原蔬菜花卉种子分企业合并组成，以水稻、油菜、旱粮、蔬菜等农作物

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湖南亚华控股集团股份有限企业种子种苗分企业资产判断报告书

种子的生产、经营及种用仪器设备、农化产品的经营为主营业务。

二、判断目的

为满足湖南亚华控股集团股份有限企业重组资产处置的需要，湖南省农业集团

有限企业委托湖南湘资有限责任会计师事务所对湖南亚华控股集团股份有限企业拟

处置的种子种苗分企业的部分资产进行了判断，判断结果可作为明确其关联资产价

值的参考依据

三、判断范围和对象

本次判断的资产范围为湖南亚华控股集团股份有限企业亚华种子种苗分企业

（以下简称亚华种子种苗分企业）的部分资产，委托判断资产的账面值如下：建筑

物683.30万元，机器设备8.36万元，土地114.09万元。

具体范围以亚华种子种苗分企业提供的资产清查判断明细表上所申报的项目为

准，凡列入表内并经核实的资产均在本次判断范围之内。

四、判断基准日

本项目判断基准日是2007年9月30日。

资产判断是对某一时点的资产状况提出结论。选择会计期末作为判断基准日，

能够较为全面地反映判断对象资产的整体情况，本判断基准日由委托方及资产占有

方与各家中介机构共同讨论后明确。

本项目资产判断一切计价标准均为基准日比较有效的价钱标准。

五、判断大体上

本次资产判断遵循独立性、客观性、科学性的从业大体上；遵循产权好处主体变

动大体上；遵循资产持续经营大体上、替代性大体上和公开市场大体上等操作性大体上。

六、判断依据

（一）、行为依据

湖南省农业集团有限企业与我所签订的《判断业务约定书》。

（二）、法规依据

1、国务院[1991]第91号令《国有资产判断管理办法》；

2、原国家国有资产管理局国资办发[1992]第36号《国有资产判断管理办法施行

细则》；

3、中国资产判断协会于1996年发布的《资产判断操作规范意见（试行）》；

4、财政部财评字[1999]91号《资产判断报告基本文案与样式的暂行规定》；

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5、财政部关于印发《资产判断准则—基本准则》和《资产判断职业道德准则—

基本准则》的通知（财会[2004]20号）；

6、中国注册会计师协会关于印发《注册资产判断师关注判断对象法律权属指导

意见》的通知（会协[2003]18号）；

7、其他与资产判断有关的法律、法规等。

（三）、产权依据

1、湖南亚华控股集团股份有限企业提供的房产证、土地采用权证及有关资产产

权情况的证明；

2、亚华种子种苗分企业提供的设备购买合同及其他财务资料。

（四）、取价依据

1、1999年《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南省施工公司建筑工程取费标准》、

《湖南省建设项目收钱的项目和标准》、《湖南省建设工程计价办法》、《湖南省建筑

工程经济技术指标》；

2、长沙市颁布的（1999）房屋重置价钱资料；

3、原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》[1984]城住字678号；

4、机械工业新闻研究院2007年版《机电产品报价手册》。

5、北京科技出版社《资产判断常用数据参数手册》。

6、湖南物资新闻中心2007年刊《湖南物资新闻》。

7、最新《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》。

8、网上查找的价钱资料。

9、从设备生产厂家询价的现行厂价新闻资料。

10、委托方提供的历史的与现行的设备价钱资料。

11、重要设备的付款凭证及合同原件。

12、判断人员调查了解的情况等。

七、判断做法

资产判断做法是明确特定条件下资产现行公允价钱的特定技术规程。具体资产

判断做法如下：

（一）固定资产的判断做法

1、房屋和构筑物判断做法

本次使用重置价钱法对建筑物进行判断计算，计算公式为：判断原值=判断单价

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建筑面积；判断净值=判断原值 综合成新率%

判断单价=综合工程造价+各种税费+资金价钱

综合成新率=现场鉴定成新率 60%+理论成新率 40%。

理论成新率=（耐用年限-已采用年限）/耐用年限 100%；

现场勘察鉴定成新率：根据原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》和现

场勘查的详细记录，综合考虑房屋的维修、装饰等因素，按结构、装饰、设备三部

分明确分值系数，按完好程度进行评分，然后再计算成新率。

2、机器设备判断做法

本次判断做法首要使用重置价钱法。计算公式为：

判断净值=判断原值 成新率

设备判断原值与成新率的明确：

（1）、设备判断原值的明确：

a、高价大型设备：判断原值=设备现行价钱+运杂费+安装调试费+资金价钱。

b、价值不高的通常设备：判断原值=设备现行价钱+运杂费+安装调试费（不需

安装的不计入）。

c、非标设备（含管线工程）：判断原值=材料价钱+施工价钱+合理利润+税金+

资金价钱（仅工程期时间长的大型设备考虑）；

或参考同类型标准设备的价钱，考察两者之间在直接价钱及制造上的差异和复

杂程度，以同期标准设备的价钱调整为非标设备价钱。

（2）、设备成新率的明确：

a、多而杂设备：综合成新率=现场鉴定成新率 60%+理论成新率 40%。

b、通常设备：首要使用年限法，并结合现场勘察及向管理人员了解的设备技术

状况、采用情况明确其成新率。

（二）无形资产判断做法：本次无形资产所有为土地采用权，由湖南新星土地

估价有限企业判断，使用的做法为基准地价系数修正法和价钱逼近法。

八、判断过程

我所接受初步委托后，即选派资产判断人员进驻单位，了解单位基本情况，制

定资产判断前期从业计划，并协助单位进行资产清查从业。随后判断小组进驻现场，

开展资产判断从业。整个判断从业分五个阶段进行：

（一）接受委托阶段

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我所在接受委托后，即选派项目负责人进驻现场，了解了判断项目的大致情况，

具体开展以下从业：

1、确定判断目的、判断对象和范围；

2、与委托方及资产占有方协商选定判断基准日；

3、初步拆析本项目判断的要点、难点及对策,并对风险情况进行初步评价,然后

充分估计判断从业量，拟定判断方案；

4、与委托方签署资产判断业务委托协议；

5、指导资产占有单位清查、填报资产，提供资产占有单位应准备资料清单。

（二）资产清查阶段

在资产占有单位资产清查的基础上，以资产占有单位提供的资产判断申报明细

表为准，对委估资产进行检查、核实、验证和鉴定。具体步骤如下：

1、对资产占有单位的财务会计制度及资产管理制度进行了解。

2、对资产占有单位填报的明细表进行初审，并与资产占有单位有关财务记录数

据进行验证。

3、对固定资产状况逐一进行勘察、记录；与资产占有单位资产管理人员交谈，

了解资产的经营、管理状况。

4、对湖南亚华控股集团股份有限企业提供的判断对象法律权属情况进行了解并

对其提供的法律权属资料进行查验。

5、对清查中发现申报有误的资产，根据清查结果和有关制度规定进行清查调整。

6、搜集房屋竣工决算资料、设备购置合同等关联资料。

（三）评定估算阶段

本阶段首要从业为：明确判断做法，进行评定估算，具体过程如下：

1、根据委估资产的优势和实际状况，明确各类资产的具体判断做法。

2、查阅设备运行记录、大修或维修及事故记录，查阅房屋竣工决算资料、维修

记录等有关资料，结合现场勘察了解的情况，计算固定资产的成新率。

3、通过各种途径包括查阅作价依据以及市场调查等，开展询价从业。

4、对各类资产分明细进行判断计算，得出判断价值。

（四）判断汇总阶段

根据各专业判断小组对各类资产的初步判断结果，进行汇总拆析从业，编制各

类判断结果汇总表；整理所收集的判断资料并进行拆析复核，确认判断从业中没有

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发生重评和漏评的现象。然后根据汇总拆析的情况，对资产判断结果进行合理调整、

撰改和完整。

（五）提交报告阶段

根据判断从业情况，向委托方提交资产判断报告书初稿，根据委托方意见，进

行必要的合理的撰改后，向委托方提交正式资产判断报告。

九、判断结论

在判断基准日2007年9月30日亚华种子种苗分企业委托判断的总资产账面值

805.75万元，调整后总资产价值805.75万元；判断后总资产价值1,454.41万元，资

产判断增值648.67万元，增值率80.50%，具体结果见下表，判断结论详细情况见资

产判断明细表。

单位：人民币万元

项 目 帐面价值 调整后帐面值 判断价值 增减值 增值率

固定资产 691.66 691.66 1,138.50 446.84 64.60

其中：建筑物 683.30 683.30 1,118.62 435.33 63.71

设备 8.36 8.36 19.88 11.52 137.88

无形资产（土地采用权）114.09 114.09 315.91 201.82 176.89

资产总计 805.75 805.75 1,454.41 648.67 80.50

十、特别一些事项证明

1、本所判断人员对资产占有方提供的委托判断资产的法律权属资料进行了必要的

查对。提供有关判断对象真实、合法、完善的法律权属资料是资料提供者的责任，本所

判断人员的责任是对提供的资料作必要的查验，判断报告不能作为判断对象法律权属的

确认和保证依据。若资产占有方不拥有前述判断对象的全部权或采用权，或对前述判断

的全部权或采用权存在部分限制，则前述判断对象的判断结果和整体判断结果会受到影

响。

2、本次委估的判断对象中，房屋建筑物未办理产权证的，本次判断以资产占有方

提供的固定资产产权证明查验产权,若发生产权纠纷由资产占有方承担一切责任。委估

的房屋建筑物中未办理产权证的房屋建筑物面积是依据资产占有方申报的数据并经评

估师现场核实，未经法定机构确认，资产占有方在办理关联的房屋全部权证时，应聘请

法定机构对其进行测量。若法定机构测量面积与本判断报告书所用面积不一致时,以法

定机构测量面积为准，并对本判断结论进行相应调整。

3、本次土地采用权由湖南新星土地估价有限企业判断，并出具了湘新星土估字

（2008）第002号、《土地估价报告》，土地判断结果由湖南新星土地估价有限企业

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负责。

4、本次纳入判断范围的位于长沙市远大路482号土地（面积1145.35平方米）

其土地采用权人为湖南省种子集团企业，尚未变更至湖南亚华控股集团股份有限公

司。

5、关于可能影响资产判断的瑕疵一些事项，如在公司委托时未作特殊证明而判断人员

根据专业经验通常不能获知的情况，判断机构和判断人员不承担关联责任。

6、本报告所称“判断价值”，是指所判断资产在现有用途不变并持续经营，以

及在判断基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列的目的而提出的公

允估价意见。

十一、判断报告判断基准日期后重大一些事项

在资产判断报告比较有效期内较判断基准日资产质量与数量发生了变化时，应根据原评

估做法对资产额进行相应调整；若资产价值标准发生了变化，对资产判断产生明显影

响时，委托方应及时聘请判断机构重新明确判断值。

十二、判断报告法律效力

（一）判断结论成立的前提条件和假设条件

1、企业遵循的我国现有法律、法规、政策和所在地经济环境无重大变化；

2、企业经济业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策无重大变化；

3、国家现行外汇汇率、银行信贷利率在正常的范围内变动；

4、无其他不可预见因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影响；

5、被判断资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、

合法的运营、采用及维护状况；

6、委托方和关联当事方对所提供的关联资料真实、合法、完善。

（二）、本次判断结果是反映判断对象在本次判断目的下，根据公开市场大体上确

定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方

式可能追加付出的价钱等对判断价钱的影响，并且，报告也未考虑国家宏观经济政

策发生了变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价钱的影响。当前述条件以及评

估中遵循的持续经营大体上等其他情况发生了变化时，判断结果通常会失效。

（三）、本判断报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

（四）、根据国家现行规定，本项目判断结论比较有效期为一年，自判断基准日2007

年9月30日计算起，至2008年9月29日止。当判断目的在比较有效期内实现时，可以

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判断结果作为作价参考依据（还需结合判断基准日期后一些事项的调整）。超过一年，需

重新进行资产判断。

（五）、本项目判断结论仅供委托方为判断目的采用和送交资产判断主管机关审

查采用，判断报告的采用权归委托方全部，未经委托方许可，判断机构不得随意向

他人提供或公开。

十三、判断报告提出日期

本报告提出日期为2008年3月18日。

湖南湘资有限责任会计师事务所

中国 长沙

二〇〇八年三月十八日

法定代表人：

注册资产判断师：

注册资产判断师：