“物业上市潮背后：科技赋能成杀手锏，有公司连续12年满意度超九成”

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对不动产来说，瘟疫下一年是水大鱼大、异军突起的一年。

这一年，在高评价的诱惑下，17家物管企业成功上市，在历史新的这一年，由于规模的追求，物质管理领域的多样性布局和收购案例远远高于以前。 这一年，在质量提高插件和物品网络新技术的双重驱动下，物质管理公司的科技投入更大，top20物质企业已经投资了110家科技企业。 这一年，增值业务成为各家积极探索的新增长点，中国物质管理公司的增值服务气候逐渐成熟。

展望2021年，易居公司集团ceo丁祖昱认为，随着香港证券交易所计划提高上市门槛，越来越多的中小房地产企业放弃独立上市，物企合并的高峰将到来。

上市股票价格的分化

根据蓝鲸房地产统计，去年发售了17家房地产企业，其中a股1家，h股16家，比2019年12家新上市企业数量增加了5家。 截至目前，上半年只有3家房地产企业上市，下半年上市数量达到14家，其中第四季度房地产企业上市数量达到11家。

下半年，房地产股票集中上市与“三道红线”的公布无关。 8月末，监管层对房企提出三条红线的要求，诱惑公司降低杠杆，从2021年1月1日开始，该标准将在全领域实施。

之后，降低债务规模成为住宅企业必须面对的重大课题，公司开始改变自己的运营逻辑，通过回收债务、解决库存资产、加强合作、股权转让等一系列降低债务的操作，应对了新的变化。 中信证券( 600030，是股票吧)在一份研究报告中指出，在“三红线”下，一些开发公司将分割新业务视为去除杠杆的方法。

房地产估值很高，首先进入了住宅企业的分割视野。 贝壳研究院高级分析师潘浩说:“到2019年，物管企业的分割上市期待轻资产板块的高速发展是第一，但物业管理领域的高评价值是引起年房地产上市潮的另一重要诱因。”

2019年，物质管板块迎来了爆炸。 根据wind数据，新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海房地产、碧桂园服务当时分别上涨了222%、199%、161%、116%、112%。 年前7月，高质量上市物管公司股价继续表现强劲，其中永升生活服务、时代邻居、宝龙商业股价均实现了两倍的涨幅。

但是随着大量新股的上市，资本市场也越来越合理了。 数据显示，8月以来，房地产板块股价呈现持续调查趋势，特别是第四季度巨大的新股发行规模，诱发了房地产板块的调整，老股票股价下降，新股频繁发行。

克和瑞的统计数据显示，从去年9月到11月，30家上市房地产公司的股价下跌，部分股票下跌幅度超过了3成。 另一方面，10月发售的3家房地产新股也相继倒闭。

在股价召回中，估值下跌，但房地产的上市潮仍在继续。 根据中指院的统计数据，现在有20家房地产公司正在上市准备中。 正如荣盛迅速发展的那样( 002146，是股票吧)，分割后的荣万家预计将于12月21日通过审理，成为2021年在港股上市的第一家房地产企业。

第一份投递表到期后，宋都服务、星盛商业也已经提交了两次投递表。 另外，阳光城( 000671，是股票吧)的不动产、龙光不动产等计划分割上市，富力不动产计划将不动产从上市企业剥离，计划通过天力不动产在港交所上市。

另一方面，虽然领域经历了上市热潮，但在大公司万科和龙湖还没有分割不动产上市。 “龙湖的四条主要航线结合得非常密切。 ”。 在年中期的业绩信息表达会上，龙湖集团首席执行官邵明晓解释了“不分割不动产”的理由，也赞同房地产领域的潜力。 “房地产比较轻，但拥有大量的客户群，同时是可以成长的业务，相信将来会形成稍大的头部”。

因此，关于万科和龙湖两大公司，谁先单独发售房地产业务的答案只有在2021年，或者更大的未来才能知道。

科学技术能源的规模和边界的扩大

一上市，房地产企业的外拓也按加速键。

根据兴业证券( 601377，是股票吧)研究报告的统计，截至10月30日，年度物业管理板块上市的企业，与公告的物业管理服务的合并活动有26件，相关金额达到19.36亿元。 根据克利瑞统计数据，仅11月份就有50家房地产企业新增304个项目，比上个月增加32个项目，比去年同期增加11.76%。

值得注意的是，与迄今为止侧重于住宅物业不同，年度物业企业管理的行业也逐渐丰富，扩展到商业、写字楼、学校、园区、交通枢纽、城市服务等多个行业和行业。

例如，龙湖智慧服务每年扩大多业态探索，落地城市陵矶、广阳岛、农博岛、北大荒( 600598，株吧)等城市服务项目，进入税务局、文化宫、消防总队、4s店、河道等场景。

实际上，当房地产企业进入管理面积大、专业性更高多样性的新场景时，如服务城市更新等场景中，房地产企业需要使用科学技术手段，扩大各一线人员的服务半径。

除此之外，处理伴随规模上升的人力价格问题是房地产公司突围的关键，使物管公司持续提高科学技术和网络的运用。

迄今为止，物业管理领域是典型的人力密集型领域，有研究数据表明，一线物业管理人员的工资价格(包括人力外包价格)一般在营业价格中占很大比重，产生了一系列风险。

从短期中期来看，物管公司的管理规模极其迅速地扩张，随着员工人数的同时扩张，员工日常管理的难度急剧增加。 从中长期来看，物业管理领域面临的终极挑战是老龄化和城市化背景下的低端劳动力短缺。

根据克利瑞发布的年度中国地产数字力量top20物企业排行榜，前20强的头颅企业积极成立或战术投资科技企业，致力于公司的数字管理。

年10月31日万科房地产快速发展股份有限公司正式更名为万物云2019年5月，碧桂园服务正式变更为碧桂园知识房地产服务集团股份有限公司。 现在碧桂园成立了20家科技企业进行投资，范围涉及机器人( 300024，股票吧)的研发、智慧建设、智慧社区、智慧营销等9个方面。

年8月，龙湖房地产将企业品牌正式升级为龙湖智力服务。 同年4月，龙湖悦来城市管理有限企业(以下简称“龙悦企业”)正式成立，采用大数据、云计算、物联网等新闻技术提供城市精细化服务，城市房地产基础服务、市政

例如，在龙悦企业的系统中，每个路灯都有自己的身份，bi大数据系统提供警报统计、点灯率、节能率等实时数据收集、分析核对、节能的技术支持。 利用物品的网络技术、智能传感设备和专业设备管理平台，可以完成井盖和管理者的无线智能连通。

的确，这些智力措施节约了人力成本，提高了服务效率。 兴业证券表示，知识产权管理技术落地后，即使考虑到人力价格的持续提高，管理项目的增加引起的员工数量的增加和人均报酬的增加，也是通过科技赋能的方法提高人均管理面积，基础物质管理业务的毛利

破题增值服务

而且科学技术的运用给了房地产增值服务越来越长的土壤。

一般来说，物企的收益通常有两大块。 一个是基础物业服务，另一个是增值服务。 其中，基础物业服务占物企收入的重要份额，但毛利率水平相对有限，2019年养老金证券要点备受关注的物管上市公司基础物业管理服务的毛利率为算术平均22.8%，其中许多头部物业的毛利率

一般来说，新盘项目的毛利率水平高于成熟项目，如果成熟物业管理项目不能随着时间的推移实现涨价，项目基础物业管理服务的毛利率水平将面临下方压力，有些项目将产生损失。

对于事业费调整这一公司合理经营行为必须面对的普遍贫困局，基于社区这一“私域流量”的增值服务在想象空之间。 社区是天然高质量的“私域流量”，对物质管理公司来说，在低收入人员价格下，如果能更有效地把握业主的痛点和诉求，并行地组织商业范式，社区增值服务就是单一的物业管理专业

与有话题的社区团购相比具有足够的竞争力。 第一，出现在客户流量(建立在高质量的基础物业服务基础上)、社区团长(基础物业服务人员)、最后公里(出差配送或自我提及)等重要业务节点上。

华金证券认为高质量的物业管理服务是开展社区增值服务的基础是建立物质管理公司和社区关系的桥梁。 “比远亲近”，是基于信任，物管公司可以通过便利性、差异从社区外的商业系统中夺取市场份额。

以龙湖为例，到年底，龙湖智慧服务的业主满意度连续12年超过90%，这与龙湖善待你一生的服务理念密切相关。 比如龙湖为了满足西南地区潮热地区业主晒被子的诉求，提出了“干被节”，现在已经好几次13年了。 每年各种节日，龙湖都会如期把小礼物挂在业主家的房子上。 多次九年善居计划，不仅有助于熙新社区环境，也有助于业主打扫油烟机、厨房死角、客厅天花板等……类似的例子不胜枚举。

正因为有平时亲切的基础服务，增值服务才能迎来爆炸。 据说在年上半年防疫最困难的60天里，龙湖龙眼以15万件订单的形式，多数情况下在省的特殊时期，最好把业主的申诉送到家门口。 目前，在业主增值服务方面，龙湖智能服务通过自主经营、平台集成等形式，提供房屋租赁、美居家政、旅游服务、优选物品等全生活服务链产品。

确实，年房地产领域的重建和出圈显示了领域越来越多的可能性和巨大的潜在快速发展空之间。 但是，在现在领域集中度低的情况下，房地产领域还有很多课题，只有能进行基础业务的物管公司有可能成为领导者，有可能成为赚房地产的生意。