【热门】SOHO中国募资19亿美元 潘石屹身家直追500亿

这时潘石岩在路上。

五年前，soho中国有限公司的上市进程结束了。 五年后，soho中国卷土重来。 这次，已经没有事故了。 香港联合处预定挂牌的时间是10月8日。

迄今为止潘石岩、张欣夫妇试图避免各种财富排行榜，但上市后，他们明显进入了内地富豪排行榜的前几名。

募捐金额逼近碧桂园

soho中国( 0410.hk )的公开发售始于2007年9月21日，截至9月27日中午，该企业于9月17日在香港举行投资者介绍会，企业董事局主席潘石严、行政总裁张欣随后前往欧美，展开ipo的全球公演 高盛、汇丰银行、UBS担任soho中国的推荐人、联合账本管理员，其中UBS是后来的加入者。

根据soho中国有限公司的股票募集证书，世界上发售了15.4942亿股，占发行后总股票的30.99%。 其中90%卖给国际机构的投资者，10%卖给香港散户。 但是，这个比例已经调整了。 瑞银亚洲执行董事、中国股票资本市场部主管朱俊伟9月20日晚在飞机上用手机对本报记者说，soho中国决定“把很多股票留在散户”，发售比例将从预定的10%增加到15%。

soho中国每股定价区间为6.30~8.30港元，最终定价于9月28日明确，定价上限最多收集128.6亿港元，其募集金额比今年4月在香港上市的碧桂园控股有限企业( 129亿港元)要

soho中国全面行使超额配股权(公开认购部分超额认购100倍以上，香港市场上通用穿“绿色鞋”)，企业可以追加发售核电站上市股票数的15%即232413000股。

朱俊伟表示，目前机构预约超过15倍，散户预约更活跃，soho中国穿着绿色鞋子，高端定价基本成为事实。 也就是说，soho中国的最大募捐金额将达到19亿美元。

值得注意的是，多家香港地产大亨和知名投资机构成为了soho中国的基础(战术)投资者。 现在明确的基础投资者达到了7家，共计购买了23.4亿港元( 3亿美元)。 其中，郭鹤年和嘉里建设(作为同一主体)共购买6亿港元，占扩大股票的5.4%，九龙仓集团主席吴光正也购买6亿港元，占扩大股票的5.3%，荣智健和中信泰富，华人置业理事长刘锋雄，。 禁止销售期限是六个月。 恒基地产董事局副主席李家杰也表示有意购买。

根据股票募集证明书，soho中国募集资金，主要用于将来的前门项目收购、三里屯soho项目和光华路soho的建设、长城脚下的公社项目的开发等。

潘石岩夫妇一家暴涨到500亿

soho中国的发售日从预定的6月开始持续延期，北京业界的说法来源于发售推荐人和潘石岩夫妇在定价上有差异，即潘石岩夫妇认为发售推荐人的定价很低。

据离soho中国最近的业界相关人士介绍，高盛对soho中国的评价是“比较保守”，价格很低。 潘石岩之后之所以增加瑞士银行为ipo联合经营者，是因为UBS对高盛在定价方面更为过激。

soho中国预测2007年综合利润在16.24亿元以上，比2006年的3.4亿元增加337%。 2004-2006年，soho中国运营利润为8.06亿元、16.47亿元、7.71亿元，净利润分别为4.24亿元、8.65亿元、4.10亿元。 没有人解释2006年综合利润3.4亿元和净利润4.10亿元的差距。

soho中国预测2007年全国稀释后每股利润为0.324元人民币，股价收益率将从18.9倍提高到24.9倍。 与此相对应，定价6.3-8.3港元的定价是高还是低？

朱俊伟说，由于机构预约和潜在的散户预约是积极的，soho中国倾向于高端定价，即接近8.3港元的上限。 北京的一些业内人士认为soho中国的定价很高，而即使最终明确高端定价，朱俊伟也认为soho中国的定价很低。 他们完全可以涨价，潘石屹说:“我们不太贪婪。”

朱俊伟认为价格低的理由是，soho中国预测2008年的股价收益率将是15.2倍，碧桂园的股价收益率将达到30倍以上，富力等也将达到20倍以上。 所以，与碧桂园、富力的股价相比，朱俊伟预计soho中国上市后不久将有很大的上涨幅度。

soho中国于2002年在开曼群岛注册，最终控制了潘石岩、张欣。 朱俊伟表示，潘张夫妇占soho中国总股的“78%”。 正式交易前，soho中国的总市值约为60亿美元，上市后上涨30%计算，市值将从70亿美元达到80亿美元。 据此，潘氏夫妇很快就达到500亿元以上，可以直接追逐碧桂园最大股东杨惠妍。

朱俊伟说潘先生“赶上了好时机”。 2002年soho中国上市是因为当时内地房地产市场状况不好，香港投资机构和基金管理者还在pa (市场净率)上看到内地房地产公司。 从今年年初开始，投资机构在pe (股价收益率)上看房地产公司，更重视公司的成长性，今天投资者对soho中国有活跃的预约。

任志强曾经对本报记者说，房地产资本化最直接的效果是房地产企业的资本呈现几何倍数的快速增长，当然也包括企业全体人员个人财富的快速增长。 但有些他没说:潘石屹就是这样，任志强自己也是。

soho中国商业模式:新鸿基？

与碧桂园5400万平方米的土地储备相比，soho中国只有100万平方米的土地储备真的很冷。 朱俊伟认为，有些公司的土地储备可能达到数千万平方米，但位于郊区，有些公司中心城区的100万平方米土地储备可能超过1000万平方米的价值。 这是两种不同的商业模式，以以前流传下来的土地储备迅速发展的模式看不到soho中国。

潘石岩多次向本报记者宣传他的创新、活力的商业模式:集中在中心城区，以商业地产开发为主。 soho中国开发的总建筑面积中，住宅项目为21%，写字楼为53%，零售店为23%，酒店项目为3%。

soho中国开发的商业地产项目基本上以销售为主。 但是，潘石岩此前告诉本报记者，soho中国将改变其运营模式。 三里屯soho是开始。 总计划建筑面积为465680平方米的三里屯soho，soho中国自营房地产面积大幅增加，最高持有面积达到50%，但前门项目以自营为主。

朱俊伟对本报记者说，北京前门项目是导致soho中国从6月份开始延期的主要原因。 现在前门的33块土地已经归潘石岩名下，剩下的11块土地办理公开投标手续，不出意外的话由soho中国取得。 朱俊伟表示，前门项目暂时未纳入上市公司，预计年底前soho中国将通过收购的方法将这些地块纳入上市公司。

北京前门综合改造项目建筑面积36万平方米，年底基本关闭，预计明年5月营业。

截至去年年底，soho中国在北京cbd已或正在开发的项目建筑面积达到155万多平方米，占北京cbd总计划建筑面积的19%。 朱俊伟说，虽然soho中国的土地储备很少，但都位于中心城区，价值很高，soho中国今后会大幅增加房地产的持有面积，其商业模式与香港之地、新鸿基、太古集团类似。 根据朱俊伟的解体，以每年30-40万平方米的开发规模，soho中国现有的土地储备可以在4-6年内开发。 soho中国推出的资金可以购买越来越多的土地用于开发，土地储备不用担心。

另外，据不透露姓名的人透露，soho中国的未来依然以北京为中心，但不排除进入上海。